Von dem Tag an, an dem Sie untätig durch Immobilienangebote blättern, bis zu dem Moment, an dem Sie die letzten abschließenden Dokumente unterschreiben, dauert der Kauf eines Hauses typischerweise Monate. In dieser Zeit muss viel geschehen: Vorführungen, ein Angebot machen, einen Kreditantrag ausfüllen, Begutachtungen und Inspektionen. Es ist genug, um selbst den am besten organisierten Käufer zu überwältigen.
Ein Haus zu kaufen ist nicht billig - und nicht nur, weil dein Haus wahrscheinlich der größte Einzelkauf ist, den du je gemacht hast. Das Schließen eines Hauses ist auch ein kostspieliges Unterfangen. Laut Zillow liegen die US-Abschlusskosten typischerweise zwischen 2% und 5% des Verkaufspreises. Eine Bankrate-Umfrage ergab, dass die Kosten für Hypothekenkündigungen, -herkunft und -kosten - die alle unter dem "Closing Cost" -Rahmen zusammengefasst werden können - durchschnittlich 5.078 USD betragen. In der Umfrage berichtet Texas die höchsten Hypothekenschließungskosten, während Nevada die niedrigsten hat.
Die gute Nachricht ist, dass die Abschlusskosten nicht nur von der geografischen Lage bestimmt werden, noch vollständig in Stein gemeißelt sind, sobald Sie einen Kreditgeber auswählen. Es ist möglich, für einige einzelne Komponenten Ihrer gesamten Abschlussrechnung, wie Titelversicherung, einen Vergleich zu schalten und die Kosten für Artikel, für die Sie nicht einkaufen dürfen, deutlich zu reduzieren. Gleichzeitig sind Sie dafür verantwortlich, dass Sie einige Artikel beim Schließen bezahlen, bevor sie technisch fällig sind. Diese sind bekannt als "Prepaid", und sie enthalten in der Regel Escrow-Aufwendungen wie private Hypothekenversicherung, Hausbesitzer Versicherung (Risikoversicherung) und Grundsteuern. Sie müssen ausreichende Mittel zum Schließen mitbringen, um Ihre Prepaid-Gebühren abzudecken.
Schlüsseldefinitionen und Begriffe
Bevor wir auf die wesentlichen Aspekte der Kosten für die Schließung von Wohnimmobilien eingehen, sind einige der folgenden Definitionen in Ordnung:
- Darlehen Schätzung : Dies ist ein Klartext-Dokument, dass Ihr Kreditgeber gesetzlich verpflichtet ist, Sie vor dem Schließen zur Verfügung zu stellen. In der Kreditschätzung werden alle Ihre abschließenden Positionen mit Schätzwerten oder geschätzten Bereichen für ihre tatsächlichen Kosten aufgeführt. Es zeigt auch deutlich an, welche Artikel Sie kaufen dürfen.
- Abrechnungserklärung : Dies ist die offizielle Zusammenfassung der Immobilientransaktion, die normalerweise mindestens einen Geschäftstag vor dem Abschluss vorgelegt wird. Die Abrechnung, die auch als HUD-1-Anweisung bezeichnet wird, enthält alle Abschlusskosten sowie den Kaufpreis, den Anzahlungsbetrag und Maklerprovisionen.
- Bezahlte Outside Closing : Dieser Begriff, der in der Abrechnungsklausel normalerweise als "POC" abgekürzt wird, gibt an, dass der Käufer die Kosten irgendwann vor dem Closing bezahlt hat. Bestimmte Kosten, einschließlich der Versicherungsprämien und Hausprüfungsgebühren für Hauseigentümer im ersten Jahr, werden häufig außerhalb des Closings bezahlt. Es gibt Unklarheiten darüber, ob Gebühren, die außerhalb des Closing gezahlt werden, als "Abschlusskosten" bezeichnet werden können, aber dieser Posten unterscheidet nicht zwischen Kosten, die außerhalb des Abschlusses bezahlt werden, und Kosten, die zum Abschluss gezahlt werden.
- Earnest Money : Wenn Sie ein Angebot in einem Haus machen, ist es üblich, einen "Ernst-Geld-Scheck" zu verwenden, um Ihre Absicht zu unterstreichen, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Geld ist in der Regel ein kleiner Prozentsatz (weniger als 1%, oft 0, 5%) des Hauspreises (oder Ihres Angebots). Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, wird das Geld auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Wenn die Transaktion ohne Zwischenfall abgeschlossen wird, wird das ernsthafte Geld für die Schließung der Kosten verwendet, wodurch Ihre Auslagen am Abschlusstag reduziert werden. Wenn die Transaktion durchfällt, bekommen Sie normalerweise - aber nicht immer - das Geld zurück.
- Provisionen : Maklerprovisionen gelten nicht als Abschlusskosten, obwohl sie einen wesentlichen Teil des Transaktionswerts ausmachen - normalerweise 6%, der sich gleichmäßig auf die Agenten von Käufern und Verkäufern verteilt. Kommissionen werden aus dem Verkaufspreis genommen, bevor der Verkäufer den Erlös erhält, so dass die Käufer letztlich nicht für die Zahlung verantwortlich sind.
Es gibt zahlreiche Closing-Elemente, die Ihre Kreditschätzung wahrscheinlich skizzieren wird, sowie einige allgemeine Tipps, um Ihre Abschlusskosten einzeln oder in der Summe zu reduzieren. Während dies als eine umfassende Anleitung gemeint ist, könnten Ihre Abschlussgegenstände und Kostenbereiche erheblich von den unten beschriebenen abweichen, so ist es am besten, mit einem Immobilienmakler oder Immobilienanwalt in Ihrer Nähe zu sprechen, bevor Sie kopfüber in den Kaufprozess eintauchen.
Abschlusskosten, für die Sie nach der Auswahl eines Kreditgebers einkaufen können
Bevor Sie Ihren Kreditgeber wählen, haben Sie theoretisch die totale Kontrolle über Ihre Abschlusskosten. Ihre Wahl des Darlehensgebers ist daher von großer Bedeutung - obwohl Zinssatz und Bedingungen Ihres Darlehens wahrscheinlich Auswirkungen auf die endgültigen Kosten Ihres Hauses mehr als Ihre Abschlusskosten haben, sollten Sie nicht einen Kreditgeber wählen, der ungünstigere Preise oder Bedingungen anbietet, einfach weil sie Berechnen Sie nicht so viel für eine Hausbewertung oder verzichten Sie auf die Kreditprüfungsgebühr.
Dies sind die gemeinsamen Abschlusskosten, die Sie nach der Auswahl Ihres Kreditgebers einkaufen können. Viele sind in Abschnitt C auf Seite 2 Ihrer Kreditschätzung aufgeführt:
- Hausinspektion . Während viele Kreditgeber nicht unbedingt verlangen, dass Käufer eine Hausinspektion erhalten, werden sie stark gefördert. Eine Hausinspektion ist der beste Weg, um ein möglicherweise kostspieliges Defekt- oder Sicherheitsproblem zu erkennen, das bei früheren Durchgängen nicht offensichtlich war. Wenn Ihre Inspektion auf ein ernstes Problem (oder mehrere Probleme) stößt, können Sie Ihren Angebotspreis reduzieren, Ihr Angebot ändern, um den Verkäufer zur Behebung des Problems zu zwingen, oder ganz weggehen. Die Hausinspektionsindustrie ist ziemlich wettbewerbsfähig, daher sollten zahlreiche Inspektoren in Ihrer Gegend arbeiten. Finden Sie Kandidaten, indem Sie Ihren Immobilienmakler fragen (denken Sie daran, dass Agenten oft Freunde im Inspektionsgeschäft haben und daher nicht garantiert unparteiisch sind), oder indem Sie sich mit einem Industrieverband wie der American Society of Home Inspectors in Verbindung setzen. Sehen Sie sich die Online-Rezensionen und Testimonials an, überprüfen Sie die Referenzen und interviewen Sie die Finalisten, wenn Sie sich nicht sicher sind, wen Sie auswählen sollen. Achten Sie auf Kosten, aber denken Sie daran, dass ein niedriger Preis manchmal niedrigere Qualität bedeutet. Treffen Sie Ihre endgültige Entscheidung auf der Grundlage der optimalen Kombination von Kosten und Erfahrung. Kosten: $ 300 bis $ 500 für ein durchschnittlich großes Haus (1.500 bis 2.500 Quadratfuß); mehr für größere Häuser. Die Zahlung erfolgt in der Regel direkt beim Inspektor am Inspektionstermin.
- Titelsuche . Titelrecherchen, die entweder von Rechtsanwaltskanzleien oder Immobilienanwälten durchgeführt werden, stellen sicher, dass die Verkäufer rechtlich berechtigt sind, ihre Immobilien zu verkaufen. Mit der Titel-Suche werden Ereignisse in der gesamten Geschichte der Liegenschaft von ihrer anfänglichen Plating oder Unterteilung bis zur Gegenwart überprüft, um Pfandrechte, Covenants, Dienstbarkeiten und andere Elemente zu identifizieren, die das Interesse des Verkäufers an der Immobilie oder deren Nutzung für den Käufer beeinflussen. Obwohl Titlesuchkosten typischerweise in Titelversicherungskosten gebündelt werden, werden sie auf der Kreditschätzung und der Abschlussrechnung aufgeführt. Der beste Weg, sie zu reduzieren, besteht darin, nach Titelversicherungsgesellschaften oder Anwälten zu suchen oder direkt mit diesen Dienstleistern zu verhandeln. Kosten: $ 150 bis $ 400, kann aber höher sein, wenn die Geschichte der Immobilie komplexer ist.
- Titel Versicherung . Es gibt zwei Hauptarten der Titelversicherung: Kreditgeber (Kredit) und Käufer Policen. Käufer zahlen üblicherweise beide. Beide decken die Kosten für die Behebung von Mängeln, die bei der anfänglichen Titelsuche aufgedeckt wurden. Beide schützen auch die Interessen von Kreditgebern und Käufern an der Immobilie für den Fall, dass nach Abschluss der Transaktion Eigentumsmängel, Covenants oder Ansprüche Dritter festgestellt werden. Die Richtlinien für Darlehensgeber und Käufer bleiben in Kraft, bis die jeweiligen Parteien keine Anteile mehr an der Immobilie haben - in der Regel, wenn das Haus verkauft wird oder die Hypothek nach den Richtlinien des Kreditgebers vollständig abbezahlt wird. Die Versicherung des Kreditgebers ist obligatorisch, während eine Versicherung des Käufertitels dringend empfohlen wird - ohne sie haben die Käufer keinen finanziellen Rückgriff in dem zugegeben seltenen Fall, dass ein berechtigter Anspruch gegen das Eigentum entsteht. Kreditgeber erhalten ihre eigenen Richtlinien von bevorzugten Versicherern. Titelgesellschaften, Immobilienanwälte und Kreditgeber empfehlen die Versicherer der Käufer, häufig die gleiche Firma, die die Politik des Kreditgebers versichert. Es steht jedoch den Käufern frei, nach ihren eigenen Richtlinien zu suchen - tatsächlich ist es illegal, einen Käufer zur Verwendung eines bestimmten Versicherers zu zwingen. Die American Land Title Association ist eine gute Vergleichsressource. Kosten: Einmalige Titelversicherungsprämien reichen von weniger als $ 500 bis zu mehr als $ 2.000 insgesamt für Kreditgeber- und Käuferpolicen, abhängig von der Geographie und der Komplexität der Geschichte der Immobilie. $ 1.000 ist eine gute Baseball-Schätzung.
- Abwicklungsgebühr Die Abwicklungsgebühr zahlt für die Dienstleistungen Ihrer Titelgesellschaft oder Ihres Treuhandmaklers am Abschlusstag. Der beste Weg, diese Gebühr zu reduzieren, besteht darin, sich nach Titeln oder Agenten umzusehen, obwohl sich die Abwicklungsgebühren innerhalb der Märkte kaum ändern können. Kosten: Normalerweise $ 2 pro $ 1.000 im Verkaufspreis (z. B. $ 400 bei einem Haus von $ 200.000), können aber höher sein.
Abschlusskosten, für die Sie nicht einkaufen können
Sobald Sie Ihren Kreditgeber wählen, geben Sie eine gewisse Kontrolle über Ihre Abschlusskosten. Dies sind die allgemeinen Abschlusskosten, die Sie normalerweise nicht ändern können, nachdem Sie Ihren Kreditgeber ausgewählt haben. Viele sind in Abschnitt B auf Seite 2 Ihrer Kreditschätzung aufgeführt:
- Kreditantragsgebühr . Die Anmeldegebühr, die manchmal als "Bearbeitungsgebühr" bezeichnet wird, deckt die Kosten für die Erstantragsbearbeitung ab. Fragen Sie Ihren Kreditgeber direkt, ob seine Antragsgebühr die Kosten einer Kreditprüfung enthält. Wenn dies der Fall ist, vergewissern Sie sich, dass Ihre Kreditauskunft nicht separat berechnet wird. Außerdem wird die Antragsgebühr manchmal in der Emissionsgebühr gebündelt und nicht separat aufgeführt. Seien Sie also nicht überrascht, wenn Sie sie nicht sehen - Sie sollten wissen, dass Ihre Emissionsgebühren wahrscheinlich höher ausfallen werden. Kosten: $ 200 bis $ 500.
- Darlehensgebühren Die Kreditvergaberichtlinie deckt die Kosten des Kreditgebers (und dann einige) während des Underwriting-Prozesses ab. Es wird manchmal als einzelne Werbebuchung angezeigt und manchmal in mehrere Teile (einschließlich Anwendung und Verarbeitung) aufgeteilt. Die meisten Kredite haben Emissionsgebühren, obwohl einige Kreditgeber bieten "keine Kosten" Kredite, die für einen Mangel an Emissionsgebühren mit höheren Zinssätzen ausgleichen. Kosten: In der Regel 0, 5% bis 1, 5% des Kaufpreises des Hauses. Gebühren werden in der Regel als "Punkte" ausgedrückt, wobei ein Punkt 1% des Kaufpreises entspricht.
- Leih-Discount-Gebühr . Kreditgeber bieten manchmal an, die Zinssätze etwas gegen eine beträchtliche einmalige Zahlung zu verringern - bekannt als die Darlehenrabattgebühr - die auch als "Punkte" ausgedrückt wird. Wenn Ihr Verleiher eine Diskontgebühr anbietet, sorgfältig berechnen, ob es sinnvoll ist, zu nehmen das Geschäft, da der Vorauszahlungsbetrag höher sein könnte als das, was Sie über die Laufzeit des Darlehens sparen würden. Kosten: In der Regel 0, 5% bis 4% des Kreditwertes. Wie bei der Emissionsgebühr entspricht ein Punkt 1% des Kreditwerts. Denken Sie daran, dass ein Punkt Ihren Zinssatz nicht unbedingt um 1% reduziert - der Unterschied ist normalerweise viel bescheidener.
- Kreditauskunft . Kreditgeber verlangen oft, dass Käufer für Kreditauskünfte zahlen, die während des Entstehungsprozesses bestellt wurden. Sie sind jedoch manchmal bereit, nachzugeben, wenn Käufer sie selbstbewusst und mit Nachdruck bitten, ihre Kreditauskunftgebühren zu streichen. Kosten: 20 bis 60 US-Dollar, abhängig von der Anzahl der Berichte und Quellen.
- Hochwasser-Zertifizierung und Überwachung . Überschwemmungs-Zertifizierungsgebühren decken die Kosten für das Hochziehen und Überprüfen der Hochwassergefahrenkarten Ihrer Region ab, um festzustellen, ob Ihr Zuhause in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet liegt. Die Kreditgeber verlangen manchmal eine zusätzliche Gebühr für die Hochwasserüberwachung, die die Kosten für die genaue Messung des Hochwasserrisikos über die Zeit deckt, da Hochwassergefahrenkarten sich häufig ändern können. Die Hochwasserzertifizierung ist entscheidend, wenn Sie eine Hochwasserversicherung benötigen. Diese Gebühr lohnt sich also. Kosten: Etwa 20 USD für die Hochwasserzertifizierung; bis zu 50 USD für die Hochwasserüberwachung.
- Kreditgeber Beurteilung . Die Kreditgeber bestellen die Bewertungen während des Underwriting-Prozesses immer in der Regel frühzeitig. Beurteilungen werden in der Regel von externen Gutachtern und nicht von Bankangestellten durchgeführt. Der Hauptzweck besteht darin, sicherzustellen, dass die Werte der Häuser den Angebotspreisen der Käufer entsprechen oder diese übersteigen. Da Kreditgeber nicht bereit sind, mehr als den Wert des Eigenheims zu verleihen, und manchmal zögern, Kredite zu höheren als den erwarteten Kredit-zu-Wert-Verhältnissen zu verleihen, kann eine niedrige Bewertung eine ernsthafte Blockade für ein Geschäft darstellen. Für den Käufer besteht der Vorteil einer niedrigen Bewertung darin, dass der Verkäufer gezwungen werden kann, einem niedrigeren Preis zuzustimmen. Allerdings kann der Verkäufer auch mit einer niedrigen Bewertung in Frage kommen und drohen, von dem Deal wegzugehen. Es ist nicht ungewöhnlich, nach einer niedrigen Bewertung eine zweite Meinung (von einem anderen Gutachter) zu bestellen. Kosten: $ 250 bis $ 500; etwa doppelt, wenn eine zweite Beurteilung erforderlich ist.
- Maklergebühr . Provisionen von Käuferagenten kommen aus Verkäufen von Verkäufern, so dass Sie sich nicht darum sorgen müssen, Ihren Löwenanteil direkt an die Vergütung Ihres Agenten zu zahlen. Makler, die bei Maklerfirmen oder Immobiliengruppen beschäftigt sind, müssen jedoch in der Regel eine Service- oder Vermittlungsgebühr im Namen ihres Arbeitgebers erheben. Während Sie nicht um Ihre Maklergebühr nach der Auswahl eines Kreditgebers reduzieren können, können Sie es kontrollieren oder beseitigen, indem Sie mit einer Agentur arbeiten, die niedrigere Maklergebühren oder gar keine Gebühren erhebt. Kosten: Weitgehend variabel - von Tokensummen unter 100 US-Dollar bis zu 500 US-Dollar.
- Aufnahmegebühr . Stadt- oder Bezirksregierungen verlangen normalerweise, dass Immobilientransfers in den öffentlichen Aufzeichnungen aufgezeichnet werden, ein wesentlicher Schritt bei jeder Immobilientransaktion. Kosten: Weitgehend variabel, abhängig von örtlichen Gepflogenheiten, Immobilienwerten und anderen Faktoren; $ 100 ist ein typischer Durchschnitt, kann aber viel höher sein.
- Steuern übertragen Stadt-, Kreis- und möglicherweise Landesregierungen erheben Transfersteuern auf Immobilientransaktionen, die innerhalb ihrer Jurisdiktionen stattfinden, in der Regel in Abhängigkeit von lokalen Immobilienwerten und lokalen Zonen. In einigen Fällen müssen Käufer Steuermarken in einer separaten Position in ihren Abrechnungsangaben erwerben. Wie die Grundsteuern sind die Steuern sehr unterschiedlich. Kosten: Sehr variabel, abhängig von lokalen Gewohnheiten und Eigentumswerten, die von mehreren Hundert bis zu mehreren tausend Dollar reichen.
Prepaid
Sie müssen diese Kosten im Voraus bei Abschluss zahlen. Beachten Sie, dass Sie möglicherweise auch einen Vorab-Treuhandpuffer hinterlegen müssen, um unerwartete Erhöhungen der Steuer-, Versicherungs- und HOA-Ausgaben zu kompensieren. Der Puffer kann entweder in Ihre Gesamtguthaben integriert oder als separate Werbebuchung ausgebrochen werden.
- Interesse des ersten Monats . Kreditgeber erfordern in der Regel Vorauszahlung von Hypothekenzinsen zwischen dem Abschluss und der ersten vollständigen Hypothekenzahlung (Kapital und Zinsen) Fälligkeit geplant. Kosten: Bis zu einem Monat Hypothekenzins, abhängig vom Stichtag (weniger, wenn der Schluss später im Monat ist).
- Hausbesitzer Versicherungsprämie . Kreditgeber verlangen praktisch immer einen Nachweis der Hausbesitzer Versicherung vor dem Schließen. Sobald Sie eine Richtlinie ausgewählt haben, können Sie die Kosten senken, indem Sie einen höheren Selbstbehalt wählen. Wenn Sie bereits eine Versicherungspolice abgeschlossen haben, z. B. eine Autoversicherung, sollten Sie Ihre neue Hausratversicherung bei demselben Versicherer bündeln - ein Schritt, der Hunderte von Dollars von Ihrer kombinierten Jahresprämie im Vergleich zu zwei separaten Policen kosten kann . In der Regel müssen Sie die Prämie Ihres ersten Jahres vor oder vor dem Schließen zahlen. Wenn Ihr Haus Überschwemmung, Erdbeben oder andere besondere Gefahr Versicherung erfordert, müssen Sie wahrscheinlich auch Ihre ersten Jahresprämien für diese Richtlinien im Voraus bezahlen. Kosten: Sehr variabel, abhängig von Faktoren wie Geographie, Wohngebäude und Alter, Selbstbehalt und Immobilienwert. Nach Angaben des Insurance Information Institute belief sich die durchschnittliche jährliche Versicherungsprämie der US-Hausbesitzer im Jahr 2013 auf 1.096 US-Dollar, von einem Tief von 561 US-Dollar in Idaho bis 2.115 US-Dollar in Florida.
- Private Hypothekenversicherungsprämien . Käufer, die planen, mehr als 80% ihres Eigenheimwerts zu leihen (über 80% des Kreditwerts), müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, die die Interessen der Kreditgeber im Falle einer Straffälligkeit schützt. PMI-Prämien werden monatlich aus Treuhandgeschäften bezahlt, aber die Kreditgeber verlangen von den Käufern, dass sie Vorauszahlungen leisten, um die ersten ein bis zwei Zahlungen abzudecken. Kosten: PMI-Prämien für ein bis zwei Monate, die eine Funktion des Eigenheimwerts und der Beleihungsquote sind.
- Vorausbesteuerung . Vorauszahlungssteuern sind in der Regel ausreichend, um Grundsteuerverpflichtungen (Stadt und / oder Landkreis) abzudecken, die zwischen dem Abschluss und dem ersten Grundsteuerfälligkeitsdatum anfallen, die zwischen weniger als einem Monat und sechs Monaten nach Abschluss liegen können. Der Vorsteuerbetrag kann jedoch höher sein, wenn der Kreditgeber dies verlangt. Kosten: Sehr variabel.
- Advance Hausbesitzer Association Gebühren . Käufer in Gemeinden, die von Hauseigentümergemeinschaften (einschließlich gated subdivisions und condo buildings) bedient werden, zahlen in der Regel bis zum Ende der ersten Zahlungsperiode, die bis zu einem Jahr dauern kann, Vorschussgebühren für Wohneigentümergemeinschaften. Kreditgeber, die HOA-Beiträge in die Treuhandkonten von Käufern bündeln, fügen diese Vorauszahlungen zu den Escrow-Salden ihrer Käufer hinzu. Käufer ohne treuhänderisch hinterlegte HOA-Vereinbarungen können verpflichtet werden, die HOA direkt vor Abschluss zu bezahlen. Kosten: Sehr variabel.
Auch wenn Sie dafür einkaufen können, gilt die Hausbesitzerversicherung (Gefahrenversicherung) auch als Prepaid, da Sie beim Abschluss mindestens eine Jahresprämie zahlen müssen, wenn Sie dies nicht schon vor dem Abschluss getan haben.
Optionale Abschlusskosten
Die oben beschriebenen gemeinsamen Abschlusskosten sind in den meisten Wohnimmobilientransaktionen erforderlich oder dringend erwünscht.
Im Gegensatz dazu sind einige der folgenden Kosten in bestimmten Staaten nur gesetzlich vorgeschrieben oder üblich. Andere werden als fakultativ betrachtet oder sind nur unter bestimmten Umständen ratsam - z. B. Gasleitungsinspektionen in älteren Häusern mit Erdgasinfrastruktur oder Schädlingsuntersuchungen, bei denen Termiten verbreitet sind.
Sie können für viele dieser Artikel einkaufen:
- Abwasser- und Wasserleitung oder septische Inspektion . Abwasserleitungen sind bekanntlich anfällig für Kompromisse, selbst in relativ neuen Häusern. Unbehandelte feste Abfälle und anorganische Ablagerungen können ernsthafte Schäden an Abwasserleitungen verursachen, die manchmal nicht mehr repariert werden können. Das können auch tiefe Baumwurzeln sein, die auch saubere Wasserleitungen in Häusern bedrohen, die von kommunalen Wassersystemen versorgt werden. Beide Gefahren können auch septische Systeme beeinflussen. Kontrollen von Abwasserleitungen, Klärgruben und Wasserleitungen sind für neuere Objekte und Eigenschaften mit kürzlich modernisierten Wasser- und Entwässerungssystemen nicht erforderlich. Jedoch sind Eigenschaften mit roten Flaggen, wie z. B. reife Bäume, die direkt über einer ausgehenden oder ankommenden Linie angeordnet sind, Hauptkandidaten für die Kamerainspektion durch zugelassene Installateure. Inspektionen können sich um ein Vielfaches rentieren, da Reparatur- oder Ersatzkosten für beschädigte Leitungen 5.000 $ übersteigen können - und möglicherweise nicht durch eine Hausbesitzerversicherung gedeckt werden. Kosten: 100 bis 300 US-Dollar
- Gut Test . In ländlichen und halb-ländlichen Gebieten ohne kommunalen Wasserservice bestätigen Well-Tests, dass Wasserbrunnen einen angemessenen Wasserfluss haben und dass das Wasser, auf das sie sich beziehen, sicher und rein ist. Kreditgeber verlangen häufig Beweise für erfolgreiche Well-Tests vor dem Schließen. Well-Tests sind obligatorisch für bestimmte Darlehensarten, einschließlich VA-und FHA-Darlehen. Die meisten Sanitär- und Brunnen-Service-Unternehmen bieten gute Tests an, ebenso wie einige Heiminspektoren. Kosten: Sehr variabel, abhängig von der Gründlichkeit; weniger als $ 100 bis mehr als $ 300.
- Gasleitung Inspektion . Häuser mit Erdgas-Service sind anfällig für Gaslecks, insbesondere auf älteren Leitungen und wo Renovierungen oder Reparaturen in der Nähe vorgenommen wurden. Leider decken die Standard-Hausinspektionen nicht die Gasleitungen ab, sondern stellen sicher, dass die von den Linien bedienten Geräte (z. B. Bereiche) ordnungsgemäß funktionieren. Stattdessen bieten Installateure und HVAC-Unternehmen spezielle Gasleitungs-Dichtheitsprüfungen an, die den Leitungsfluss und -druck innerhalb von Leitungen messen und die Quellen und die Schwere von Lecks identifizieren. Kosten: Weitgehend variabel; In der Regel $ 100 bis $ 500, abhängig von der Größe des Hauses, Anzahl der Zeilen und Vorhandensein von Lecks.
- Radonprüfung und Inspektion . Radon, ein radioaktives Gas, das natürlicherweise in bestimmten Gesteinsarten vorkommt, ist die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs in den USA. Käufer in radonanfälligen Gebieten (große Teile der nördlichen USA und Intermountain West) sind angehalten, Radon zu testen Schließen, entweder mit Heim-Test-Kits oder durch einen zertifizierten Profi. Professionelle Tests sind zuverlässiger, aber viel kostspieliger. Kosten: $ 15 und höher für Heim-Test-Kits; bis zu $ ​​150 für professionelle Tests.
- Termiten- und Schädlingsinspektion . Käufer in Termiten- und Ameisengebieten werden dringend dazu ermutigt, Termiten- und Schädlingsuntersuchungen durchzuführen, die latente oder Frühstadium-Befälle aufdecken können, bevor sie außer Kontrolle geraten. Im Gegensatz dazu erkennen Standard-Hausinspektionen Schädlingsbefall in der Regel erst, nachdem es zu einem kostspieligen, möglicherweise ausverkaufsgefährdeten Problem geworden ist. Viele Schädlingsbekämpfungsunternehmen bieten Schädlingsuntersuchungen vor der Schließung an. Kosten: 50 bis 150 US-Dollar; mehr für größere Häuser und Inspektionen für eine größere Anzahl von Schädlingen (wie Nagetiere).
- Bleifarbeninspektion . Die Vereinigten Staaten verbot Bleifarbe im Jahr 1978. Häuser, die vor diesem Jahr gebaut wurden und in der Zwischenzeit nicht gut renoviert wurden, konnten Bleifarbe enthalten. Bleifarbe lauert oft unter frischeren Schichten von Nicht-Blei-Farbe, so dass es für das ungeschulte Auge nicht immer offensichtlich ist. Dies macht die Lackprüfung leider teurer als Sie vielleicht denken. Bleifarbe stellt kein ernstes Gesundheitsrisiko für Erwachsene dar, aber Sie sollten auf jeden Fall eine Inspektion in Betracht ziehen, wenn Sie kleine Kinder haben. Kosten: $ 300 bis $ 500; mehr für größere Häuser.
- Dach Inspektion . Diese zusätzliche Inspektion, die von Dachdeckungsfirmen oder Generalunternehmern durchgeführt wird, führt Dächer zu umfassenden Bewertungen. Eine Dachinspektion ist weitaus gründlicher als die gebildeten Blickdächer während der Standard-Käufer-bestellten Hausinspektionen. Daher werden Dachinspektionen für Käufer von älteren Häusern empfohlen, insbesondere wenn von Kunden bestellte Inspektionen potenzielle Dachprobleme aufdecken. Kosten: Ungefähr 100 $ für durchschnittlich große Häuser; mehr für größere Häuser.
- Lender Inspektionsgebühr . Kreditgeber führen selten ihre eigenen Hausinspektionen durch, wenn sie Darlehen für ältere Häuser zeichnen. Die Bewertung reicht aus, um den Wert der bestehenden Häuser zu bestimmen, und Defekte oder Sicherheitsfragen fallen unter die Rubrik "Käufer aufpassen". Eine andere Sache ist die Finanzierung von Neubauten. Kreditgeber beauftragen in der Regel New-Home-Inspektionen kurz vor dem Abschlussdatum. Lender-Inspektionen bestätigen in erster Linie, dass neue Häuser fertig und für die sichere Nutzung bereit sind. Diese Inspektionen sind weniger gründlich als von Kunden bestellte Inspektionen und daher kostengünstiger. Kosten: 50 bis 150 US-Dollar.
- Umfragegebühr Einige Kreditgeber verlangen eine Grundstückserhebung, die die genauen Grenzen und die Beziehung der Parzellen zu angrenzenden Parzellen bestimmt, Verbesserungen an der Immobilie aufzeigt und Erleichterungen identifiziert, die zukünftige Verbesserungen (wie Zufahrtsstraßen oder Schwimmbäder) beeinflussen könnten. Diese müssen von professionellen Vermessungsingenieuren ausgefüllt werden, deren Arbeit nicht billig ist. Viele Kreditgeber begnügen sich jedoch mit sogenannten Hausortestudien, die weniger anspruchsvoll (und weniger teuer) sind als Grenzerhebungen. Kosten: 250 bis 500 US-Dollar für Umfragen in den Häusern; $ 500 bis mehr als $ 1.000 für Grenzerhebungen.
- Anwaltskosten . In einigen Staaten werden Immobilientransaktionen von Anwälten überwacht, nicht von Rechtsunternehmen oder Treuhändern. Käufer sind in der Regel verantwortlich für die Entschädigung ihrer eigenen Anwälte, sowie ihrer Anwälte. Anwaltsgebühren ersetzen die Gebühren der Titelfirma oder des Treuhandmaklers, können jedoch höher sein. Kosten: $ 500 bis mehr als $ 1.000, abhängig von der Komplexität der Transaktions- und Anwaltskosten.
- Mortgage Insurance Antragsgebühr . Einige Kreditgeber berechnen separate Gebühren für die Verarbeitung von Hypothekenversicherungsanträgen. Diese Praxis ist etwas zweifelhaft, und viele Kreditgeber sind bereit, diese Gebühren zu reduzieren oder zu beseitigen, wenn sie gefragt werden. Andere bündeln sie in Kreditantragsgebühren oder Emissionsgebühren, ohne sie aufzuführen. Kosten: normalerweise weniger als $ 100.
- Notargebühr . Diese Gebühr, die normalerweise von einem Titelunternehmen oder einem Treuhandmakler erhoben wird, deckt die eidesstattliche Versicherung eines Notars ab, dass die Transaktionsparteien diejenigen sind, von denen sie sagen, dass sie es sind und dass die Transaktion wie aufgezeichnet stattgefunden hat. Es ist oft möglich, Notargebühren zu verhandeln. Kosten: normalerweise weniger als $ 50.
- Kurier Gebühr . Wenn sie die Zustellung des Dokuments für den Tag des Abschlusses beschleunigen möchten, begleichen Titelfirmen oder Escrow-Agenten die Käufer für die notwendigen Kurierkosten. Dies ist eine weitere Müllgebühr, auf die Siedlungsagenten oft verzichten wollen, wenn sie gedrückt werden. Kosten: normalerweise weniger als $ 30.
Tipps zum Reduzieren oder Eliminieren von Abschlusskosten
Nicht zufrieden, nur um das beste Geschäft auf einzelnen abschließenden Einzelteilen herum zu kaufen? Diese Tipps können Ihre Gesamtkosten reduzieren - oder, wenn Sie in einem Käufermarkt schließen, möglicherweise Ihre Abschlusskosten vollständig beseitigen.
1. Erstellen Sie "Verkäufer-Paids" in Ihr Angebot
Dies ist wahrscheinlich die effektivste, potente Strategie, um Ihre Abschlusskosten zu senken, ohne den Kapitalbetrag oder den Zinssatz Ihres Darlehens zu erhöhen. Je nach der Temperatur Ihres lokalen Immobilienmarktes und der Motivation Ihres Verkäufers kann es möglich sein, den Verkäufer zu überzeugen, Ihre Abschlusskosten ganz oder teilweise zu übernehmen.
Selbst eine kleine Geste im Namen des Verkäufers kann viel Geld in der Tasche halten. Zum Beispiel, sagen Sie Ihre Abschlusskosten betragen 4% für ein Darlehen von 200.000 $. Das sind 8.000 $. Alle 10%, die der Verkäufer übernimmt, reduzieren Ihre Abschlusskosten um 800 €. Ebenso kann die Offenheit des Verkäufers für die Abdeckung eines einzigen Großverkaufsabschlusses - zum Beispiel eine Titelversicherung für 1.000 US-Dollar oder Grundsteuern für die ersten sechs Monate - Ihre Abschlusskosten erheblich reduzieren.
Verkäufergezahlte Abschlusskosten werden zuerst in Kaufangeboten von Käufern vorgeschlagen und werden häufig Teil von Angebotsverhandlungen. Sobald ein Kaufvertrag abgeschlossen ist, können Verkäufer-Paids jederzeit vor dem Abschluss geändert werden. Wenn Sie nicht sicher sind, ob der Verkäufer (oder Ihr lokaler Markt) viele Verkäufer-Paids akzeptieren wird, sollten Sie einen höheren Verkaufspreis anbieten, um die vom Verkäufer bezahlten Kosten auszugleichen. Dies schafft ein Breakeven-Szenario für den Verkäufer, während Sie die zusätzlichen Kosten zum Zinssatz Ihres Darlehens finanzieren können.
2. Shop Around für Kreditgeber
Der effektivste Weg zur Verringerung der Abschlussgebühren, die Sie nicht kaufen dürfen, ist einfach um Kreditgeber mit den niedrigsten Abschlusskosten insgesamt zu suchen. Sie können (und sollten) besuchen Sie mit mehreren Kreditgebern und Kredit-Schätzungen von jedem anfordern.
Suchen Sie im Internet nach Hypothekenzinsen in Ihrer Region oder besuchen Sie eine Aggregator-Website wie Zillow oder Realtor.com. Überprüfen Sie die Raten und Konditionen jedes Kreditgebers und wenden Sie sich dann an die Kreditgeber, die Ihre Zinsen für eine Kreditschätzung beeinflussen. Berücksichtigen Sie bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit jedes Kreditgebers die Hauptkosten wie z. B. die Emissionsgebühren. Während Kreditgeber häufig niedrigere Gebühren fallen lassen, wenn sie in Frage gestellt werden, neigen sie dazu, ihre Brot-und-Butter-Gebühren nicht aufzugeben.
3. Fordern Sie die Kreditgeber zu individuellen Gebühren auf
Kreditgeber sind überraschend flexibel bei kleineren zusätzlichen Gebühren, wie Kreditauskunftsgebühren, Kuriergebühren und sogar Kreditantragsgebühren. In einigen Fällen reicht eine spitzfindige Frage nach einer bestimmten Gebühr - "was deckt das eigentlich?" - aus, um sie aus der Abrechnung zu streichen. In anderen Fällen sind die Kreditgeber bereit, bestimmte Gebühren nach unten zu verhandeln oder sie teilweise abzudecken (z. B. die Kreditwürdigkeit des Kreditgebers).
Kreditgeber Flexibilität ist umgekehrt proportional zur Markttemperatur. In heißen Märkten haben Käufer nur eine begrenzte Verhandlungsmacht. In coolen Märkten ist es wichtiger, den Verkauf zu vollenden, als selbstbewusstesten Käufern den letzten Dollar zu geben.
4. Verhandeln Sie die Kommission Ihres Immobilienmaklers
Immobilienmakler reagieren noch sensibler auf Marktschwankungen als Kreditgeber. Obwohl es nicht so üblich ist, Verkäufer zu fragen oder mit Kreditgebern zu verhandeln, ist es auch nicht unüblich, dass Käufer ihre Immobilienmakler bitten, einen Teil ihrer Provisionen für Abschlusskosten zu verwenden.
In einem wirklich miserablen Markt kann ein Makler jedoch bereit sein, 1% bis 2% des Verkaufspreises eines Hauses beiseite zu legen und die übliche Provision von 6% auf 4% oder 5% zu reduzieren. Das ist genug, um die Schlusskostenlast von 4% um 25% bis 50% zu reduzieren.
Obwohl die Abschlusskosten durch den Agenten nie garantiert sind, sind einige neuere Immobilienanbieter in diesem Punkt zuverlässiger. Zum Beispiel zahlt Redfin normalerweise einen Teil seiner üblichen Provision an Käufer zurück, normalerweise durch Verrechnung der Abschlusskosten. Die Politik von Redfin gilt nicht für Leerverkäufe und unterliegt der Genehmigung des Kreditgebers, doch die Mehrheit seiner Käufer profitiert davon.
5. Schließen am oder gegen Ende des Monats
Dies ist eine knifflige Strategie, die tatsächlich funktioniert. Durch Schließen in der letzten Woche des Monats können Käufer den anteiligen Anteil der Hypothekenzinsen reduzieren, der bei Abschluss fällig wird. Bei einem Kredit, der jeden Tag 20 US-Dollar ansammelt, spart der Käufer 500 US-Dollar, indem er vom ersten auf den 25. Tag eines 30-Tage-Monats zurückschiebt.
6. Wählen Sie einen Kreditgeber mit einem Treueprogramm oder Kunden-nur-Raten
Hypothekendarlehen sind sowohl lukrativ als auch wettbewerbsfähig. Viele Kreditgeber, insbesondere größere Unternehmen wie die Bank of America und Wells Fargo, akzeptieren bereitwillig schlankere Gewinnmargen, um mehr Kreditnehmer in die Tür zu bekommen.
Zum Beispiel reduziert die Bank of America laut The Wall Street Journal die Hypothekenzinsen um 0, 125% auf 0, 25%, wenn Kreditnehmer mindestens 250.000 $ in Bank- oder Einlagenkonten der Bank of America vor dem Schließen bewegen. Einige kleinere Kreditgeber, insbesondere Kreditgenossenschaften, nehmen ebenfalls an der Tat teil - viele Kreditgenossenschaften bieten Mitgliedszinssätze an. (Meine Frau und ich hatten das Glück, durch unsere kleine Kreditgenossenschaft einen Vorzugstarif zu bekommen, und werden über die Laufzeit unserer 30-jährigen Hypothek tausende Dollar sparen, wenn wir das Darlehen austragen.)
7. Roll Closing Kosten in Ihre Darlehensnehmer
Einige kreditgebende Stellen bieten Darlehen an, die Schließungskosten in Kapital, die sie effektiv zu Ihrem Hypothekenzins über die Laufzeit des Darlehens finanzieren. Rollende Abschlusskosten in Ihrem Darlehensleiter reduzieren jedoch nicht tatsächlich den Betrag, der für Ihre Abschlusskosten gezahlt wird. In der Tat, es ist wahrscheinlich, um die Gesamtkosten Ihres Hauses über das Leben Ihrer Hypothek aufgrund eines größeren Prinzipals und möglicherweise einen höheren Zinssatz zu erhöhen. Aber es kann dramatisch reduzieren, was Sie bei der Schließung bezahlen müssen.
Rolling Abschlusskosten in Ihren Kredit ist eine gute Strategie, wenn Ihr Kreditbetrag ist weit unter dem Wert des Hauses geschätzt, was bedeutet, dass die zusätzliche Refinanzierung nicht Ihre LTV über ein Niveau, das der Kreditgeber ist bequem mit Push. Wenn das zusätzliche Prinzip jedoch Ihren LTV über 80% drückt, sind Sie für eine monatliche PMI-Zahlung am Haken.
Rolling-Closing-Kosten in Ihrem Darlehensprinzip ist auch sinnvoll, wenn Sie planen, in wenigen Jahren zu verkaufen. Da die monatlichen Zinszahlungen bei einem Rolling Loan höher sind (aufgrund eines höheren Kapitalbetrags oder eines höheren Zinssatzes), reduziert der relativ frühzeitige Verkauf Ihres Darlehens Ihre gesamten Zinsaufwendungen und mindert die endgültigen Kosten für das Rolling Ihrer Abschlussgebühren. Im Gegensatz dazu, wenn Sie erwarten, in Ihrem neuen Zuhause seit Jahrzehnten zu bleiben, macht Rolling Abschlusskosten in Ihren Kredit möglicherweise keinen finanziellen Sinn.
8. Verwenden Sie einen Kredit ohne Abschlusskosten (Kreditgeber)
Auch Kreditgeberkredithypotheken genannt, funktionieren Hypotheken ohne Abschlussfinanzierung für Käufer, die keine liquiden Finanzen in ihre Abschlusskosten investieren möchten (oder dies tun würden). Anstatt die Abschlusskosten in das Darlehensvolumen zu bündeln und den Zinssatz unverändert zu lassen, tauschen Hypotheken ohne Abschluss die Schließungskosten einfach gegen einen höheren Satz aus. Obwohl sie in gewisser Weise mit Rolling Loans vergleichbar sind, sind Hypotheken ohne Abschlusskredite in Kauftransaktionen eher verfügbar.
Wie die Schließungskosten in Ihren Kredit Rolling, kann die Entscheidung für eine Hypothek ohne Schließungen tatsächlich Ihre gesamten Wohneigentumskosten erhöhen, weil keine Schließungskosten Hypotheken haben fast immer höhere Zinssätze - in der Regel 0, 125% höher als ein vergleichbarer Kredit mit Closing Kosten.
Abhängig von der Höhe Ihres Kredits könnte es die Zinskosten des höheren Zinssatzes während der Laufzeit des Kredits übersteigen, mehr oder weniger die Zinskosten ausgleichen oder zu kurz kommen (und die Gesamtkosten des Kredits erhöhen). Im Allgemeinen gilt, je länger Sie planen, in Ihrem Haus zu bleiben, desto größer muss der Kredit sein, um Ihre Zinskosten zu übersteigen oder zu übersteigen.
9. Nutzen Sie militärische Vorteile (VA-Darlehen)
Sie sollten sich sicher nicht den Streitkräften anschließen, nur um ein besseres Angebot für ein Haus zu bekommen. Wenn Sie jedoch im Militär sind, gibt es keinen Grund, die finanziellen Vorteile des Dienstes zu übersehen.
VA-Darlehen sind aktiven Militärangehörigen (nach sechsmonatiger Dienstzeit, mit Ausnahme von Nationalgardisten und Reserve-Mitgliedern), Veteranen und Ehepartnern von Dienstmitgliedern, die im aktiven Dienst oder infolge einer mit dem Dienst verbundenen Behinderung gestorben sind, zur Verfügung gestellt. Sie bieten einige attraktive finanzielle Vorteile, wie die Möglichkeit, einen Kredit ohne Anzahlung zu generieren. Darüber hinaus verbieten Regulierungen, die VA-Darlehen regeln, Kreditgeber, bestimmte abschließende Kosten, einschließlich Maklergebühren, Rechtsanwaltsgebühren (ausgenommen Titelarbeit) und Schädlingsuntersuchungsgebühren in Rechnung zu stellen. Wenn Kreditgeber Originierungsgebühren für VA-Kredite verlangen, dürfen sie keine Kreditbearbeitung oder Abschlussgebühren verlangen.
10. Ziehen Sie eine niedrigere Anzahlung in Betracht
Reduzieren Sie Ihre Anzahlung kann viele Schließgelder freigeben. Wenn Sie zum Beispiel 5% der Anzahlung für ein Haus mit 300.000 Dollar klopfen, erhalten Sie 15.000 Euro - wahrscheinlich genug, um den Großteil der Abschlusskosten der Transaktion zu decken.
Hier gibt es zwei Fänge. Zuerst muss der Verkäufer Ihr Angebot annehmen. Da Verkäufer tendenziell Angebote mit höheren Barkomponenten bevorzugen, könnte Ihr Verkäufer Ihr Niedrigzahlungs-Angebot mit Skepsis betrachten - vor allem, wenn Ihr lokaler Markt heiß ist und der Verkäufer denkt, dass es ein besseres Angebot gibt oder wenn der Verkäufer aktiv abwägt mehrere Angebote.
Die andere Überlegung ist eine private Hypothekenversicherung. Je höher Ihr LTV-Verhältnis ist, desto länger sind Sie bei PMI, das Sie bezahlen müssen, bis Sie 80% LTV erreichen. Abhängig von Ihren monatlichen PMI-Kosten kann eine niedrigere Anzahlung Hunderte oder Tausende von Dollar zu den Gesamtkosten Ihres Darlehens hinzufügen.
11. Bezahlen mit Bankscheck
Titelgesellschaften und Treuhänder gewähren den Käufern in der Regel die Möglichkeit, ihre Anzahlungs- und Abschlusskosten per Bankscheck oder Überweisung zu decken. Wenn Ihr beides erlaubt, gehen Sie immer mit einem Bankscheck. Bankschecks kosten in der Regel nur 1 oder 2 Dollar und sind für bevorzugte Kunden oder Mitglieder sogar kostenlos. (Als wir unser Haus kauften, schalteten meine Frau und ich einen Scheck von unserem Gemeinschaftskonto bei einer Kreditgenossenschaft ab, der die Bankscheckgebühren für die Mitglieder erlassen hat.
Im Gegensatz dazu können abgehende Überweisungen zwischen 10 und 20 US-Dollar kosten. Sicherlich kein lebensverändernder Unterschied, aber sicher genug, um einen Latte oder ein Glas Wein zu kaufen, um Ihr neues Zuhause zu feiern.
Letztes Wort
Sie können erwarten, dass die Abschlusskosten je nach Definition bis zu 5% des Kaufpreises Ihres Hauses ausmachen. Der Anteil Ihrer Kosten, der von Zeit zu Zeit oder von Dritten bezahlt wird, hängt von Ihrer Fähigkeit ab, die hier beschriebenen Tipps zu befolgen. Diese Fähigkeit hängt wiederum teilweise von Faktoren ab, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen, wie zum Beispiel die Motivation des Verkäufers und die Temperatur Ihres lokalen Marktes.
Sobald Sie akzeptieren, dass es nicht immer möglich ist, die vollständige Kontrolle über den Abschlussprozess auszuüben, werden Sie wahrscheinlich gelassener über die ganze Angelegenheit sein - und besser in der Lage sein, sich auf die Kosten zu konzentrieren, über die Sie etwas Kontrolle haben.
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