Wenn Sie sich darauf vorbereiten, ein Haus zu kaufen, ist es wichtig, Ihre Finanzen in Ordnung zu bringen. Sie müssen nicht nur organisiert werden, um den Kreditantrag auszufüllen, sondern Sie möchten Ihre Finanzen anderweitig rationalisieren, um Ihre Chancen zu verbessern, für ein Darlehen genehmigt zu werden und sich für einen niedrigeren Zinssatz und einen größeren Hypothekenbetrag zu qualifizieren.
In der Tat, wie viel Sie für eine Anzahlung haben, ist entscheidend für diese Bestimmung als auch eine Bewertung Ihrer bestehenden Schulden. Aber das schafft ein Rätsel. Wenn Sie sowohl eine gesunde Anzahlung als auch ein ordentliches bisschen Schulden haben, was tun Sie? Bezahlen Sie die Schulden und stellen Sie eine kleinere Anzahlung auf oder halten Sie sowohl die Schulden als auch die Anzahlung intakt?
Die Antwort auf diese Frage ist nicht schwierig, sondern erfordert eine gründliche Untersuchung Ihrer persönlichen Situation, z. B. wie viel von einer Anzahlung Sie sich leisten können, wie viel Schulden Sie haben, wie hoch der Zinssatz ist und wie hoch die Hypothek ist Sie möchten sich qualifizieren.
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, berücksichtigt die Bank oder der Broker die Einnahmen, die Sie regelmäßig erhalten, sowie die Schulden, die Sie derzeit haben. Dies wird ihnen ein Bild davon geben, wie viel Geld Sie jeden Monat für eine Hypothek Zahlung sparen können.
Auf dieser Grundlage bestimmen Ihre anderen Vermögenswerte, Ihre Kredithistorie und Ihre Anzahlung, die Bank oder der Broker, wie groß eine Hypothek ist, die sie Ihnen und zu welchem ​​Preis anbieten können.
Denken Sie an Jim, der sich vorbereitet, sein erstes Haus zu kaufen. Er hat sehr gute Kreditwürdigkeit und nimmt nach Steuern 36.000 Dollar pro Jahr mit nach Hause. Jim hat auch Kreditkartenschulden in Höhe von $ 10.000, die eine Mindestzahlung von $ 250 pro Monat haben, aber keine anderen Schulden haben. Jim sparte 20.000 Dollar für seine Anzahlung und sucht nach einer 30-jährigen Festhypothek. Wir nehmen an, dass Hausversicherung $ 800 pro Jahr und Grundsteuern $ 2.000 kostet.
Wenn Jim $ 10.000 seiner Anzahlung nutzt, um die Schulden abzuzahlen, wird er sich für einen anderen Hypothekenbetrag qualifizieren, als wenn er keine Schulden zahlt und die gesamten $ 20.000 ablehnt. Angenommen, Jim kann sich für einen Zinssatz von 6% qualifizieren, so sehen Sie, wie die Zahlen funktionieren. Auch die Berücksichtigung der privaten Hypothekenversicherung (PMI) wirkt sich nicht wesentlich auf diesen Vergleich aus und ist der Einfachheit halber ausgeschlossen.
$ 20.000 Anzahlung, $ 250 pro Monat in Kreditkarten-Schulden
$ 10.000 Anzahlung, keine Schulden
Das ist ein großer Unterschied! Jim kann sich für eine 30.000 Dollar höhere Hypothek qualifizieren, wenn er seine Schulden bezahlt, obwohl seine Anzahlung halb so groß ist. Warum ist der Unterschied so groß?
Es hat damit zu tun, wie die Bank berechnet, was Sie bezahlen können. Im Allgemeinen wird die Bank einen Prozentsatz Ihres gesamten monatlichen Einkommens (36% ist üblich) und nehmen an, dass das ist, wie viel Sie für alle Ihre Schulden, einschließlich Ihrer Hypothek bezahlen können.
Mit anderen Worten, Ihre bestehenden Schulden Zahlungen werden direkt reduzieren den Betrag, den die Bank denkt, dass Sie auf Ihre Hypothek Zahlung, Hausbesitzer Versicherung, Steuern und PMI, falls erforderlich zahlen können. Sobald sie festgestellt haben, wie viel von einer monatlichen Zahlung Sie sich leisten können, extrapolieren sie, wie groß eine Hypothek, für die Sie sich qualifizieren.
Aufgrund der Art dieser Berechnungen erhöht die Anzahlung nur die Gesamtgröße der Hypothek, für die Sie sich auf Dollar-zu-Dollar-Basis qualifizieren. Das heißt, wenn Sie sich für eine Hypothek von $ 150.000 qualifizieren und zusätzlich $ 10.000 zur Verfügung haben, können Sie sich für eine Hypothek von $ 160.000 qualifizieren. Aber da die bestehenden Schulden sich darauf auswirken, wie viel die Bank zu zahlen glaubt, begrenzt sie auch die Größe Ihrer Hypothek. In der Tat, die Zahlung von Schulden wird den Hypothekenbetrag erhöhen, für den Sie sich qualifizieren, um etwa drei Mal mehr als einfach das Geld für eine Anzahlung zu sparen.
Daher ist es im Allgemeinen am sinnvollsten, bestehende Schulden zu begleichen, wenn Sie Ihren Kreditbetrag maximal ausschöpfen möchten.
Es gibt noch einen anderen Aspekt dieser Überlegung. Der Zinssatz für Kreditkarten-Schulden ist oft viel höher als der Zinssatz für eine Hypothek, und es gilt sicherlich in Jims Fall. Darüber hinaus können Sie Hypothekenzinsen auf Ihre Steuern abziehen, und damit die Rate, die Sie effektiv für Ihr Wohnungsbaudarlehen zahlen.
Da es fast immer besser ist, hochverzinsliche Schulden für niedrig verzinsliche Schulden zu handeln, ist Jims Entscheidung aus dieser Perspektive ein Kinderspiel. Ganz zu schweigen davon, dass, selbst wenn er die gesamte Anzahlung von $ 20.000 in sein Haus zahlt, er immer noch PMI zahlen muss, was eine zusätzliche monatliche Ausgabe ist, wenn die Anzahlung weniger als 20% beträgt.
Ausnahmen Aber es gibt ein paar Situationen, in denen ein Teil Ihrer Anzahlung auf Schulden ist nicht unbedingt die klügste Bewegung:
1. Wenn Sie Ihre Mindest-Zahlungsanforderungen verringern können
Da die Bank Ihre minimalen erforderlichen Zahlungen verwendet, um zu berechnen, wie viel Darlehen Sie sich leisten können, kann das Verringern minimaler Zahlungen, sogar vorübergehend, Ihren Kreditbetrag erhöhen, ohne dass Sie irgendwelche Schuld abzahlen müssen. Darüber hinaus ist dies am besten mit Darlehen, die Sie behalten möchten, wie diejenigen mit Zinssätzen nahe oder sogar unter Ihrem Hypothekenzins.
Zum Beispiel fallen viele Studentendarlehen in diese Kategorie und können Ihnen erlauben, Ihren Zahlungsplan für ein oder zwei Jahre zu ändern, wodurch es leichter wird, sich für ein größeres Darlehen zu qualifizieren, ohne die niedrig verzinsten Studentenschulden abzubezahlen.
oder Kreditkarte Schulden, zusätzlich zu Ihrem Unternehmen für eine Reduzierung Ihrer Mindestanforderungen zu stellen, könnten Sie eine Balance Transfer zu einer Kreditkarte mit einem niedrigeren APR-Zinssatz oder einen Aktionszeitraum ohne Zinsen betrachten. Öffnen Sie jedoch keine neue Karte zu kurz vor dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Hypothek beantragen, da dies kurzfristig Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen kann.
2. Wenn Sie sich eine Anzahlung nicht leisten können
Während Null-Down-Zahlung Hypothek Optionen existieren, werden Sie wahrscheinlich viel höhere Zinsen zahlen. Wenn Sie Ihr Geld sparen, sodass Sie sogar eine kleine Anzahlung leisten können, beispielsweise 3, 5%, können Sie auf lange Sicht mehr Geld sparen, als Ihre Schulden abzuzahlen.
Dies hängt jedoch davon ab, ob Sie sich sogar für ein Darlehen mit niedriger oder gar keiner Anzahlung qualifizieren können, welcher Zinssatz Ihnen angeboten wird und wie hoch der aktuelle Zinssatz für Ihre bestehenden Schulden ist.
3. Wenn Sie eine private Hypothekenversicherung vermeiden können
Wenn Sie keine bestehenden Schulden bezahlen, können Sie eine Anzahlung in Höhe von 20% des Verkaufspreises Ihres Hauses leisten. Sie können die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung vermeiden. Dies kann Ihnen im Laufe der Zeit Geld sparen, solange der Zinssatz für Ihre bestehenden Schulden nicht sehr hoch ist.
4. Wenn Sie Ihren Kreditbetrag nicht ausschöpfen müssen
Wenn Sie sich nicht für einen großen Kredit qualifizieren müssen, sparen Sie stattdessen Ihr Geld, um beim Schließvorgang und wenn Sie in Ihr neues Zuhause einziehen. Dies ist, wenn unerwartete Ausgaben wahrscheinlich auftauchen und Sie vermeiden können, zusätzliche Schulden zu übernehmen, indem Sie aus eigener Tasche bezahlen.
Wenn Sie auf dem Markt für eine Hypothek sind, versuchen Sie, mit Bankrate's New House Calculator herumzuspielen, der die Zahlen in der obigen Fallstudie generiert hat. Suchen Sie zuerst nach bestimmten Häusern, an denen Sie interessiert sind. Schließen Sie dann den Preis, die Grundsteuerinformationen und eine Schätzung der Kosten für die Wohngebäudeversicherung in den Rechner ein. (Fragen Sie andere Hausbesitzer oder einen lokalen Versicherungsvertreter nach einer Versicherungsschätzung.)
Sehen Sie, für wie viel Sie sich ursprünglich qualifizieren, und wenn Sie Schulden abzahlen, wird der Betrag erhöht. Vergessen Sie nicht, auch die Zinssätze für Ihre bestehenden Schulden zu berücksichtigen. Zum Beispiel, auch wenn Sie Ihren Hypothekenzins um ein volles Prozent reduzieren können, indem Sie Ihre Anzahlung erhöhen, bei welchem ​​Zins sind die Schulden, die Sie sonst hätten abbezahlen können? Denken Sie daran, Hypothekenzinsen sind abzugsfähig auf Ihre Steuern.
Wenn Sie gerade erst anfangen, nach einem Zuhause zu suchen, spielen Sie mit dem oben genannten Taschenrechner herum und überlegen Sie sich, wie Sie Ihre Anzahlung bezahlen. Überlassen Sie es nicht der Bank, selbst zu entscheiden, was Sie sich leisten können. Wenn die Bank denkt, dass Sie mit einer Hypothek von 2000 Dollar pro Monat umgehen können, aber Sie wissen, dass Sie es nicht können, kommen Sie nicht in einen, nur weil die Bank das sagt. Finden Sie ein Haus, das Sie sich bequem leisten können, damit Sie sicher sein können, alle Ihre monatlichen Zahlungen zu tätigen und Ihr neues Zuhause stressfrei zu genießen.
Waren Sie jemals mit der Entscheidung konfrontiert, für eine Anzahlung auf ein Haus zu sparen oder Schulden abzuzahlen? Mit was bist du gegangen und warum?
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