Die Kosten für Wohnungen variieren stark von Markt zu Markt. Laut Zillow lag der Median-Hauspreis von Dallas Mitte 2015 bei fast $ 126.000, vor rund drei Jahren von rund $ 91.000. Im Gegensatz dazu hat Zillow den Median von San Francisco Mitte 2015 auf 1, 08 Millionen Dollar angesetzt, vor nur drei Jahren zuvor von rund 620.000 Dollar. Obwohl der durchschnittliche San Franciscan mehr als der durchschnittliche Dallasite verdient, zahlt letzterer immer noch einen viel niedrigeren Prozentsatz des Einkommens für Unterkunft.
Natürlich ist ein Haus in Dallas - oder einem anderen Käufermarkt - eine große Investition. Potenzielle Käufer müssen ihre Optionen sorgfältig prüfen und eine gründliche Recherche durchführen, bevor sie den Auslöser betätigen. Das Durchstöbern von Immobilienanzeigen, das Besuchen von offenen Häusern und das Arrangieren von privaten Vorführungen kann großartig sein, um einen ersten Eindruck davon zu bekommen, was in Ihrer bevorzugten Nachbarschaft und Preisklasse verfügbar ist. Wenn Sie jedoch tiefer in den Kaufprozess einsteigen, werden diese grundlegenden Methoden nicht mehr genutzt.
Wenn Sie es vorziehen, ein bestimmtes Haus zu kaufen, bestellen Sie eine professionelle Hausinspektion, sobald Sie Ihr Angebot abgeben - und schließen Sie erst, wenn Sie die Ergebnisse vorliegen haben.
Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung kosten Hausbesuche in der Regel zwischen 300 und 500 Dollar. Die Abteilung stellt jedoch auch fest, dass "die Kosten je nach Region, Größe und Alter des Hauses, Umfang der Dienstleistungen und anderen Faktoren stark variieren".
Als Belohnung beauftragte unser Hausinspektor meine Frau und mich $ 350, um ein ungefähr 1500 Quadratfuß (plus Keller) Haus zu untersuchen, das in den 1910s gebaut wurde. Die Zahlung erfolgt in der Regel vor oder während der Inspektion.
Nach Angaben des Bureau of Labor Statistics hatten die Vereinigten Staaten im Jahr 2012 mehr als 102.000 Bau- und Gebäudeinspektoren. Obwohl diese Zahl auch Inspektoren umfasst, die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert haben, gibt es heute zweifelsohne Zehntausende von Wohngebäudeinspektoren. Abhängig von seiner Größe hat Ihr lokaler Markt wahrscheinlich Dutzende oder Hunderte von kompetenten Inspektoren.
Angesichts der Bedeutung einer Hausinspektion ist es wichtig, den richtigen Inspektor aus der örtlichen Bewerbermenge auszuwählen. Gute Ressourcen für die Suche nach einem kompetenten, erfahrenen Profi sind unter anderem:
Wenn Sie beim Immobilienkauf mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, bitten Sie sie, ein paar Hausinspektoren zu empfehlen, mit denen sie in der Vergangenheit Geschäfte gemacht haben. Da Hausinspektionen so häufig und wichtig sind, sind die meisten Immobilienmakler mit ihren örtlichen Hausinspektor-Gemeinschaften sehr vertraut.
Wenn Sie Ihrem Agenten nicht vertrauen, dass er eine Empfehlung abgibt oder gar nicht mit Ihnen arbeitet, sollten Sie sich eine Clearingstelle eines Vertragspartners oder Diensteanbieters wie Angie's List oder HomeAdvisor ansehen. Die Mehrheit der Heiminspektoren in einem bestimmten Gebiet wird sich wahrscheinlich mindestens auf Angie's List befinden, obwohl unabhängige Betreiber, die meistens Arbeit über Empfehlungen erhalten, weniger wahrscheinlich den Vorteil sehen, aufgelistet zu werden.
In den Vereinigten Staaten gibt es drei nationale Berufsverbände für Wohnungsbauinspektoren: die American Society of Home Inspectors, die National Society of Home Inspectors und die National Association of Home Inspectors. Diese Gruppen haben strenge Berufsstandards und verlangen von ihren Inspektoren mindestens 100 bezahlte Inspektionen, bevor sie die volle Mitgliedschaft erhalten.
Zusätzlich zu den drei Hauptvereinigungen kann Ihr Bundesstaat oder Ihre Ortschaft auch kleinere, lokalisierte Hausinspektorverbände haben. Es gibt auch einige internationale Verbände, die US-amerikanische Mitglieder willkommen heißen. Überprüfen Sie jedoch unbedingt die Standards der Praxis dieser Gruppen, um sicherzustellen, dass sie keine Zertifikate an Personen mit einer Taschenlampe und einer Zwischenablage verteilen.
Wenn Sie Leute kennen, die kürzlich ein Haus in Ihrer Nähe gekauft haben, bitten Sie sie, einen Hausinspektor zu empfehlen. Idealerweise sollten Sie verschiedene Empfehlungen einholen, dann jeden potenziellen Inspektor interviewen und denjenigen aussuchen, der Sie am wohlsten fühlen lässt.
Heiminspektoren melden sich häufig bei ihrer örtlichen Handelskammer, dem Better Business Bureau und anderen bekannten Wirtschaftsverbänden an. Diese Gruppen enthalten häufig Benutzerempfehlungen und möglicherweise formelle Beschwerden (insbesondere die BBB) auf ihren Websites, so dass sie sich hervorragend dazu eignen, Qualität zu bewerten, ohne ein Interview zu führen.
Sie müssen zwar nicht jeden Hausinspektorenkandidaten einer stundenlangen Untersuchung unterziehen, scheuen Sie sich jedoch nicht, direkte Fragen zu stellen. Ausführliche Hausinspektorbefragungen umfassen folgendes:
Sobald Sie alle Bewerber interviewt haben, rufen Sie denjenigen zurück, der am erfahrensten, kompetent und ehrlich zu sein scheint. Es ist wichtiger, unabhängig von den Kosten eine gute Passform zu wählen, als einfach die günstigste Option zu wählen.
Die meisten Kaufangebote für Wohnimmobilien enthalten eine Klausel, die als Prüfungsklausel bezeichnet wird. Die Inspektionsklausel macht den endgültigen Kaufpreis, die endgültigen Konditionen und den tatsächlichen Abschluss von einer zufriedenstellenden Hausinspektion abhängig. Es zeigt auch, wie lange der Käufer die Hausinspektion tatsächlich bestellen und abschließen muss - in der Regel nicht mehr als 10 Tage nachdem das Kaufangebot angenommen wurde.
Standards für Praxis und Inspektionsumfang variieren je nach Berufsverband. Zum Beispiel fordert die American Society of Home Inspector ihre Mitglieder auf, alle "leicht zugänglichen, visuell wahrnehmbaren installierten Systeme und Komponenten" des Hauses und des Eigentums zu inspizieren. In der Praxis gibt es jedoch viele Bereiche und Komponenten, die nicht in einer Inspektion enthalten sind.
Wenn Sie mit einem Mitglied eines seriösen Berufsverbandes zusammenarbeiten, erwarten Sie, dass Ihre Inspektion Folgendes umfasst:
Obwohl die typische Hausinspektion äußerst gründlich ist, wurde sie auch als nichtinvasiv konzipiert. Um sicherzustellen, dass sie das Haus oder den Besitz des Verkäufers nicht beschädigen, sind Heiminspektoren an einige wichtige Einschränkungen und Einschränkungen gebunden.
Heiminspektoren werden Folgendes nicht prüfen:
Außerdem sind Heiminspektoren damit beauftragt, Fakten zu melden, keine Vorhersagen zu machen oder Meinungen abzugeben. Sie schätzen zum Beispiel gerne das Alter eines alt aussehenden Warmwasserbereiters, aber nicht, wie lange es noch leben muss, wie viel es kosten würde, es zu ersetzen, oder ob es Ihre Entscheidung beeinflussen sollte, das Eigentum zu kaufen.
Denken Sie daran, wenn Sie die Heiminspektoren beschatten oder sprechen, nachdem sie fertig sind. Der Versuch, vorausblickende, auf Meinungen basierende Aussagen aus ihnen herauszuquetschen, ist dazu geeignet, beide zu frustrieren.
Alle legitimen Berufsinspekteure von Hausinspektoren verlangen von ihren Mitgliedern, innerhalb einer bestimmten Frist (normalerweise 24 Stunden) nach Abschluss der Inspektion einen vollständigen Hausinspektionsbericht auszustellen, sofern alle Gebühren bezahlt wurden. Der typische Hausinspektionsbericht besteht aus mehreren Abschnitten:
Die Fülle an Informationen in einem typischen Hausinspektionsbericht ist überwältigend. Ich brauchte mehr als eine Stunde, um meine zu durchqueren, und ich nahm definitiv nicht alles auf.
Aus diesem Grund ist es wichtig, die Zeit, die Sie mit Ihrem Inspektor verbringen, zu nutzen und so viele Fragen wie möglich zu stellen - selbst wenn Sie sich Sorgen machen, nicht informiert zu sein. Die meisten Inspektoren erklären gerne die wichtigsten Konzepte mit der Einschränkung, dass sie nicht in Meinung oder Vorhersage geraten können. Denken Sie daran, dass ein Haus ein wertvolles und komplexes Gut ist - Sie müssen wissen, wie der, den Sie kaufen möchten, funktioniert.
Hausinspektionen sollen gründlich sein. Sofern Sie kein neues Haus kaufen, wird Ihr Inspektor wahrscheinlich kleinere Mängel oder Besorgnis erregende Gegenstände entdecken. Viele ältere Häuser haben eine Wäscheliste von kleineren Problemen, die Inspektoren empfehlen, wenn Zeit und Budget es erlauben.
Sie können warten, um kleinere Probleme wie nicht arbeitsfähige Leuchten zu behandeln. Heiminspektionen führen jedoch manchmal zu ernsteren Problemen, die vorher nicht bekannt waren oder nicht bekannt waren. Jede Entdeckung, die die strukturelle oder mechanische Integrität des Hauses bedroht oder ein Sicherheitsrisiko für seine Bewohner darstellt, muss schnell gelöst werden. Zu den üblichen Beispielen gehören:
Denken Sie daran, dass die Möglichkeit, einen schwerwiegenden Defekt zu entdecken, der sofortige Aufmerksamkeit erfordert, die wichtigste Rechtfertigung dafür ist, überhaupt eine Hausinspektion zu erhalten. Abhängig von der Art des Problems und der aktuellen Lebenssituation Ihrer Familie können Sie auf einen dringenden Defekt reagieren, indem Sie die folgenden Schritte ausführen.
Die häufigste Antwort auf ein dringendes Problem ist, den Verkäufer zu bitten, die notwendigen Reparaturen vorzunehmen. Es ist üblich, dass der Verkäufer für diese Reparaturen aus eigener Tasche zahlt, obwohl Sie sich damit einverstanden erklären, einige Kosten nach Ihrem Ermessen zu übernehmen. Beachten Sie, dass bei größeren Reparaturen, wie z. B. umfangreichen Elektro-, Klempner- oder Fundamentarbeiten, häufig das Abschlussdatum verschoben werden muss.
Sie können all diese Probleme - was zu beheben ist, wer zahlt und etwaige Änderungen am Abschlusstermin - in einem geänderten Kaufangebot berücksichtigen. Sobald der Verkäufer das neue Angebot akzeptiert, wird es für Sie beide bindend.
Wenn der Verkäufer die notwendigen Reparaturen vor dem Abschluss ablehnt, erwägen Sie eine Neuverhandlung des Kaufpreises. Dies reduziert die finanziellen Auswirkungen der Bewältigung des Problems kurz nach dem Einzug in. Suchen Sie in einem Baumarktkredit, um einen Teil der Kosten zu decken, die Sie nicht aus eigener Tasche decken können oder wollen.
Der effektivste Weg, um den Kaufpreis neu zu verhandeln, ist einfach, eine professionelle Reparatur Schätzung zu erhalten, subtrahieren Sie diesen Betrag von Ihrem ursprünglichen Angebot und drohen, von dem Deal wegzugehen, es sei denn, der Verkäufer stimmt zu. Jegliche Preisänderung erfordert, dass Sie ein geändertes Kaufangebot senden - und der Verkäufer dies annehmen.
Durch die Prüfung der Verfügbarkeit Ihres Kaufangebots können Sie das Angebot ganz zurücknehmen und das Geschäft beenden, wenn der Verkäufer die Reparatur verweigert oder einen niedrigeren Kaufpreis akzeptiert. Je nach dem Wortlaut des Kaufangebots können Sie Ihr eigenes Geld - in der Regel etwa 1% des Angebots - verlieren, wenn Sie weggehen. Ein großes Problem kann jedoch mehr als 1% des Wertes des Hauses kosten, um es zu reparieren.
Auf der anderen Seite ist das Weggehen nicht immer praktisch. Wenn Sie auf der Arbeitssuche sind oder Ihr vorheriges Haus bereits verkauft haben und schnell umziehen müssen, haben Sie nicht den Luxus, Ihre Home-Suche von Grund auf neu zu starten.
In der Regel erfolgt die Hausinspektion nur wenige Tage, nachdem der Verkäufer das Kaufangebot angenommen hat. Es kann viel passieren zwischen diesem und dem Abschlussdatum, normalerweise mindestens 30 Tage. Aus diesem Grund ist es üblich, dass der Käufer kurz vor der Schließung - am besten noch am selben Tag - einen letzten Durchgang durch das Haus macht.
Der letzte Durchlauf ist Ihre Gelegenheit, während der Hausinspektion den aktuellen Zustand des Hauses mit seinem Zustand zu vergleichen. Verwenden Sie eine abschließende Checkliste, um wichtige Probleme zu identifizieren, wie zum Beispiel nicht funktionierende HLK-Systeme oder schwerwiegende Lecks in der Installation.
Für kleinere Probleme, die auf den ersten Blick nicht auffallen, bringen Sie Ihren Inspektionsbericht mit und folgen Sie den Hinweisen Ihres Inspektors, während Sie sich durch das Haus bewegen. Hier kann die Detailgenauigkeit Ihres Inspektors wirklich zur Geltung kommen. Zum Beispiel, wenn Sie detaillierte Notizen über den Zustand des Daches sehen, werden Sie in der Lage sein, eine Handvoll von Schindeln außerhalb des Platzes zu identifizieren, die in einem letzten Sturm beschädigt wurden - und möglicherweise den Verkäufer dazu bringen, einer Reparatur in letzter Minute zuzustimmen oder Preisreduzierung im Gegenzug.
Eine ordnungsgemäße Hausinspektion ist eine umfassende Angelegenheit. Es gibt jedoch einige wichtige Dienste, die in den meisten Standardprüfungen nicht enthalten sind:
In einigen Fällen kann ein Hausinspektor ausgerüstet sein, um einige oder alle dieser zusätzlichen Inspektions- oder Testdienstleistungen während oder nach der Hauptuntersuchung durchzuführen. In anderen Fällen kann der Inspektor anderen Fachleuten oder Unternehmen empfehlen, die sie in Ihrer Region anbieten.
Viele Heiminspektoren haben Affiliate-Beziehungen mit Drittanbietern, die Garantien, Schutzpläne und andere Dienste anbieten, die darauf abzielen, die mit gewöhnlichen Hausproblemen verbundenen Kosten zu mindern. In einigen Fällen kann Ihr Hausinspektor Schutzdienste direkt anbieten. Einige Inspektoren bieten bestimmte Dienstleistungen für eine begrenzte Zeit kostenlos an - normalerweise 90 Tage - mit der Option, für eine einmalige oder monatliche Gebühr zu verlängern:
Ihr Hausinspektionsbericht enthält wahrscheinlich eine Vielzahl von Informationen und Advertorial-Inhalten im Zusammenhang mit diesen Diensten, und Inspektoren können Sie sogar ermutigen, sich an Ort und Stelle anzumelden. Bevor Sie unnötigen Garantien oder Schutzplänen zustimmen, die Ihr Budget beeinträchtigen könnten, überlegen Sie, ob das Alter, der Zustand und die Komponenten Ihres Hauses dies rechtfertigen.
Bevor Sie ein Auto kaufen, führen Sie vermutlich umfangreiche Recherchen online und persönlich durch. Es gibt eine Fülle an seriösen Ressourcen für potenzielle Autokäufer wie Kelley Blue Book, Edmunds, Consumer Reports und TrueCar.
Ein Haus zu kaufen ist anders. Abgesehen von Neubauwohnungen in Cookie-Cutter-Entwicklungen ist jedes Zuhause ein Unikat - und selbst Hobbyhütten altern dank verschiedener situationsspezifischer Faktoren unterschiedlich.
Eigenheimkäufer haben nicht den Luxus, objektive Berichte durch professionelle Getriebe zu lesen oder durch Berichte von Hunderten von regelmäßigen Fahrern zu blättern, die die gleiche Sache kauften. Stattdessen müssen sie ihre eigene Sorgfaltspflicht erfüllen. Eine Hausinspektion ist vielleicht die wichtigste Einzelprüfung, die Sie an der physischen Struktur eines Hauses vornehmen können - und diejenige, die Ihnen höchstwahrscheinlich während der Verhandlungen vor dem Abschluss mit dem Verkäufer einen Hebel verleiht. Fazit: Die Anschaffungskosten einer Hausinspektion sind das Wissen und die Sicherheit, die es bietet, wert.
Haben die Ergebnisse einer Hausbesichtigung Ihre Entscheidung, ein Haus zu kaufen, jemals beeinflusst?
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