Mieterprobleme plagen Vermieter jeden Tag. Die Reduzierung der Miete zur Erhaltung guter Mieter und die Vertreibung problematischer Mieter ist jedoch möglicherweise nicht die beste Vorgehensweise.
Während niedrigere Mieten offensichtlich die Rentabilität eines Vermieters beeinflussen, sind Vertreibungen auch teuer und können einen Vermieter Zeit, Geld und Ressourcen kosten. Neben den Grundumsatzkosten wie Marketing, Mietausfall, Neulackierung und Reparatur von Geräten können die Anwaltskosten für die Räumung eines Mieters ungeheuerlich sein. Auch kann ein Mieter seinen Ärger entlocken, indem er das Eigentum absichtlich beschädigt.
Egal, ob Sie den größten Teil Ihres Lebens als Vermieter verbracht haben oder sich darauf vorbereiten, Ihr allererstes Objekt zu vermieten, es ist wichtig zu verstehen, dass Sie irgendwann während Ihrer Karriere den Räumungsprozess durchlaufen müssen. Selbst wenn Sie ein guter Vermieter sind und Ihr Bestes tun, um positive Beziehungen zu Ihren Mietern aufzubauen, sind Beziehungen in einigen Fällen einfach sauer. Aber anstatt sofort eine Räumungsbenachrichtigung zu veröffentlichen, möchten Sie vielleicht eine der vielen bewährten Tipps ausprobieren, um mit den üblichen Mieterproblemen umzugehen.
Mieter können die Miete von Vermietern aus einer Reihe von Gründen einbehalten, von Liquiditätsengpässen oder vorübergehender Arbeitslosigkeit bis zu Reparatur- und Instandhaltungsstreitigkeiten. Kommunikation ist bei der Konfrontation mit diesem Thema von entscheidender Bedeutung, und es ist wichtig, den Mieter und die Art des Problems zu verstehen und zu versuchen, wenn möglich zu verhandeln.
Struktur Zahlungsoptionen
Wenn der Mieter Liquiditätsprobleme hat, ist die effektivste Methode zum Sammeln von Mieten die Struktur von Zahlungsoptionen. Als Vermieter sollten Sie erkennen, dass Menschen gelegentlich mit Rechnungen zu kämpfen haben, so dass Sie versuchen können, einmal pro Jahr eine Teilzahlung von einem Bewohner zu akzeptieren. Ein weiterer guter Weg, um zu sammeln, ist es, die verspäteten Gebühren und die übermässige Miete über den Rest des Pachtvertrags zu verteilen.
Sie können auch wöchentliche Teilzahlungen aushandeln, um den Geldfluss des Mieters zu unterstützen und sogar einen Teil der Kaution zu verwenden, um den Geldbeutel des Mieters zu entlasten. Einen strikten Zahlungsplan zu erstellen und sicherzustellen, dass der Mieter den Zahlungsplan einhalten kann, ist Ihr ultimativer Schlüssel zum Erfolg. Im Allgemeinen sind die Mieter, die für flexible Zahlungspläne am besten geeignet sind, diejenigen mit kurzfristigen finanziellen Problemen, die dazu neigen, immer dann zu zahlen, wenn sie das Geld haben, als zu den Bedingungen des Mietvertrags.
Ändere das Lebende Arrangement
Wenn sich ein Mieter die Miete nicht mehr leisten kann, können Vermieter sie mit Mitbewohnern zusammenstellen oder in kleinere, günstigere Einheiten umziehen. Vermieter, die diese Anstrengungen unternehmen und ihren Mietern Optionen anbieten, können mit Mietern auf Lebenszeit belohnt werden.
Wenn jedoch das Problem durch Verhandlungen und Kommunikation nicht gelöst werden kann, können Sie versuchen, den Mieter davon zu überzeugen, dass er freiwillig gehen muss. Wenn der Mieter nicht in der Lage ist zu zahlen, kann die Erklärung der langfristigen Auswirkungen der Räumung auf ihre Kredit- und Mietgeschichte sie davon überzeugen, den Besitz der Einheit abzugeben. Das Verlassen ihres eigenen Willens kann eine viel bessere Option sein, als mit Anwaltskosten und Forderungsausfällen konfrontiert zu sein.
Eine einfache Bonitätsprüfung und Anwendung kann frühere Mieterprobleme nicht ausreichend aufdecken, aber es ist ein ausgezeichneter Ausgangspunkt. Hier sind mehrere Möglichkeiten, die Vermieter helfen können, sicherzustellen, dass ihre Mieter Screening-Prozess die problematischen Mieter aussortiert:
Kompromißmöglichkeiten gibt es fast immer. Jemand mit schlechtem Kredit ist nicht unbedingt ein schlechter Mieter, da die Leute zuerst ihre Mietrechnung bezahlen. Seien Sie vorsichtig, wenn nur ein Teil der Hintergrundprüfung eines Antragstellers beschädigt ist. Je nach Schweregrad des Problems können Sie dem Antragsteller eine Probezeit mit einer höheren als der normalen Sicherheitsleistung oder einer dreimonatigen Probezeit anbieten.
Von lautstarken Partys bis hin zu ungünstigen Menschen, die im Schatten stehen, gibt es mehrere Gründe, warum Apartmenthäuser routinemäßig geschmacklose Reputationen entwickeln können, die die Fähigkeit eines Vermieters beeinträchtigen, gut qualifizierte, respektable Mieter anzuziehen. Konkrete Maßnahmen wie das Ändern des Namens des Gebäudes, das Reparieren vernachlässigter Landschaftsgestaltung und das Neulackieren müssen schnell erfolgen, so dass Anwohner unmittelbare Veränderungen sehen - auch wenn sie anfangs klein sind.
Sprich mit der Strafverfolgung
Wenden Sie sich bei Bedarf an die Polizei, um herauszufinden, ob bestimmte Einheiten in Ihrem Gebäude überdurchschnittlich viele Anrufe bei Strafverfolgungsbehörden auslösen. Mit tatkräftiger Mithilfe der Polizei sollten Sie keine Probleme haben, schlechte Mieter vom Grundstück zu entfernen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, in einem der Leasingbüros auf Ihrem Grundstück eine Umspannstation zu bezahlen. Dies kann durch die Renovierung einer leeren Einheit, um es zu einem kleineren Büro mit begrenzten Dienstleistungen zu machen. Sie müssen sich an Ihre örtliche Sheriff-Abteilung wenden, um zu erfahren, ob eine solche Vereinbarung möglich ist.
Wenn Sie und die Station keine Vereinbarung ausarbeiten, kann das Anbieten von kostenlosen Wohnungen oder Einheiten mit reduzierter Miete an Bewährungshelfer und Polizisten dazu führen, dass echte Problemmieter sofort und freiwillig die Räumlichkeiten räumen.
Entwickle ein System
Nachdem Sie schlechte Mieter ausgesondert haben, implementieren Sie ein System, in dem die Qualitätsmieter für Überweisungen Monatsmieten, Bargeld oder Geschenkkarten erhalten. Die Einrichtung eines solchen Systems kann dazu beitragen, Ihre Immobilie mit guten und anständigen Bewohnern neu zu bevölkern.
Außerdem ist es wichtig, für Ihre Bemühungen zu werben. Der Aufbau von Rapport und die Vernetzung mit anderen Immobilienverwaltern in Ihrer Region kann helfen, die positive Einstellung, die Sie der Gemeinde vermitteln möchten, zu verbreiten. Versuchen Sie, Straßenschilder zu errichten, die das neue Management und den neuen Namen der Unterkunft ankündigen, um das Gemeinschaftsbewusstsein zu stärken.
Während die Durchführung eines gründlichen Screening-Prozesses viele problematische Mieter eliminieren kann, könnte dies zukünftige Konflikte zwischen Nachbarn nicht verhindern. Die Aktivitäten der Mieter können sich routinemäßig, negativ und direkt auf ihre Nachbarn auswirken.
Erlauben Sie den Mietern, Probleme zu lösen
Eine Lösung für solche Streitigkeiten besteht darin, vorzuschlagen, dass alle Mieter Streitigkeiten untereinander lösen. Machen Sie im Mietvertrag eine Klausel, die ausdrücklich vorschreibt, dass alle Mieter alles versuchen sollten, um Argumente ohne Ihr Eingreifen zu klären. Fügen Sie eine Nachricht hinzu, die besagt, dass, wenn Sie sich engagieren müssen, ein Mieter nicht zufrieden mit der Lösung ist und jemand eine gute Chance hat, die Immobilie zu verlassen.
Wenn Sie feststellen, dass sich zwei Mieter über einen anderen Bewohner streiten, erinnern Sie sie höflich an die Bedingungen des Vertrags und die möglichen Konsequenzen, wie etwa die Räumung, die in ihrer Zukunft liegen könnten. Während Mieter wahrscheinlich streiten, können sie auch lernen, miteinander auszukommen und sich zu respektieren.
Tritt ein, wenn nötig
Wenn die Mieter einfach nicht in der Lage sind, sich anständig zu verhalten, könnte eine Mediation die einzige Option sein. Wenn keine Partei kooperativ ist, erklären Sie die Konsequenzen ruhig, um bei der Lösung zu helfen. Irgendwann werden Ihre Bewohner hoffentlich verstehen, dass der Einfluss auf sie auf Sie und nicht auf Sie wirkt
Als zusätzlichen Schutz - sollte ein Mieter versuchen, das Management dafür verantwortlich zu machen - sicherstellen, dass jeder Miet- oder Mietvertrag Eigentumsvorschriften und -regeln enthält, zusätzlich zu engen Klauseln bezüglich dieser Meinungsverschiedenheiten. Sie können eine "Drei-Schläge-und-Sie-sind-aus" -Benachrichtigung abgeben oder mit Ihrem Hausverwalter über seine Erfahrung im Umgang mit Streitigkeiten sprechen. Es ist immer in Ihrem Interesse, eine Dokumentation zu haben, auf die Sie später zurückkommen können, wenn Sie sich einem problematischen Mandanten gegenüber sehen.
Eines der häufigsten Probleme, mit denen Mieter konfrontiert sind, die eine Wohnung verlassen, sind Reparaturstreitigkeiten. Daher ist es eine der effektivsten Möglichkeiten, eine positive Beziehung zu Ihren Mietern zu pflegen, um sicherzustellen, dass alle Antworten auf Wartungsanfragen professionell, qualitativ hochwertig und zeitnah sind. Um Anfragen einfach zu machen, senden Sie eine monatliche Nachricht, dass die Mieter auschecken und ins Büro zurückkehren können, wenn sie ein Problem mit ihren Einheiten melden müssen.
Hier sind einige andere Dinge, die Sie versuchen können, um Ihre aktuellen Stellenangebote zu füllen:
Niemand will in einem Heim leben, in dem Nagetiere oder Kakerlaken herumlaufen. Wenn Sie es routinemäßig vermeiden, einen Kammerjäger zu beauftragen, haben Sie wahrscheinlich in Ihren Immobilien eine hohe Fluktuationsrate.
Maisonetten, Wohnungen und Einfamilienhäuser können Bugprobleme entwickeln, wenn entweder der Bewohner oder sein Nachbar diese Tierchen hereinbringt, und wenn Sie feststellen, dass eine Einheit mit Wanzen kontaminiert ist, wird es nicht lange vor allen Einheiten sein sind. Anstatt die Situation außer Kontrolle geraten zu lassen, kontaktieren Sie einen Kammerjäger, um das Problem zu lösen, sobald Sie eine Beschwerde hören oder erhalten.
Wenn Sie wissen, dass das Dach in Ihrem Gebäude undicht ist, reparieren Sie es sofort - und versuchen Sie nie, die Eigenschaft zu einem ahnungslosen Mieter zu mieten. Mieter haben jedes legale Recht auf ein sicheres Zuhause, und je länger Sie das Dach undicht verlassen, desto mehr Schaden und Vergeltung bekommen Sie.
Selbst kleinste Undichtigkeiten können zu Schimmel und Schimmelbildung führen, Wasserschäden verursachen oder sogar das Dach einbrechen lassen. Nach dem Gesetz können Mieter ihr Mietgeld auf ein Treuhandkonto legen und es vor Ihnen zurückhalten, bis das Dach ordnungsgemäß repariert ist Am besten, um diese Probleme zu beheben, bevor Sie eine Präsentation planen.
Wenn in Ihrem Mietvertrag angegeben ist, dass die Immobilie mit Geräten geliefert wird, sind Sie rechtlich für die Wartung und Reparatur dieser Geräte verantwortlich, sofern Sie nichts anderes angeben. Zum Beispiel können Sie eine Klausel, die besagt, dass die Eigenschaft kommt mit einer gebrauchten Waschmaschine und Trockner, aber der Ersatz liegt in der Verantwortung des Mieters. Wenn Sie jedoch Geräte versprechen und ein Mieter in das Gerät einsteigt, um beispielsweise festzustellen, dass der Ofen defekt ist, müssen Sie die Situation so schnell wie möglich beheben.
Während der Kauf eines neuen Geräts ist alles andere als billig, bevor Sie ein Mieter einzieht, können Sie viele Schwierigkeiten und Beschwerden sparen. Denken Sie daran, dass Mieter eine Klage gegen Sie erheben oder ihre Mietzahlungen beim Gericht oder auf einem separaten Sparkonto einreichen können, bis Sie die defekten Geräte reparieren oder ersetzen.
Wenn einer Ihrer Mieter fälschlicherweise der Meinung ist, dass er die Kaution für die Miete des letzten Monats verwenden kann, haben Sie möglicherweise Probleme. Die Verwirrung entsteht, wenn ein Mieter zu Unrecht glaubt, dass er die Miete des letzten Monats nicht bezahlen muss und dass der Vermieter stattdessen einfach die Kaution verwenden kann. Während das Zivilgesetzbuch besagt, dass ein Vermieter die Kaution einbehalten kann, um die Miete des letzten Monats oder eine nicht bezahlte Miete während des Mietvertrags zu decken, reicht die Kaution möglicherweise nicht aus, um den letzten Monat plus Ausgaben zu decken.
Wenn Sie die Absicht erhalten haben, die Kündigung eines Mieters zu räumen, aber immer noch eine Monatsmiete scheuen, können Sie den Räumungsprozess starten, wenn Sie der Meinung sind, dass dies die beste Lösung ist. Einige Vermieter machen im Mietvertrag klar, dass die Kaution nicht als Ersatz für die Miete des letzten Monats verwendet werden soll. Sie können auch die erste Monatsmiete, die Miete für den letzten Monat und eine dritte Zahlung, die als Kaution dient, einziehen. Wenn Sie sich jedoch für diese Route entscheiden, sollten Sie unbedingt sicherstellen, dass der Mietvertrag eindeutig ist und dass der Mieter alles versteht, bevor er das Dokument unterschreibt.
Ein schriftlicher Vertrag legt die Bedingungen Ihres Mietvertrags fest, einschließlich, ob ein Mieter einen Teil des Grundstücks an einen anderen Mieter vermieten kann oder ob ein Mieter Ihre Erlaubnis hat, Haustiere auf dem Grundstück zu halten. Wenn sich die Residenz in einer Hausbesitzervereinigung befindet, könnte der Mieter für die Instandhaltung der Landschaft und des Außengebäudes verantwortlich sein.
Unabhängig davon, ob Sie eine Verletzung des Mietvertrags selbst erlebt haben oder ob Sie durch Dritte eine Nachricht erhalten haben, ist es wichtig, den Mieter schriftlich über den Verstoß zu informieren und ihn aufzufordern, das Problem zu beheben oder sich anderweitig einer Zwangsräumung auszusetzen. Wenn zum Beispiel in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich angegeben ist, dass keine Haustiere erlaubt sind und Sie einen Hund finden, senden Sie dem Mieter einen Brief, in dem er darüber informiert, dass er die Mietbedingungen verletzt und dass das Tier vom Grundstück entfernt werden muss ein bestimmtes Datum.
Lassen Sie den Mieter wissen, dass eine Räumung möglich ist, wenn er das Tier nicht wieder aufnimmt. Alternativ können Sie je nach Situation eine Änderung des Mietvertrags beantragen, indem Sie eine zusätzliche Kaution und eine erhöhte monatliche Miete verlangen, um die Möglichkeit zukünftiger Schäden durch das Tier zu bezahlen. Wenn der Mieter Ihrer Anfrage bis zum Zeitpunkt der Inspektion nicht nachkommt, können Sie entscheiden, ob eine Räumung die richtige Vorgehensweise ist.
Viele Vermieter überwachen die Zahlung von Versorgungsleistungen erst, nachdem der Mieter das Grundstück verlassen hat. Ob die Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen oder auf den Namen des Mieters lauten, bestimmt, wer für fällige Rechnungen verantwortlich ist. Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag klar und spezifisch ist.
Wenn Sie beispielsweise zustimmen, dass die Versorgungsunternehmen auf Ihren Namen lauten und der Mieter Sie jeden Monat bezahlen muss, werden diese Versorgungsunternehmen in Ihre Verantwortung übernommen, wenn der Mieter ohne Vorankündigung verlässt. Wenn Ihr Mietvertrag andererseits angibt, dass Versorgungsunternehmen im Namen des Mieters sind, wird das Versorgungsunternehmen versuchen, den Bewohner im Falle von überfälligen Zahlungen ausfindig zu machen. Das Versorgungsunternehmen kann einen neuen Mieter rechtlich nicht zur Zahlung des überfälligen Saldos eines Vormieters zwingen.
Es ist bedauerlich, dass einige Mieter den Vermieter mit deutlich höheren Kosten verlassen, indem sie vor der Abreise gezielt Schaden anrichten. In jedem Fall ist es immer gut, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren: Fotografieren Sie das Objekt vor der Vermietung und fotografieren Sie nach dem Auszug des Mieters. Stellen Sie sicher, dass die Fotos den Zeit- und Datumsstempel haben, da dies dazu beitragen kann, Ihren Fall vor Gericht zu beweisen.
Außerdem müssen Sie Ihre Investition immer sichern, indem Sie eine Sachversicherung abschließen, die speziell für Vermieter entwickelt wurde. Denken Sie daran, dass eine traditionelle Wohngebäudeversicherung möglicherweise keine Mietwohnungen oder Gebäude abdeckt. Daher benötigen Sie eine Police, die Ihre Haftung bei der Vermietung des Gebäudes sowie Schäden an der Struktur, die von Ihren Mietern verursacht werden, deckt.
Es gab viele Fälle von Überschwemmungen oder Bränden, die durch problematische Mieter oder andere Bewohner verursacht wurden, die letztendlich Immobilien zerstört haben, weil der Vermieter die Einheit nicht versichert hat. Aus diesem Grund ist es äußerst wichtig, sich mit einer Vermieter-spezifischen Versicherung zu schützen. Glücklicherweise ist die Haftpflichtdeckung fast immer mit den Richtlinien des Vermieters verbunden, und die Haftpflichtversicherung schützt Sie vor einem Rechtsstreit, sollte Ihr Mieter beschließen, rechtliche Schritte einzuleiten.
Wenn Ihre Versicherungspolice jedoch keine Haftpflichtversicherung umfasst oder wenn Sie Ihre Deckung erhöhen möchten, erkundigen Sie sich bei Ihrem Versicherungsanbieter, ob das Hinzufügen dieser Deckung über eine Dachpolice möglich ist. Um sich weiter zu schützen, verlangen Sie vom Mieter eine Mindestmietenversicherung.
Wenn Sie über Änderungen an Ihrem Gerät informiert werden, ist es wichtig, Maßnahmen zu ergreifen, um sich selbst zu schützen, indem Sie sich von einem erfahrenen Anwalt beraten lassen und den Vorfall den zuständigen Behörden melden. Gehen Sie jedoch vorsichtig vor, um jegliches Spiel des Mieters zu vermeiden.
Auf der anderen Seite könnten Sie einen Mieter haben, der Straftaten betreibt, die negative Auswirkungen auf seine Nachbarn haben, nur um festzustellen, dass diese Aktivitäten völlig legal sind. In dieser Situation ist es am besten, einen Brief zu verfassen, um formell zu verlangen, dass der Mieter die Handlung sofort beendet oder die Räumung ablehnt. Zum Beispiel kann ein Mieter mit seiner Rockband jeden Montag und Mittwoch von 10 bis 15 Uhr üben. Allerdings ist die Lärmverordnung in der Gemeinde um 23 Uhr, also, während sein Nachbar dies widerwärtig und respektlos findet, hat der Mieter das Recht, während dieser Stunden legal zu spielen.
In einigen extremen Fällen kann die Zwangsräumung leider die einzige Option sein. Manchmal stellt ein Vermieter fest, dass eine Chance, die einem Mieter gegeben wird, zu zwei Chancen wird, was dann zu einer dritten Chance führt, und so weiter. Dies kostet Zeit, verursacht Ärger und kann zum Verlust von Mieteinnahmen führen.
Wenn Sie glauben, dass Sie sich in naher Zukunft vor Gericht verantworten werden - oder auch nur, wenn Sie sich nur für den Fall schützen wollen - ist es immer eine gute Idee, detaillierte Protokolle der Mieterprobleme zu führen, wie Sie beweisen müssen Ursache für die Räumung vor Gericht. Viele Vermieter unterschätzen die Notwendigkeit von Papierspuren im Umgang mit problematischen Mietern und glauben fälschlicherweise, dass mündliche Vereinbarungen vor Gericht bestehen. Dieser Prozess kann jedoch viel einfacher sein, wenn Sie jede Interaktion mit Ihren problematischen Mietern dokumentieren.
Der übliche Räumungsprozess ist wie folgt:
Da die Kosten einer Zwangsräumung abhängig von den Umständen in Ihrer spezifischen Situation extrem hoch sein können, sollte die Verfolgung von rechtlichen Schritten zur Räumung eines Mieters Ihre absolut letzte Option sein. Zum Beispiel haben einige Vermieter angegeben, Tausende von Dollar auszugeben, um problematische Mieter von ihren Immobilien zu entfernen, und diese Ausgaben können einschließen:
Wenn Sie sich trotz aller Bemühungen dafür entscheiden, dass die Beziehung zwischen Ihnen und Ihrem Mieter nicht funktioniert, ist es für alle Beteiligten am besten, den Räumungsprozess zu beginnen. Wenden Sie sich jedoch an Ihren Anwalt, um sicherzustellen, dass Sie die staatlichen und bundesstaatlichen Gesetze einhalten, und versuchen Sie nicht, den Mieter selbst zu entfernen. Das Abstellen der Versorgungseinrichtungen, das Entfernen des Eigentums des Mieters oder das Ändern der Schlösser an der Haupttür des Komplexes oder der Wohneinheit des Mieters kann schwerwiegende rechtliche Auswirkungen haben. Eine Zwangsräumung könnte die einzige Lösung sein, aber um die Einbeziehung des Gerichtswesens und der Anwälte zu vermeiden, sollten Sie versuchen, für die Mieter verfügbar und sichtbar zu bleiben, bevor Probleme auftreten und nachdem sie Ihnen zur Kenntnis gebracht werden.
Haben Sie mit problematischen Mietern zu tun gehabt? Haben Sie irgendwelche Worte der Weisheit für andere Vermieter, die sich in derselben misslichen Lage befinden?
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