Wie berechnet man das Verhältnis von Schulden zu Einkommen für eine Hypothek oder ein Darlehen

Genau wie körperliche Gesundheit, finanzielle Gesundheit schaltet eine Vielzahl von verschiedenen Faktoren, einige wichtiger als andere. Es ist schwierig für NichtExperten, sie alle im Auge zu behalten.

Während Sie keine enzyklopädischen Kenntnisse über alle Komponenten einer guten Kredit-Score oder die Überlegungen bei Darlehen Underwriting Entscheidungen benötigen, es tut nicht weh zu wissen, was Kreditgebern gefällt - und was sie abstellt.

Abgesehen von Ihrem Kredit-Score selbst, die eine weitere Untersuchung wert ist Ihre Schulden-Einkommens-Verhältnis.

Es ist schwer, die zentrale Bedeutung des Schulden-Einkommens für den Underwriting-Prozess zu übertreiben. Wenn Ihr Verhältnis zu hoch ist, werden Sie es sehr schwer finden, Kredite zu vernünftigen Preisen zu erhalten. Das kann schwerwiegende Auswirkungen auf Ihren Lebensstil und Ihre finanzielle Situation haben, auf die wir im Folgenden näher eingehen werden.

Hier ist, was Sie über das Verhältnis von Schulden zu Einkommen wissen müssen: wie es berechnet wird, warum es wichtig ist, seine Beschränkungen als Indikator für die finanzielle Gesundheit und was Sie tun können, um Ihr persönliches oder Haushaltsverhältnis zu verbessern.

Was ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen?

Es ist ein ziemlich einfaches Konzept.

Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis vergleicht, was Sie gegen das verdammen, was Sie verdienen . Mathematisch ausgedrückt ist dies der Quotient Ihrer monatlichen Verpflichtungen geteilt durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen: R = D / I, wobei D Ihre Gesamtverschuldung, I Ihr Gesamteinkommen und R Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist.

Wie berechnen Sie Ihr Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis

Sie können Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen in vier einfachen Schritten berechnen:

1. Addieren Sie Ihre Schulden . Zuerst summieren Sie alle Ihre Schulden. Zu den häufig zur Berechnung Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses verwendeten Verpflichtungen gehören Hypotheken (einschließlich Steuern und Versicherungen) oder Mietzahlungen, Kfz-Zahlungen, Studienkreditzahlungen, persönliche (und andere) Darlehenszahlungen, Darlehenszahlungen auf Darlehen, die Sie mitfinanzieren. unterzeichnet (eine wichtige Werbebuchung für Eltern mit schuldenbelasteten erwachsenen Kindern), Alimente, Unterhaltszahlungen für Kinder, Darlehen für Eigenheimkredite und Mindestzahlungen für Kreditkartenzahlungen (selbst wenn Sie mehr verlangen). Dies ist keine vollständige Liste der Schulden, die in Ihre Schulden-Einkommens-Verhältnis einbeziehen können. Wenn Sie nicht sicher sind, wonach Ihr Kreditgeber sucht, fragen Sie Ihren Kreditsachbearbeiter direkt.
2. Ausgaben nicht berücksichtigte Schulden ausschließen . Der Zähler Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses enthält nur Ausgaben, die als Schulden gelten. Es ist keine vollständige Abrechnung Ihrer monatlichen Verbindlichkeiten. Nicht-fakturierte Ausgaben umfassen üblicherweise Versorgungszahlungen (wie Wasser und Strom), die meisten Arten von Versicherungen (einschließlich Auto- und Krankenversicherung), Transportkosten (außer Autokredite), Handyrechnungen und andere Telekommunikationsausgaben, Lebensmittel und Lebensmittel, die meisten Steuern (ausgenommen Grundsteuern) und Ermessensausgaben (wie Unterhaltung).
3. Addieren Sie Ihr Bruttoeinkommen . Addieren Sie alle Einkommensquellen vor Steuern. Wenn Sie einen Vollzeit-W-2-Job haben, ist dies so einfach wie die Suche nach Ihrem letzten Gehaltsscheck. Wenn Sie mehrere Teilzeitjobs haben, als selbständiger Unternehmer für mehrere Kunden arbeiten oder ein kleines Unternehmen besitzen, ist es wahrscheinlich am einfachsten, sich auf die Steuererklärung des Vorjahres zu beziehen (vorausgesetzt, Ihr Einkommen hat sich nicht wesentlich verändert) oder manuell die Einnahmen zu addieren Ihre letzten Kontoauszüge.
4. Teilen Sie Schritt 1 für Schritt 3 . Teilen Sie Ihre monatlichen Gesamtschulden wie in Schritt 1 definiert durch Ihr Bruttoeinkommen, wie in Schritt 3 definiert. Das ist Ihr derzeitiges Schulden-Einkommens-Verhältnis!

Hier ist ein einfaches Beispiel. Nehmen wir an, Ihre gesamte monatliche Verschuldung ohne Ausgaben für Nicht-Schulden beträgt 1.500 US-Dollar . Ihr monatliches Bruttoeinkommen vor Steuern und Haushaltsausgaben beträgt 4.500 USD . Ihre Schulden-Einkommens-Verhältnis ist $ 1.500 / $ 4.500 oder 33, 3% .

Warum Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen wichtig ist

Schulden-zu-Einkommen ist einer der wichtigsten Faktoren, die Kreditgeber verwenden, um Darlehensbewerber zu bewerten.

Für Kreditgeber ist Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis ein zuverlässiger Indikator für Ihre Fähigkeit, einen neuen Kredit rechtzeitig zurückzuzahlen. Statistisch gesehen ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie im Vergleich zu Ihrem aktuellen Einkommen die Schuldenlast erhöhen, um so höher, je höher der Schuldendienst ist.

Hypothekenkreditgeber sind sich besonders der Schulden-Einkommensquoten der Antragsteller bewusst. Hypothekarversicherer und die Servicegesellschaften, die nach ihrer Emission die meisten Hypotheken kaufen, haben wenig Anreiz, riskante Kredite an Antragsteller auszugeben, die Schwierigkeiten haben, ihre bestehenden Verpflichtungen zu erfüllen.

Kreditgeber, die risikoreichere Hypothekarkredite emittieren - sogenannte Subprime-Hypotheken - kompensieren das zusätzliche Risiko, indem sie größere Anzahlungen verlangen und höhere Zinssätze zuweisen. Subprime-Hypothekenkredite erfordern häufig Anzahlungen weit nördlich von 20% und verlangen Zinsen von mehr als 8% APR, verglichen mit 3% bis 5% für erstklassige Hypotheken.

Was ist eine gute Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis für Kreditgeber?

Jeder Kreditgeber ist anders, aber 36% ist der allgemein akzeptierte Schulden-Einkommens-Cutoff für erstklassige Hypothekendarlehen. Das ist das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen, das nach den Regeln von Fannie Mae für manuell übernommene Kredite zulässig ist.

Fannie Mae macht Ausnahmen von der 36% -Regel. Laut Fannie Maes Eligibility Matrix erlaubt Fannie Mae ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von bis zu 45% bei Krediten an Kreditnehmer mit höheren Kredit-Scores und Barreserven.

Darlehen an Kreditnehmer mit einem Verhältnis von Schulden zu Einkommen von mehr als 43% haben möglicherweise keinen wichtigen Kreditnehmerschutz, wie etwa die Begrenzung von Vorab- und Zinszahlungen. Weitere Informationen darüber, was erlaubt ist und was nicht, finden Sie in der Literatur des Verbraucherschutzbüros zu qualifizierten Hypotheken.

Kleinere Gläubiger sind von den Regeln für qualifizierte Hypotheken befreit und können daher günstige Hypothekendarlehen an Schuldner mit einem Verhältnis von Schulden zu Einkommen von mehr als 43% vergeben. Kleinkreditgeber sind definiert als Kreditgeber mit einem Vermögen von weniger als 2 Milliarden US-Dollar und 500 oder weniger Hypotheken, die im Vorjahr emittiert wurden. Bedenken Sie, dass die Kreditgeber über die Kreditentscheidungen entscheiden können - und egal, wie mild Ihr Kreditgeber ist, Sie werden wahrscheinlich höhere Zinssätze und Anzahlungsanforderungen haben, wenn Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen 36% übersteigt.

Ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ein guter Indikator für die finanzielle Gesundheit?

Es ist wahrscheinlich jetzt klar, dass die Schulden-Einkommens-Relation kein Proxy für den Cash Flow der Haushalte ist. Durch den Ausschluss von breiten Aufwandskategorien wie Versorgungsunternehmen, Versicherungen und Lebensmitteln ist das Verhältnis von Verschuldung zu Einkommen bestenfalls ein unvollständiges Bild Ihrer finanziellen Gesamtgesundheit. Obwohl es einfacher ist, mehr auszugeben, als Sie mit einer Brieftasche voller Kreditkarten oder einem riesigen Portfolio von Privatkrediten verdienen, ist eine übermäßige Verschuldung nicht der einzige Faktor, der Ihre finanzielle Widerstandsfähigkeit beeinträchtigen kann.

Schulden-zu-Einkommen ist ein guter Indikator für Ihre persönliche Kreditwürdigkeit, schon allein aufgrund des Grades, in dem sich die Kreditgeber in versicherungstechnischen Entscheidungen darauf verlassen. Aber Ihr "out of the box" -Schulden-Einkommens-Verhältnis, das in den vier oben genannten Schritten definiert wird, reicht nicht aus, um ein ganzheitliches Bild Ihres finanziellen Wohlergehens zu erstellen.

Um dies zu erreichen, müssen Sie "Schulden" neu definieren.

Wie berechnet man ein personalisiertes Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen?

Ihr persönliches Schulden-Einkommens-Verhältnis sollte wiederkehrende, unvermeidbare persönliche oder familiäre Ausgaben berücksichtigen, die nicht in der Definition von "Schulden" aus Schritt 2 enthalten sind. Diese Ausgaben können Folgendes umfassen:

• Krankenversicherung
• Autoversicherung
• Hausratversicherung, wenn nicht in Treuhandschaft gebündelt
• Kinderbetreuungskosten, wenn Sie kleine Kinder in einem Alleinerziehenden- oder Zweiverdiener-Haushalt haben
• Einkommenssteuern, wenn nicht vollständig von Ihrem Gehalt zurückgehalten
• Hilfs- und Kommunikationskosten
• Lebensmittel

Je mehr Ausgaben Sie einschließen, desto näher kommen Sie dem Budget Ihres Haushalts. (Wenn Sie noch kein Haushaltsbudget haben, lesen Sie, wie Sie zum ersten Mal ein persönliches Budget erstellen.)

Sie können dies vermeiden, indem Sie sich auf die größten Verpflichtungen konzentrieren: in den meisten Fällen Krankenversicherung und Kinderbetreuung. Bevor Sie Ihre persönliche Schulden-Einkommens-Relation berechnen, ziehen Sie Ihre Krankenversicherungs- und Kinderbetreuungskosten (falls zutreffend) von Ihrem Bruttoeinkommen ab.

Wenn Sie Anspruch auf Steuergutschriften oder Abzüge in Bezug auf beide Ausgaben haben, fügen Sie diese wieder hinzu. Abhängig von Ihrem Einkommen können Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20% bis 35% der qualifizierenden Tagesbetreuungs- oder anderen Aufsichtsausgaben für minderjährige Kinder und Angehörige erhalten 13, begrenzt auf $ 3.000 Ausgaben für ein Kind und $ 6.000 in Ausgaben für zwei oder mehr Kinder. Das volle Guthaben ist nur für einkommensschwache Eltern verfügbar. Wenn Sie mehr als $ 43.000 pro Jahr verdienen, ist Ihr Guthaben auf 20% begrenzt. (Dieser Schwellenwert kann sich in jedem Steuerjahr ändern. Lesen Sie daher Ihre aktuelle Steuererklärung und die aktuellen IRS-Publikationen, bevor Sie Annahmen über Ihre Berechtigung treffen.)

Berechnen Sie Ihre Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis: Ein Beispiel

Lassen Sie uns durch ein Beispiel gehen. Sagen Sie, Ihr Anteil an Ihrer Krankenversicherung kostet Sie $ 2.500 pro Jahr, Ihre Kinderbetreuungskosten betragen $ 11.000 pro Jahr für zwei Kinder und Ihr Bruttojahreseinkommen beträgt $ 70.000 . Angenommen, Ihre Kinder sind für die Steuergutschrift für Kinder und unterhaltsberechtigte Personen qualifiziert, können Sie $ 2.200 beanspruchen.

Um Ihre "wahre" Einkommensgrundlage für eine personalisierte Schulden-Einkommens-Berechnung zu finden, würden Sie $ 13.500 von $ 70.000 subtrahieren und dann $ 2.200 : $ 58.700 Jahreseinkommen oder ca. $ 4.892 pro Monat hinzufügen.

Sie können dann Ihre Einkommensgrundlage verwenden, um Ihre maximale empfohlene Schuldenlast zu bestimmen, basierend auf den Schulden-zu-Einkommen-Schwellenwerten der Kreditgeber. Wenn Sie sich für eine Hypothek bewerben und sicher sein wollen, dass Sie sich für die bestmöglichen Raten und Bedingungen für Ihr Kreditprofil qualifizieren, schießen Sie für nicht mehr als 36% Schulden-zu-Einkommen . Bei einem monatlichen Einkommen von $ 4.892, ohne zusätzliche Ausgaben zu berücksichtigen, können Sie es sich leisten, nicht mehr als $ 1.761 pro Monat für Schuldendienst auszugeben .

Tipps, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu verbessern

Die Verringerung Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses mag selbsterklärend erscheinen, aber Schulden zu begleichen ist oft leichter gesagt als getan. Befolgen Sie diese Tipps, um eine aussagekräftige, rechtzeitige Auswirkung auf Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu erzielen, bevor Sie eine Hypothek oder einen anderen wichtigen Kredit beantragen:

1. Verbrauch von einem Ermessensaufwand von Ihrem Budget jeden Monat . Es könnte ein Morgenlatte sein, ein Kabel-Telefon-Internet-Paket, das Sie kaum benutzen, ein Essenslieferabonnement, für das Sie keine Zeit zum Kochen haben. Identifizieren Sie eine solche finanzielle Schwäche pro Monat, machen Sie einen Plan, ohne sie zu leben, und streichen Sie sie aus Ihrem Budget.
2. Beschleunigen Sie Ratenzahlungen . Ratenkredite umfassen Autokredite, Hypotheken, Privatkredite und andere Kredite mit festen monatlichen Zahlungen. (Im Gegensatz dazu Kreditkarten und Home-Equity-Kreditlinien sind als "revolvierende" Schulden bekannt, da Sie frei auf sie zurückgreifen können und die ausstehenden Saldo kann entsprechend steigen oder fallen.) Wenn hohe monatliche Zahlungen auf Ratenkredite Faktor in Ihrer erhöhten Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis, versuchen Sie ein bisschen zu jeder Zahlung, um die Anzahl der Monate zu reduzieren, die notwendig sind, um das Gleichgewicht zu bezahlen. Für Kreditnehmer, die in erster Linie daran interessiert sind, das Verhältnis zwischen Verschuldung und Einkommen kurz- bis mittelfristig zu reduzieren, funktioniert diese Strategie am besten mit Krediten, die sich dem Auszahlungsbetrag nähern: beispielsweise einem Autokredit mit 24 Monatsraten. Es ist nicht so effektiv für kürzlich ausgegebene längerfristige Darlehen: sagen wir, eine 30-jährige Hypothek mit 280 Monaten noch zu gehen. Durch eine höhere monatliche Zahlung für die Hauptdarlehen längerfristiger Darlehen können die gesamten Zinskosten des Darlehens gesenkt werden. Das ist gut für Ihre langfristige finanzielle Gesundheit, aber nicht direkt relevant für Ihre kurzfristige Schulden-Einkommens-Situation.
3. Zahlen Sie die Kreditkarten jeden Monat vollständig aus . Sofern Sie nicht die zeitlich befristete Aktion 0% APR nutzen, um einen großen Kauf zu finanzieren oder eine höher verzinsliche Kreditkartenschulden per Saldotransfer abzuzahlen, sollten Sie keine monatlichen Kreditkartenguthaben mitführen. Wenn Sie dies tun, erhöht sich Ihre monatliche Mindestzahlung - und damit Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
4. Nutzen Sie die Balance Transfer-Angebote . Wenn Ihr Guthaben in guter Verfassung ist, können Sie sich für niedrige APR-Kreditkarten wie Chase Slate oder Citi Simplicity qualifizieren. Diese Karten kommen oft mit langen 0% APR-Guthabenübertragungsangeboten, die im Wesentlichen die Zinsanhäufung von übertragenen hochverzinslichen Kreditkartenschulden einfrieren, wodurch die Kosten für die Auszahlung reduziert werden. Nutze sie aus!
5. Nehmen Sie jede Woche ein paar Stunden freiberuflicher Arbeit auf . Das Einkommen zu erhöhen ist oft einfacher als die Schulden zu senken. Wenn Sie marktfähige Fähigkeiten oder Talente haben, die gut in den freiberuflichen Contracting- oder Consulting-Markt übergehen, dann hängen Sie ein Digital-Shingle auf. Suchen Sie nach Jobs auf seriösen Freelance-Websites.
6. Verschieben Sie große Einkäufe . Planen Sie ein großes Heimwerkerprojekt? Lust auf ein neues Auto? Erwägen Sie, diese Käufe zu verschieben, bis Ihre bestehenden Schulden unter Kontrolle sind. Wenn Sie einen Teil dieser Käufe finanzieren müssen, erhöhen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen und machen die harte Arbeit, die Sie geleistet haben, rückgängig.
7. Vermeiden Sie die Beantragung neuer Kredite oder Kreditkarten . Diese "vorabgenehmigten" Kreditkartenangebote sind verlockend, aber sie sind nicht gut für Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Vermeide es, neue Schulden aufzunehmen, insbesondere hochverzinsliche Kredite und Kreditlinien, bis deine Schuldenquote unter Kontrolle ist. Vermeiden Sie Raubkredite, wie z. B. Zahltagdarlehen, insgesamt.

Letztes Wort

Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist abstrakt leicht zu verstehen. Wo der Gummi auf die Straße kommt, ist es nicht immer so klar.

Wenn Sie eine Schlussfolgerung von diesem Beitrag wegnehmen, hoffe ich, dass Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis nicht der All-End-All-Arbiter Ihrer finanziellen Gesundheit ist. Ja, es ist eine kritische Underwriting-Überlegung für Kreditgeber, und ein hohes Verhältnis von Schulden zu Einkommen wird wahrscheinlich Ihre Kreditkosten erhöhen oder Sie komplett von der Konkurrenz ausschließen. Aber es ist einfach nicht möglich, ein vollständiges, gemessenes Bild Ihres finanziellen Status von dieser einen Nummer allein zu erhalten.

Haben Sie in letzter Zeit Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen berechnet? Ist es in guter Verfassung, oder gibt es noch mehr zu tun?

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