Wenn Sie jemals in Mietwohnungen gelebt haben, haben Sie fast sicher eine Kaution hinterlegt. Jeder US-Bundesstaat erlaubt es den Vermietern, Sicherheitsleistungen von neuen Mietern einzuziehen. Die Einlagen liegen in der Regel zwischen einer und zwei Monatsmieten, und etwa die Hälfte aller Staaten schreibt eine Obergrenze für die Einlagengröße vor (normalerweise ausgedrückt in Mietmonaten). Einige Staaten verlangen von den Vermietern, dass sie ihre Einlagen auf einem separaten Treuhandkonto aufbewahren, während andere den Vermietern erlauben, sie in reguläre Konten einzuzahlen, indem sie ihre Gelder mit Miete und anderen Geldern vermischen.
Leider wird nicht jede Kaution an den rechtmäßigen Eigentümer zurückgegeben. Laut einer Umfrage von Rent.com aus dem Jahr 2013 berichteten 26% der Amerikaner, dass sie während ihrer Mietkarriere einen Teil oder die gesamten Sicherheitseinlagen verloren haben.
Die Gründe für die Verluste waren sehr unterschiedlich. Während eine Mehrzahl berichtete, ihre Kaution verloren zu haben, weil sie ihren Mietvertrag brach und früh auszog, führten andere als Gründe die Beschädigung von Haustieren oder das Entfernen von Möbeln von möblierten Einheiten auf. Beunruhigenderweise berichteten 36% der Befragten, dass sie von ihren Vermietern überhaupt keine Erklärung erhalten hätten.
An manchen Orten müssen Vermieter eine genaue Verbuchung der Höhe und des Grundes für die Beschlagnahmung von Sicherheitsleistungen vornehmen. In anderen Ländern sind die Gesetze des Staates viel lockerer, und Vermieter können oft mit zweifelhaften oder nicht vorhandenen Rechtfertigungen davonkommen, das Geld zu nehmen.
Unabhängig davon, wo sich Ihr Staat auf das Mieterschutzspektrum beschränkt, sind die folgenden legitimen Gründe für die Beschlagnahme von Sicherheitsleistungen die folgenden:
Es ist unmöglich, vollständig zu garantieren, dass Ihr Vermieter keinen legitimen - oder vielleicht nicht so legitimen - Grund findet, einen Teil Ihrer Kaution nach dem Weitergehen zu nehmen. Wenn Sie jedoch diese alltäglichen Dinge, die Ihre Einzahlung verschlingen können, vermeiden oder abschwächen können, erhöhen Sie Ihre Chancen, mit dem Großteil oder dem ganzen Aufwand von Ihrer Wohnung wegzulaufen - und haben mehr finanziellen Spielraum, um Ihren Umzug abzudecken Kosten und legen Sie eine Kaution für Ihre nächste Wohnung.
Für Mieter ist Wissen Macht. Sie müssen Ihren Mietvertrag, die lokalen Mieterschutzgesetze und die Erwartungen Ihres Vermieters für Ihre Amtszeit verstehen.
Für den Anfang, lesen Sie Ihren Mietvertrag gründlich und bitten Sie Ihren Vermieter oder Hausverwalter, vage formulierte Gegenstände zu klären. Zum Beispiel wirft eine Bestimmung, dass Hausgäste sich "unangemessen lange Zeit" aufhalten, die Frage auf, welche Länge vernünftig ist. Besonders wichtig sind Klauseln, die sich auf Reinigung und Beschädigung beziehen, insbesondere solche Ausdrücke wie "gewöhnlicher Verschleiß" und "angemessene Anstrengung". Haben Sie keine Angst, Ihren Vermieter direkt zu fragen, was sie meinen, und den Vertrag so zu ändern, wie es notwendig ist, um genauer zu sein.
Genauso wichtig ist es, die lokalen Mieterschutzgesetze zu verstehen. Vermieter, insbesondere für Studenten und andere unerfahrene Mieter, gehen oft davon aus, dass die Mieter ihre Rechte nicht kennen - und ihre Sicherheitseinlagen entsprechend behandeln.
Zum Beispiel müssen kalifornische Vermieter innerhalb von 21 Tagen nach Auszug Auszahlungen zurücksenden oder einen formellen Brief mit einer aufgeschlüsselten Liste von Schäden und deren Kosten senden, einschließlich aufgeschlüsselter Reparaturquittungen oder Schätzungen für alle notwendigen Reparaturarbeiten. Wenn Sie aus einem kalifornischen Apartment ausziehen und innerhalb von drei Wochen nichts von Ihrem Vermieter hören, kann die Einreichung einer formellen Beschwerde Ihnen helfen, Hunderte oder Tausende verlorener Dollars zurückzuerhalten - vorausgesetzt, Sie wissen, dass Sie überhaupt Akten einreichen dürfen.
Sprechen Sie schließlich mit Ihrem Vermieter oder Hausverwalter über Erwartungen, die in Ihrem Mietvertrag nicht explizit aufgeführt sind. Wenn Sie in einem gemieteten Einfamilienhaus wohnen, zeigt Ihr Mietvertrag wahrscheinlich an, ob Sie für das Rasenmähen und das Schneeräumen verantwortlich sind.
Was passiert jedoch, wenn die Stadt eine Strafe für das ungepflegte Gras oder den eisigen Bürgersteig Ihres Hauses verhängt? Ist es die Verantwortung Ihres Vermieters zu zahlen oder Ihre? Wenn Sie die Antwort im Voraus wissen, können Sie sich vor einer hohen Zitierrechnung retten.
So bald wie möglich nach dem Einzug - und vor dem Platzieren von Möbeln (wenn das Gerät nicht bereits eingerichtet ist) in ihren permanenten Positionen - dokumentieren Sie gründlich den ursprünglichen Zustand Ihres Geräts. Wenn möglich, machen Sie dies mit Ihrem Vermieter oder Hausverwalter. Einige Bundesländer verlangen von den Vermietern, dass sie den Mietern detaillierte Schadenschecklisten zur Verfügung stellen, die die Mieter kurz nach dem Einzug ausfüllen und zurückgeben müssen, in der Regel innerhalb von 30 Tagen.
Ob Sie eine Checkliste haben oder nicht, achten Sie besonders auf jeden vorhandenen Schaden, egal wie trivial es scheint. Nehmen Sie viele Fotos und Notizen auf. Dann mailen Sie alles an die Person, die für das Einziehen Ihrer Kaution und Miete verantwortlich ist.
Den ursprünglichen Zustand Ihrer Wohnung zu dokumentieren, bietet einen leichten und wirkungsvollen Schutz vor zweifelhaften Schadensersatzansprüchen. Wenn Ihr Vermieter bei Auszug behauptet, dass der verfärbte Holzboden in der Ecke Ihres Wohnzimmers aufgrund Ihrer Nachlässigkeit entstanden sein muss, können Sie einfach einen Fotonachweis anfordern, dass der Boden schon durcheinander war.
In vielen Staaten werden Sicherheitseinlagen zu einer, zwei oder gelegentlich drei Monatsmieten begrenzt - möglicherweise mehr für möblierte Wohnungen. Manche setzen keine Grenzen. Kein Staat verlangt jedoch, dass Vermieter eine Mindestkaution verlangen. Tatsächlich erkennen viele Mieter nicht, dass sie gut in ihrem Recht sind, eine niedrigere Sicherheitsleistung auszuhandeln.
Sie sollten keinen neuen Mietvertrag abschließen, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie den Ort in schlechterer Verfassung verlassen werden, als Sie es vorgefunden haben - das ist kein guter Nachbar und wird Ihnen wahrscheinlich in Zukunft nicht helfen, eine Wohnung zu finden. Wenn Sie jedoch eine niedrigere Kaution aushandeln können, haben Sie weniger zu verlieren, wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen müssen - zum Beispiel, wenn Sie einen tollen neuen Job in einer anderen Stadt oder einem anderen Staat bekommen und sich kurzfristig bewegen müssen oder müssen näher an ein krankes Familienmitglied heranrücken, das sich zum Schlechteren gewendet hat.
Obwohl jede Verhandlung über eine Sicherheitsleistung anders ist, umfassen die üblichen Taktiken Folgendes:
Vermieter-Mieter-Beziehungen sind zugegebenermaßen subjektiv. Der aufmerksame Hausverwalter eines Mieters ist der neugierige Nachbar eines Mieters.
Die Vorteile guter Beziehungen sind auch etwas subjektiv. Nicht alle Vermieter reagieren auf Mieter-Ouvertüren in gleicher Weise - eine kleine Geste, die einen befreundeten, kleinen Immobilienbesitzer beeindruckt, hat vielleicht keinen Einfluss auf einen zynischen, überlasteten Manager.
Dennoch, Mieter, die darauf achten, ihre Vermieter mit Respekt zu behandeln und ihr Ende des Schnäppchens auf eine Art und Weise zu halten, die Erwartungen erfüllt oder übertrifft, werden eher den Vorteil des Zweifels bekommen - und weniger wahrscheinlich, dass ihre Sicherheitsleistung weggeworfen wird fragwürdige Gründe, wie etwa die Berechnung von Reinigungsleistungen nach einer unbestimmten Definition von "unangemessenen Abnutzungen". Vermieter und Immobilienverwalter neigen auch dazu, gute Mieter besser zu behandeln, sei es durch Priorisierung ihrer Serviceanrufe, Ausnahmen von strengen Haustierregeln, und erlauben eine gewisse Flexibilität bei der Auslagerung - wie zum Beispiel den frühen Auszug und die entsprechende Aufteilung der Miete des letzten Monats.
Sie müssen nicht beste Freunde mit Ihrem Vermieter werden, um gute Beziehungen zu entwickeln und Ihre Chancen zu erhöhen, die meisten oder Ihre gesamte Kaution zurückzuerhalten. Für Mieter gibt es allgemeine Tipps für die Pflege guter Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter:
Für Leute, die das Pro und Kontra des Mietens gegen das Kaufen abwägen, ist die Fähigkeit, ein besessenes Haus zu ändern, ein starker Motivator, um den Sprung und den Kauf zu nehmen. Mieter haben einfach nicht den gleichen Spielraum zum Dekorieren, Neuanordnen, Hinzufügen oder Entfernen, je nach Geschmack.
Einige Vermieter sind ziemlich locker über geringfügige Änderungen, erfordern nur eine Höflichkeitsüberprüfung, bevor die Mieter weitermachen können. Andere sind Verfechter, die nur die am wenigsten invasiven Veränderungen zulassen. Der einzige Weg, das herauszufinden, ist zu fragen.
Hier sind einige häufige Mietmodifikationen, die Sie in Ihre Kaution einzahlen können, wenn Sie keine vorherige Erlaubnis haben:
Freundliche Vermieter-Mieter-Beziehungen können sich im Hinblick auf die Modifizierung der Einheiten in hohem Maße auszahlen. In der Regel werden Vermieter eher Modifizierungsanfragen von Mietern mit langer Geschichte von rechtzeitiger Mietzahlung und guter Immobilienverwaltung erteilen als von neueren Mietern mit ungleichen Zahlungserfahrungen und fragwürdigen Verhaltensmustern.
Haustiere kosten viel Futter und Pflege. Und wie jemand mit einem Hund oder einer Katze weiß, können sie auch viel kosten, um danach aufzuräumen. Obwohl es den Vermietern egal ist, welche Art von Nahrung die Haustiere ihrer Mieter essen, achten sie sicherlich auf die Schäden und Sachschäden, die sie verursachen.
Haustiere können auf zwei Arten in Ihre Kaution einziehen:
Die Menschen gewöhnen sich natürlich an ihre Umgebung, besonders wenn sie viel Zeit in ihnen verbringen. Eventuell verlieren Sie Ihre Fähigkeit, Ihre Mieteinheit kritisch zu betrachten. Wenn Sie langsam einen unauffälligen, aber potenziell kostspieligen Schaden an diesem Ort verursachen, zahlen Sie wahrscheinlich den Preis, wenn Sie ausziehen.
Der größte Schaden, der von verantwortlichen Mietern verursacht wird, ist nebensächlich, nicht absichtlich. Häufige Arten von Nebenschäden und zu sanierende Kosten umfassen Folgendes:
Sofern Sie nicht als Hausverwalter oder Hausmeister tätig sind oder eine andere langjährige Vereinbarung mit Ihrem Vermieter haben, die Sie zur Durchführung von Reparaturen in und um Ihr Gerät berechtigt, vermeiden Sie es, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen und Heimwerkerarbeiten zu versuchen.
Warum sollten Sie Ihrem Vermieter keinen Gefallen tun und Immobilienprobleme selbst beheben? Denn Sie könnten das Problem verschlimmern - und sich anschließend viel Geld kosten. Abhängig von der Art der Arbeit, könnte es Hunderte von Dollar kosten - möglicherweise Ihre gesamte Sicherheitsleistung, für eine ernsthafte Klempnerarbeit, elektrische oder strukturelle Fehler - um Ihre gut gemeinten Fehler zu beheben.
Dieses generelle Verbot von DIY-Fixes erstreckt sich sogar auf Arbeiten, die direkt Ihrem Vermieter zugute kommen, wie zum Beispiel das Ersetzen zerbrochener Fenster durch energieeffiziente Versionen. Wenn mit Ihrer Immobilie etwas nicht in Ordnung ist, wenden Sie sich an Ihren Vermieter oder einen autorisierten Servicetechniker, unabhängig davon, wie geringfügig oder einfach die Fehlerbehebung ist.
Wenn Ihr Vermieter nicht bereit oder nicht in der Lage zu sein scheint, Dienstleistungen zu erbringen, oder behauptet, dass das Problem nicht ernst genug ist, um eine Reparatur zu rechtfertigen, erzwingen Sie eine Lösung, indem Sie mit dem Austreten drohen.
Wenn Sie in einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten wohnen, besteht eine gute Chance, dass Ihr Vermieter oder Ihre Hausverwaltung Ihre Nebenkosten in Ihrer Miete berücksichtigt. Im Rahmen dieser Vereinbarung sind Ihr Wasser, Gas, Müll und Strom nicht kostenlos - sie werden in Ihrer Miete basierend auf einem durchschnittlichen Verbrauch pro Einheit gebündelt.
In vielen Fällen - insbesondere wenn die Einheiten in Ihrem Gebäude separat gemessen werden - kann Ihr Vermieter feststellen, ob Sie erheblich von den Basisverbrauchsraten abweichen. Dies gilt auch für Einfamilienhäuser und Maisonetten mit Mieteinnahmen. Wenn Sie die Klimaanlage bei 64, wenn es draußen ist, sprengen, die Hitze bei geöffneten Fenstern lassen, eine ständig laufende Toilette tolerieren oder im Alleingang versuchen, die Skyline Ihrer Stadt mit Ihren Innenlichtern anzuzünden, wird Ihr Vermieter schließlich finden aus.
Wenn das passiert, wird Ihr Vermieter wahrscheinlich die Kosten zurückhalten, die Ihre unvorsichtige Nutzung über dem Durchschnittswert der Basiskosten liegen - selbst wenn die Möglichkeit dazu nicht im Mietvertrag angegeben ist. Ob dies völlig übertrieben ist, ist eine andere Geschichte, also ist eine rechtliche Herausforderung keine schlechte Idee. Den Vermieter vor Gericht zu bringen, ist jedoch sicherlich nicht so bequem, als einfach nur vorsichtig mit dem Verbrauch umzugehen.
Übermäßiger Nutzenkonsum kann auch durch absichtliche, zweifelhafte Versuche entstehen, Nebeneinkommen zu verdienen. Vor einigen Jahren lebten meine Frau und ich in einer Maisonette mit Mietkosten und kostenloser Wäsche (nicht münzbetrieben). Bevor wir einzogen, warnte uns unser Vermieter höflich davor, weniger glückliche Freunde am Waschtag einzuladen.
Der Vermieter behauptete, ein Vormieter habe "einen netten kleinen Schläger" aus dem Keller laufen lassen und den Leuten $ 2 pro Person verlangt, um ihre Wäsche zu waschen und zu trocknen, dann den Erlös einzunehmen und den Vermieter mit erhöhten Stromrechnungen zu sättigen. Der Vermieter lachte jedoch zuletzt - er behielt genug von der Kaution des Mieters, um die Kosten für Wasser und Strom zu decken, die über der ursprünglichen Grundlinie verbraucht wurden, und ließ fast nichts zurück, wenn sie auszogen. Und er war auf der sicheren juristischen Grundlage, um dies zu tun, dank einer Mietklausel, die ausdrücklich "Geschäftsaktivitäten" überall auf dem Grundstück verbot.
Eine gründliche Reinigung vor dem Auszug hat unleugbare Kosten. Sie müssen Geld für Vorräte ausgeben und Sie müssen Zeit verbringen, um die Arbeit richtig zu erledigen. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass die Kosten für die Nicht-Reinigung vor dem Auszug höher sind, insbesondere wenn Sie längere Zeit an Ihrem Platz gelebt haben und keine regelmäßigen Tiefenreinigungen vorgenommen haben.
Stellen Sie vor dem Auszug sicher, dass die folgenden Bereiche so gut oder besser aussehen als bei Ihrem Einzug:
Kleine Vermieter und aktive Immobilienverwalter haben wahrscheinlich die Zeit und Neigung, mit Mietern nach einer Reinigung durch die Immobilie zu laufen, auf Mängel hinzuweisen und eine zweite Chance zu bieten, sauber zu putzen. Abwesende Vermieter und große, bürokratische Verwaltungsgesellschaften dürften diese Höflichkeit nicht bieten. Planen Sie entsprechend.
Während eines hektischen Zuges ist es leicht, einen einfachen Schritt zu vergessen, der großen Kopfschmerzen auf der Straße vorbeugen könnte: die Schlüssel Ihrer Einheit an Ihren Vermieter oder Eigentümer zurückgeben. Wenn Sie die Schlüssel nicht zurückgeben, bleiben Sie nicht nur am Haken, wenn Sie einen Schlosswechsel oder einen Schlüsselwechsel vornehmen, der von $ 15 bis $ 50 reicht, wenn er von einem Schlosser erledigt wird. In einigen Staaten gibt es Ihrem Vermieter das Recht, Ihre gesamte Kaution einzubehalten - zumindest bis zu einem gewissen Zeitpunkt, nachdem Sie die Schlüssel tatsächlich zurückgegeben haben. In Kalifornien beispielsweise beginnt die 21-tägige Kaution erst, wenn der Vermieter die Schlüssel des Geräts in Besitz hat.
Fazit: Vergessen Sie nicht, Ihre Schlüssel zurückzugeben. Und um eine potentiell hässliche "er sagte, sagte sie" Situation zu vermeiden, geben Sie sie persönlich zurück.
Wenn Vermieter oder Immobilienverwalter nicht stolz bekunden, dass sie in ihrer Freizeit einen Müllentsorgungsdienst betreiben, gehen Sie nicht davon aus, dass sie eine alte Matratze, Bettrahmen, Kleidung, Möbelstücke oder etwas anderes, das Sie für unwürdig halten, entsorgen können . Vermieter, die Gegenstände verkaufen müssen, berechnen zwischen $ 10 und $ 20 für einen schnellen Abstecher auf die Müllkippe zu mehr als $ 100 für einen Müllentsorgungsservice.
Entfernen Sie vor oder während des Auszugs Ihre Besitztümer aus den Schränken Ihrer Einheit und allen angrenzenden Lagerräumen. Wenn Sie einen gemeinsamen oder separaten Kellerraum, Dachboden, Schuppen oder Garage haben, gehen Sie auch diese Orte sorgfältig durch.
Wenn Sie sperrige Gegenstände loswerden wollen, führen Sie eine Craigslist-Anzeige oder sprechen Sie mit Ihren Freunden und Nachbarn. Wenn Sie genug Müll haben, können Sie einen Flohmarkt veranstalten. Als letzten Ausweg nehmen Sie Ihre unerwünschten Gegenstände zum Bordstein und legen Sie ein "FREI" -Zeichen auf, sofern dies in Ihrer Region erlaubt ist.
Unabhängig davon, ob Sie in einer großen Wohngemeinschaft leben, die von einer unpersönlichen Verwaltungsgesellschaft oder einer kleinen Maisonette im Besitz der oben wohnenden Dame geführt wird, gibt es konkrete Schritte, die Sie ergreifen können, um Ihre Kaution ganz oder teilweise zurückzuerhalten.
Subjektive Faktoren sind jedoch genauso wichtig. Wenn Sie beispielsweise freundschaftliche Beziehungen zu den für Ihre Wohnung oder Gemeinde verantwortlichen Personen pflegen - Ihr Vermieter, Hausverwalter, Wartungsprofis und sogar die Leasingbüromitarbeiter - können Sie sich von anderen Mietern unterscheiden, die diese Menschen als bloße Rädchen in der Immobilie betrachten Rad. Instandhalter werden eher für Mieter arbeiten, die sie mögen - und Vermietern geben sie eher den Zweifeln in Angelegenheiten, die ihre Schäden beeinflussen könnten.
Haben Sie jemals Ihre Kaution verloren oder weniger als den vollen Betrag zurück erhalten?
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