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Was ist Private Mortgage Insurance (PMI) - Wie man es vermeiden kann


Wenn Sie sich Ihre monatliche Hypothekendarstellung ansehen und eine Zeile für "PMI" sehen, bezahlen Sie eine private Hypothekenversicherung. Es kostet Sie wahrscheinlich zwischen $ 50 und $ 200 pro Monat, abhängig von der Balance Ihres Darlehens und Ihrer PMI-Rate.

Aber warum bezahlst du es? Im Wesentlichen verlangt Ihr Kreditgeber Sie, die Prämien für eine Versicherungspolice zu bezahlen, die sie teilweise erstattet, sollten Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug kommen. Wir besprechen, wann Sie PMI benötigen, was diese Versicherung schützt, wer sie tragen muss und wie wir vermeiden können, sie zu bezahlen.

Loan to Value (LTV) Verhältnis

Das Darlehen zu Wert (LTV) Verhältnis ist, was der Kreditgeber betrachtet, um zu bestimmen, ob Sie PMI zahlen müssen, und wann Sie aufhören können, es zu zahlen. Um dieses Verhältnis zu berechnen, nehmen Sie den Kreditbetrag und vergleichen Sie ihn mit dem aktuellen Wert Ihres Hauses. Zum Beispiel, wenn Ihre Hypothek ist 150.000 $ und Ihr Haus ist derzeit im Wert von 200.000 $, Ihr Darlehen zu Wert-Verhältnis beträgt 75%.

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, wird Ihr Kreditgeber die Höhe Ihrer Anzahlung im Vergleich zum Verkaufspreis betrachten, um Ihr Verhältnis von Darlehen zu Wert zu bestimmen. Also, wenn Sie ein Haus für $ 200.000 kaufen und $ 20.000 nach unten setzen, ist Ihr Darlehen zu Wert-Verhältnis 90%. In der Regel, wenn Ihr Kredit-zu-Wert-Verhältnis mehr als 80% beträgt, müssen Sie PMI bezahlen.

Was ist eine private Hypothekenversicherung?

Wenn Sie für eine Hypothek beantragen, will der Kreditgeber sicherstellen, dass Ihr Haus genug Eigenkapital hat, um das Darlehensguthaben abzuzahlen, wenn Sie in Verfall geraten und gehen. Aber da Zwangsvollstreckungen auf Häuser oft mit einem "Rabatt" verkauft werden, wollen Kreditgeber einen Puffer von mindestens 20%. Mit anderen Worten, sie wollen einigermaßen sicher sein, dass sie das Geld, das sie Ihnen verliehen haben, wieder gutmachen können, wenn das Haus zu einem niedrigeren Preis als dem ursprünglichen Verkaufspreis verkauft werden muss.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Kreditgeber nicht bereit sind, Kredite zu vergeben, wenn Sie weniger als 20% angeben. Sie verlangen nur mehr für das Privileg über PMI. Auf diese Weise erhalten Sie eine Hypothek, und sie minimieren ihr Risiko, Ihnen einen Kredit anzubieten. Private Hypothek Versicherung ist eine tatsächliche Versicherungspolice von einer Versicherungsgesellschaft, die Ihren Kreditgeber profitiert. Wenn Ihr Haus in Zwangsvollstreckung geht und der Kreditgeber nicht in der Lage ist, das ausstehende Guthaben durch den Verkauf des Hauses wiederzuerlangen, zahlt die Versicherungsgesellschaft, die Ihren PMI ausgestellt hat, dem Kreditgeber die Differenz.

PMI wird als "privat" bezeichnet, da es nur privaten Unternehmen und nicht Regierungsstellen oder öffentlichen Hypothekengebern angeboten wird. Öffentliche Programme, wie die FHA- und VA-Hypothekenprogramme, haben eine eigene Hypothekenversicherung, aber sie wird anders geführt und intern verwaltet. Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen PMI und Hypothekenversicherungen, die vielen FHA- und VA-Krediten zugeordnet sind, besteht jedoch darin, dass letztere niemals ablaufen. Mit anderen Worten, Sie werden auch weiterhin Hypothekenversicherungen für FHA- und VA-Darlehen zahlen, nachdem Ihr Kredit-zu-Wert-Verhältnis unter 80% gefallen ist.

Wer braucht eine private Hypothekenversicherung?

Im Allgemeinen, wenn Ihr LTV-Verhältnis weniger als 80% ist, sind Sie im Klaren. Wenn Sie jedoch schlechte Kredit oder sonst ein hohes Risiko für den Kreditgeber sind, müssen Sie möglicherweise PMI tragen, auch wenn Sie eine Kredit-zu-Wert-Verhältnis von 70%, 60% oder sogar 50% haben.

Sie können als "risikoreich" eingestuft werden, wenn Sie in letzter Zeit mehrere Häuser verkauft, eine Zwangsversteigerung vorgenommen haben oder ein unsicheres oder undokumentiertes Einkommen haben. Dies sollte jedoch klar in Ihren Darlehensdokumenten dargelegt werden, und wenn Sie nicht sicher sind, wie es funktioniert, erhalten Sie eine klare Antwort von Ihrem Kreditsachbearbeiter vor der Unterzeichnung.

Wie vermeide ich, eine private Hypothekenversicherung zu bezahlen?

Der beste Weg, PMI zu vermeiden, ist es, es nicht für den Kredit zu haben! Wenn Sie ein neues Haus kaufen, aber keine nennenswerte Anzahlung haben, fragen Sie Ihren Kreditsachbearbeiter nach Vorschlägen zur Vermeidung von PMI.

In der Vergangenheit war eine beliebte Option die 80-10-10 oder Huckepack-Hypothek, die eine Kombination aus einer zweiten Hypothek oder Home-Equity-Darlehen und Ihre Anzahlung verwendet, um das Verhältnis von Darlehen zu Wert der primären Hypothek zu reduzieren. Dies kann noch heute durch einige Kreditgeber verfügbar sein.

Aber wenn Sie bereits eine Hypothek mit PMI haben, haben Sie zwei Möglichkeiten, sie zu entfernen:

1. Erfüllen Sie das Loan-Value-Ratio

Wenn Ihr Kredit in der Nähe der 80% -Schwelle oder der Schwelle, die Ihr Kreditgeber in den ersten Hypothekenpapieren festgelegt hat, wird PMI automatisch vom Kreditgeber entfernt werden. In der Praxis warten die meisten Kreditgeber bis 78%, aber wenn Sie anrufen und fragen, werden sie es früher entfernen.

Da Ihr Kreditgeber LTV auf den ursprünglichen Kaufpreis berechnet, müssen Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses im Auge behalten. Mit anderen Worten, wenn Ihr Haus im Wert gestiegen ist, können Sie ein professionelles Gutachten erhalten und dies dem Kreditgeber als Beweis dafür, dass der Wert gestiegen ist.

Während professionelle Bewertungen in der Regel ein paar hundert Dollar kosten, kann dies Geld gut ausgegeben werden, wenn es Sie aus der Zahlung von PMI mehrere Monate oder Jahre früher als Sie sonst haben würde.

2. Refinanzierung der Hypothek

Bevor Sie eine Hypothek refinanzieren, wiegen Sie die Kosten gegen die monatlichen Einsparungen. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Mit anderen Worten, wenn Sie noch 25 Jahre auf Ihr aktuelles Darlehen haben, fordern Sie Kreditgeber Quotes für eine 25-jährige Hypothek auf Ihren aktuellen Kreditbetrag und sehen, wie die Zahlen summieren.

Wenn Ihr aktuelles Darlehen PMI erfordert und ein neues Darlehen nicht, und wenn Sie auch für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren, wird eine Refinanzierung wahrscheinlich Sinn machen. Angenommen, Ihr aktuelles Darlehen erfordert ein Kredit-zu-Risiko-Verhältnis von 70%, bevor Sie mit der Zahlung von PMI aufhören können und Ihr derzeitiges Verhältnis von Kredit zu Wert 75% beträgt.

Wenn sich Ihr Kredit seit der Beantragung der ursprünglichen Hypothek verbessert hat, können Sie sich möglicherweise in eine neue Hypothek refinanzieren, bei der der Schwellenwert für PMI 80% beträgt. Dies bedeutet, dass Sie PMI mit der neuen Hypothek nicht bezahlen müssen.

Aber um festzustellen, ob diese Refinanzierung tatsächlich Geld spart, schauen Sie sich an, wie lange es dauert, bis Sie Ihre Abschlusskosten über Ihre monatlichen Einsparungen wieder hereinholen, und stellen Sie sicher, dass Sie so lange im Haus sind. Nochmals, und dies kann nicht überbewertet werden, stellen Sie sicher, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen, wenn Sie Lender-Quotes überprüfen: Die neue Darlehenslaufzeit und der Saldo müssen gleich sein wie auf Ihrer aktuellen Hypothek.

Letztes Wort

Private Hypothekenversicherung ist oft eine notwendige Kosten, wenn Sie ein Haus ohne eine erhebliche Anzahlung kaufen möchten. Sie müssen jedoch die Bedingungen Ihres aktuellen Hypothekenvertrags verstehen und Ihr Kredit-zu-Wert-Verhältnis berechnen, um zu vermeiden, dass Sie länger als unbedingt notwendig zahlen.

Wenn Sie wissen, wann und wie Sie PMI entfernen, wird Ihre monatliche Hypothekenzahlung sinken. Befolgen Sie die oben genannten Tipps, und wenn Sie das nächste Mal eine Hypothek beantragen, vergewissern Sie sich, dass Sie die PMI-Regeln verstanden haben und bitten Sie vor der Unterzeichnung um Klarstellung.

Zahlen Sie eine private Hypothekenversicherung? Was sind einige der Schritte, die Sie ergreifen, um es aus Ihrem Hypothekendarlehen zu entfernen?


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