Was ist ein VA Home Loan - Mortgage Eligibility, Vorteile und Grenzen

Es ist eine große Entscheidung, dem Militär beizutreten. Angehörige der Streitkräfte sind mit einer Reihe von Risiken für ihre körperliche Sicherheit und ihr psychisches Wohlbefinden konfrontiert. Sie machen auch viele Kompromisse in ihrem persönlichen Leben, von häufigen Umzügen in neue Städte in den Vereinigten Staaten zu Auslandseinsätzen, die selbst die stärksten Familien herausfordern.

Um den persönlichen Opfern entgegenzuwirken, genießen die Mitarbeiter der Streitkräfte viele direkte und indirekte finanzielle Vorteile.

Wenn Sie ein gegenwärtiges oder ehemaliges Mitglied der Streitkräfte sind und Sie abwägen, ob Sie ein Haus kaufen, gibt es einen Vorteil, über den Sie mehr wissen müssen: das VA-Darlehen. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Sie Tausende von Dollar als Hausbesitzer sparen können.

Was ist ein VA-Darlehen?

Laut dem US Department of Veterans Affairs ist ein VA-Darlehen "ein Darlehensgarantie-Vorteil ... um Ihnen zu helfen, ein Haus für Ihre eigene persönliche Belegung zu kaufen, zu bauen, zu reparieren, zu behalten oder anzupassen." Es ist einer der besten finanziellen Vorteile Mitglieder des Militärs kann erhalten.

VA Darlehen Grundlagen

Wie herkömmliche Hypotheken werden die meisten VA-Kredite von privaten Kreditgebern ausgegeben. Sie werden jedoch (in den meisten Fällen bis zu 417.000 $ Kreditwert) durch den vollen Glauben und Kredit der US-Bundesregierung unterstützt.

Diese Garantie verringert das Risiko für Kreditgeber und ermöglicht ihnen, günstigere Konditionen anzubieten, möglicherweise mit niedrigeren Zinssätzen und einem Verzicht auf private Hypothekenversicherungen (PMI) für Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80%.

Es ermöglicht auch Kreditgebern, VA-Kaufkredite ohne Anzahlung zu erstellen - Wohneigentum in Reichweite für Service-Mitglieder mit begrenzten persönlichen Einsparungen setzen. Herkömmliche Kredite erfordern Anzahlungen - in der Regel bis zu 20% des Immobilienwertes. Andere Eigenheimbesitzer freundliche Darlehensarten, wie FHA-Darlehen, benötigen auch Geld nach unten.

Geschichte des VA-Darlehensprogramms

Die Bundesregierung hat Wohnungsbaudarlehen an Veteranen seit 1944 garantiert, als der Kongress das Gesetz zur Anpassung der Soldaten (SRA) verabschiedete. Die SRA ermächtigte die VA, Wohnungsbaudarlehen von qualifizierten Kreditgebern zu garantieren.

Ursprünglich umfasste diese Ermächtigung nur Darlehen an Veteranen, die nicht modulare Wohngebäude kauften. Im Jahr 1970 änderte der Kongress die SRA, um Kredite für Mobilheime zu decken. Im Jahr 1992 wurde das Gesetz auf praktisch alle aktiven und ehrenhaft entlassenen Armee-Veteranen sowie Army Reserve und National Guard Mitglieder, die seit mindestens sechs Jahren mit Ehre gedient zu erweitern. In einigen Fällen können die früheren Ehegatten der Bediensteten auch VA-Bürgschaften erhalten.

Die SRA bietet weitere finanzielle Vorteile und Schutz für bestimmte Service-Mitglieder Klassen, einschließlich einer Hard-Cap von 6% auf Hypothekenzinsen während des aktiven Dienstes.

Arten von VA Darlehen und Zuschüsse

VA-Darlehen und finanzielle Zuschüsse kommen in verschiedenen Geschmacksrichtungen:

• Kaufkredit : Ein Kaufkredit soll einem berechtigten Servicemitarbeiter die Finanzierung eines Eigenheimkaufs ohne Geldverlust erleichtern. Kaufkredite können Folgendes tun: ein bestehendes Einfamilienhaus kaufen; Kauf einer Eigentumswohnung in einem VA-genehmigten Projekt; baue ein neues Bauhaus; gleichzeitig ein Haus kaufen und renovieren (ähnlich einem FHA 203k Rehabilitationskredit); oder kaufe ein Fertighaus oder ein Grundstück für ein bereits hergestelltes Eigenheim.
• Auszahlungs-Refinanzierungsdarlehen: Ein Auszahlungsrefinanzierungsdarlehen soll eine bestehende Hypothek auf ein Haus, das der Kreditnehmer bereits besitzt, ersetzen, während es dem Kreditnehmer eine Pauschalzahlung in bar ohne Einschränkungen bietet. Die bestehende Hypothek muss nicht unbedingt ein VA-Kredit sein. Auszahlung Refinanzierung Darlehen sind ähnlich wie Eigenheimkredite, die Sie auch gegen den Wert Ihres Hauses leihen können, aber in einigen wichtigen Punkten unterscheiden: sie ersetzen bestehende Hypotheken (home equity Darlehen nicht), sie normalerweise (aber nicht immer) haben niedrigere Zinssätze als Home-Equity-Darlehen, und sie tragen Abschlusskosten (Home-Equity-Darlehen nicht). Viele Kreditgeber erlauben Loan-to-Value-Ratios von bis zu 100% bei VA-refinanzierten Ausleih-Refinanzierungsdarlehen, im Gegensatz zu 80% bei den meisten Eigenheimkrediten und Kreditlinien. Also, wenn Sie immer noch $ 100.000 auf eine $ 150.000 Hypothek zu schulden und Ihr Haus ist $ 200.000 wert, kann Ihre Auszahlung Refinanzierung Darlehen so groß wie $ 200.000 sein - von denen $ 100.000 zur Auszahlung und tun, wie Sie für richtig halten.
• Zinsreduzierungs-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL) : Dieses Produkt, das auch als VA Streamline-Refinanzierungsdarlehen bezeichnet wird, ermöglicht es Ihnen, ein bestehendes VA-Darlehen zu refinanzieren und einen niedrigeren Zinssatz sicherzustellen, ohne den VA-Kreditantragsprozess ein zweites Mal durchlaufen zu müssen. Im Gegensatz zu Cash-out-Refinanzierungsdarlehen können IRRRLs nicht dazu verwendet werden, Ihr Eigenheimkapital gegen Bareinlagen zu nutzen, mit Ausnahme von 6.000 US-Dollar für energieeffiziente Heimwerkerprojekte. Obwohl Sie nicht zu einem Kredit-Check oder andere Aspekte der typischen Hypothek Underwriting-Prozess vorlegen müssen, müssen Sie beweisen, dass Sie in der Heimat leben, gegen die das Darlehen gesichert ist.
• Native American Direct Loan Program (NADL) : Dies ist eine neuere, weniger verbreitete Art von VA-Darlehen speziell für Service-Mitglieder und Veteranen der amerikanischen Ureinwohner entwickelt. Im Gegensatz zu Kauf- und Refinanzierungsdarlehen handelt es sich um ein Direktdarlehen, dh die VA fungiert als Kreditgeber und Servicer. Es ist immer als 30-Jahres-Festzinskredit strukturiert, und es muss verwendet werden, "um den Kauf, Bau oder die Verbesserung der Häuser auf Federal Trust Land (Reservierungsland) zu finanzieren, oder eine vorherige NADL zu refinanzieren, um die zu reduzieren Zinsrate."
• Angepasste Wohngeldzuweisungen : Diese beiden nicht ausgeliehenen Produkte (speziell angepasste Wohnbeihilfen und spezielle Wohnanpassungszuschüsse) sind für Veteranen mit "permanenten und totalen dienstleistungsbedingten Behinderungen" oder Behinderungen, die Anspruch auf 100% Invaliditätsentschädigung im Rahmen des VA-Zeitplans haben Behinderungen und werden voraussichtlich nicht mit der Zeit zu verbessern. Zu den zulässigen Behinderungen gehören der Verlust der Benutzung beider Beine oder Arme, der Verlust der Benutzung eines Beines und eines Armes, schwere Verbrennungen und Erblindung in beiden Augen sowie schwere Atemverletzungen. Veteranen können mit beiden Zuschüssen die Kosten für den Bau von behindertengerechten Wohnungen von Grund auf finanzieren oder verrechnen, bereits angepasste Wohnungen kaufen, derzeit nicht angepasste Wohnungen kaufen und anpassen oder bereits bewohnte Wohnungen anpassen.

VA Finanzierungsgebühr

VA-Hypothekendarlehen haben eine besondere Gebühr, die nicht für andere Hypothekendarlehen gilt: die VA-Finanzierungsgebühr. Diese Gebühr variiert je nach Dienstzweig und Anzahlung des Antragstellers, liegt jedoch im Allgemeinen zwischen 0, 5% und 3, 3% des Kaufpreises.

Die Gebührenstruktur ist wie folgt:

• Erstkauf und Auszahlung Refinanzierungsnehmer (Veteranen) : 2, 15% für Anzahlungen unter 5% (einschließlich keine Anzahlung); 1, 50% für Anzahlungen zwischen 5% und 10%; 1, 25% für Anzahlungen von 10% oder mehr
• Refinanzierungskreditnehmer beim ersten Kauf und Auszahlung (Reservisten und Nationalgarde) : 2, 40% bei Anzahlungen unter 5% (einschließlich keine Anzahlung); 1, 75% für Anzahlungen zwischen 5% und 10%; 1, 50% für Anzahlungen von 10% oder mehr
• Nachkauf- und Auszahlungsfinanzierer (Veteranen) : 3, 30% für Anzahlungen unter 5% (einschließlich keine Anzahlung); 1, 50% für Anzahlungen zwischen 5% und 10%; 1, 25% für Anzahlungen von 10% oder mehr
• Nachkauf- und Auszahlungsfinanzierer (Reservisten und Nationalgarde) : 3, 30% für Anzahlungen unter 5% (einschließlich keine Anzahlung); 1, 75% für Anzahlungen zwischen 5% und 10%; 1, 50% für Anzahlungen von 10% oder mehr
• IRRRLs (alle Servicemitgliedsklassen) : 0, 50%
• NADL-Programmdarlehen (alle Dienstklassen) : 1, 25% für ein Kaufdarlehen ; 0, 50% für ein Refinanzierungsdarlehen
• Gefertigte, nicht dauerhaft fixierte Wohnungsbaudarlehen (alle Arten und Klassen ) : 1, 00%
• Veteranen mit Service-verbundenen Behinderungen (alle Arten) : 0.00%

Sie können die Finanzierungsgebühr bei Abschluss zahlen oder in Ihren Kreditwert einrechnen, obwohl die Verpackung eine größere monatliche Zahlung verursacht. Eine vollständige Übersicht über die VA-Finanzierungsgebühren finden Sie in der Finanzierungsgebührentabelle der VA.

VA Loan Vorteile und Einschränkungen

VA-Darlehen haben einige nützliche (und potenziell lukrative) Vorteile, die anderen Kreditnehmerklassen nicht zur Verfügung stehen:

• Keine Anzahlung erforderlich : Für Kreditnehmer ist dies der größte Vorteil eines VA-Darlehens. Die meisten anderen Hypothekendarlehen benötigen mindestens 3%, und viele Kreditgeber bevorzugen 10% oder mehr. Seien Sie gewarnt, dass einige Kreditgeber noch nach Anzahlungen auf VA-Darlehen fragen, aber die Branche ist wettbewerbsfähig und Sie werden wahrscheinlich in der Lage sein, um diese Anforderung zu vermeiden.
• Kein PMI erforderlich : VA-gestützte Kredite erfordern keine private Hypothekenversicherung. Im Gegensatz dazu erfordern konventionelle Kredite, die mit einem LTV von mehr als 80% ausgegeben werden, PMI, bis der LTV des Kreditnehmers unter 78% fällt (oder 80%, wenn der Kreditnehmer eine frühzeitige PMI-Entfernung anfordert). Abhängig vom Kreditbetrag und dem Anzahlungswert kann dies im Vergleich zu einem herkömmlichen Kredit mit PMI irgendwo zwischen ein paar Dollar und mehreren hundert Dollar pro Monat sparen.
• Relativ anspruchsvolles Underwriting : Kreditgeber halten qualifizierte VA-Kreditbewerber zu niedrigeren Kreditstandards als Bewerber für konventionelle Hypothekendarlehen. Selbst wenn Sie einen fairen oder durchschnittlichen Kredit haben, können Sie sich immer noch für einen VA-gestützten Kredit qualifizieren.
• Grenzen der erforderlichen Abschlusskosten : Kreditnehmer, die für VA-Darlehen in Frage kommen, müssen bestimmte Abschlusskosten, einschließlich Zeichnungsgebühren, Escrow-Gebühren, Anwaltsgebühren und Dokumentenverarbeitungsgebühren, nicht zahlen. Der Kreditgeber kann seine Verluste bei diesen nicht zulässigen Posten teilweise aufwiegen, indem er dem Kreditnehmer eine Emissionsgebühr von bis zu 1% des Kreditbetrags berechnet. Andernfalls kann der Verkäufer zustimmen, sie zu bezahlen (da es ziemlich üblich ist, dass Verkäufer Abschlusskosten bezahlen), der Agent des Käufers kann ein Agent-Guthaben bei der Schließung ausstellen und einen Schlag auf die Provision nehmen, oder der Kreditgeber kann einfach die Kosten über eine essen Kreditgeber Kredit bei Abschluss. Kreditgeber dürfen VA-fähigen Kreditnehmern bestimmte abschließende Positionen in Rechnung stellen, einschließlich Titelversicherung, Kreditauskunft, Grundstücksbewertung, Grundstückserhebung und Aufzeichnung.
• VA-Inspektion für neue Wohnhäuser : Wenn ein VA-Darlehen zur Finanzierung eines neuen Wohnhauses verwendet wird, sendet die VA lizenzierte Inspektoren, um den Baufortschritt zu bewerten und zu bestätigen, dass das Haus den Spezifikationen des VA entspricht. Zumindest muss der Bauherr eine einjährige Garantie auf das neue Haus geben. Einige Bauherren bieten Gewährleistungen von bis zu 10 Jahren an und sorgen so für ein beruhigendes Gefühl für neue Hausbesitzer.
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung : VA-Darlehen enthalten keine Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn Sie Zinszahlungen vermeiden möchten, indem Sie die Auszahlung Ihres Darlehens beschleunigen oder zusätzliche Zahlungen an den Auftraggeber leisten, können Sie dies ohne Strafen tun. Einige Kreditgeber verlangen erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen - oft so viel wie 80% der Zinsen von sechs Monaten, was mehr als 10.000 Dollar für ein großes Darlehen betragen kann.
• Annahme : VA-Darlehen sind annehmbar, dh sie können vom Verkäufer zum Käufer mit minimalen (oder keiner) Änderung der Preise und Bedingungen übertragen werden. Dies ist in einem Umfeld steigender Zinsen äußerst nützlich. Der Käufer muss jedoch immer noch die Differenz zwischen dem Restdarlehenssaldo und dem geschätzten Wert des Eigenheims decken, indem er entweder Geld einbringt oder eine zweite Hypothek aufnimmt.

VA-Kreditbeschränkungen

VA-Darlehen haben einige erhebliche Einschränkungen und Einschränkungen:

• Loan Principal : Während es keine Obergrenze für den Wert der Immobilie gibt, an die Ihr Darlehen gebunden ist, garantiert die VA Darlehensgebern nur bis zu 417.000 $ - die Grenze zwischen konventionellen und Jumbo-Hypotheken. Diese Obergrenze kann in bestimmten Regionen mit hohen Wohnkosten aufgehoben werden, vor allem in Alaska, Hawaii und wichtigen Küstenstädten wie San Francisco.
• Auszahlung Refinanzierung Beurteilung und LTV : Kreditgeber in der Regel beschränken Auszahlung Refinanzierung LTVs auf 100%, was bedeutet, dass Sie nicht mehr als den geschätzten Wert Ihres Hauses leihen können. Eine Beurteilung ist während des Underwriting-Prozesses erforderlich.
• IRRRL-Zinssatz : Sofern Sie nicht eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) zu einem Produkt mit fester Verzinsung refinanzieren, muss der Zinssatz Ihres IRRRL niedriger sein als der Zinssatz Ihres ursprünglichen Darlehens.
• IRRRL-Erlösbeschränkungen : Sie müssen die Erlöse aus Ihrem IRRRL verwenden, um den bestehenden VA-Kredit zu begleichen oder in qualifizierte Energieeffizienz-Upgrades zu investieren.

VA Loan Anspruchsvoraussetzungen

Die Anforderungen für VA-Darlehensvoraussetzungen variieren je nach Zweig des Dienstes des Antragstellers, Dienstdauer und -daten und Entlastungsstatus. (Untauglich entlassene Servicemitglieder haben unter keinen Umständen Anspruch auf VA-Darlehen.)

Anspruchsvoraussetzungen für nicht entgeltlich entlassene Servicemitarbeiter

Seit dem 8. September 1980 können Angehörige der Streitkräfte, die mindestens 24 aufeinanderfolgende Dienstmonate in aktiven oder nicht aktiven Dienstverhältnissen absolviert haben, VA-Darlehen erhalten. Personen, die zu irgendeinem Zeitpunkt ihrer Laufbahn zum aktiven Dienst berufen werden, sind nach einer Dienstzeit von mindestens 90 bis 181 Tagen im aktiven Dienst förderfähig. Diejenigen, die derzeit im aktiven Dienst sind, können nach mindestens 90 aufeinanderfolgenden Tagen im aktiven Dienst teilnehmen.

Seit dem 2. August 1990 sind Nationalgardisten und Reservisten, die mindestens 90 aufeinanderfolgende Tage im aktiven Dienst hatten, für VA-Darlehen berechtigt. Nationalgarden und Reservisten, die nicht mindestens 90 aufeinanderfolgende Tage im aktiven Dienst geleistet haben, sind berechtigt, wenn sie sich mindestens sechs Jahre in ihrer jeweiligen Zweigstelle angemeldet haben und eines der folgenden Kriterien erfüllen:

• Ruhestand (auf der Liste im Ruhestand)
• In den Reservestatus als ausgewählte Reserve übertragen (einschließlich Standby-Reserve oder Bereit-Reserve)
• Bleiben Sie im ausgewählten Reservestatus

Weitere Informationen finden Sie in der Berechtigungstabelle der VA.

Andere berechtigte Klassen

Andere haben ebenfalls Anspruch auf VA-Darlehen:

• Hinterbliebene Ehegatten : Mehrere Arten von überlebenden Ehepartnern sind für VA-Darlehen berechtigt. Dazu gehören unverheiratete Ehepartner von Dienstnehmern, die im Dienst gestorben sind; unverheirateter Ehepartner von Dienstnehmern, die an einer mit dem Dienst verbundenen Behinderung gestorben sind; überlebende Ehegatten, die nach dem 16. Dezember 2003 wieder heirateten und nach Erreichen des 57. Lebensjahres und überlebende Ehepartner von völlig behinderten Kriegsveteranen, deren Tod nicht eindeutig der Behinderung zugeschrieben werden kann.
• Eingebürgerte US-Bürger : Zu dieser Klasse gehören Personen, die während des Zweiten Weltkriegs in bestimmten ausländischen Streitkräften, die mit den Vereinigten Staaten verbündet sind, gedient haben und anschließend eingebürgerte US-Bürger wurden.
• Mitglieder bestimmter militärisch ausgerichteter Dienstorganisationen : Diese Klasse umfasst Personen, die als Kadetten an der US-Militärakademie, der Air Force Academy oder der Coast Guard Academy tätig waren; als Beamte des öffentlichen Gesundheitsdienstes; als Midshipmen an der US Naval Academy; und Offiziere bei der National Oceanic & Atmospheric Administration.

Ein Zertifikat der Berechtigung erhalten

Sobald Sie festgestellt haben, dass Sie Anspruch auf ein VA-Darlehen haben, müssen Sie möglicherweise ein Berechtigungszertifikat (CoE) erwerben, um es Ihrem Darlehensgeber vorzulegen. Obwohl Sie kein CoE benötigen, um einen IRRRL zu erhalten, wird Ihr Kreditgeber keinen VA-Kauf oder eine Refinanzierungskredit ohne einen gültigen CoE refinanzieren.

Die Nachweise, die für die Erlangung eines CoE erforderlich sind, variieren je nach Kategorie der Service-Mitglieder. Die allgemeinen Anforderungen sind wie folgt:

• Veteranen der Streitkräfte : Verteidigungsministerium Form 214 (DD214), einschließlich einer vollständigen Erklärung der Art der Trennung und des Charakters der Dienstleistung.
• Mitglieder des Active Duty Service : Eine unterzeichnete Erklärung über den Dienst, in der das Datum der Einreise des Dienstmitarbeiters, persönliche Informationen (einschließlich Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer) und die verlorene Dienstzeit (falls vorhanden) aufgeführt sind.
• Aktuelle oder ehemalige Reservisten und Mitglieder der Nationalgarde mit aktiver Dienstprüfung : Das Verteidigungsministerium, Formular 214, beschreibt die Art der Trennung und den Charakter des Dienstes.
• Aktuelle Reservisten und Mitglieder der Nationalgarde ohne aktiven Dienst : Eine unterzeichnete Dienstanweisung, die die gesamte Dienstzeit und die verlorene Zeit beschreibt.
• Entlassene Reservisten ohne aktive Berufserfahrung : Nachweis eines ehrenwerten Dienstes (kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein) und eine Kopie der letzten Ruhestandspunkte-Erklärung.
• Entlassene Nationalgarde-Mitglieder ohne aktive Pflichterfahrung : Serviceprotokolle und Trennungsberichte für jede Abteilung des Nationalgarde-Dienstes oder eine Kontoauszugserklärung für die Ruhestandspunkte mit begleitendem Nachweis ehrenhaften Dienstes.
• Hinterbliebener Ehepartner, der Abhängigkeits- und Entschädigungszahlungen (DIC) erhält Vorteile : Der DD214 des Veteranen (falls verfügbar) und das VA-Formular 26-1817.
• Hinterbliebener Ehepartner, der keine DIC-Leistungen erhält: DD214 des Veteranen (falls verfügbar), VA Form 21-534, Sterbeurkunde oder Schadensbericht des Verteidigungsministeriums (DD1300) und Heiratslizenz. Diese Dokumente müssen zur Bearbeitung an das lokale VA Compensation and Pension Office des Ehepartners geschickt werden.

Wie beantragen Sie Ihren CoE?
Die einfachste Möglichkeit, sich für ein CoE zu bewerben, ist online im eBenefits-Portal der VA. Sie können auch mit Ihrem Kreditgeber während des Underwriting-Prozesses bewerben, obwohl nicht alle Kreditgeber diese Fähigkeit haben.

Wenn Sie es vorziehen, sich offline zu bewerben, können Sie VA Form 26-1880 (Antrag auf Berechtigungsnachweis) mit dem entsprechenden CoE-Nachweis für Ihre Serviceklasse ausfüllen und verschicken. Wenn Sie ein überlebender Ehegatte sind, müssen Sie eine Papierkopie von VA Form 26-1817 ausfüllen und entweder Ihrem Kreditgeber zur Weiterleitung an die VA oder direkt an die VA senden.

Sobald Sie Ihren CoE in der Hand haben, können Sie die Website der VA verwenden, um einen qualifizierten Kreditgeber zu finden, der VA-Darlehen entwirft und den Underwriting-Prozess beginnt. Erfahren Sie mehr über die Beantragung eines CoE auf der Certificate of Eligibility Seite der VA.

Letztes Wort

Es ist eine schwere Aufgabe, in den Streitkräften zu dienen - und zu entscheiden, ob Sie Ihr Leben mit einem Career-Service-Mitglied verbringen wollen. Das Mindeste, was die Bundesregierung tun kann, um die Opfer der Servicemitglieder und ihrer Angehörigen zu honorieren und zu belohnen, ist es, ihnen den Erwerb eigener Wohnungen zu erleichtern. Es ist kein Wunder, dass private Kreditgeber seit der Einführung des Programms fast 20 Millionen VA-gestützte Darlehen ausgegeben haben.

In einer immer stürmischeren und unsichereren Welt verdienen diejenigen, die mit der Aufrechterhaltung des Friedens beauftragt sind, eigene sichere Räume.

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