Was ist eine Umkehrhypothek (HECM) - wie es funktioniert, Pro & Cons

Viele Senioren kämpfen jeden Monat, um über die Runden zu kommen. Zur gleichen Zeit besitzen sie oft Tausende von Dollar an Immobilien in Form von Eigenkapital in ihrem Haus. Aber solange sie nicht handeln, bleibt diese Gerechtigkeit unantastbar, da sie ihnen nicht mit den Lebenshaltungskosten helfen kann. Was noch schlimmer ist, ist, dass Hypothekenzahlungen jeden Monat ihr verfügbares Bargeld reduzieren, um die entscheidenden Ausgaben zu bezahlen.

Ein Bericht der Henry J. Kaiser Familienstiftung besagt, dass mehr als drei von vier Senioren über 65 Jahre Eigenkapital in ihren Häusern von 67.700 bis 325.200 $ haben. Einer von 20 hat ein Eigenheimkapital von mehr als 398.500 $, und 1% hat mehr als 799.850 $.

Und doch ist fast die Hälfte der älteren Amerikaner für mindestens die Hälfte oder mehr ihres Einkommens von der Sozialversicherung abhängig, während einer von achten ausschließlich von der Sozialversicherung abhängig ist. Aber viele dieser Senioren haben Eigenheimkapital, das in Bareinkommen umgewandelt werden könnte.

Wenn Sie oder Ihre Eltern "hausreich" sind, aber arm sind, ist es an der Zeit, zu überlegen, ob eine umgekehrte Hypothek auf das Haus der Familie eine bessere Alternative zu den traditionellen Möglichkeiten der Umwandlung von Eigenheimkapital in ein Barvermögen darstellt.

Traditionelle Methoden zum Umwandeln von Eigenkapital in Cash

Für Senioren, die auf absehbare Zeit in ihrem derzeitigen Wohnort leben und leben wollen, gibt es ein paar traditionelle Wege (ohne die umgekehrte Hypothek), um Eigenheimkapital in Bargeld umzuwandeln:

• Home Eigenkapitaldarlehen . Ein Home-Equity-Darlehen ist im Wesentlichen ein Darlehen an den Eigenheimbesitzer, der durch den Kreditgeber Erhalt eines zweiten Hypothekenpfandrecht auf die Immobilie gesichert ist. Das zugrunde liegende Darlehen kann bis zu 100% des Eigenkapitals des Eigentümers betragen, abhängig von den Kriterien des Kreditgebers, der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und den vereinbarten Rückzahlungsbedingungen. Zum Beispiel kann ein Hauseigentümer mit Eigenkapital in der Regel einen Pauschalbetrag in Höhe eines Betrags zwischen 80% und 100% des Eigenkapitals aufnehmen.
• Home Equity Kreditlinie . Eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist eine revolvierende Kreditlinie in einer Höhe bis zum Eigenkapitalwert, in der Regel mit einem variablen Zinssatz, so dass die Zahlungsbeträge von Monat zu Monat variieren. Wie bei anderen Privatkrediten, unterliegen die Bedingungen des Darlehens und der Betrag des Kredits, die verfügbar sind, Verhandlungen zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber.
• Auszahlung Hypothek Refinanzierung . Wenn die Zinsen sinken und / oder ihr Eigenkapital steigt, refinanzieren sich viele Hausbesitzer, so dass sie den Zinssatz für das zugrunde liegende Darlehen reduzieren und anschließend ihre monatlichen Zahlungen reduzieren oder einen Teil ihres Eigenkapitals in Bargeld umwandeln können. Zum Beispiel, ein Hausbesitzer kaufte im Jahr 2000 ein neues Haus für 312.000 $. Die 30-jährige, 6% Festzinskredit erfordert eine monatliche Zahlung von 1.824, 40 $. Heute hat das Haus einen geschätzten Wert von $ 350.000 und die Zinssätze sind auf 3, 5% gefallen. Der Besitzer refinanziert das Haus anschließend zu einem Satz von 3, 5% für 30 Jahre mit einer monatlichen Zahlung von 1.582, 85 $. Als Folge der Refinanzierung zahlt der Hauseigentümer die ursprüngliche Hypothek aus, reduziert seine Zahlung um über $ 240 und kann $ 30.000 von Bargeld aus aufgebautem Eigenkapital ziehen.

Obwohl diese Methoden ein Mittel sind, um auf gesperrtes Eigenkapital zuzugreifen, haben sie alle eine Reihe von Nachteilen:

• Fortgesetztes Exposure bei Immobilien-Rückgängen . Da der Darlehensgeber "vollen Rückgriff" auf den Grundstückseigentümer hat, wenn das Hypothekendarlehen nicht zurückgezahlt wird, haftet der Hauseigentümer, wenn der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks geringer ist als die ausstehende Hypothek. Immobilien mit einem Wert unter der Hypothek gelten als "unter Wasser", ein Zustand, in dem viele Hausbesitzer die Hypotheken-Krise von 2008-2009 verfolgt haben.
• Zahlungen für die Laufzeit der neuen Hypothek erforderlich . Der Eigenheimbesitzer, der sein Haus in unserem Beispiel refinanzierte, hatte fast 14 Jahre der 30 Jahre der Zahlungen gemacht. Die Refinanzierung - mit einem neuen Kredit - startet die Uhr für eine weitere 30-jährige Laufzeit neu und fügt dem alten Fälligkeitsdatum im Wesentlichen 14 Jahre Zahlungen hinzu. Pensionierte Senioren haben möglicherweise kein ausreichendes Einkommen, um nach der Pensionierung bequem zu bezahlen.
• Delinquent Mortgage Payments Trigger Verfallserklärung von Lender . Die gesetzliche Verpflichtung, Zahlungen an den Kreditgeber zu leisten, besteht für die Kreditlaufzeit. Die Nichtzahlung kann zur Zwangsversteigerung und zum Verkauf der Immobilie führen. Wenn die Hypothek unter Wasser ist, verlieren die Senioren nicht nur ihr Zuhause, sondern müssen die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem ausstehenden Hypothekendarlehen ausgleichen.

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Ein umgekehrtes Haushypothekendarlehen - manchmal bezeichnet als eine Hauskapitalumwandlungshypothek (HECM) - ist FHA genehmigt nur für die älteren Personen und ist eine in zunehmendem Maße populäre Methode für ältere Eigenheimbesitzer (Alter 62 und älter), überschüssiges Haupteigentum in eine Pauschale umzuwandeln von Bargeld, einer Kreditlinie oder einer rentenähnlichen Reihe von regelmäßigen monatlichen Zahlungen.

Wie es funktioniert

Der Kreditgeber, der die umgekehrte Hypothek macht, hat ein erstes Hypothekenpfandrecht auf dem Grundstück, erhält aber keine Zahlungen auf das Darlehen wie in einer traditionellen Hypothek, noch ist der Hauseigentümer für irgendeinen Wertverlust haftbar, wenn der Kreditgeber die Immobilie beim Tod erhält oder Umzug des Hauseigentümers. Das Schöne an dieser Art von Darlehen ist, dass der Kreditnehmer Geld von der Kreditgeber erhält, deren Höhe auf der Höhe des Eigenkapitals im Haus zusammen mit anderen Faktoren, wie Alter und Zinssatz basiert. Da jedoch das Haus als Sicherheit für den Kredit verwendet wird, erhält der Kreditgeber das Eigentum bei Tod oder Umzug des Hauseigentümers. (Das heißt, der Hauseigentümer oder die Erben können das Darlehen jederzeit zurückzahlen und dadurch das Haus behalten.)

Zum Beispiel, ein Reverse Mortgage Lender verpflichtet sich, ein erstes Hypothekenpfandrecht von 150.000 $ auf das Haus des Hausbesitzers, die einen aktuellen geschätzten Wert von 300.000 $ hat. Allerdings hat der Hausbesitzer einen früheren Hypothekendarlehen an Stelle von $ 100.000. Mit dem Erlös des neuen Darlehens ($ 150.000) zahlt der Hauseigentümer die bestehende Hypothek von $ 100.000 aus und lässt einen Überschuss von $ 50.000 übrig. (Wenn das Haus keine bestehende Hypothek hatte, würde der Erlös des Hauseigentümers den gesamten 150.000 $ entsprechen). Der Hausbesitzer kann die Zahlung auf eine der folgenden Arten erhalten:

1. Nehmen Sie die 50.000 Dollar in bar - was als "Pauschalzahlung" bezeichnet wird - sofort bei Abschluss und geben oder speichern Sie es wie gewünscht. Es gibt keine steuerlichen Konsequenzen.
2. Nehmen Sie die $ 50.000 in einer Reihe von monatlichen Zahlungen von der umgekehrten Hypothekenbank. Die Zahlungen können auf einer festen Anzahl von Zahlungen oder einer versicherungsmathematischen Berechnung für die Lebenserwartung des Hauseigentümers basieren.
3. Nehmen Sie die $ 50.000 in Form einer Kreditlinie, die jederzeit vom Hauseigentümer in Anspruch genommen werden kann. Wenn der Hauseigentümer das Ziehen von der Linie verzögert, wird das Hypothekenunternehmen die Zinsen verringern, die auf der zugrundeliegenden Rückhypothek belastet werden.
4. Nehmen Sie die $ 50.000 in einer Kombination von Zahlungen und einer Kreditlinie.

Der Hauseigentümer ist nie verpflichtet, Kapital- oder Zinszahlungen auf ein umgekehrtes Hypothekendarlehen zu leisten. Diese Eigenschaften - die Zahlung von Geld von einem Kreditgeber an den Hauseigentümer, der nicht steuerpflichtig ist und keine Sozialversicherungs- oder Medicare-Leistungen betrifft - können vor allem Senioren für Geld gebunden profitieren.

Teilnahmeberechtigung

Es gibt mehrere klare Anspruchsvoraussetzungen für Kreditnehmer, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten.

• Kreditnehmer müssen 62 Jahre oder älter sein.
• Das gekaufte Haus muss der Hauptwohnsitz der Kreditnehmer sein.
• Das Eigentum muss Einfamilien- oder eine FHA-genehmigte Kondominium sein.
• Kreditnehmer müssen eine vom HUD genehmigte Beratungssitzung absolvieren, um sicherzustellen, dass sie die finanziellen Kosten und rechtlichen Anforderungen des HECM verstehen.
• Kreditnehmer müssen die finanziellen Möglichkeiten haben, um obligatorische Ausgaben wie Grundsteuern, Hausbesitzerversicherung und normale Wartung zu bezahlen.

Die Rate und die Kosten

Der Zinssatz für Hypothekenkredite, ob konventionell oder umgekehrt, kann fest oder variabel sein und basiert auf den bestehenden Marktzinsen und den Geschäftsentscheidungen jeder Hypothekengesellschaft, um sich von den Mitbewerbern abzuheben. Als Konsequenz variieren die Zinssätze in der Regel etwas von Kreditgeber zu Kreditgeber, genauso wie die Raten für konventionelle Hypotheken variieren.

Zusätzlich zu den traditionellen Abschlussgebühren wird eine Vorabhypotheksprämie (MIP) erhoben. Die Gebühr beträgt 0, 5%, wenn der Beleihungsauslauf (LTV) 60% oder weniger beträgt, oder 2, 5%, wenn der LTV mehr als 60% beträgt. Ein zusätzliches 1, 5% MIP wird jedes Jahr berechnet. Dies bietet Kreditgeber Schutz für den Fall, dass der Wert des Hauses während der Laufzeit der umgekehrten Hypothek abnimmt. Es ist erwähnenswert, dass herkömmliche Immobilienhypotheken normalerweise keine Hypothekenversicherung verlangen, wenn die Anzahlung des Eigenheims 20% oder mehr beträgt.

Kreditanforderungen

Genau wie in traditionellen Hypotheken, verlangen Kreditgeber, dass Hausbesitzer kaufen und pflegen Sachversicherung, Steuern zu zahlen, wenn fällig, und das Eigentum in einem angemessenen Zustand zu halten. Da sich die umgekehrten Hypotheken insofern von traditionellen Hypotheken unterscheiden, als niemals Zahlungen an den Kreditgeber fällig werden, wird der Kredit unter bestimmten Bedingungen, die als "Fälligkeitsereignisse" bezeichnet werden, fällig (oder kann nur vom Kreditgeber abgerufen werden) :

• Alle Kreditnehmer sind verstorben.
• Alle Kreditnehmer haben Eigentum an einer Immobilie an Dritte verkauft oder umgewandelt.
• Das Eigentum ist nicht mehr der Hauptwohnsitz eines Kreditnehmers aufgrund von Tod oder einer körperlichen oder geistigen Verfassung länger als 12 Monate.
• Kreditnehmer weigern sich, Grundsteuern zu zahlen oder eine Sachversicherung zu unterhalten, und haben die Möglichkeit erhalten, die Mängel zu beheben.
• Kreditnehmer verweigern oder sind nicht in der Lage, nach einem formellen Kündigungs- und Entscheidungsprozess in gutem Zustand zu halten.

In solchen Fällen hat der Hausbesitzer (wenn er oder sie lebt) oder der Nachlass die Möglichkeit, das Haus zu behalten, indem er das umgekehrte Hypothekendarlehen abbezahlt. Wenn das Haus zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Darlehens weniger als das Hypothekendarlehen bewertet wird, unternimmt der Hauseigentümer oder Nachlassverwalter des Nachlasses nichts, außer um die Zwangsvollstreckung des Hauses durch den Kreditgeber zu erleichtern. Der Darlehensgeber verkauft dann die Immobilie so viel wie möglich und wendet den Erlös auf das ausstehende Darlehen an.

Es ist wichtig zu beachten, dass, wenn Bargeld nach der Rückzahlung des Darlehens übrig bleibt, der Überschuss an das Gut zurückgegeben wird. Ist das Darlehen größer als der Verkaufserlös, wird der Verlust ausschließlich von der Reverse Mortgage Company getragen.

Wie Reverse Mortgages unterscheiden sich von traditionellen Hypothekendarlehen

Es gibt einige ungewöhnliche Merkmale von umgekehrten Hypotheken, die sich von traditionellen Hypotheken unterscheiden.

1. Die einzige Sicherheit des Kreditgebers für eine umgekehrte Hypothek ist das Hauseigentum . Da der Hausbesitzer nie verpflichtet ist, Hypothekenzahlungen zu leisten, ist die Quelle der Rückzahlung an den Hypothekenverleiher der Verkauf des Eigentums beim Tod des Besitzers oder Umzug von der Immobilie. Per Vertrag kann der Eigentümer so lange im Eigentum bleiben, wie er oder sie lebt und das Haus ist sein Hauptwohnsitz.
2. Kreditwürdigkeit oder Geschichte des Hauseigentümers ist immateriell . Da der Eigentümer nicht verpflichtet ist, Zahlungen zu leisten, ist seine frühere oder gegenwärtige finanzielle Situation weder ein Faktor bei der Übernahme noch bei der Festlegung der auf die Hypothek verlängerten Kreditzinsen.
3. Loan-to-Value (LTV) Ratios sind weniger als traditionelle Hypotheken . Traditionelle Kreditgeber sind sowohl durch den Marktwert der Immobilie als auch durch die finanzielle Verbindlichkeit der Kreditnehmer abgesichert. Folglich werden einige Kreditgeber bis zu 100% des Marktwerts der Immobilie verleihen. Reverse Mortgage LTV Ratios liegen typischerweise zwischen 50% und 65%.
4. Je älter der jüngste Kreditnehmer ist, desto höher ist das Kredit-zu-Wert-Verhältnis für umgekehrte Hypotheken . Die versicherungsmathematische Lebenserwartung des jüngsten Kreditnehmers bildet die Grundlage für die Berechnung der voraussichtlichen Kreditlaufzeit. Das Darlehen wird jedoch erst fällig, wenn der letzte lebende Eigentümer stirbt oder sich aus dem Haushalt entfernt. Stirbt der Eigentümer früher als erwartet, wird der Darlehensbetrag zu diesem Zeitpunkt fällig; Wenn der Eigentümer länger lebt als das Projekt der versicherungsmathematischen Tabellen, wird das Darlehen bis zum späteren Tod verlängert. Zum Beispiel hat eine 80-jährige Frau 9, 61 Jahre verbleibende Lebenserwartung, während eine 70-jährige Frau 16, 33 Jahre alt wäre. In unserem Beispiel würde der maximale Kreditbetrag für den 80-Jährigen 187.712 $ betragen. Der ältere Kreditnehmer auf dem gleichen $ 300.000-Grundstück würde mehr als $ 50.000 erhalten als der Kredit für den jüngeren 70-Jährigen. Mit anderen Worten, das LTV-Verhältnis ist für Super-Senioren höher.

Downsizing und die umgekehrte Hypothek

Nachdem sie ihre Familien bis zum Erreichen des Rentenalters großgezogen haben, suchen viele Senioren eine kleinere Wohnfläche mit weniger Wartung und geringeren Kosten. Vor der Entwicklung des HECM für den Kaufkredit - ebenfalls ein FHA-versicherter Kredit - mussten Senioren, die eine umgekehrte Hypothek abbauten, zwei teure Schließungen hinnehmen: die erste auf einer traditionellen Hypothek, um das kleinere Haus zu kaufen, gefolgt von eine zweite Refinanzierung (und Closing) unter Verwendung der umgekehrten Hypothekenerlöse zur Tilgung der traditionellen Hypothek.

Realisierung der HECM ist ein ideales Vehikel, um ein neues Haus zu finanzieren, Cash-Erlöse zu den Senioren zu maximieren, und Hauszahlungen bis zum Tod oder einem späteren Umzug zu beseitigen, genehmigte die FHA das HECM für Purchase Darlehen, so dass die Mühe und Kosten der traditionelle Hypothek Schließung. Zusätzlich zu den Standardvoraussetzungen für die Teilnahmeberechtigung gibt es folgende Mandate:

• Jegliche Differenz zwischen dem Kaufpreis des neuen Eigenheims und dem HECM-Darlehenserlös muss vom Kreditnehmer bei Abschluss in bar bezahlt werden. Wenn der Kaufpreis zum Beispiel 300.000 US-Dollar beträgt und der Nettokreditbetrag nach den Abwicklungskosten 140.000 US-Dollar beträgt, müssen die Kreditnehmer 160.000 US-Dollar in bar zur Verfügung haben.
• Kreditnehmer müssen eine vom HUD genehmigte Beratungssitzung absolvieren, um sicherzustellen, dass sie die finanziellen Kosten und rechtlichen Anforderungen des HECM verstehen.

Während eine konventionelle Hypothek auf die neue Immobilie möglicherweise weniger Barmittel für die Schließung des Kredits als die HECM erfordert, erfordert es auch, monatliche Zahlungen an die Hypothekengesellschaft zu leisten. Zum Beispiel wären die Kosten für den 300.000-Dollar-Hauskauf mit einem 80-prozentigen Darlehenswert ungefähr 70.000 Dollar (60.000 Dollar Anzahlung + 10.000 Dollar Schließungskosten). Die Finanzierung mit einer HECM-Hypothek würde einen zusätzlichen Erlös von $ 90.000 ($ 160.000 - $ 70.000) kosten, aber zukünftige Hypothekenzahlungen (geschätzt auf $ 1.200 pro Monat zu aktuellen Zinssätzen) und Verluste eliminieren, wenn der zukünftige Marktwert des Hauses sinkt. Potenzielle Kreditnehmer müssen die Zahlen "laufen lassen", um den besten Ansatz für ihre Situation zu bestimmen.

Bestimmen, ob es für Sie richtig ist

Senioren, die eine umgekehrte Hypothek betrachten, sollten erkennen, dass sie Vor- und Nachteile hat, abhängig von ihrer persönlichen Situation, finanziellen Situation und Nachlasswünschen.

Vorteile

1. Solange ein Eigentümer lebt und auf dem Grundstück lebt, sind keine Hypothekendarlehen erforderlich.
2. Reverse Mortgage Loans haben keine feste Laufzeit, sondern werden erst mit dem Eintritt bestimmter definierter Ereignisse, wie dem Tod der Kreditnehmer fällig.
3. Weder der Reverse-Mortgage-Kreditnehmer noch sein Nachlass unterliegen einem finanziellen Risiko, wenn der Hauswert zu irgendeinem Zeitpunkt unter oder unter dem Hypothekendarlehensbestand liegt.
4. Der Reverse-Mortgage-Kreditnehmer oder sein Nachlass hat jederzeit die Möglichkeit, den Reverse-Mortgage-Kredit zurückzuzahlen und das Hauseigentum zu behalten, wie bei anderen Hypothekendarlehen.
5. Die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers wird in den Kriterien für die Durchführung eines umgekehrten Hypothekendarlehens nicht berücksichtigt. Ein Privatkonkurs eines Kreditnehmers hat keine Auswirkungen auf den Status der umgekehrten Hypothek, wenn andere Voraussetzungen erfüllt sind.
6. Überschüssiges Eigenkapital kann in Form eines Pauschalbetrags, monatlich für eine bestimmte Laufzeit oder einen festgelegten Betrag, als Kreditlinie oder in einer Kombination aus allen dreien in Anspruch genommen werden.

Nachteile

1. Um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, muss die Immobilie der Hauptwohnsitz der Kreditnehmer sein.
2. Eine umgekehrte Hypothek ist auf niedrigere Loan-to-Market-Werte (50% bis 65%) begrenzt als bei traditionellen Hypotheken, die bis zu 100% des Marktwerts betragen können.
3. Der Kreditnehmer und der Ehepartner müssen mindestens 62 Jahre alt sein. Reverse Hypotheken stehen jüngeren Kreditnehmern nicht zur Verfügung.
4. Zinsen auf die umgekehrte Hypothek sind für die Einkommensteuer nicht abzugsfähig, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.
5. Es wird eine Vorabhypotheksprämie - je nach Beleihungsauslauf zwischen 0, 5% und 2, 5% - sowie eine jährliche Hypotheksprämie von 1, 5% erhoben.
6. Kreditnehmer benötigen vor der Genehmigung eine vorherige finanzielle Beratung.
7. Wenn die Erben der umgekehrten Hypothek die umgekehrte Hypothek nicht auszahlen, wird der Titel des Hauses an den Kreditgeber zurückgegeben und verkauft.

Letztes Wort

Wie eine Aktie, die keine Dividende oder eine Nullkupon-Anleihe zahlt, bietet Eigenkapital in einem Heim seinem Besitzer kein Geld; Jeder Anstieg des Aktienwerts ist ruhend, bis der Vermögenswert verkauft oder das Haus mit einem größeren Kreditbetrag refinanziert wird. Was noch schlimmer ist, ist, dass Senioren, die immer noch Hypothekenzahlungen machen, zu dem Betrag, der als Eigenkapital in ihrem Haus gebunden ist, beitragen. In vielen Fällen könnten diese Mittel ihnen in Form von verfügbarem Bargeld besser dienen.

Wenn Sie oder Ihre Eltern 62 Jahre oder älter sind, kann das HECM ein wertvolles Instrument sein, das Ihnen dabei hilft, finanzielle Sicherheit und innere Ruhe zu erreichen. Denken Sie daran, dass die umgekehrte Hypothek nicht für jedermann ist. Stellen Sie sicher, dass Sie die Verpflichtungen und Rechte im Zusammenhang mit einer umgekehrten Hypothek verstehen, bevor Sie eine Vereinbarung abschließen.

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