Was ist eine Zubehör-Wohneinheit (Oma-Wohnung) - ADU Kosten & Vorteile

Wie ist dein Appetit auf ein großes Heimwerkerprojekt? Was wäre, wenn dieses Projekt Eigenkapital schaffen, den Wert Ihrer Immobilie signifikant steigern und Einkommen generieren könnte?

Die meisten Heimwerkerinitiativen können das nicht tun. In der Tat ist die Liste der Heimwerkerprojekte, die den Wiederverkaufswert verringern und die privaten Ersparnisse der Eigenheimbesitzer abbauen, viel zu lang. Die Zubehöre der Wohneinheit (ADU) sind unterschiedlich. Ganz gleich, ob Sie ein älteres Haus renovieren oder Eigenkapital in einem neuen Wohngebäude schaffen möchten, eine Wohneinheit für Wohneinheiten wird höchstwahrscheinlich Wert, Vielseitigkeit und Schwung in Ihr kleines Stück Land bringen.

Hinzufügen einer ADU ist eine große Investition. Laut der Oregon-Abteilung für Umweltqualität belaufen sich die durchschnittlichen Kosten für den Bau eines abgelegenen ADU in Portland, Oregon, auf etwa 90.000 US-Dollar. Die mittleren Kosten für den Aufbau einer angeschlossenen ADU sind zwischen 40.000 und 50.000 US-Dollar günstiger. Dennoch, das ist sicherlich mehr als fast jedes andere gemeinsame Heimwerkerprojekt, außer High-End-Küche oder Bad umbaut.

Nichtsdestotrotz gewinnt die ADU-Bewegung an Fahrt. Jedes Jahr berechnen Tausende von Hausbesitzern in den Vereinigten Staaten, dass die langfristigen Vorteile von Zubehörteilen, einschließlich des beträchtlichen Mieteinnahmepotenzials und der Flexibilität, ältere Eltern oder erwachsene Kinder preisgünstig zu beherbergen, ihre hohen Vorlaufkosten und laufenden Wartungsanforderungen aufwiegen.

Lesen Sie weiter und erfahren Sie mehr über Zubehör-Wohneinheiten: ihre Arten, gemeinsamen Nutzungen, Kosten, Bauverfahren, Finanzierungsmöglichkeiten, allgemeine Vorteile und mögliche Nachteile.

Was ist eine Zubehör-Wohneinheit?

Eine Wohneinheit für Zubehör ist eine sekundäre Wohneinheit, die die gleiche Struktur oder das gleiche Los wie eine primäre Wohnstruktur einnimmt - normalerweise ein Einfamilienhaus oder eine Maisonette.

Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen und Mobilheimen können Zubehörwohneinheiten im Allgemeinen nicht getrennt vom Hauptwohnsitz erworben werden. Darüber hinaus erfordert oder führt die Konstruktion einer Wohneinheit für Zubehör nicht zur Unterteilung der Hauptwohnung des Hauses.

Das Vermögen von ADU ist daher eng mit dem ihrer Elternhäuser verknüpft. In der Tat durchsetzen viele Gemeinden restriktive Covenants, die verlangen, dass Immobilien mit ADUs auf Dauer unbefristet bleiben.

Wenn solche Vereinbarungen durchgesetzt werden, können Sie nicht von der Immobilie wegziehen und sowohl das Haupthaus als auch die ADU vermieten, noch können Sie die Immobilie an einen abwesenden Vermieter verkaufen, der dasselbe beabsichtigt. Sie müssen auf dem Grundstück bleiben, entweder in der ADU oder im Haupthaus wohnen, bis Sie mit den gleichen Plänen an eine andere Person oder Familie verkaufen.

Zubehör Wohneinheit Synonyme

Trotz ihrer Neuheit sind Zubehör-Wohneinheiten unter vielen Namen bekannt. Die Bedingungen hängen weitgehend von der Geographie und persönlichen Vorlieben ab. Gemeinsame Synonyme umfassen:

• Zusatzwohnung
• Oma flach
• Zweite Suite
• Live-in-Garage
• Schwiegermutter Suite / Wohnung
• In-Gesetz-Suite / Wohnung
• Sekundäreinheit
• Familieneinheit
• Gast Einheit / Wohnung
• Kutschenhaus
• Kellereinheit
• Dachgeschoss

Arten von Zubehör Wohneinheiten

Die Wohneinheiten sind in drei Grundkonfigurationen unterteilt: freistehende Strukturen (bewohnbare Nebengebäude), angebaute externe Wohnungen mit von der Hauptwohnung getrennten Eingängen und angebaute interne Wohnungen mit gemeinsamen oder separaten Eingängen.

Sehen wir uns beide genauer an.

1. Freistehende Strukturen
Die grundlegende Zubehöreinheit ist eine freistehende Struktur, die sich im Hinter- oder Seitenhof des Haupthauses befindet.

Freistehende ADUs sind oft Miniaturkutschenhäuser oder winzige Häuser, die keinen anderen Zweck haben, als zusätzlichen bewohnbaren Raum zur Verfügung zu stellen. Sie können auch zwei Zwecke haben, wie zum Beispiel eine Wohnung im zweiten Stock über einer Garage oder unfertige Lagerfläche. Sie müssen auf Fundamenten ruhen - eine Anforderung, die mobile Wohneinheiten wie Wohnmobile und kleine Häuser mit Rädern ausschließt.

Der Hauptvorteil einer abgelösten ADU ist die Unabhängigkeit. Da der Eingang getrennt und physisch vom Haupthaus entfernt ist, können die Bewohner kommen und gehen, wie es ihnen gefällt, mit minimalen Unterbrechungen. Dies ist nützlich für nicht verwandte ADU-Mieter, die Privatsphäre von ihren Vermietern wünschen, für Haupthausbewohner, die nicht geweckt werden wollen, wenn ihre Mieter spät in der Nacht nach Hause kommen, und für ältere ADU-Mieter, die länger aktiv bleiben wollen.

Der Hauptnachteil einer freistehenden ADU sind die Bau- und Wartungskosten. Da das Gerät vollständig abgetrennt ist, benötigt es eigene Anschlüsse und mechanische Geräte (Ofen, Warmwasserbereiter) und benötigt wahrscheinlich mehr Rohmaterial.

Minnesota-Architekt Christopher Strom, der der Stadt Minneapolis geholfen hat, seine ADU-Verordnung 2014 zu entwerfen, sagt, dass es darauf ankommt, wer in der ADU leben wird (wenn jemand) und was sie am meisten schätzen. "[Eigenheimbesitzer] müssen das Maß an Unabhängigkeit berücksichtigen, das für die Bewohner der ADU erforderlich ist", sagt er. "Die Kosten für eine freistehende ADU sind höher, bieten aber auch viel mehr Unabhängigkeit."

2. Angebrachte externe Wohnungen
Angebaute externe Wohnungen teilen mindestens eine Wand mit dem Haupthaus. Sie haben jedoch separate Eingänge und teilen keine internen Verbindungen mit der Haupteinheit. Sie verfügen in der Regel über getrennte Versorgungsleitungen, obwohl die Kosten für die Verbindung mit den Stadtdiensten aufgrund der geringen Entfernungen überschaubar sind. Sie können mechanische Geräte mit der Haupteinheit teilen oder nicht, abhängig von der Kapazität der vorhandenen Geräte.

3. Angebrachte interne Wohnungen
Angeschlossene interne Wohnungen sind vollständig in die bestehende Struktur des Haupthauses integriert. Für Außenstehende ist nicht sofort ersichtlich, dass das Anwesen zwei separate Wohneinheiten enthält.

Sie befinden sich meist in einem fertigen Keller oder Dachboden. Sie können separate Außeneingänge haben oder auch nicht, obwohl sie ausnahmslos separate, gesicherte Türen haben, die von einem internen Foyer oder Flur aus zugänglich sind. In den meisten Fällen teilen sie Versorgungsdienst und mechanische Geräte mit der Haupteinheit. Da sie wenig Rohbaumaterialien und weniger großflächige Gerätekäufe benötigen, sind sie die billigste der drei ADU-Optionen.

Verwendungsmöglichkeiten für Zubehör-Wohneinheiten

Architekt Christopher Strom sagt, dass die meisten Hausbesitzer, die ADUs bauen, dies tun, um ältere Familienmitglieder zu angemessenen Kosten unterzubringen oder zusätzliches Einkommen aus Kurzzeitmieten zu verdienen.

"Zum größten Teil haben [ADU-Besitzer] ältere Familienmitglieder, die unabhängig leben wollen, aber in der Nähe", sagt er. "Der nächste [häufigste Gebrauch ist, zusätzliches Geld durch Airbnb zu verdienen."

Es gibt jedoch viele andere Anwendungen für freistehende oder angebaute Zubehöreinheiten. Hier ein paar allgemeine Optionen, die sich nicht gegenseitig ausschließen:

• Gehäuse Großeltern und ältere Eltern unabhängig, aber in der Nähe . Für viele Familien sind ADUs erschwingliche, humane Alternativen zu Pflegeheimen und Betreutes Wohnen. Nach Angaben des US-Gesundheitsministeriums übersteigen die Kosten für ein halbprivates Pflegeheim mehr als 6.000 US-Dollar pro Monat. Ein ganz privater Pflegeheim kostet monatlich fast 7.000 US-Dollar. Selbst Betreutes Wohnen kostet mehr als 3.000 Dollar pro Einheit und pro Monat. Im Gegensatz dazu liegen die Medianmieten für angebundene und freistehende ADUs in Portland, Oregon, pro Monat zwischen etwa 750 und 1.000 US-Dollar pro Oregon Department of Environmental Quality - und das setzt voraus, dass Sie Ihre ältere Eltern- oder Großelternmarktmiete belasten würden auf deinem Grundstück.
• Langfristige Mieteinnahmen . Eine weitere häufige Verwendung für ADUs sind langfristige Mieterträge von Mietern auf Monats- oder Jahresleasing. Das Einkommenspotenzial variiert offensichtlich stark nach ADU-Größe, Ausstattung, Standort und anderen Faktoren, aber dies ist eine legitime passive Einkommensmöglichkeit für jeden Hausbesitzer, der eine Wohneinheit für Zubehör baut oder kauft.
• Kurzfristige Mieteinnahmen . Wenn Sie Ihre Zubehöreinheit nicht für mehrere Monate oder Jahre an einen einzelnen Mieter oder ein Ehepaar abgeben möchten, sollten Sie stattdessen eine Kurzzeitmiete machen. Egal, ob Sie in einer Großstadt oder in einer beliebten Urlaubsstadt leben, Sie können Ihre ADU Reisenden auf Airbnb, VRBO, HomeAway und anderen Ferienorten anbieten. Denken Sie daran, dass die kurzfristigen Mietgesetze je nach Gerichtsbarkeit unterschiedlich sind. Stellen Sie daher sicher, dass Sie diesen Weg gehen dürfen, bevor Sie einen Eintrag erstellen - und zahlen Sie alle anwendbaren Steuern für die Unterkunft, sobald Sie in Betrieb sind.
• Bonusraum für ältere Kinder . Als Elternteil bist du wahrscheinlich misstrauisch, deinen Heranwachsenden oder deinen Teenager in einer separaten Wohnung mit seinen Freunden (und möglichen Liebesinteressen) abhängen zu lassen. Das ist völlig verständlich. Aber mit angemessenen Grundregeln und Aufsicht kann ein ADU ein großartiger Ort für ältere Kinder sein, um Distanz zu ihren Eltern zu schaffen, ohne sich in völlig unstrukturierte Umgebungen zu wagen.
• Low-Cost-Unterkunft für erwachsene Kinder . In hochpreisigen Gebieten können ADUs als Sicherheitsnetze für Jugendliche mit niedrigem und mittlerem Einkommen dienen, die sich kein angemessenes Wohnen in der Nähe von Arbeit oder Schule leisten können. Sie sind auch nützlich für erwachsene Kinder, die zu produktiver Arbeit fähig sind, aber chronische Gesundheitsprobleme oder Entwicklungsprobleme haben, die sie daran hindern, unabhängig zu leben.
• Platz für ein Home Office oder Studio . Wenn Sie ein Künstler, Handwerker oder einzelner Fachmann sind, ist das Hinzufügen eines ADU eine großartige Möglichkeit, Platz für Ihre Leidenschaft (oder Ihren Profit) zu schaffen, ohne Ihr Haupthaus zu plündern oder den Rest Ihrer Familie verrückt zu machen. Mit einer Küche, einem Badezimmer, einem Bett und anderen Notwendigkeiten für das Wohnen können Sie sich auf unbestimmte Zeit anstrengen, während Sie sich bemühen, Termine einzuhalten oder Ihrem nächsten Meisterwerk den letzten Schliff zu geben.
• Separater, spezialisierter Raum . Ihre Immobilie ist einzigartig. Je nach Ausstattung und Konfiguration kann Ihr ADU eine vorhandene Funktion hervorheben oder eine völlig neue erstellen. Zum Beispiel, wenn Sie ein Hinterhof-Pool haben, kann Ihre ADU als ein Pool-Haus, mit Ausrüstung Lagerung, private Umkleidekabinen und eine Dusche dienen. Wenn Sie ein häufiger Gastgeber sind, kann es zu Partyüberläufen kommen oder den Verkehr vom Hauptgebäude ableiten. Oder es könnte als die sprichwörtliche Höhle eines Mannes (oder einer Frau) dienen. Der Himmel ist das Limit.
• Private Unterkünfte für Gäste . Wenn Sie regelmäßig Freunde und Familie über Nacht beherbergen, kann Ihr ADU als super-privates Ersatzschlafzimmer dienen. Das ist eine Win-Win-Situation für Sie und Ihre Gäste, besonders in älteren, kleineren Häusern, wo jede klebrige Tür und jede knarrende Diele wie eine Kanone klingt.
• Effiziente Quartiere für Einzel-und Leer Nester Hausbesitzer . Wenn Sie eine jüngere Einzelperson sind, die die Möglichkeit hat, ein Haus zu kaufen, sollten Sie eine solche mit einer bestehenden ADU kaufen oder selbst eine ADU hinzufügen. Wenn Sie in Ihrer ADU wohnen und das Haupthaus an eine größere Familie oder eine Gruppe von Mitbewohnern vermieten, können Sie das Einkommenspotenzial Ihrer Investition maximieren, ohne mehr Platz zu beanspruchen, als Sie benötigen. Derselbe Grundsatz gilt auch für leere Nester: Wenn die Kinder alleine sind, warum nicht aus dem Haupthaus ausziehen und an eine Gruppe vermieten, die den Raum voll ausnutzen kann?

Lebenszyklus einer Accessory Dwelling Unit

Wie jede dauerhafte Wohneinheit sind ADUs für viele Jahrzehnte ausgelegt. Angesichts ihrer Langlebigkeit werden sie wahrscheinlich mehrere Rollen während ihrer Lebensdauer ausfüllen, da sich die Bedürfnisse ihrer ursprünglichen und zukünftigen Besitzer ändern.

Was Sie mit Ihrer Wohneinheit tun, liegt letztendlich bei Ihnen. Du kannst es als Home-Office nutzen, es komplett über Airbnb oder VRBO vermieten oder es einfach als Bonus-Raum nutzen, in den du flüchten kannst, wenn das Haupthaus klaustrophobisch wird.

Der Lebenszyklus vieler ADUs folgt jedoch einem Muster, das die sich ändernden Bedürfnisse ihrer Besitzer im Laufe der Zeit widerspiegelt. Dies ist eine Zusammenfassung eines möglichen Lebenszyklus, mit freundlicher Genehmigung von Second Suite:

1. Jahr 0 : Hausbesitzer kaufen ein Haus mit einer bestehenden ADU oder bauen selbst ein Haus. Die Hausbesitzer gründen dann eine Familie.
2. Jahr 1 - 18 : Die ADU dient als zusätzlicher Lebensraum für die wachsende Familie - ein Home-Office, ein Poolhaus, ein Spielzimmer, ein Gästezimmer oder alles oben genannte.
3. Jahr 18 - 25 : Wenn das älteste Kind die High School abschließt, verwandeln die Hausbesitzer die ADU in eine Mietfläche. Wenn das Kind das College besucht oder in der Nähe des Hauses der Familie arbeitet, mieten die Hausbesitzer das ADU an ihn. Andernfalls vermieten sie es an unabhängige Mieter, um Einkommen zu verdienen (und die Ausbildung ihrer Kinder zu subventionieren).
4. Jahr 25 - 30 : Sobald die Hausbesitzer alle das Haus verlassen haben, vermieten sie die ADU an ihre Eltern. Dies vermeidet die potentiell exorbitanten Kosten für Betreutes Wohnen oder Pflegeheimpflege, während Nähe und Familienverbindungen erhalten bleiben.
5. Jahr 30 - 35 : Die Hausbesitzer verkleinern sich und ziehen in die ADU. Sie vermieten das Haupthaus an ihre erwachsenen Kinder oder eine nicht verwandte Familie.
6. Jahr 35 und darüber hinaus : Die ursprünglichen Hausbesitzer verkaufen das Anwesen an einen ihrer erwachsenen Kinder, der zu dieser Zeit eine Familie gegründet hat. Die ursprünglichen Hausbesitzer bleiben dann in der ADU und zahlen Miete an ihr Kind.

Diese Sequenz macht viele Annahmen - zum Beispiel, dass einer der ursprünglichen Hausbesitzer Kinder seine oder ihre eigene Familie in seinem oder ihrem Elternhaus zu Hause aufziehen möchte. Dennoch ist es eine nützliche Illustration der Vielseitigkeit von ADUs im Laufe der Zeit.

Hinzufügen einer Zubehör-Wohneinheit zu Ihrer Immobilie

Der Aufbau einer bewohnbaren Struktur, Anlage oder internen Einheit ist ein komplizierter, potenziell kostspieliger Vorschlag, der nicht über Nacht gemacht werden kann. "Der Aufbau eines ADU erfordert Kreativität in Bezug auf Design, Technik und Einhaltung von Bauvorschriften", sagt Architekt Christopher Strom. Das bedeutet sorgfältige Planung, disziplinierte Budgetierung und professionelle Hilfe.

Werfen wir einen genaueren Blick darauf, was nötig ist, um eine ADU zu Ihrer Immobilie hinzuzufügen, ohne Ihr Budget zu überschreiten oder lokale Vorschriften zu verletzen.

Bauzeitplan und Finanzierungsoptionen

Bevor Sie den Boden aufbrechen können, müssen Sie herausfinden:

• Wie viel kostet Ihr ADU?
• Wann man es baut
• Wie man dafür bezahlt

Wie viel kostet ADUs zu bauen?
Laut dem Bericht von Brown und Palmieri liegen die durchschnittlichen Kosten für den Bau eines angeschlossenen ADU in Portland bei knapp über 75 US-Dollar pro Quadratfuß. Das sind $ 37.500 für eine 500 Quadratmeter große Fläche und $ 75.000 für eine 1.000 Quadratmeter große Einheit. Die Kosten für freistehende ADUs sind ungefähr doppelt so hoch: knapp 150 US-Dollar pro Quadratfuß oder etwa 150.000 US-Dollar für eine 1.000 Quadratmeter große Einheit.

Portland ist ein relativ teurer Wohnimmobilienmarkt, daher ist es durchaus möglich, dass die Kosten anderswo geringfügig niedriger sind. Tatsache bleibt jedoch, dass der Bau einer wohnlichen, auf den neuesten Stand gebrachten Struktur überall kostspielig ist.

Wann sollten Sie Ihre ADU erstellen?
Der genaue Zeitpunkt für den Bau Ihrer ADU hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Familiendynamik ab. Wenn beispielsweise das Geld knapp ist und Sie nicht als Vermieter oder Airbnb-Gastgeber für Personen dienen möchten, die Sie nicht kennen, können Sie warten, bis Ihre Kinder alt genug sind, um darin zu leben.

Alternativ, wenn Sie ein Haus kaufen, anstatt es zu mieten, mit dem Ziel, es in ein passives Einkommen zu verwandeln, werden Sie so schnell wie möglich anfangen wollen.

Angenommen, Sie bauen Ihre ADU von Grund auf neu, können Sie sie entweder gleichzeitig mit oder nach Ihrem Haupthaus erstellen. Für die Finanzierung ist dies eine wichtige Unterscheidung.

So finanzieren Sie Ihre ADU
Die meisten Mittelklasse-Hausbesitzer sind nicht in der Lage, aus einer Laune heraus Zehnen oder Hunderttausende von Dollar. Glücklicherweise haben diejenigen, die es sich nicht leisten können, die Baukosten mit Bargeld zu decken, eine Reihe legitimer Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Einige sind für ADUs geeignet, die gleichzeitig mit dem Haupthaus gebaut werden. Andere arbeiten für ADUs, die nachträglich hinzugefügt wurden.

• Fannie Mae HomeStyle Rehabilitation Mortgage : Entwickelt, um große Heimwerkerarbeit zu finanzieren, können Sie dieses beliebte Hypothek Produkt so wenig wie 5% nach unten setzen, obwohl Sie private Hypothek Versicherung (PMI) bezahlen müssen, bis Sie 80% LTV erreichen. Allerdings, im Gegensatz zu FHA Hypothekendarlehen, gibt es keine Vorab-Hypothek Versicherungspflicht - eine potenziell massive Geld-Sparer. Die Underwriting-Anforderungen können streng sein - die Kreditgeber möchten gerne, dass die FICO-Werte nördlich von 650 liegen.
• FHA 203 (k) Renovierungsdarlehen : FHA 203 (k) Renovierungsdarlehen sind speziell für Hauskäufer konzipiert, die die Kosten für große Heimwerkerprojekte in ihre Ankaufskredite investieren wollen. Mit laxen Underwriting-Kriterien sind sie ideal für Erstkäufer mit weniger als perfektem Kredit. Der größte Nachteil ist eine große Vor-Hypothek Versicherung getroffen: 1, 75% des Kredit-Wertes.
• Construction-to-Permanent-Darlehen (All-in-One-Darlehen) : Dies ist ein schlüsselfertiges Darlehen, das jeden Schritt des Hausbauprozesses vom Grunderwerb bis zum letzten Schliff finanziert und dann in eine langfristige (oder "dauerhafte") verwandelt ") Hypothek mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Nur ein Abschluss ist erforderlich.
• Kurzfristige Baudarlehen: Kurzfristige Baukredite sollen die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden finanzieren - gegebenenfalls auch für den Bau von ADU. Sie haben in der Regel einjährige Laufzeiten und variable Zinssätze, die tendenziell höher sind als bei längerfristigen Hypothekendarlehen. Sobald der Bau abgeschlossen ist, müssen Sie in eine dauerhafte Hypothek umwandeln, die ein zweites Schließen erfordert.
• Auszahlungs-Refinanzierungsdarlehen : Wenn Sie eine ADU zu einer bestehenden Immobilie hinzufügen, in der Sie signifikantes Eigenkapital angelegt haben, können Sie ein Auszahlungs-Refinanzierungsdarlehen verwenden, um Barmittel zu beschaffen und die Finanzierung zu finanzieren. Wenn die Zinssätze gefallen sind, seit Sie Ihre ursprüngliche Hypothek aufgenommen haben, kann Ihr neuer Kredit auch einen niedrigeren Zinssatz haben.
• Home Equity-Kreditlinie : Hierbei handelt es sich um eine revolvierende Kreditlinie, die durch Ihr Eigenheim abgesichert ist - oft bis zu 90%. Da HELOCs ein relativ geringes Risiko für Kreditgeber darstellen, haben sie typischerweise sehr niedrige Zinssätze.

Das Oregon Department of Environmental Quality hat einen umfassenden Leitfaden mit einer repräsentativen Auswahl an Oregon-spezifischen Optionen. Die in diesem Leitfaden beschriebenen Darlehenstypen sind landesweit verfügbar. Die darin genannten Kreditgeber können jedoch auch außerhalb von Oregon tätig sein. Weitere Informationen zu Optionen, die für Ihre Situation am sinnvollsten sind, erhalten Sie von Ihrer örtlichen Wohnungsbehörde.

Konstruktionsprozess

So wie jede Zubehör-Wohneinheit anders ist, so ist auch jeder ADU-Bauprozess. Das heißt, es ist möglich, die Tortur in einen logischen Schritt-für-Schritt-Prozess zu verwandeln. Hier ist die Abfolge der Ereignisse, die Sie befolgen müssen, um Ihren ADU einzurichten:

1. Ermitteln Sie, ob Ihre Property eine ADU unterstützen kann . Bevor Sie bauen können, müssen Sie feststellen, ob Ihre Eigenschaft für eine Zubehöreinheit geeignet ist. Stellen Sie zunächst sicher, dass ADUs in Ihrer Gemeinde legal sind. Wenn dies der Fall ist, konsultieren Sie Ihre ADU-Verordnung, in der die zulässigen Flächenbegrenzungen, Höhenbeschränkungen, Bodenflächenverhältnisse, Rückschläge und andere Kennzahlen festgelegt werden. Wenn Ihre Immobilie auf einem kleinen Grundstück liegt, haben Sie möglicherweise nicht genug Platz, um eine ADU zu erstellen, die die Mindestanforderungen für Größe und Rückstellung erfüllt.
2. Bestimmen Sie den Zweck der ADU . Finden Sie heraus, wie Sie Ihr ADU nach der Erstellung nutzen möchten. Versuchen Sie, so weit wie möglich in die Zukunft zu blicken und potenzielle Änderungen des Lebens zu antizipieren, die den Zweck Ihres ADUs verändern könnten. Zum Beispiel, während Ihre Kinder jung sind, können Sie den Raum als Studio oder Kurzzeitmiete nutzen, und dann vermieten Sie es an eines Ihrer erwachsenen Kinder, wenn sie aus dem Haupthaus altern.
3. Suchen Sie einen Architekten oder Designer, der sich auf ADU-Konstruktionen spezialisiert hat . Finden Sie einen Architekten oder Designer mit ADU-Konstruktionserfahrung. (Oder, noch besser, ein ADU-Spezialist.) Obwohl das Entwerfen eines ADU wie ein kleiner, einfacher Job aussieht, ist es ein anderes Tier als große Wohnprojekte. "Die Gestaltung eines sehr kleinen Wohnraums ist tatsächlich schwieriger als ein großer Wohnraum. Es ist ein Spiel von Zoll ", sagt Strom. "Sie müssen also einen Architekten einstellen, der die Möglichkeiten für den Raum maximieren kann."
4. Bewerten Sie Generalunternehmer mit ADU Experience . Sobald Sie ein endgültiges Design haben, suchen Sie nach Generalunternehmern, die in der Lage sind, Ihr Projekt zu verwalten. Größere Bauunternehmer können bei ADU-Projekten die Nase rümpfen, aber das ist kein Problem, wenn Sie das Haupthaus gleichzeitig bauen. Kleinere Outfits haben keine Probleme mit reinen ADU-Jobs. Überprüfen Sie in jedem Fall die bereitgestellten Referenzen gründlich. Versuchen Sie auch, nicht gelieferte Referenzen zu finden und zu sprechen. Viele Hausbesitzer sind überraschend glücklich, über ihre Erfahrungen zu sprechen.
5. Bietet Angebote von mehreren Auftragnehmern an . Beschränken Sie Ihre Auftragnehmer-Optionen auf ein paar Top-Auswahlmöglichkeiten und erbitten Sie dann Angebote von jedem. Ihre Entscheidung liegt bei Ihnen: Sie können das niedrigste oder schnellste Gebot wählen oder den Auftragnehmer auswählen, der am sichersten und fähigsten erscheint. Denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie auf Ihre Managementfähigkeiten vertrauen, wahrscheinlich auf einen Generalunternehmer verzichten und direkt mit Ihren Subunternehmern zusammenarbeiten können. Das spart Geld und erhöht gleichzeitig den Zeitaufwand, den Sie für das Projekt benötigen. (Ganz zu schweigen von Ihrer direkten Verantwortung für das Projekt selbst.)
6. Sichere Finanzierung . Als nächstes, bewerten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und wählen Sie das Darlehen, das Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Abhängig von Ihrer Kreditart kann dies eine längere Zeichnungsfrist erforderlich machen. Wenn die Zeit entscheidend ist und Sie sicher sind, dass Sie Ihre ADU erstellen werden, unabhängig davon, welche Hindernisse in den Schritten 2 bis 5 auftreten, können Sie mit der Finanzierung beginnen, sobald Sie Schritt 1 abgeschlossen haben.
7. Sichern Sie die entsprechenden Baugenehmigungen . Sie müssen fast sicher Genehmigungen für Ihr Projekt ziehen. Viele Generalunternehmer übernehmen diesen Teil des Prozesses oder führen die Kunden zumindest durch sie. Wenn Sie Subs selbst verwalten, müssen Sie wahrscheinlich selbst damit umgehen. Dieser Weg führt in der Regel durch Ihre Stadt- oder Landkreisplanung.
8. Während des gesamten Bauprozesses aufmerksam und konform bleiben . Selbst wenn Sie einen Generalunternehmer beaufsichtigt haben, müssen Sie während des gesamten Bauprozesses aufmerksam bleiben - und keine Angst haben, einzugreifen, wenn es so aussieht, als würden die Dinge nicht wie erwartet voranschreiten. Darüber hinaus müssen Sie die Prüfanforderungen für Städte oder Bezirke erfüllen, die während des gesamten Prozesses regelmäßig auftreten können. Sie müssen mindestens eine gründliche Inspektion durchführen, bevor Ihr ADU für die Belegung zertifiziert werden kann.

Vorteile von Zubehör-Wohneinheiten

ADUs haben viele Vorteile. Einige sind selbstverständlich; andere sind weniger offensichtlich. Diese werden von Hausbesitzern, Stadtplanern und ADU-Befürwortern am häufigsten genannt:

1. Zusatz zur örtlichen Wohnungsversorgung . Wenn sie als Wohnungen verwendet werden, im Gegensatz zu Studios oder Bonusräumen, ergänzen ADUs das örtliche Wohnungsangebot. Dies ist in älteren Städten, in denen das Durchschnittsalter des Wohnungsbestands ausnahmslos älter ist und daher anfälliger für Gesundheits- und Sicherheitsrisiken wie Radon, Blei und minderwertige elektrische Leitungen ist, von entscheidender Bedeutung.
2. Niedrigere Median-Mieten in High-Cost-Nachbarschaften . Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage bedeutet mehr Wohnraum oft niedrigere Mieten. In den teuren Vierteln bieten bescheidene ADUs preisgünstige Alternativen zu Studio- oder Einzimmerwohnungen und reduzieren gleichzeitig den Wettbewerb um Wohnraum. Das ist eine gute Nachricht für Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen, die sich oft aus attraktiven Stadtteilen bezahlt machen.
3. Passives Einkommen für Hausbesitzer . Dies ist offensichtlich ein großes Argument für ADUs, insbesondere für budgetbewusste Hausbesitzer, die daran interessiert sind, ihre Wohnkosten zu senken und schneller finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen. Wenn Sie in einer lebhaften Gegend wohnen, die bei Besuchern außerhalb der Stadt beliebt ist, könnte Ihre beste finanzielle Wette darin bestehen, kurzfristige Mieter über Airbnb, VRBO oder eine andere Plattform zu beauftragen - vorausgesetzt, Kurzzeitmieten sind in Ihrer Gegend legal. In ruhigeren Teilen der Stadt könnte eine langfristige Vermietung sinnvoller sein. In jedem Fall können Sie auf diese Weise Hunderte oder sogar Tausende von Dollar pro Monat verdienen, abhängig von den vorherrschenden Mieten in Ihrer Region. Das könnte genug sein, um Ihre monatliche Hypothek auszugleichen oder zumindest tief zu diskontieren.
4. Mehr Wohnmöglichkeiten für Ein- und Zwei-Personen-Haushalte . ADUs bieten attraktive, private Wohnmöglichkeiten für Einzelpersonen und Paare, die nicht mit Mitbewohnern in gemieteten Häusern leben oder sich in beengten Studio-Apartments in Mehrfamilienhäusern stopfen wollen. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie ruhige Wohnviertel bevorzugen, in denen eher ein familienfreundlicher und familienfreundlicher Wohnraum zu finden ist. Und wenn Sie als alleinstehende Person oder kinderloses Paar das Glück haben, Ihr eigenes Haus zu besitzen, können Sie das "zu viel Haus" -Problem vermeiden, indem Sie in der ADU wohnen und das Haupthaus an eine größere Familie oder eine Gruppe von Mitbewohnern vermieten.
5. Chancen für Mehrgenerationenwohnungen . ADUs schaffen Möglichkeiten für flexible, langfristige Mehrgenerationenunterkünfte. Zum Beispiel könnte eine Kernfamilie mit kleinen Kindern im Haupthaus leben, während die körperlich tauglichen Eltern (oder Tanten, Onkel oder Cousins) in einer angeschlossenen oder abgelegenen ADU leben. Oder ein älteres Paar könnte im Haupthaus leben, während sein erwachsenes erwachsenes Kind in einem eigenen Raum lebt. Diese Arrangements sind besonders hilfreich in teuren Wohnungsmärkten wie Seattle und der San Francisco Bay Area, wo die mittleren Mieten für die meisten jungen Menschen nahezu unerschwinglich sind. Sie sind auch nützlich in Kulturen, die enge Beziehungen zwischen Großfamilienangehörigen schätzen und dementsprechend nach Arrangements suchen, die es Cousins, Großeltern, Tanten, Onkeln und anderen ermöglichen, unter einem Dach (oder zwei Dächern) zu leben.
6. Möglichkeiten zum Altern an Ort und Stelle . Wie Christopher Strom bemerkt, ist einer der gebräuchlichsten Anwendungsfälle für ADUs auch einer der kosteneffektivsten: "Oma-Wohnungen", "Schwiegermutter-Wohnungen", wie immer man sie nennen möchte. Ein älteres Familienmitglied einzuladen, unabhängig auf Ihrem Eigentum zu leben, ist eine große Weise, sie aktiv, gesund, glücklich und beschäftigt für länger zu halten. ADU-Leben dehnt die Altersvorsorge der älteren Verwandten weiter aus, auch wenn sie eine Teilzeit-Pflege zu Hause benötigen. Laut dem US-Ministerium für Gesundheit und Soziale Dienste betragen die durchschnittlichen Stundenkosten eines Hausarztes etwa 21 US-Dollar. Im Gegensatz dazu betragen die durchschnittlichen Tageskosten eines Pflegeheims fast 300 US-Dollar.
7. Unterkunft für Haushaltshilfe . Ein ADU ist ein großartiger Ort, um eine Live-In-Haushälterin oder ein Au-Pair-Mädchen aufzustellen. Mit einem eigenen separaten Wohnraum anstatt eines Ersatzschlafzimmers fühlen sich Haushaltsangestellte wahrscheinlich weniger eingeschränkt und weniger abhängig von der Familie, in der sie beschäftigt sind. Das ist wichtig für beide Seiten der Beziehung.
8. Potenzial für Mehrzweckräume . Nur wenige ADUs erfüllen die gleiche Funktion für immer. Wenn sich die Bedürfnisse ihrer Besitzer ändern, ändern die meisten ihre Verwendung entsprechend. Zu verschiedenen Zeiten könnte Ihr ADU ein Kunststudio, ein Bonuszimmer, ein Airbnb, eine Einliegerwohnung und eine Langzeitmiete für einen unabhängigen Mieter sein. Es könnte sogar mehrere Funktionen gleichzeitig erfüllen - zum Beispiel ein Studio, das als Manneshöhle fungiert und als Airbnb mondlicht wird.
9. Reduzierter Entwicklungsdruck . ADUs können gleichzeitig den lokalen Entwicklungsdruck reduzieren und den Charakter der Nachbarschaft bewahren - zwei Imperative, die oft im Widerspruch stehen. Durch die Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten pro Morgen und die Steigerung der Immobilienwerte erhöhen die ADU die politischen Kosten der großflächigen Entwicklung (indem sie die Zahl der vertriebenen Bewohner erhöhen) und erhöhen gleichzeitig die Grundstückserwerbs- und Baukosten für Bauträger. In schnell gentrifizierenden Stadtvierteln reichen ADUs allein nicht aus, um die disruptive Entwicklung einzuschränken. In Grenzfällen können permissive Vorschriften für Zubehörteile einen wirklichen Unterschied machen - nicht unbedingt, indem sie die Entwicklung vollständig stoppen, sondern indem Entwickler dazu ermuntert werden, in kleinere, menschenfreundliche Projekte zu investieren, die Dichte hinzufügen, ohne den Nachbarschaftscharakter zu beeinträchtigen.
10. Dichtere, intelligentere, effizientere Entwicklung . So wie sie den Entwicklungsdruck in den begehrten Wohngegenden nicht im Alleingang neutralisieren können, können ADUs ineffiziente, autoorientierte Viertel nicht allein zu Vorbildern für intelligentes Wachstum machen. Durch die Verringerung der durchschnittlichen Größe von Wohneinheiten und die Erhöhung der Bevölkerungsdichte ermöglichen ADUs den Menschen - und damit auch Nachbarschaften und Städten -, Ressourcen effizienter zu nutzen. Kleinere Wohneinheiten benötigen weniger Energie für den Betrieb und weniger Rohstoffe für den Bau und die Wartung. Dichtere Viertel ermutigen mehr zu Fuß und mit dem Fahrrad zu pendeln und weniger Autofahrten. Das Ergebnis: geringere CO2-Fußabdrücke pro Kopf.

Nachteile von Zubehör Wohneinheiten

Für viele Befürworter der intelligenten Entwicklung ist der Fall für ADUs wirklich offen und geschlossen. Leider ist die Oma-Wohnung-Bewegung nicht unumstritten, besonders in suburbanen Gemeinden, in denen eine geordnete Entwicklung und der Schutz der Eigentumswerte Vorrang haben.

Hier sind ein paar allgemeine Argumente gegen ADUs im Allgemeinen und lästige Nachteile für Hausbesitzer, die erwägen, ADUs hinzuzufügen, wo erlaubt:

1. Signifikante Vorlauf- und laufende Kosten . Ein freistehendes ADU kann leicht mehr als $ 100.000 kosten, um zu bauen und auszustatten. Ein angehängtes ADU kostet mehr als $ 40.000. Sicher, es ist möglich, diese Kosten mit einem gesicherten Darlehen zu finanzieren, aber das erfordert, dass Sie mehrere hundert zusätzliche Dollar pro Monat - zusätzlich zu Ihrer bestehenden Hypothek, höchstwahrscheinlich aushöhlen. Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um die Baukosten für Ihre ADU im Voraus zu bezahlen, oder um die Abschlusskosten Ihres Baukredits zu decken (wenn sie nicht in den Kredit aufgenommen werden können), müssen Sie möglicherweise eine Weile sparen, bevor Sie beginnen. Ebenso, wenn Sie nicht planen, Ihre ADU zu vermieten oder Ihre Immobilie bald nach Abschluss der Bauarbeiten zu verkaufen, muss der Cashflow Ihres Haushalts ausreichen, um Ihre monatliche Zahlung zu absorbieren.
2. Mögliche Covenants und Verkaufsbeschränkungen . In einigen Gerichtsbarkeiten müssen ADU-ausgestattete Objekte eigengenutzt sein. Diese Einschränkung wird normalerweise in die Urkunde der Unterkunft geschrieben, so dass Sie nicht einfach so tun können, dass Ihre Garagenwohnung keine Nebeneinheit ist. Es kann ein Deal-Breaker sein. Hier in Minneapolis ist der Besitzanspruch der ansonsten freizügigen ADU-Verordnung die einzige Sache, die uns davon abhält, unseren Hinterhofschuppen in ein Kutschenhaus zu verwandeln. Das ist eine Schande, weil wir viele Freunde haben, die gutes Geld zahlen, um hinter uns zu leben.
3. Höhere Vermögenssteuern . Der Aufbau von Eigenkapital wird in der Regel als eine gute Sache angesehen, aber es gibt einen Nachteil für Eigenheimbesitzer bei knappen Budgets: höhere Grundsteuern. Wenn Sie eine ADU auf Ihrer Immobilie bauen, stimmen Sie implizit einem starken Anstieg des Schätzwerts der Immobilie zu. Abhängig von der Art des ADU, seiner Ausstattung, dem Standort Ihrer Immobilie und anderen Faktoren könnte dieser Anstieg die Kosten für den Bau der Einheit übersteigen oder gar übersteigen - was potenziell zu einer hohen drei- oder vierstelligen Summe Ihrer jährlichen Grundsteuer führt Rechnung. Abgelöste ADUs sind besonders gefährdet. Laut Oregon Live, Macken in Multnomah County Steuercode produziert ernsthafte Aufkleber Schock für Tausende von Hausbesitzern zurück in den frühen bis Mitte der 2010er Jahre. Eine "Oma-flache Depression" ertrug, bis die Oregon-Regierung mit einer Lösung nach Miller Nash Graham & Dunn eintrat.
4. Regelmäßige Bürokratie . Wie bei den meisten Bau- und Zonencodes sind die Verordnungen für Nebenwohneinheiten lang, dicht und trocken. Sicher, Sie können die wichtigen Punkte - Quadratmeterzahl, Grundfläche, Rückschläge, Genehmigungsanforderungen - wahrscheinlich auf einer einseitigen Seite zusammenfassen, aber Sie werden wahrscheinlich professionelle Hilfe benötigen, um Teufel in den Details zu vermeiden. "[ADU] -Codes sind sehr kompliziert, also stellen Sie sicher, dass Sie wissen, dass Ihr Design den Bauvorschriften entspricht, bevor Sie eine Menge Geld ausgeben", sagt Christopher Strom.
5. Größere Wartungslast . Jeder Hausbesitzer weiß, dass mehr Quadratmeter mehr Wartung bedeutet. Das ist richtig, auch wenn Sie diese zusätzlichen Quadratmeter nicht wirklich belegen. Ob Sie Ihr ADU an einen Langzeitmieter vermieten, es auf Airbnb oder HomeAway auflisten oder es als Studio- oder Bonusraum behalten, es ist Ihr Eigentum. Und das bedeutet, dass Sie dafür verantwortlich sind, dass es in guter (oder zumindest akzeptabler) Form gehalten wird. Die Kosten für die Unterhaltskosten variieren erheblich je nach Alter, Größe, Konfiguration, Standort und anderen Faktoren des Hauses. Es stimmt, dass neu gebaute Zubehöreinheiten wahrscheinlich günstiger in der Wartung sind als weitläufige ältere Häuser. Dennoch können sich die Wartungskosten im Laufe der Zeit summieren: The Balance schätzt, dass Hausbesitzer über lange Zeiträume ungefähr 1% des Wertes ihres Hauses für Wartung und Instandhaltung einplanen sollten. Das sind 1.000 $ für 100.000 $ ADU.
6. Potenzial für Vandalismus . In einigen Gegenden sind ADUs leichte Ziele für Vandalismus. Abgelegene AUDs, die lange Zeit leer stehen, sind besonders anfällig. Zumindest sollten Sie bewegungsaktivierte Fluter installieren. Externe Kameras sind auch keine schlechte Idee. Für einen echten Seelenfrieden ist ein angemessenes Sicherheitssystem wahrscheinlich unerlässlich. Das kann irgendwo zwischen $ 15 und $ 60 pro Monat kosten, abhängig von seinen Funktionen und ob Ihr Haupthaus bereits eine Sicherheitseinrichtung hat.
7. Potenzial für weniger nutzbaren Außenraum . Auf bescheidenen Grundstücken können ADUs in den nutzbaren Außenraum einziehen. Wiederum sind getrennte ADUs in diesem Punkt besonders problematisch. Obwohl der restriktive Bund das größte Problem für uns ist, sind meine Frau und ich auch besorgt über eine abgelöste ADU, die einen großen Teil unseres kleinen Hinterhofs, den wir bei schönem Wetter stark beanspruchen, und in unsere Gartengrundstücke frisst.
8. Konfliktpotential mit Nachbarn . ADUs können die nachbarschaftlichen Beziehungen stören, besonders in kleineren Städten und ruhigeren Gegenden, in denen sie eher ein Novum sind. Fallbeispiel: Diese Greenfield (Massachusetts) -Rekorder-Geschichte über den Konflikt, der durch die erste genehmigte Wohneinheit der Stadt provoziert wurde. Selbst wenn Sie dies nicht per Gesetz tun müssen, ist es keine schlechte Idee, Ihre Nachbarn vor und während des Bauprozesses in Ihre ADU-Pläne zu integrieren.

Letztes Wort

In diesem Leitfaden haben wir die Vorlaufkosten für den Aufbau eines ADU ausführlich untersucht. Wenn Sie immer noch vom Aufkleberschock betroffen sind, aber vom Einkommenspotenzial einer angeschlossenen oder freistehenden Zubehöreinheit fasziniert sind, könnten Sie sich davon entfernen, selbst eine zu bauen und eine Immobilie mit einer bestehenden ADU zu kaufen.

Das könnte eine gute Sache für deine Vernunft sein. Der Kauf einer bestehenden ADU beseitigt alle Schwierigkeiten, die mit der Überwachung eines komplizierten Bauprojekts verbunden sind - eine Aufgabe, für die die meisten bereits beschäftigten Hausbesitzer wenig Appetit haben.

Erwarten Sie nicht, dass die Vorlaufkosten Ihres ADUs reduziert werden. Der Bau eines Nebengebäudes ist eine nahezu sichere Möglichkeit, den Wiederverkaufswert zu erhöhen, manchmal um einen Betrag, der höher ist als die Gesamtinvestition des Bauherrn. Egal, ob Sie etwas bauen oder kaufen, Sie zahlen für Ihre ADU auf die eine oder andere Weise.

Verfügt Ihr Eigentum über eine Wohneinheit? Denkst du darüber nach, eines hinzuzufügen?

Glühbirnen gegen Kompaktleuchtstofflampen (CFL) - Energieeinsparungen sind die Kosten wert?

Sie könnten sie als "diese Spiral Light Blubs" oder "die umweltfreundlichen Glühbirnen" kennen. Sie sind Kompaktleuchtstofflampen oder CFLs, und während sie einen Ruf für länger und weniger Energie für eine haben Seit ein paar Jahrzehnten hat die Regierung damit begonnen, ihre Effizienz zu regulieren. Mit

(Geld und Geschäft)

7 Herbal & Natural Supplements für die Gewichtsabnahme, die nicht funktionieren

Stellen Sie sich eine Nahrungsergänzung vor, die sofort Fett und Fett abbaut und Ihnen Ihren Traumkörper gibt: feste Bauchmuskeln, schlanke Taille und mehr. Und es ist natürlich!Im Prinzip klingt es wie ein wahr gewordener Traum - bis Sie ihn natürlich tatsächlich nutzen und entdecken, dass die Ergänzung Ihre Taille nicht schrumpft und vielleicht sogar unangenehme Nebenwirkungen hervorruft.Leide

(Geld und Geschäft)