Vor kurzem haben wir die # 1 finanzielle Vergünstigung für Militärfamilien entdeckt: die VA Home Loan Guaranty, allgemein bekannt als VA Darlehensprogramm. Es soll Hauseigentum für gegenwärtige und ehrenamtlich entlassene Angehörige der Streitkräfte und bestimmter anderer Dienstleistungsorganisationen erschwinglicher machen.
Wenn Sie dem Militär beigetreten sind und jetzt ein Haus kaufen wollen, können Sie erheblich von einem VA-unterstützten Darlehen profitieren. Wenn Sie bereits ein VA-Darlehen haben, können Sie immer noch einige verlockende Angebote nutzen.
Wenn Sie zum Beispiel in einem Haus leben, das mit einem VA-Darlehen gekauft wurde, können Sie Ihre Hypothek mit einem Tool refinanzieren, das nur VA-berechtigten Hausbesitzern zur Verfügung steht: das Zinsverbilligungs-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL) oder VA-Refinanzierung.
Abhängig von Ihrer Situation könnte ein IRRRL Ihre Lebenszeitzinsen um Tausende von Dollar reduzieren. Es ist auch weniger stressig und kostengünstiger als andere Refinanzierungsoptionen, einschließlich VA-gestützter Auszahlungs-Refinanzierung.
So sparen Sie groß.
Was ist VA Streamline Refinanzierung (IRRRL)?
Ein VA-Refinanzierungskredit ermöglicht es Ihnen, den Zinssatz zu senken oder günstigere Konditionen für einen bestehenden VA-gestützten Wohnungsbaukredit zu erhalten. Typische Anwendungen umfassen:
- Refinanzierung in ein Darlehen mit niedrigerer Verzinsung und identischer Laufzeit (z. B. Refinanzierung einer 6% APR 30-Jahres-Festzinshypothek in eine 4% APR 30-Jahres-Festzinshypothek)
- Refinanzierung in einen kürzerfristigen Kredit, der zu einem höheren Zinssatz, aber zu einer niedrigeren lebenslangen Zahlung führen kann (z. B. die Refinanzierung eines 30-jährigen Festzinskredits in einen 15-jährigen Festzinskredit)
- Refinanzierung einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) in eine Festhypothek, bevor sich die ARM-Rate nach oben korrigiert
Viele Hypothekenbanken bieten VA Refinanzierung Darlehen zu rationalisieren, aber einige nicht. Preise, Bedingungen und variieren von Kreditgeber, so kaufen Sie herum, bevor Sie Ihre Wahl treffen.
VA Streamline Refinanzierungsvorteile
- Potenzial für keine Out-of-Pocket-Kosten. Sie dürfen alle Gebühren und Kosten, die mit Ihrem IRRRL verbunden sind, in den Kreditbetrag einzahlen, ohne dass dafür Kosten entstehen. Dies ist ein unglaublicher Vorteil für Hausbesitzer mit begrenztem Cashflow oder knappen Budgets. Es erhöht jedoch den Kreditbetrag und damit die monatliche Zahlung - in der Regel um nur ein paar Dollar pro Monat, aber möglicherweise mehr, abhängig von der Laufzeit des Darlehens.
- Keine Kreditprüfung erforderlich. Die VA erfordert keine Kreditprüfungen für die Refinanzierung von Kandidaten für die VA-Rationalisierung. Allerdings tun einige Kreditgeber, so sicher sein, während Ihrer ersten Konsultation zu fragen.
- Keine Beurteilung erforderlich. Die VA benötigt keine Gutachten zur Refinanzierung von Krediten durch VA streamline. Wiederum tun einige Kreditgeber, und viele übergeben die Kosten (in der Regel $ 300 bis $ 500) an Hauseigentümer. Wenn möglich, suchen Sie nach einem Kreditgeber, der keine Beurteilung benötigt.
- Kann Darlehenslaufzeit reduzieren. Einige Kreditgeber bieten IRRRLs an, die die Laufzeit des ursprünglichen Darlehens verkürzen - am häufigsten von einer 30-jährigen festverzinslichen Laufzeit auf eine 15-jährige festverzinsliche Laufzeit. Wenn Sie Ihr Haus schneller bezahlen und Tausende von Zinsen sparen möchten, ist dies ein großer Vorteil. Eine Kürzung Ihrer Darlehenslaufzeit führt jedoch zwangsläufig zu einer höheren monatlichen Zahlung, möglicherweise über die Grenzen des aktuellen Cashflows Ihres Haushalts hinaus.
- Kann für eine angenommene Hypothek verwendet werden. VA-Darlehen sind annehmbar, das heißt, sie sind von einer Partei (dem Verkäufer) zu einer anderen (dem Käufer) mit minimalen Änderungen der Preise und Konditionen übertragbar. Wenn Sie eine bestehende hypothekarisch gesicherte Hypothek angenommen haben, können Sie diese anschließend mit einem IRRRL refinanzieren.
- Gelegenheit, energieeffiziente Heimverbesserungen zu finanzieren. Obwohl IRRRLs es Ihnen nicht erlauben, gegen Ihr Eigenheim zu borgen, gibt es eine wichtige Ausnahme: Sie können bis zu $ ​​6.000 (mehr unter bestimmten begrenzten Umständen) leihen, um energieeffiziente Hausverbesserungen zu finanzieren, die Ihre Betriebskosten senken. Da für diese Verbesserungen zahlreiche staatliche und bundesstaatliche Energieeffizienz-Steuergutschriften zur Verfügung stehen, könnten Ihre gesamten Einsparungen durch diesen Vorteil sogar noch höher sein als Ihre Einsparungen bei den Betriebskosten.
VA Streamline Refinanzierungsbeschränkungen
- Keine Auszahlungsmöglichkeiten. Dies ist einer der größten Nachteile eines IRRRL und ein Hauptunterscheidungsmerkmal zwischen IRRRLs und VA-gestützten Auszahlungsrefinanzierungsdarlehen. Anders als bei der Auszahlung von Refinanzierungsdarlehen können IRRRL-Darlehen nicht dazu verwendet werden, den Barwert der Immobilie zu extrahieren, außer wenn dies zur Finanzierung energieeffizienter Hausverbesserungen innerhalb der gesetzlichen Grenzen erforderlich ist. Wenn Sie gegen den Wert Ihres Hauses leihen möchten, um groß angelegte Heimwerkerprojekte zu finanzieren, wie zum Beispiel die Renovierung Ihrer Küche oder das Hinzufügen eines Bonusraums über Ihrer Garage, benötigen Sie einen Auszahlungskredit.
- Original-Darlehen muss VA-Backed sein. Das refinanzierte Darlehen muss durch das VA Home Loan Guaranty-Programm abgesichert sein. Sie können ein VA-Refinanzierungskredit nicht verwenden, um einen niedrigeren Zinssatz oder günstigere Konditionen für einen Nicht-VA-Kredit zu erhalten.
- Original-Darlehen muss aktuell sein. Das refinanzierte Darlehen muss aktuell sein und innerhalb der letzten 12 Monate nicht mehr als einen Zahlungsverzug haben.
- Zuhause muss zuvor besetzt sein. Um eine VA-Refinanzierungskredit zu erhalten, müssen Sie bestätigen, dass Sie zuvor das Haus besetzt haben. Dies ist milder als die Belegungsvoraussetzung für andere Arten von VA-Darlehen, die Sie zwingt zu schwören, dass Sie beabsichtigen, zu besetzen (für einen Kauf oder Neubau Darlehen) oder derzeit (für eine Auszahlung Refinanzierung) das Haus zu besetzen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Eigenheimbesitzer nach der Refinanzierung mit einem IRRRL ihre Häuser verlassen, ein neues Haus kaufen (oder ein zweites Zweitwohnsitz beziehen) und das refinanzierte Eigentum für Mieteinnahmen behalten.
- Der Zinssatz kann normalerweise nicht erhöht werden. Ihr VA-Refinanzierungskredit kann in der Regel nicht zu einem höheren Zinssatz führen. Die wesentliche Ausnahme von dieser Regel ist die Refinanzierung von einer ARM- zu einer Festhypothek: Wenn die Refinanzierung vor einer Anpassung der ARM-Rate erfolgt, dürfte der neue Festzinskredit eine höhere Baseline-Rate aufweisen.
- Erträge können nicht verwendet werden, um irgendein anderes Darlehen zu zahlen. Sie können den Erlös Ihres IRRRL nicht dazu verwenden, einen anderen Kredit als die ursprüngliche Hypothek der Immobilie zurückzuzahlen. Dies beinhaltet zweite Hypotheken, die der ursprünglichen Hypothek untergeordnet sind.
VA Streamline Refinanzierungsgebühren
Das wichtigste und ungewöhnlichste Entgelt für die VA-Refinanzierung ist die VA-Finanzierungsgebühr.
Die meisten Darlehen von VA Home Loan Guaranty tragen eine Finanzierungsgebühr, die bei bestimmten Kreditarten 3% des Kreditbetrags erreichen kann. Die Finanzierungsgebühr wird jedoch für die meisten Kreditnehmer auf 0, 50% des Darlehensbetrags und für Kreditnehmer mit permanenten, mit dem Service verbundenen Leistungen gemäß VA-Plan für Rating-Behinderungen auf 0, 00% festgesetzt.
Abschlusskosten
Wie bei allen Hypothekarkrediten tragen VA Refinanzierungsdarlehen zusätzliche Kosten. Diese sind in der Regel niedriger als die Kosten im Zusammenhang mit Auszahlung Refinanzierung Darlehen oder Kauf von Darlehen, weil VA Refinanzierung Darlehen rationeller sind einfacher für Kreditgeber zu entstehen und weil VA Refinanzierungsgebühren streamline sind gesetzlich beschränkt. Denken Sie daran, dass Sie alle diese Kosten in Ihr Darlehen einbringen können, so dass Sie möglicherweise im Voraus nichts bezahlen müssen.
Zu den allgemeinen Abschlusskosten für IRRRL gehören:
- Vorausbezahlte Grundsteuer. Dies deckt in der Regel die nächstgelegene Grundsteuerzahlung ab. Abhängig vom Wert Ihres Hauses und Ihrer lokalen Grundsteuersätze kann es irgendwo zwischen ein paar hundert und mehreren tausend Dollar liegen.
- Prepaid-Gefahrenversicherung. Dies deckt die Versicherungsprämien Ihres Hauseigentümers für das Jahr ab, in dem die Refinanzierung erfolgt. Es wird oft außerhalb des Closings bezahlt und ist möglicherweise nicht anwendbar, wenn Ihre Versicherung bereits bezahlt wurde.
- Titelsuche. Bei einer Titelsuche wird die Eigentums- und Eigentumskette Ihres Eigentums geprüft, wobei sichergestellt wird, dass keine Pfandrechte oder Covenants bestehen (und Sie den Eigentumstitel sauber behalten). Titelnachfragen kosten normalerweise weniger als 400 US-Dollar.
- Titel Versicherung. Die Titelversicherung schützt Ihre Interessen an der Immobilie und deckt die Kosten für die Behebung von Mängeln, die bei der ersten Titelsuche entdeckt wurden. Die Kosten können je nach Gerichtsbarkeit und Komplexität stark variieren, aber 1.000 USD sind eine faire Benchmark. Die gute Nachricht für Käufer in teuren Märkten ist, dass die zugrunde liegenden Kosten der Immobilie nur begrenzte Auswirkungen auf die Titelversicherungskosten haben.
- Aufzeichnung. Die Kosten für die Registrierung der Transaktion mit der entsprechenden Gerichtsbarkeit, in der Regel die Stadt oder Landkreis, in dem die Immobilie befindet. Es ist in der Regel um 100 bis 200 Dollar, aber jede Jurisdiktion hat eine andere Rate.
- Hochwasserbestimmungen und Umweltbewertungen. Eine Hochwasserbestimmung setzt die Immobilie auf aktuelle Hochwasserkarten und bestätigt, ob eine Hochwasserversicherung erforderlich ist. In bestimmten Fällen ist eine laufende Hochwasserüberwachung erforderlich. In einigen Gebieten sind andere Umweltprüfungen und Zertifizierungen erforderlich - beispielsweise die Platzierung in Brandgefahrenzonen in Kalifornien. Rechnen Sie mit etwa 20 US-Dollar für eine Hochwasserbestimmung und mehr, wenn zusätzliche Bewertungen oder laufende Überwachung erforderlich sind.
- Gründungsgebühr. Dies ist eine der größeren Abschlusskosten, die mit der Refinanzierung von Krediten von VA streamline verbunden sind. Es ist auch ziemlich vage. Kreditgeber falten oft verschiedene Abschlusskosten, einschließlich Escrow-Gebühren und Dokumentengebühren, in die Emissionsgebühr, daher ist es wichtig zu fragen, was genau enthalten ist. Laut Gesetz sind die Kosten für die Refinanzierung von VA-Refinanzierungsgeschäften auf 1% des Kreditbetrags begrenzt.
Jeder Kreditgeber ist anders, und dies soll keine erschöpfende Liste der Abschlusskosten im Zusammenhang mit IRRRLs sein. Bevor Sie sich für einen Refinanzierungspartner von VA streamline entscheiden, sollten Sie sich einen Überblick über die Preise, Konditionen und Gebühren in Ihrer Region verschaffen.
VA Streamline Refinanzierungsvoraussetzungen
Um Anspruch auf ein VA-Darlehen zu haben, müssen Sie ein gegenwärtiges oder ehemaliges Mitglied der Streitkräfte, der Nationalgarde, der Spezialreserve oder bestimmter militärischer Einrichtungen und Organisationen oder der überlebende Ehepartner eines verstorbenen Mitglieds dieser Gruppen sein. Wenn Sie ein ehemaliges Mitglied sind, müssen Sie auf eine Weise "anders als unehrenhaft entlassen worden sein".
Ihre Berechtigung hängt von Ihrem Dienstzweig, der Dienstdauer und den Servicedaten ab:
- Personal der Streitkräfte. Alle derzeitigen und ehrenamtlich entlassenen Angehörigen der Streitkräfte, die nach dem 2. September 1980 gedient haben, können nach mindestens 24 aufeinanderfolgenden Dienstmonaten VA-gestützte Darlehen erhalten. Zusätzlich sind Personen, die mindestens einmal während ihrer Karriere zum aktiven Dienst berufen wurden, nach ihrer Dienstzeit zwischen 90 und 181 Tagen im aktiven Dienst abhängig von ihren Tourdaten berechtigt. Vor dem 8. September 1980 sind ehrenamtlich entlassene Angehörige der Streitkräfte, die bei bestimmten formellen Auslandskampagnen (einschließlich des Vietnamkriegs und des Koreakrieges) gedient haben, nach einer Dienstzeit von 90 bis 181 Tagen im Dienst. Das derzeitige Personal der Streitkräfte ist berechtigt, nach 90 aufeinanderfolgenden Tagen im aktiven Dienst zu dienen.
- Nationalgarde und Spezialreserve Personal. Ehrenamtlich entlassene Mitarbeiter der Nationalgarde und der Spezialreserve (Reservisten), die nach dem 2. August 1990 gedient haben, sind nach mindestens 90 aufeinanderfolgenden aktiven Diensttagen berechtigt. Mitarbeiter der Nationalgarde und der Sonderreserve, die diese Kriterien nicht erfüllen, sind nach mindestens sechs aufeinander folgenden Dienstjahren weiterhin berechtigt.
- Überlebende Ehepartner. Überlebende Ehegatten von verstorbenen Dienstnehmern können unter bestimmten Bedingungen VA-gestützte Darlehen erhalten. Zu den zulässigen Klassen der überlebenden Ehegatten zählen unverheiratete Ehegatten, deren Lebenspartner während des Dienstes starben (nicht notwendigerweise im Kampf); unverheiratete Ehegatten, deren Ehegatten an mit dem Dienst verbundenen Behinderungen wie schweren Verbrennungen starben; wieder verheiratete überlebende Ehegatten, die mindestens 57 Jahre alt sind und nach dem 16. Dezember 2003 wieder heirateten; und überlebende Ehegatten von 100% behinderten Veteranen, die verstorben sind, deren Tod jedoch nicht unbedingt auf ihre Behinderung zurückzuführen ist.
- Eingebürgerte US-Bürger Veteranen der Alliierten Kampagne. Veteranen, die während des Zweiten Weltkriegs in US-verbündeten Streitkräften (wie Kanada oder Großbritannien) dienten und später eingebürgerte US-Bürger wurden, sind VA-berechtigt.
- Mitglieder militärisch ausgerichteter Organisationen. Zu dieser Gruppe gehören ehemalige Kadetten der US Militärakademie, der Air Force Academy oder der Coast Guard Academy; derzeitige oder frühere Beamte des öffentlichen Gesundheitsdienstes; ehemalige Midshipmen an der US Naval Academy; und aktuelle oder ehemalige Offiziere der National Oceanic & Atmospheric Administration.
Vollständige Informationen zur Teilnahmeberechtigung finden Sie in der Berechtigungstabelle der VA.
Erlangung eines Certificate of Eligibility (CoE)
Da Sie ein IRRRL nur für ein Haus verwenden können, das mit einem VA-Darlehen gekauft wurde, ist die Qualifizierung für ein IRRRL einfacher als die Qualifikation für einen VA-gestützten Kauf- oder Auszahlungs-Refinanzierungskredit. Anstatt ein neues Certificate of Eligibility (CoE) zu beantragen, mit dem Sie Ihre Berechtigung für das VA-Darlehensprogramm nachweisen, können Sie einfach Ihr bestehendes CoE (auch unter Verwendung Ihres bestehenden VA-Darlehensanspruchs) wiederverwenden.
Einige derzeitige und ehemalige Service-Mitglieder verwenden ihre ursprünglichen VA-Ansprüche, um Hypotheken mit variablen Zinssätzen zu sehr niedrigen Anfangszinssätzen zu sichern, und verwenden dann einen VA-Refinanzierungskredit, um eine festverzinsliche Hypothek zu sichern, bevor sich der ARM-Zinssatz nach oben anpasst. Dies kann viele Tausende von Dollar über die gesamte Laufzeit eines Kredits sparen. Es lohnt sich also, die Zahlen zu analysieren, um festzustellen, ob dies in Ihrer Situation sinnvoll ist.
Wenn Sie sich dazu entschließen, einen ARM für eine neu erworbene Immobilie mit der Absicht der Refinanzierung zu nehmen, bevor sich Ihre Rate nach oben anpasst, ermitteln Sie anhand dieser Tabelle, was Sie benötigen, um Ihre Berechtigung für ein VA-gestütztes Kaufdarlehen nachzuweisen:
- Veteranen der Streitkräfte. Sie müssen das Formular 214 des Verteidigungsministeriums (DD214) bereitstellen. Die wichtigsten zu bearbeitenden Abschnitte sind die Punkte 24 und 28, die die Art Ihrer Trennung und den Charakter Ihres Dienstes erläutern.
- Aktive Dienstmitglieder. Sie müssen von Ihrem befehlshabenden Offizier oder dem zuständigen Personalverantwortlichen eine unterzeichnete Erklärung über den Dienst vorlegen, in der Ihr Einreisedatum und die verlorene Dienstzeit (falls vorhanden) aufgeführt sind.
- Aktuelle oder ehemalige Reservisten und Mitglieder der Nationalgarde mit aktiver Berufserfahrung. Sie müssen DD214 bereitstellen, einschließlich der Art Ihrer Trennung und des Servicenamens.
- Aktuelle Reservisten und Mitglieder der Nationalgarde ohne aktive Berufserfahrung. Sie müssen eine unterschriebene Erklärung über den Dienst von Ihrem befehlshabenden Offizier oder zuständigen Personalverantwortlichen einreichen.
- Entlassene Reservisten ohne aktive Berufserfahrung. Sie müssen eine Kopie Ihrer letzten Ruhestandspunkte-Erklärung und einen akzeptablen Nachweis ehrenhaften Dienstes vorlegen, der von Fall zu Fall variieren kann.
- Entlassene National Guard Mitglieder ohne aktive Pflicht Erfahrung. Sie müssen separate Service-Aufzeichnungen und Trennungsberichte für jeden Service-Stint bereitstellen. Alternativ können Sie eine Kontoauszug-Abrechnung mit akzeptablen Belegen für einen ehrenwerten Service erstellen.
- Hinterbliebener Ehepartner, der Leistungen und Entschädigungsleistungen (DIC) erhält. Sie müssen den DD214 des Veteranen submitieren und VA Form 26-1817 ausfüllen.
- Überlebender Ehepartner, der keine DIC-Leistungen erhält. Sie müssen die DD214 des Veteranen, VA Form 21-534, die Sterbeurkunde des Veteranen oder den Unfallbericht des Department of Defense (DD1300) und Ihre Heiratslizenz bei Ihrer lokalen VA Compensation and Pension abgeben.
Letztes Wort
Selbst kleine Änderungen des Zinssatzes Ihrer Hypothek können sich übermäßig auf die Betriebskosten Ihres Hauses auswirken. Bei einer Hypothek von $ 200.000 mit einer festen Laufzeit von 30 Jahren spart die Spanne von 6% auf 5% mehr als $ 45.000 während der Laufzeit des Darlehens. Bei größeren Hypotheken mit höheren Zinsen und steileren Zinssenkungen ist das Einsparpotenzial deutlich größer.
VA streamline Refinanzierungsdarlehen sollen den Prozess der Senkung der Lebenshaltungskosten von VA-gestützten Hypothekendarlehen vereinfachen. Wenn Ihre primäre Motivation für die Refinanzierung Ihres derzeitigen VA-Darlehens darin besteht, seine Gesamtkosten zu reduzieren (im Gegensatz zu einer Kreditaufnahme gegen das Eigenkapital in Ihrem Haus, um Heimwerkerprojekte zu finanzieren), dann ist die Verwendung einer VA-Refinanzierung ein Kinderspiel. Sie könnten Tausende sparen - und jahrelang Freude an Ihrem Zuhause haben.
Antworten auf die übrigen Hypothekenfragen finden Sie in unseren anderen Immobilienführern.
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