Im bürgerlichen Amerika ist Hauseigentum eine der bedeutendsten Übergangsriten zum Erwachsenwerden. Es gibt viele Vergünstigungen, ein Haus zu besitzen, aber es gibt auch eine beträchtliche Anzahl von beängstigenden Nachteilen - besonders, wenn Sie eine Hypothek herausnehmen, die Sie sich nicht bequem leisten können. Trotz der Herausforderungen sind die Überwindung der Hürden für Wohneigentum und der Schutz Ihrer finanziellen Position realistische Ziele. Alles, was es erfordert, ist ein wenig Bildung und einige weise, praktische Entscheidungen.
Auch wenn es kein greifbarer Vorteil ist, ist ein Gefühl der Eigentümerschaft einer der besten Aspekte beim Kauf eines Eigenheims. Sie sind nämlich der Chef - Sie müssen sich nicht an einen Vermieter wenden, der Ihnen nicht erlaubt, Ihre Wände zu streichen, einen neuen Kühlschrank zu installieren oder umzugestalten. Wenn Sie ein Haus besitzen, gehört es Ihnen, was Sie wollen.
Steuern sind sicherlich nicht der aufregendste Teil des Eigenheimbesitzes, aber nur Geld sparen. Wenn Sie eine Wohnung besitzen, sind die Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek zahlen, steuerlich abzugsfähig. Sie können auch einen bundesweiten Steuerabzug für im Laufe des Jahres gezahlte Grundsteuer zahlen.
Sie können auch eine Kapitalgewinnsteuerbefreiung in Anspruch nehmen, wenn Ihr Wohnsitz an Wert gewinnt und Sie ihn schließlich zu einem Gewinn verkaufen. Beachten Sie, dass Sie nur einen Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar für einen einzelnen Steuerzahler geltend machen können, oder bis zu 500.000 US-Dollar für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen. Und Sie müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf behalten haben.
Wohneigentum ist nicht die narrensichere Anlagestrategie, die es einmal war. Jeder, der in den frühen 2000er Jahren eine Immobilie gekauft hat und schließlich für einen Großschaden verkauft - oder, schlimmer noch, abgeschafft wurde -, kann das bestätigen.
Die andere Option - Geld für Miete ausgeben - hat jedoch kein Investitionspotenzial. Das Eigentum birgt trotz seines Risikos zumindest die Möglichkeit einer Kapitalrendite.
Viele Dinge können dazu beitragen, Ihre Chancen auf eine Rendite auf Ihren Hauskauf zu verbessern, einschließlich der Nutzung von historisch niedrigen Zinsen und Kauf in einem aufstrebenden Standort. Natürlich ist eines der wichtigsten Dinge, an die man sich erinnern muss, dass man ein Haus kaufen muss, das man sich eigentlich leisten kann.
Sind Visionen von Granitarbeitsplatten und Klauenfußwannen in Ihrem Kopf? Je nachdem, wo Sie im Leben sind, können die Eigenschaften des idealen Heims von exzellenten Schulbezirken bis hin zu geographischer Nähe zu einer Bar mit Killer-Happy-Hour-Specials reichen.
Natürlich sind große Schränke, Parkettböden und Garagenplätze alle großartig, aber sie bedeuten absolut nichts, wenn das Bezahlen für sie am Ende jedes Monats Pleite macht. Menschen, die "hausärmlich" sind, geben einen unverhältnismäßig hohen Prozentsatz ihres Einkommens für Hypotheken- und Hauskosten aus, so dass sie nur über ein relativ geringes Einkommen verfügen. Stellen Sie sich vor, Sie sitzen jeden Abend in Ihrem wunderschönen Haus mit dreihundert Quadratmeter großen Ramen-Nudeln und Sie werden ein Bild davon bekommen.
Egal, ob Sie zu viele "Real Housewives" -Episoden gesehen haben oder einfach nur versuchen, mit Ihren Freunden Schritt zu halten, es gibt viele Gründe, warum die Leute beim Kauf eines Hauses zu weit gehen. In erster Linie gibt es eine gemeinsame Tendenz, den Kauf eines Hauses mit dem Kauf Ihres Traumhauses zu verschmelzen. Die Wahrheit ist jedoch, dass ein Zuhause - ob es Ihr erstes, zweites oder drittes ist - nicht perfekt sein muss. Es muss nur für Ihre Zwecke heute passen.
Viele Leute unterschätzen grob die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Eigenheims. Hier ist eine Liste der Ausgaben, die Sie beachten sollten.
Der Goldstandard für eine Anzahlung beträgt 20% des Kaufpreises. Bei einem Haus mit 250.000 Dollar bedeutet das, dass man 50.000 Dollar in bar ausgibt.
Vor der Rezession würden viele Kreditgeber Sie mit einem viel kleineren Betrag davonkommen lassen, oder erlauben Sie, Ihre Anzahlung in Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen einzubinden. Heute, obwohl es Ausnahmen gibt, benötigen fast alle Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20% des Kaufpreises leisten.
Die gute Sache über eine höhere Anzahlung ist, dass es die Menge der Schulden reduziert, die Sie beim Kauf eines Hauses übernehmen. Das bedeutet weniger Zinsen und ein besseres Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen.
Wenn Sie Ihr Bankkonto für eine horrende Anzahlung löschen, halten Sie den Atem an - weil es mehr gibt. Es wird auch erwartet, dass Sie bei Abschluss mit einem zusätzlichen Geldstück erscheinen, um bestimmte Kosten zu decken, die an den Kreditgeber und andere Parteien zu zahlen sind. Diese "Abschlusskosten", die mit der Logistik des Kaufs eines Hauses verbunden sind, umfassen typischerweise Titelversicherungen, Gebühren für Titelsuche, Schätzung, Underwriting, Umfrage und Kreditentstehung.
Käufer können im Allgemeinen zwischen 2% und 5% des Kaufpreises eines Hauses als Abschlusskosten erwarten. Für unser hypothetisches 250.000 $ Haus bedeutet das zwischen 5.000 $ und 12.500 $. Manchmal können Käufer Verkäufer verhandeln, um diese Kosten zu decken, aber darauf sollten Sie sich nicht verlassen.
Wenn Sie es nicht geschafft haben, Ihr Haus mit Bargeld zu kaufen, müssen Sie jeden Monat mit einer Hypothekenzahlung rechnen - und mehrere Faktoren tragen zu dem Betrag bei.
Zusammenfassend stellt das Folgende eine monatliche Hypothekenzahlung auf das $ 250.000 Musterhaus dar:
Diese Zahlen setzen voraus, dass Sie eine Anzahlung von 20% geleistet haben. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen PMI-Kosten berücksichtigt werden, die in diesem Szenario 1.250 bis 2.500 USD pro Jahr betragen.
30 Jahre später, nachdem Sie Ihren Kredit in Höhe von 200.000 US-Dollar bezahlt haben, haben Sie Folgendes in Rechnung gestellt:
Fügen Sie Ihre 50.000 $ Anzahlung und Abschlusskosten hinzu, und Sie haben den ursprünglichen Kaufpreis Ihres Hauses deutlich mehr als verdoppelt - und das nur, wenn es Ihnen gelungen ist, einen guten Zinssatz festzuhalten.
Natürlich ist der eigentliche Kauf nur der Anfang. Der Besitz und die Pflege eines Hauses bringt viele Kosten mit sich.
Wenn Sie jemals gemietet haben, sind Sie wahrscheinlich an Stromrechnungen gewöhnt. Allerdings sind einige von ihnen in Ihre monatliche Miete eingebaut. Als Hausbesitzer müssen Sie für alles Folgende bezahlen:
Mit einem Haus können viele Dinge schiefgehen. Der Ofen kann explodieren, der Warmwasserbereiter kann kaputt gehen, Rohre können platzen, ein HVAC-System kann drunter und drüber gehen, und Ihr elektrisches System ist möglicherweise nicht in der Lage zu programmieren. Außerdem könnte Ihr Dach undicht werden, Ihr Schornstein könnte reißen, Ihre Isolierung könnte unzureichend sein, und Ihr Kleinkind könnte über die Wände permanent zeichnen.
Als Mieter rufen Sie einfach Ihren Vermieter an, wenn etwas kaputt geht oder schief geht. Aber wenn du gehörst, hört der Dollar bei dir auf.
Die Hausbesitzerversicherung ist eine Lösung für diese potenziellen Probleme, aber sie deckt zum Beispiel nicht routinemäßige Wartung, Formen-, Kanal-Backups oder Termiten ab. Selbst wenn Sie eine Versicherung haben, zahlen Sie am Ende einen Selbstbehalt, wenn Sie einen Anspruch geltend machen, und Ihre Raten können sich dadurch erhöhen. Um sich gegen Schwierigkeiten abzusichern, sollte jeder eine beträchtliche Barreserve behalten, um zusätzliche, sowohl routinemäßige als auch unerwartete Wartungskosten zu decken.
Diese Zahlen sind entmutigend, ja, aber es ist wichtig, die Realitäten des Wohneigentums zu absorbieren und sicherzustellen, dass Sie ein Haus kaufen, das Ihr Budget nicht zu dünn streckt. Die Frage ist also, wie genau Sie einen angemessenen Kaufpreis für Ihr Einkommensniveau sicherstellen?
Wir wissen, dass das Beispielhaus $ 250.000 nach der anfänglichen Anzahlung und den Abschlusskosten ein wenig mehr als $ 1.300 pro Monat kostet - ohne Nebenkosten und Wartung. Die Mehrheit der Finanzexperten empfiehlt - und viele Kreditgeber verlangen -, dass Ihre Wohnkosten 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Kosten umfassen Hypotheken und Zinsen, Steuern und Versicherungen.
Für unser Musterhaus würden Sie ein jährliches Einkommen von etwa $ 56.000 benötigen, um diese 28% zu erreichen. Und natürlich sind 28% eine maximal empfohlene Zahl für das Schulden-Einkommens-Verhältnis (HDTI). Sie können viel bequemer sein - dh weniger "Hausarm" - wenn Sie 20% bis 25% HDTI verwalten können. Sie würden ein Jahreseinkommen von fast 63.000 Dollar benötigen, um einen 25% HDTI für ein 250.000 Dollar Haus zu haben. Bei 20%, Und Ihr Einkommen müsste etwa $ 79.000 für eine 20% HDTI auf dem gleichen Haus sein.
Betrachtet man es aus einer anderen Perspektive, zeigt die folgende Tabelle, was ein Käufer sich auf verschiedenen Jahreseinnahmen leisten kann. Natürlich sind das grobe Schätzungen - die Kosten variieren je nach Standort und die Zinssätze ändern sich täglich.
Jährliches Einkommen: 30.000 $
Jährliches Einkommen: 50.000 $
Jährliches Einkommen: 70.000 $
Jährliches Einkommen: 90.000 $
Wenn Sie mit weniger als 20% HDTI durchkommen können, tun Sie es auf jeden Fall.
Für die meisten Menschen sind die Wohnkosten nicht die einzige Schuld. Aus diesem Grund berücksichtigen die vollständigen Schulden-Einkommens-Verhältnisse (DTI) alle wiederkehrenden monatlichen Schuldverschreibungen. Dazu gehören Kfz-Zahlungen, Studienkredite, Unterhaltszahlungen für Kinder oder Alimente sowie monatliche Mindest-Kreditkartenzahlungen. Sie möchten nicht, dass Ihre Gesamtverschuldung 36% Ihres Bruttoeinkommens übersteigt.
Wenn Sie derzeit keine Schulden haben, können Sie es leichter haben, das obere Ende des empfohlenen Prozentsatzes für Wohnungsbaukredite zu drücken. Wenn Sie jedoch mit einem Autokredit, einem Studentenkredit und Kreditkartenzahlungen jonglieren, müssen Sie weit weg von der Wohnquote von 28% steuern.
Wohneigentum ist teuer - selbst unter besten Bedingungen. Es ist wichtig, dass Sie realistisch sind, was Sie und Ihre Familie sich leisten können. Seien Sie sicher, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen leicht machen können und immer noch Geld übrig haben für Reisen, Kleidung und gelegentliche Abendessen, die nicht aus der Mikrowelle kommen. Wenn Sie sich vorsichtig und nicht impulsiv an das Wohneigentum wenden, versetzen Sie sich in die Lage, eine weise Entscheidung zu treffen.
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