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Pros & Contras des Besitzes und des Managements von Mietobjekten


Die Idee von unkompliziertem Einkommen winkt vielen Menschen zum Besitz und zur Verwaltung von Mietobjekten wie Apartments, Maisonetten, Gästehäusern und sogar großen Häusern. Von außen sieht es so aus, als würden sich Immobilieneigentümer einfach zurücklehnen und am ersten Tag jedes Monats Mietschecks mit wenig zusätzlicher Arbeit einsammeln. Auf dem Papier wird der Traum eines faulen (oder versierten) Arbeiters wahr.

Leider sind die mit Mietwohnungen verbundenen Gehaltsschecks nicht ganz so leicht zu bekommen. Obwohl Mietobjekte sicherlich beträchtliches Einkommen generieren können, ist es wichtig sich daran zu erinnern, dass der Besitz und die Verwaltung einer Immobilie immer noch ein Job ist. Bevor Sie in die Welt der Einkommensobjekte eintauchen, nehmen Sie sich etwas Zeit, um die Vor- und Nachteile eines solchen Arrangements ernsthaft in Betracht zu ziehen. So können Sie sicherstellen, dass Ihre Stärken und Schwächen mit den Vor- und Nachteilen des Jobs übereinstimmen.

Vorteile der Verwaltung eines Mietobjekts

1. Eine monatliche Gehaltsscheck

Die monatlichen Gehaltsschecks, die Sie für den Besitz und die Verwaltung eines Mietobjekts verdienen können, sind eine der wenigen Gelegenheiten, bei denen Sie manchmal Einkommen sammeln können, um fast nichts zu machen. Wenn das Eigentum in gutem Zustand ist und Ihr Mieter verantwortlich ist, können Sie Mietschecks sammeln, um die Kosten Ihrer Hypothek und andere Ausgaben für die Aufrechterhaltung der Immobilie auszugleichen. Wenn die Hypothek weniger als das ist, was Sie für die Miete sammeln, können Sie sich in der glücklichen Situation befinden, jeden Monat einen Überschuss zu haben.

Denken Sie jedoch daran, dass Sie Geld für Renovierungen und Reparaturen, zukünftige Stellenangebote und Steuern beiseite legen müssen. Der von Ihnen festgelegte Betrag hängt von Ihrer Steuerklasse, dem Zustand des Hauses und Ihren Prognosen für Leerstand und Mieterwechsel ab.

Aber auch wenn Sie jeden Monat einen Verlust auf das Eigentum nehmen (Ausgaben sind höher als Einkommen), ist es vielleicht immer noch Ihre Investition wert. Das hängt davon ab, wie viel Sie erwarten, dass die Immobilie während der Zeit, in der Sie sie halten wollen, an Wert gewinnt, wie viel Sie erwarten, dass sich der Mietmarkt in dieser Zeit verbessert und wie sich der Verlust auf Ihre Steuern auswirkt.

2. Eigenkapital als Investition

Wie jede Investition birgt der Besitz und die Verwaltung von Mietobjekten Risiken. Aber für diejenigen, die das Risiko eingehen, gibt es das Potenzial für eine signifikante Belohnung.

Zwei große Dinge können passieren: Erstens kann die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, und zweitens wird Ihre Kapitalanlage in der Immobilie verrechnet und kann vollständig durch den Geldbetrag gedeckt werden, den Sie verdienen. Darüber hinaus können Sie eine erhebliche Steuervergünstigung für Ihre Investition bekommen, da Sie zusätzlich zu all Ihren Ausgaben Zinsen auf Ihre Hypothek abschreiben können.

Wenn diese beiden Dinge auftreten, können Sie möglicherweise einen erheblichen Scheck einholen, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder refinanzieren. Stellen Sie nur sicher, einen Teil Ihrer geplanten Take-Home für Kapitalertragssteuern beiseite zu legen, wenn Sie verkaufen, sowie Geld für die Gebühren im Zusammenhang mit der Refinanzierung oder den Verkauf der Immobilie. Im Gegensatz zu einem Hauptwohnsitz ist das Geld, das Sie beim Verkauf Ihrer Miete - abzüglich der Kosten - verdienen, steuerpflichtig.

3. Eine Alternative zum Verkauf

Mietobjekte können eine gute Alternative zum Verkauf bieten, wenn der Markt in einer Krise steckt. Zum Beispiel wird es für potenzielle Käufer immer schwieriger, eine Finanzierung zu finden, so dass möglicherweise nicht genug Nachfrage für Ihre Immobilie besteht, um den Verkaufswert zu generieren, den sie wert ist. Wenn dies für eine Immobilie, die Sie besitzen, der Fall ist, kann es ratsam sein, sie zu mieten, bis sich der Markt verbessert. Indem Sie die Immobilie vermieten, bevor Sie sie verkaufen, können Sie Eigenkapital aufbauen, während Sie einen schlechten Markt aushalten.

Darüber hinaus ist ein großer Vorteil der Vermietung Ihrer Immobilie in einem Down-Markt, dass Sie in der Lage, einige der Verluste auf dem Haus zu schreiben, wenn es Zeit zum Verkauf kommt. Dies geschieht am besten, wenn Sie erwarten, dass die Immobilie weiter an Wert verliert, sobald Sie mit der Vermietung beginnen. Dieser clevere Schachzug kann den Schmerz des Verkaufs Ihres Hauses mit Verlust lindern, da Sie als Geschäftseigentum einen Teil dieses Verlustes als Abzug von Ihrem Einkommen beanspruchen können, was besonders hilfreich ist, wenn Sie in einem höheren Bereich sind Steuerklasse. Sie können bis zu 25.000 Dollar an Verlusten abschreiben.

4. Zusätzliche Steuervorteile

Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung Ihrer Immobilie abschreiben. Vermieter können Hypothekenzinsen, Abschreibungen, Reparaturen, Reise- und Versicherungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie abschreiben. Und wie jeder Selbstständige kann ein Vermieter auch Haushaltskosten, Rechts- und Buchhaltungsdienstleistungen und andere Ausgaben im Zusammenhang mit der Führung eines Unternehmens abschreiben.

Diese Abschreibungen können sich am Ende des Jahres in Geld in der Tasche niederschlagen. Und in vielen Fällen werden Sie im Gegensatz zu einem Selbständigen Ihr Einkommen nicht in Anspruch nehmen, und Sie werden nicht dazu verpflichtet sein, zusätzlich zur Einkommensteuer eine Steuer auf Selbständigkeit zu entrichten.

5. Unabhängigkeit

Indem Sie eine Immobilie besitzen und verwalten, können Sie Ihr eigener Chef sein. Zugegeben, Sie werden vielleicht nicht in der Lage sein, mit den Erträgen, die aus nur einer Immobilie stammen, über die Runden zu kommen, aber es gibt viele clevere Investoren, die das Mieteinkommen in ihren Lebensunterhalt verwandeln. Diese Investoren besitzen und verwalten in der Regel ein Portfolio von Immobilien, was eine Menge Arbeit bedeutet. Der Kompromiss besteht natürlich darin, dass sie in der Lage sind, nach ihren Wünschen und ihrem Zeitplan zu investieren, zu erhalten und einzusetzen.

Nachteile des Besitzes eines Mietobjekts

Mieteinnahmen für Immobilienbesitzer und -manager können eine wunderbare Investition und Einnahmequelle sein. Es ist jedoch komplizierter, als nur die Mietschecks Ihrer Mieter zu bezahlen.

1. Mieter können schrecklich sein

Mieter haben nur wenige Gründe, sich akribisch um eine Immobilie zu kümmern. Im besten Fall verlässt ein Mieter den Ort oft ein wenig schmutzig, wenn er auszieht. Sie müssen immer noch die grundlegende Wartung des Hausbesitzers neu streichen und abschließen.

Unglücklicherweise ist bekannt, dass Mieter, die entweder slobs oder rachsüchtig sind, eine Immobilie völlig durchwühlt haben, wohl wissend, dass eine schäbige $ 500 Kaution ihre Sklaverei wert ist. In diesen Fällen müssen Sie möglicherweise Tausende von Dollars ausgeben, um die Immobilie für nachfolgende Mieter in einen akzeptablen Zustand zu versetzen.

Außerdem hören die Mieter manchmal einfach auf, ihre Miete zu bezahlen, weil sie wissen, dass sie wahrscheinlich eine Weile davonkommen werden, weil sie die Kosten für eine Zwangsräumung tragen müssen. So oder so, schreckliche Mieter können Ihnen Zehntausende von Dollars zurückgeben - und können unzählige Kopfschmerzen verursachen.

2. Die Investition erfordert Kapital

Neben dem Kapital, das für eine Anzahlung benötigt wird, um eine Immobilie zu erwerben, benötigen Sie liquide Mittel, um Ihre Immobilie zu verwalten. Zum Beispiel brauchen Sie möglicherweise Tausende von Dollars, um eine Immobilie zu reparieren, die von einem schrecklichen Mieter abgerissen wurde. Sie benötigen möglicherweise Hunderte von Dollars, um einen Mieter zum Räumungsgericht zu bringen. Und damit Sie nicht glauben, dass die Suche nach einem anständigen Mieter die benötigte Kapitalmenge reduziert, sind unerwartete Reparaturen zu Hause oft kostspielig und Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, Immobilienprobleme schnell und ausreichend zu lösen.

Zum Beispiel brauchen Sie Hunderte von Dollars auf der Hand, um eine kaputte Wasserheizung zu ersetzen, und möglicherweise Tausende von Dollars, um ein undichtes Dach zu ersetzen. Sie brauchen auch einen zusätzlichen Versicherungsschutz, wenn Sie Ihr Haus vermieten, da Wohngebäudeversicherung nur für selbstgenutztes Eigentum gilt.

3. Mögliche rechtliche Konsequenzen

Wenn Sie von rechtlichen Problemen sprechen, liegt das Gesetz auf der Seite Ihres Mieters, wenn Sie aufgrund Ihrer zeitlichen oder finanziellen Einschränkungen keine notwendigen Reparaturen vornehmen. Laut Nolo kann Ihr Mieter die Miete einbehalten oder sogar ohne Strafe einen Mietvertrag abschließen, wenn Sie sich nicht richtig um Geschäfte kümmern. Wenn der Mietvertrag des Mieters nicht luftdicht abgeschlossen ist, haben Sie möglicherweise wenig Rückgriff, wenn Ihr Mieter Eigentum beschädigt oder die Miete nicht zufriedenstellend bezahlt.

Seien Sie sicher, einen Rechtsanwalt zu haben, der in der Mietimmobilienüberprüfung die Besonderheiten Ihres Mietvertrages erfahren hat. Und denken Sie daran: Wenn Sie Ihre Versicherungspolicen nicht auf eine angemessene Haftpflichtversicherung überprüfen, kann Ihr Mieter Sie vor Gericht bringen, wenn er oder sie oder Gäste auf dem Grundstück verletzt sind.

4. Zeitaufwendige Bemühungen

Offensichtlich können unerwartete Reparaturen einige Zeit in Anspruch nehmen. Der gesamte Prozess des Mieteigentums und -managements braucht jedoch Zeit.

Sie müssen Zeit und Energie aufbringen, um durch Bewerbungen, Interviews und Kreditauskünfte einen hochwertigen Mieter zu finden. Sie müssen auch auf die Einlagen, Mietschecks, Anfragen und Bedürfnisse Ihres Mieters achten. Ihr Mieter bezahlt Sie nicht nur für eine Unterkunft, sondern auch für den Service auf dem Grundstück. All das braucht Zeit und Know-how.

Sie können nicht einfach davon ausgehen, dass Ihr Einkommen ohne eine erhebliche Anzahl von Stunden für das Property Management einströmen wird. Dies ist besonders problematisch, wenn Sie versuchen, einen herkömmlichen Vollzeitjob zu halten. In diesem Fall können Sie das alltägliche Geschäft der Immobilienverwaltung an eine spezialisierte Immobilienverwaltungsfirma auslagern, aber dies reduziert Ihren Gewinn um 8% auf 10% oder mehr, je nachdem, wie viel Sie verdienen. Bevor Sie beginnen, ist es eine gute Idee, mit einigen lokalen Immobilienverwaltungsgesellschaften zu sprechen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Dienstleistungen sie anbieten und wie sie diese berechnen.

5. Die unterste Linie kann zurück beißen

Wie bei allen Investitionen besteht ein Risiko im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung eines Mietobjekts. Manchmal verhalten sich die Märkte nicht so, wie Sie es möchten, z. B. wenn eine Immobilie an Wert verliert, anstatt sie zu schätzen. Zu anderen Zeiten treten Probleme auf, wie zum Beispiel eine Reihe von schlechten Mietern oder teure Reparaturen (was besonders verheerend ist, wenn Sie nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung haben, um mit den Problemen fertig zu werden). Vielleicht haben Sie Schwierigkeiten, offene Stellen zu besetzen oder eine Rendite zu erzielen, die Ihre Zeit wert ist. Sie können sich vor Rückschlägen schützen, indem Sie Ihr Immobilienportfolio diversifizieren, sodass Ihre finanzielle Zukunft nicht vollständig in einer Ertragsimmobilie gebunden ist.

Denken Sie schließlich daran, dass die Regierung für ihren gerechten Anteil an Ihrem Einkommen klopfen wird. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben sorgfältig dokumentieren, damit die Regierung nicht mehr bezahlen kann, als sie benötigen. Wenn Sie steuerliche Fragen zur Verwendung Ihrer Immobilie, zu deren Einnahmen oder Ausgaben haben, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater, um sicherzustellen, dass Sie am Ende des Jahres nicht von versteckten Regeln überrascht werden.

6. Umwandlung eines Hauptwohnsitzes in eine Teilzeitvermietung

Wenn Sie nicht vorsichtig sind, kann das Kleingedruckte auf Ihrem Mietobjekt Ambitionen zurückkommen, um Sie zu verfolgen. Nehmen wir zum Beispiel die immer beliebter werdende Ferienimmobilie. Steuergesetze erlauben es Ihnen und Ihrer Familie nicht nur, die Räumlichkeiten für ein paar Wochen im Jahr zu verlassen, um ein kleines zusätzliches Einkommen und Abschreibungen zu erhalten. In diesem Szenario können Sie Ihr Haus gerne für das zusätzliche Einkommen vermieten, aber Sie werden wahrscheinlich keine zusätzlichen Abzüge vornehmen können.

Jedes Eigentum, das Sie besitzen, gilt immer noch als Hauptwohnsitz, wenn Sie und Ihre Familie länger als 14 Tage oder mehr als 10% der Zeit, in der es von Mietern bewohnt wird, das Haus bewohnt, je nachdem, welcher Zeitraum größer ist. Wenn die Immobilie immer noch als Hauptwohnsitz gilt, können Sie Ihre Ausgaben, selbst wenn Sie sie in eine Ferienimmobilie umgewandelt haben, nicht von Ihren Mieteinnahmen abziehen, wenn die Steuer fällig wird. (Da es jedoch Ihr Hauptwohnsitz ist, können Sie in vielen Fällen Hypothekenzinsen abziehen.) Wenn Sie von den Abzügen im Zusammenhang mit der Anmietung Ihres Hauses profitieren möchten, sprechen Sie mit Ihrem Buchhalter, bevor Sie mit der Umwandlung Ihres Eigentums kühne Schritte unternehmen in eine Vermietung, so dass Sie nicht schockiert sein werden.

Letztes Wort

Wenn das Mieten von Immobilien für Sie ansprechend klingt und eingehende Immobilienverwaltung über Ihre Fähigkeiten, Interessen oder Planungsbeschränkungen hinausgeht, sollten Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen. Im Idealfall können Sie Einkommen und / oder Eigenkapital aus der Miete generieren, aber jemand anderes bleibt verantwortlich für den täglichen Unterhalt, die Sammlung und sogar die Suche nach neuen Mietern. Es ist eine gute Idee, mehr als einen lokalen Immobilienverwalter zu interviewen, um einen Eindruck von den Dienstleistungen zu bekommen, die das Unternehmen bietet, und ob sich ihre Ausgaben lohnen.

Haben Sie schon einmal einen großen Nachteil von Mietobjekten erlebt?


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