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Was ist ein FHA Hypothekendarlehen - Anforderungen, Grenzen und Qualifikationen


Mieten gegen Kaufen ist immer eine schwierige Entscheidung. Getting genehmigt für eine Hypothek kann noch härter sein. Wenn Sie sich entscheiden, ein Haus zu kaufen, herzlichen Glückwunsch - das ist eine große Sache.

Wenn Sie wie die meisten Amerikaner sind, wird diese Transaktion die größte Einzelinvestition darstellen, die Sie in Ihrem Leben tätigen. Es ist auch wahrscheinlich, dass Sie den Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanzieren. Aber Hypotheken kommen in vielen Varianten, von denen die meisten nicht für Ihre Situation geeignet sind.

Woher wissen Sie, welche Art von Darlehen für Sie geeignet ist? Der erste Schritt besteht darin, mehr über gebräuchliche Kreditarten zu erfahren.

Dieser Beitrag wird alles, was Sie über die FHA Hypothek, eine beliebte Alternative zu herkömmlichen Hypotheken wissen müssen. Es gibt viele verschiedene Untertypen von FHA-Darlehen, mit unterschiedlichen Einschränkungen und Eignung.

Lesen Sie auch: Hypothekenzinsen, die Sie nicht bezahlen sollten

Was ist ein FHA Hypothekendarlehen?

FHA-Kredite werden von privaten Kreditgebern, einschließlich Kreditgenossenschaften und traditionellen Banken, vergeben. Die Kredite sind von der Federal Housing Administration versichert und sind für Eigenheime gedacht, nicht für Mietwohnungen oder Ferienhäuser.

Entgegen der landläufigen Meinung werden FHA-Kredite nicht direkt von der Bundesregierung vergeben. Wenn jedoch ein Schuldner mit einem FHA-Kredit ausfällt, schützt die Versicherung der Federal Housing Administration den Kreditgeber vor finanziellen Verlusten.

Seit 1934 hat die FHA mehr als 40 Millionen Wohnimmobilienkredite versichert. Dank niedrigerer Anzahlungsanforderungen (so niedrig wie 3, 5% des Kaufpreises) und lockerer Underwriting-Standards für Kreditnehmer mit ungenügendem Kredit (es ist möglich, sich mit einem Sub-Kredit zu qualifizieren). 600 FICO-Punktzahl), ist das Programm beliebt bei ersten Hauskäufern, diejenigen mit begrenzten persönlichen Ersparnissen und Kreditnehmer mit schlechten Kredit-Scores.

FHA-Darlehen haben einige bemerkenswerte Nachteile, darunter teure Hypothekenversicherungen wie private Hypothekenversicherungen oder Hypothekenzahlungsschutzpläne. FHA-Kredite erfahren auch Verkaufspreiseinschränkungen, die Käufer in High-Cost-Märkten beeinflussen können.

Arten von FHA Darlehen

FHA Hypothekendarlehen kommen in verschiedenen Geschmacksrichtungen je nach Alter, Vermögen, Einkommen und aktuellen Eigenheimbesitz (falls vorhanden).

  • Festzins-Kauf-Darlehen . Auch bekannt als ein 203b Hypothekendarlehen, ist dies die beliebteste Art von FHA-Kaufdarlehen. Die Bedingungen können variieren, aber 15 und 30 Jahre sind am häufigsten. Zinssätze sind in der Regel niedriger als vergleichbare konventionelle Hypotheken. 203b Hypothekendarlehen können für Ein- bis Vierfamilienhäuser genutzt werden.
  • Ratenkauf-Darlehen (ARM) . Im Rahmen des "Rateable Mortgage" -Programms nach Section 251 versichert das FHA ARM, deren Zinssätze um nicht mehr als einen Prozentpunkt pro Jahr und nicht mehr als fünf Prozentpunkte über die gesamte Laufzeit steigen können. Kreditnehmer erhalten mindestens 25 Tage vor der Erhöhung eine Benachrichtigung über anstehende Zinserhöhungen.
  • Wohnungsbaudarlehen . Die FHA-versicherten Wohnungseigentumskredite, die als Kredite nach Section 234c bekannt sind, sind 30-jährige festverzinsliche Produkte, die den Kauf von einzelnen Eigentumswohnungen in mehr als vier Wohneinheiten finanzieren. Es gibt keine strenge Belegungserfordernis, sodass Kreditnehmer FHA-gedeckte Eigentumswohnung Darlehen verwenden können, um Mieteinnahmen zu verdienen. Bei jeder Entwicklung müssen jedoch mindestens 80% der FHA-versicherten Kredite an Eigennutzer vergeben werden.
  • Sicheres Refinanzierungsdarlehen . FHA Secure Refinanzierungsdarlehen sollen Kreditnehmern mit konventionellen Hypothekarkrediten helfen, sich in festverzinsliche Hypotheken mit FHA-Unterstützung zu refinanzieren. Delinquenz ist nicht notwendigerweise disqualifizierend, obwohl sie sich aus höheren monatlichen Zahlungen auf einem konventionellen ARM ergeben muss. Nicht delinquente Kreditnehmer können jede Art von konventionellem Kredit refinanzieren. Es gelten die üblichen Qualifikationsanforderungen, einschließlich stetiger Erträge, akzeptabler Bonität und angemessener Schulden-Einkommens-Verhältnisse.
  • Home Equity Conversion Hypotheken (HECM oder Reverse Mortgage) . Im Volksmund bekannt als eine umgekehrte Hypothek, ein HECM ermöglicht Inhaber-inwendigen Senioren im Alter von 62 Jahren oder älter, ihre Home-Equity zu tippen und den Rest ihrer bestehenden Hypotheken abzuzahlen, ohne monatliche Hypothekenzahlungen oder Umzug. Für Senioren mit begrenzten Ersparnissen und festen Einkommen sind HECMs ausgezeichnete Quellen für steuerfreies Bargeld, obwohl sie für Hausbesitzer und ihre Erben wichtige rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben.
  • Abgestufte Zahlung Darlehen . Die als "Section 245" -Kredite bekannten Darlehen mit abgestuften Krediten sind für Eigennutzer konzipiert, die mittelfristig ein wesentlich höheres Einkommen erwarten - zum Beispiel angehende Fachkräfte oder Ingenieure in den späteren Ausbildungsstufen. Die monatlichen Zahlungen für die Abschlusszahlung können sich im Laufe von 5 oder 10 Jahren erhöhen, danach bleiben sie für die Restlaufzeit konstant. Jährliche Steigerungen reichen von 2, 5% bis 7, 5% bei 5-Jahres-Plänen und 2% bis 3% bei 10-Jahres-Plänen.
  • Wachsendes Eigenkapital - § 245a . Das Programm "Growing Equity Loan" ähnelt dem "Graduated Payment Loan" -Programm, mit dem Unterschied, dass es vielseitiger ist: Es kann für den Erwerb von selbstgenutzten Ein- bis Vierfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Genossenschaftswohnungen und Wohnungen zur Renovierung oder Renovierung verwendet werden Rehabilitation. Monatliche Zahlungen unterliegen jährlichen Erhöhungen zwischen 1% und 5% und Darlehenslaufzeiten dürfen 22 Jahre nicht überschreiten.

Was Sie qualifizieren müssen

Während des FHA-Kreditantrags müssen Sie Ihrem Darlehensgeber Folgendes zur Verfügung stellen:

  • B. Führerschein, Reisepass oder Militärausweis
  • Bezahlen Sie Stubs (oder Kopien) für mindestens 30 Tage vorher
  • Gewinn- und Verlustrechnungen wie W-2-Formulare und 1099-Formulare für die letzten beiden Steuerjahre
  • Bank- und Anlagekontoauszüge (oder Kopien) für die letzten zwei Monate

Wenn Sie selbstständig sind oder ein Unternehmen besitzen, müssen Sie auch Folgendes bereitstellen:

  • Eine Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Steuerjahr, bis zum heutigen Tag
  • Ihre zwei letzten Steuererklärungen, einschließlich aller Zeitpläne

Abschlusskosten

Wie die meisten Hypothekendarlehen, kommen FHA-Darlehen mit einer Vielzahl von Abschlusskosten. Die Kosten können je nach Kreditgeber, geografischem Standort, Marktbedingungen und Anzahlungen erheblich variieren. Sie können einige oder alle der folgenden Abschlusskosten für Ihren FHA-Kredit bezahlen:

  • Hypothekenversicherung : FHA-Kredite erfordern eine Vorabversicherungsprämie in Höhe von 1, 75% des finanzierten Betrags - zum Beispiel $ 3.500 bei einem Kredit von $ 200.000. Laufende private Hypothekenpfandprämien (PMI), die bis zu einem Loan-to-Value-Ratio (LTV) von 78% benötigt werden, sind in dieser Position nicht berücksichtigt.
  • Vorausbezahlte Immobiliensteuern : In den meisten Fällen müssen Sie die Grundsteuern, die Sie zwischen dem Abschluss und Ihrem nächsten Steuerfälligkeitsdatum erhalten, im Voraus bezahlen. Abhängig vom Wert Ihres Hauses, den lokalen Steuersätzen und dem Abschlussdatum kann dies Hunderte oder Tausende von Dollars zurückwerfen.
  • Prepaid-Hazard-Versicherung : Dies deckt die Versicherungsprämien Ihres Hauseigentümers im ersten Jahr ab, die zwischen einigen hundert und einigen tausend Dollar liegen kann. Es wird meistens außerhalb des Closings bezahlt, aber Sie müssen es immer noch in Ihr Budget einrechnen.
  • Immobilienumfrage : Immobilienumfragen können in Umfang und Umfang variieren. Eine Hypothekenerhebung vergleicht einfach die aktuelle Beschreibung der Immobilie mit vorher aufgezeichneten Beschreibungen und identifiziert mögliche Ungenauigkeiten. Eine Standortuntersuchung beinhaltet eine gründliche Inspektion vor Ort, die Gebäude, Dienstbarkeiten und frühere Vermessungsobjekte genau lokalisiert. Eine Grenzerhebung ist gründlicher - sie identifizieren die genauen Ecken und Grenzen der Immobilie sowie Beweise für Eingriffe oder nachteilige Nutzung. Die Kosten variieren je nach Detaillierungsgrad und Grundstücksgröße, aber viele kosten weniger als 500 US-Dollar. Detaillierte Grenzerhebungen können 5.000 $ überschreiten - obwohl für die meisten Transaktionen keine Grenzerhebungen erforderlich sind.
  • Property Appraisal : Ihre Kreditgeber-beauftragte Immobilienbewertung überprüft, dass das Haus wert ist, was der Verkäufer fragt. Dies verringert das Risiko des Kreditgebers im Falle einer Zwangsvollstreckung. Beurteilungen sind in der Regel obligatorisch und kosten oft weniger als 500 US-Dollar.
  • Hausinspektion : Eine Hausinspektion deckt die Hauptstruktur des Hauses und alle bewohnbaren Nebengebäude ab. Obwohl es sich nicht um eine verbindliche Garantie für den Zustand des Hauses handelt, kann die Inspektion potentielle Sicherheitsrisiken oder reparaturbedürftige Elemente identifizieren. Inspektionen sind in der Regel nicht von Kreditgebern erforderlich, aber sie werden dringend empfohlen, vor allem für ältere Haushalte. Rechnen Sie mit $ 200 bis $ 500 für Ihre Inspektion.
  • Titel-Suche : Dieser wichtige Schritt überprüft die Eigentums-und Eigentumskette Ihres Eigentums für die gesamte Dauer seines Bestehens und stellt sicher, dass der Verkäufer das Recht hat, das Eigentum an Sie zu verkaufen. Erwarten Sie, irgendwo von $ 100 zu $ ​​400 zu zahlen.
  • Titel-Versicherung : Titel-Versicherung deckt die Kosten für die Festsetzung von Problemen (wie latente Pfandrechte und Covenants), die bei der Titelsuche entdeckt wurden, und bietet dauerhaften Schutz vor Ansprüchen auf dem Grundstück. Titel Versicherung Kosten variieren von Staat zu Staat, aber 1000 Dollar ist eine gute Faustregel.
  • Aufnahme und Übertragung : Jeder Hausverkauf muss mit der Jurisdiktion, in der sich die Immobilie befindet - normalerweise die Stadt oder der Landkreis - erfasst werden. In den meisten Fällen werden auch Transfermarken (Gebühren) benötigt. Abhängig von der Gerichtsbarkeit und dem Immobilienwert, erwarten Sie, dass Sie mehrere hundert Dollar für diese Gegenstände bezahlen.
  • Hochwasserermittlungen und Umweltgutachten : Um das Haus in den aktuellen Überflutungsgebieten zu platzieren und festzustellen, ob eine Hochwasserversicherung notwendig ist, ist eine Hochwasserbestimmung (und in manchen Fällen eine laufende Hochwasserüberwachung) erforderlich. Diese Artikel kosten in der Regel weniger als 100 US-Dollar bei Abschluss, obwohl Hochwasserversicherung dauerhaft wesentlich mehr kosten kann. In bestimmten Regionen sind andere Arten von Umweltprüfungen erforderlich - wie z.
  • Emissionsgebühr : Die Emissionsgebühr wird oft als Sammelbegriff verwendet, um verschiedene Abschlusskosten wie Kuriergebühren, Dokumentengebühren, Escrow-Gebühren, Anwaltskosten und vieles mehr zu bündeln. Sie können mehr als 1% des Kaufpreises ausmachen, wodurch Ihr erforderliches Bargeld bei Abschluss erheblich aufgestockt wird. Wenn Sie nicht genau wissen, was in Ihrer Emissionsgebühr enthalten ist, bitten Sie Ihren Kreditgeber, jede Einzelgebühr zu erklären. Scheuen Sie sich nicht, sie in einzelnen Punkten herauszufordern.

Laut Gesetz ist der Verkäufer berechtigt, bis zu 6% des Verkaufspreises zu zahlen. Das ist normalerweise mehr als ausreichend, um die Abschlusskosten zu decken. Auf den Märkten der Käufer ist es für motivierte Verkäufer, die bereit sind, Tausende von Dollar in die Kosten zu stecken, einfacher, ihre Transaktionen abzuschließen, aber die Praxis ist in den Märkten der Verkäufer weit weniger verbreitet.

Hauptunterschiede zwischen FHA und herkömmlichen Hypotheken

  1. Kreditanforderungen sind entspannt . FHA-Kredite sind vom Bund versichert. Das verringert das finanzielle Risiko der Kreditgeber erheblich und ermöglicht es ihnen, FHA-Kredite an Verbraucher mit unterdurchschnittlichen Krediten frei zu vergeben - Personen, die sich wahrscheinlich nicht für konventionelle Hypotheken qualifizieren würden, die nicht von der US-Regierung unterstützt werden. Laut The Mortgage Reports versichert die FHA 96, 5% (3, 5% nach unten) Hypotheken für Käufer mit FICO-Scores so niedrig wie 580 und 90% (10% ab) Hypotheken für Käufer mit FICO-Scores so niedrig wie 500. Im Gegensatz dazu ist es hart für Kreditnehmer mit FICO Noten unter 680, um konventionelle Hypotheken zu günstigen Konditionen zu sichern.
  2. Der Kaufpreis unterliegt Einschränkungen . Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken, die in beliebiger Höhe ausgegeben werden können (obwohl sie als "nicht konforme" oder Jumbo-Hypotheken bezeichnet werden und bestimmten Beschränkungen über 417.000 USD unterliegen), unterliegen FHA-versicherte Kredite maximalen Wertgrenzen, die je nach Region variieren. Lokale Grenzen werden durch Multiplikation des Medianverkaufspreises der Gerichtsbarkeit (normalerweise Grafschaft) mit 1, 15 (115%) gefunden. In einem zensusdefinierten metropolitanen statistischen Gebiet (MSA), das oft mehr als eine Grafschaft umfasst, ist das lokale FHA-Limit das 1, 15-fache des mittleren Verkaufspreises im teuersten Landkreis. Für FHA-gestützte Kaufkredite in den kontinentalen Vereinigten Staaten können lokale Grenzen nicht niedriger als $ 271.050 oder höher als $ 625.000 sein. Diese Obergrenze ist eine schlechte Nachricht für Käufer in sehr teuren Counties, wie San Francisco, wo der Medianpreis für Einfamilienhäuser Ende 2016 bei 1, 1 Millionen US-Dollar liegt. In Alaska, Hawaii und bestimmten US-Übersee-Besitzungen die Obergrenze ist 150% größer als das kontinentale US-Limit oder $ 938.250. Für HECMs liegt die Obergrenze bei 625.000 USD überall in den kontinentalen USA und bei 938.250 USD in den nicht-kontinentalen Ausnahmeregelungen. Verwenden Sie den FHA-Hypothekenlimit-Rechner von HUD, um Ihre lokalen Grenzen zu finden.
  3. Die Anzahlung ist in der Regel kleiner . Eines der größten Verkaufsargumente von FHA-Darlehen ist das Versprechen einer niedrigen Anzahlung - nur 3, 5% für Kreditnehmer mit FICO-Scores bei 580 oder besser. Bei den meisten herkömmlichen Hypothekendarlehen sind Anzahlungen von mindestens 10% des Kaufpreises erforderlich. Es ist möglich, sogenannte Conventional-97-Kredite zu finden, die 97% des Kaufpreises mit nur 3% weniger finanzieren, aber viele Kreditgeber vermeiden sie, und sie können mit anderen Bedingungen verbunden sein.
  4. Hypothek Versicherung ist teurer . Einer der größten Nachteile von FHA-Darlehen ist die Hypothek Versicherungspflicht. Alle FHA-Darlehen haben eine Vorabhypotheksprämie von 1, 75% des finanzierten Betrags, unabhängig von Kreditgröße, Verkaufspreis, Kreditlaufzeit oder Anzahlung. In Zukunft müssen Kreditnehmer, die weniger als 10% ablehnen, Hypothekenpfandprämien für die gesamte Kreditlaufzeit oder bis zur vollständigen Tilgung bezahlen. Kreditnehmer, die mehr als 10% absetzen, müssen für mindestens 11 Jahre Hypothekenpfandprämien zahlen. Die Prämien reichen von 0, 80% bis 1, 05% für Kredite mit Laufzeiten von mehr als 15 Jahren und von 0, 45% bis 0, 90% für Kredite mit Laufzeiten von weniger als oder gleich 15 Jahren, abhängig von der finanzierten Höhe und dem anfänglichen LTV. Im Gegensatz dazu benötigen herkömmliche Hypotheken in der Regel keine Vorauszahlungen. Wenn Vorabbeiträge angeboten werden, ersetzen sie in der Regel monatliche Prämien nach Wahl des Kreditnehmers. Darüber hinaus benötigen herkömmliche Hypotheken mit anfänglichen LTVs von mehr als 20% keine Hypothekenversicherung und die Hypothekenversicherungsprämien enden automatisch, sobald die LTVs 78% erreichen.
  5. Das zulässige Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis (DTI) ist höher . Die Schulden-Einkommens-Verhältnisse messen das Verhältnis von Schuldnerdarlehen (revolvierend und Ratenzahlung) zu Kreditnehmereinkommen (brutto). Die FHA versichert Hypotheken mit höheren DTI-Werten (bis zu 43% und manchmal höher), als die meisten Kreditgeber auf herkömmliche Hypotheken akzeptieren (in der Regel nicht mehr als 36%).
  6. Das zulässige Wohnverhältnis ist etwas höher . Die Wohnungsquote ist das Verhältnis der gesamten monatlichen Hypothekenzahlung des Kreditnehmers (einschließlich der Unfallversicherung, Steuern, HOA-Gebühren usw.) zum Bruttomonatseinkommen des Kreditnehmers. Die FHA versichert Kredite mit Wohnquoten von bis zu 31%. Konventionelle Hypothekendarlehen sind brisant über 28%.
  7. Keine Vorauszahlung oder Early-Payoff-Strafen . Das Dodd-Frank-Gesetz zur Reform und zum Verbraucherschutz in der Wall Street verbietet die meisten Vorfälligkeitsentschädigungen für nach dem 10. Januar 2014 emittierte Hypotheken. Viele herkömmliche Hypotheken, die vor diesem Datum begeben wurden, tragen jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann bis zu 3% oder 4% des Kreditbetrags betragen, je nachdem, wann das Darlehen zurückgezahlt wird. Kreditgebern war es lange Zeit verboten, Vorfälligkeitsentschädigungen für FHA-Darlehen zu verlangen, also ist dies keine Sorge für FHA-Kreditnehmer.
  8. Verkäufer können einen höheren Anteil der Abschlusskosten zahlen . Gemäß den FHA-Regeln können Verkäufer Schlusskosten von bis zu 6% des Verkaufspreises zahlen - in der Regel mehr als genug, um die beim Abschluss gezahlten Kosten zu decken. Herkömmliche Hypotheken begrenzen Verkäuferpreise um 3% des Verkaufspreises.
  9. Darlehen können von qualifizierten Käufern angenommen werden . FHA-versicherte Kredite sind anzunehmend, dh sie können von Verkäufern zu Käufern mit wenig oder keiner Änderung der Raten und Konditionen transferiert werden. Der Annahmeprozess ist jedoch nicht so einfach wie das Übergeben der Schlüssel an den Käufer. Die FHA muss für jede Annahme eine ausdrückliche Genehmigung erteilen, und die Käufer unterliegen gründlichen Kredit- und Einkommenskontrollen. Konventionelle Hypotheken sind in der Regel nicht anzunehmen, also ist dies ein großer Vorteil für motivierte Verkäufer und Käufer gleichermaßen.
  10. Zinssätze neigen dazu, niedriger zu sein . Obwohl jeder Kreditgeber anders ist, neigen FHA Darlehen zu niedrigeren Zinssätzen als herkömmliche Hypotheken. Höhere und längere Hypothekenversicherungsbeiträge können jedoch die daraus resultierenden Einsparungen teilweise oder vollständig ausgleichen.

Letztes Wort

Ob Sie nun der erste Bewohner eines neuen Wohnhauses sind, ein schäbiges Verstepperoberteil in das ewige Zuhause Ihrer Träume verwandeln oder eine gemütliche Eigentumswohnung in einem aufstrebenden Stadtviertel suchen, die Chancen stehen gut ein FHA Darlehen Programm für Sie konzipiert.

Es ist jedoch nicht garantiert, dass ein FHA-versicherter Kredit die beste Option für Ihre Bedürfnisse ist.

Wenn Sie sich eine hohe Anzahlung leisten oder in einem teuren Wohnimmobilienmarkt leben können, ist eine konventionelle Hypothek möglicherweise die bessere finanzielle Wahl. Wenn Sie ein Militärveteran sind, könnte das VA-Darlehensprogramm Ihre Eigenheimbesitzkosten besser als jeder FHA-Kredit reduzieren.

Ein Haus zu kaufen ist eine große Sache. Im Zweifelsfall zögern Sie nicht, einen vertrauenswürdigen Finanzexperten um Rat zu fragen.

Erwägen Sie ein FHA Hypothekendarlehen für Ihren nächsten Hauskauf?


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