Angesichts der hohen Vorlaufkosten, die mit dem Kauf eines Eigenheims verbunden sind, beginnen die meisten jungen Menschen ihr unabhängiges Leben damit, eine Wohnung zu mieten. Während sie Karrieren aufbauen, Geld sparen und Familien gründen, entscheiden sich viele, ein Haus zu kaufen. Am anderen Ende des Altersspektrums können Hausbesitzer, die kurz vor der Pensionierung stehen, sich entscheiden, ihre Familienhäuser zu verkaufen, zu verkleinern und wieder Mieter zu werden.
Seit Mitte des 20. Jahrhunderts schwankte die US-Wohneigentumsquote zwischen 62% und 70%. Nach Angaben des US Census Bureau lag es im zweiten Quartal 2017 bei 63, 7%, in der Nähe von Tiefständen, die seit Mitte der 1960er Jahre nicht mehr zu beobachten waren. Im Gegensatz dazu lag die Mietleerstandsquote im zweiten Quartal 2017 bei 7, 3%, in der Nähe des 20-Jahres-Tiefs.
Die Wohneigentumsrate ist seit Jahren in der Flaute. Der Rückgang ist größtenteils auf wirtschaftliche und demografische Faktoren zurückzuführen, wie die Verkleinerung der Bemühungen der alternden Baby-Boomer, erhöhte Immobilienpreise in einigen bevölkerungsreichen Märkten und hohe Schuldenlast der Studenten, die viele jüngere Käufer davon abhalten, genug zu sparen, um Anzahlungen zu leisten.
Ungeachtet der großen sozioökonomischen Kräfte, die die Wohneigentumsraten beeinflussen, ist die Entscheidung, ob und wann ein Haus gekauft wird, eine persönliche Entscheidung, die sorgfältige Abwägung erfordert. Diese Entscheidung ist von Markt zu Markt unterschiedlich - was in Peoria sinnvoll ist, könnte in San Francisco nicht funktionieren und umgekehrt. Auch weil die amerikanische Kultur zu einem gewissen Grad den Eigenheimbesitz idealisiert, können emotionaler und sozialer Druck die Entscheidung fast genauso beeinflussen wie finanzielle Bedenken.
Sind Sie ein Mieter, der daran interessiert ist, ein Haus zu kaufen, oder einen Hausbesitzer, der sich fragt, ob das Mieten an diesem Punkt Ihres Lebens mehr Sinn macht? Es ist Zeit, die relativen Kosten, Nutzen und Nachteile des Besitzes gegen das Mieten Ihres Hauses zu bewerten.
Der Kauf eines Eigenheims verursacht zahlreiche Vorlaufkosten. Einige werden aus der Tasche bezahlt, nachdem der Verkäufer Ihr Kaufangebot angenommen hat, während andere bei Abschluss bezahlt werden.
Abhängig von den lokalen Marktbedingungen, dem allgemeinen wirtschaftlichen Klima und den Verhandlungen kann der Verkäufer sich darauf einigen, Ihre Abschlusskosten ganz oder teilweise zu übernehmen. Bevor Sie ein Angebot machen, fragen Sie Ihren Vertreter, ob es realistisch ist, zu erwarten, dass der Verkäufer die Kosten in Ihrem derzeitigen Markt teilt oder deckt.
Eigenheimbesitz beinhaltet auch viele wiederkehrende Kosten. Einige sind in der monatlichen Escrow-Zahlung enthalten, die Sie an Ihren Kreditgeber oder Hypothekendienstleister leisten, während andere separat bezahlt werden.
Wohneigentum kommt auch mit etwas weniger vorhersehbaren Kosten, die nur einmal oder in unregelmäßigen Abständen auftreten.
Das Mieten hat keinen kostspieligen Kaufprozess zur Folge und hat daher weniger Vorkosten. Dennoch können vor oder kurz nach dem Umzug in eine neue Wohnung folgende Kosten entstehen.
Im Gegensatz zu Mietern bauen Eigenheimbesitzer Eigenkapital im Laufe der Zeit. Bei den meisten Hypotheken fließt ein Teil jeder monatlichen Zahlung in die Zinsen des Darlehens. Der Rest zahlt seinen Kapitalbetrag. (Der Tilgungsplan Ihres Darlehensgebers zeigt die genauen Proportionen, die sich mit der Zeit für die Zahlung jedes Monats ändern.) Jeder Dollar, den Sie dem Kredit Ihres Darlehens zuweisen, stellt einen Dollar Eigenkapital dar - tatsächliches Eigentum an der Immobilie. Sobald Sie 20% Eigenkapital oder 80% LTV erreicht haben, können Sie dieses Eigenkapital über einen Eigenheimkredit anzapfen oder Ihre Hypothek refinanzieren, um einen niedrigeren Zinssatz oder ein längeres Tilgungsfenster zu erhalten.
Sie können auch den Wert Ihres Hauses erhöhen und somit Ihren LTV durch vernünftige Investitionen in Heimwerker senken. Zum Beispiel hat das Haus, das meine Frau und ich kürzlich gekauft haben, nur eine zerfurchte Auffahrt mit einem kleinen Schuppen am Ende. Die Einfahrt in die Einfahrt und der Bau einer eigenen freistehenden Garage anstelle des Schuppens würde die Funktionalität und die Attraktivität der Immobilie erheblich erhöhen und möglicherweise ihren Wert um einen Betrag erhöhen, der über den Gesamtkosten des Projekts liegt.
Mehrere Steuervorteile sind ausschließlich für Hausbesitzer vorgesehen, obwohl nicht alle Hausbesitzer für alle Leistungen in Frage kommen. Dies sind die bemerkenswertesten:
Diese Vorteile stehen Mietern nicht zur Verfügung.
Auch wenn Sie Ihr Haus zunächst nicht als Anlageimmobilie betrachten, können Sie es zu einer Einnahmequelle machen. Dies kann Ihre Hypotheken-, Steuer- und Versicherungszahlungen teilweise oder vollständig aufheben.
Der einfachste Weg, dies zu tun, ist, einen Teil oder die gesamte Immobilie zu vermieten, vorausgesetzt, Sie befolgen alle lokalen Gesetze zum Mieteigentum. Sie können einem Freund einen Kellerraum vermieten, in einer Wohneinheit einer Maisonette wohnen und die andere an Fremde vermie- den, oder in ein Zweitwohnsitz einkaufen und einziehen, wobei Sie Ihre gesamte Immobilie frei vermieten können. Sie können auch in die Sharing Economy eintauchen und kurzfristige Mieter über Airbnb, VRBO oder eine andere Haus-Sharing-Plattform aufnehmen.
Als Hausbesitzer, Ihre Dekoration, DIY-Projekt und Heimwerker-Entscheidungen Antworten auf niemanden, vorausgesetzt, sie brechen nicht lokale Bauvorschriften oder verstoßen Hausbesitzer Verbandsregeln. Sie können Wände bemalen, neue Badezimmereinbauten hinzufügen, Ihre Küche aufwerten, Ihren Keller fertig stellen oder nach Herzenslust eine Terrasse oder ein Deck bauen.
Ihre Lebensumwelt radikal zu verändern, um Ihren Launen zu entsprechen, ist ein Spaß und sogar kathartischer Aspekt des Eigenheimbesitzes - und im Allgemeinen ist es nicht für Mieter verfügbar.
Da Eigenheimbesitzer dazu neigen, länger in ihren Häusern zu bleiben als Mieter, sind sie eher in ihren Gemeinden verwurzelt. Dies manifestiert sich in vielerlei Hinsicht. Sie können einem örtlichen Nachbarschaftsverband beitreten, Blockpartys oder National Nights Out veranstalten, in einem nahe gelegenen Gemeindezentrum ehrenamtlich tätig sein, einer Schulgruppe beitreten oder sich mit einem Geschäftsverbesserungsbezirk in Verbindung setzen. Als Mieter können Sie keine dieser Dinge tun, besonders wenn Sie wissen, dass Sie in ein oder zwei Jahren umziehen werden.
Obwohl Eigenheimbesitz im Laufe der Zeit Eigenkapital schafft, entspricht Eigenkapital nicht automatischem Gewinn. Wenn die Immobilienwerte in Ihrer Region während Ihrer Amtszeit als Hausbesitzer sinken oder flach bleiben, riskieren Sie beim Verkauf einen finanziellen Verlust, wenn Sie den geschätzten Wert Ihres Hauses nach unten ziehen. Während die Vermietung kein Eigenkapital schafft, birgt dies auch nicht das Risiko, dass ein Vermögenswert wertgemindert ist.
Als Hausbesitzer sind Sie dafür verantwortlich, die Kosten für alle nicht versicherten Wartungs- und Reparaturarbeiten an Ihrem Haus zu übernehmen. Obwohl Ihre genauen Ausgaben von Jahr zu Jahr schwanken werden, können Sie damit rechnen, jährlich ungefähr 1% des Wertes Ihres Hauses für diese Ausgaben zu zahlen. Wenn Sie 10 Jahre lang in einem Haus mit 200.000 Dollar leben, sind das 20.000 Dollar in diesem Zeitraum, und vielleicht mehr, wenn Sie einen teuren, langlebigen mechanischen Gegenstand wie einen Ofen ersetzen müssen.
Die New York Times berichtete kürzlich über einen wachsenden Trend bei hochwertigen Immobilienverkäufen: voll möblierte Neubauwohnungen. Während dieses Konzept schön ist, ist es weit verbreitet, besonders im Einfamilienbau. Wenn Ihr früherer Wohnort nicht ähnlich groß und voll möbliert war, müssen Sie Zeit, Geld und Energie darauf verwenden, Ihr neu erworbenes Haus einzurichten.
Im Gegensatz dazu sind viele Mieten möbliert. Auch wenn ihre Dekoration nicht ganz Ihren Vorstellungen entspricht, sparen Sie mit möblierten Räumen Ressourcen und Gesundheit am Anfang Ihrer Amtszeit.
Obwohl die Kosten für den Eigenheimkauf stark von der Höhe der Anzahlung und dem Wert des Eigenheims abhängen, können Sie davon ausgehen, dass Sie nicht weniger als 5, 5% des Eigenheimwertes (für ein FHA-Darlehen und relativ niedrige Abschlusskosten) vor dem Umzug erhalten in. Sie könnten weit über 20% des Kaufpreises ausgeben.
Im Gegensatz dazu zahlen die meisten Mieter relativ niedrige Vorlaufkosten. Und diejenigen, die die Kaution für die vorherige Wohnung ganz oder teilweise zurückbekommen, können die Kaution an ihrem neuen Platz hinterlegen.
Als Mieter sind Sie nicht für Hauswartungs- oder Reparaturkosten verantwortlich. Wenn ein WC aufsteht, ein Rohr platzt oder ein Gerät nicht mehr funktioniert, müssen Sie keine teure Reparaturperson anrufen - Sie müssen nur Ihren Vermieter oder Superintendenten anrufen.
Wenn Sie mieten, ist der Umzug für die Arbeit einfacher, weniger zeitaufwendig und potenziell kostengünstiger. Deshalb vermieten Mieter, die häufig ihren Arbeitsplatz wechseln (oder feste Arbeitsplätze haben, die häufige Umzüge erfordern), in der Regel Miete, bis sich ihr berufliches Leben stabilisiert. Obwohl ein plötzlicher Umzug Sie dazu zwingen kann, Ihren Mietvertrag zu brechen, können Sie die Kosten dafür teilweise oder vollständig aufwiegen, indem Sie Ihre Wohnung untervermieten oder mit Ihrem Vermieter verhandeln.
Im Gegensatz dazu kostet der Verkauf eines Hauses Zeit und Mühe. Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen müssen, sind Sie möglicherweise gezwungen, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren und möglicherweise einen Verlust für Ihre Investition zu erleiden.
Die Immobilienwerte schwanken als Reaktion auf sich ändernde wirtschaftliche Bedingungen und können im Laufe der Zeit abnehmen. Wenn Sie ein Mieter sind, ist das nicht Ihr Problem - es ist Ihr Vermieter.
Obwohl die meisten Vermieter verlangen, dass potentielle Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen werden, ist dies in der Regel ein Nullsummenvorschlag. Ihre Bewerbung wird entweder genehmigt oder abgelehnt, basierend auf Ihrem Kredit-Score und Kredit-Geschichte. Solange Sie keine karierte Kredit-Bericht haben, die Konkurse und Urteile enthält, werden Sie wahrscheinlich einen Vermieter finden, der bereit ist, an Sie zu vermieten.
Im Gegensatz dazu haben Hypothekendarlehensgeber typischerweise hohe Kreditstandards, wobei Kreditbewertungen unter 680 oder 700 in vielen Fällen als Subprime gelten. Selbst kleine Änderungen an Ihrem Kredit-Score können erhebliche Auswirkungen auf Ihre Hypothekenzinsen, potenziell Tausende von Dollar Zinsen über Ihre Darlehenslaufzeit hinzufügen.
Viele Gebäudeeigentümer mit mehreren Einheiten übernehmen die Kosten für die meisten oder alle Nebenkosten, einschließlich unwesentlicher Dinge wie Kabelfernsehen. In kleineren Gebäuden wie Doppelhäusern und Einfamilienhäusern ist die Praxis weniger verbreitet, aber durchaus noch möglich. Im Gegensatz dazu müssen Hausbesitzer die vollen Betriebskosten bezahlen, manchmal mehrere hundert Dollar pro Monat, abhängig von der Größe und Nutzung der Wohnung.
Sofern Sie nicht an einer Mietvereinbarung teilnehmen, ist jeder Dollar, den Sie in der Miete bezahlen, für immer weg. Egal wie lange Sie in Ihrer Mieteinheit bleiben oder wie vorbildlich ein Mieter Sie sind, Sie können kein Eigenkapital in der Immobilie im Rahmen eines Standard-Leasingvertrags aufbauen. Wenn Sie planen, länger als ein paar Jahre am gleichen Ort zu bleiben, ist der Kauf möglicherweise eine klügere finanzielle Entscheidung als das Mieten.
Während Hauseigentümer Grundsteuern und Hypothekenzinsen auf ihre bundesstaatlichen Einkommenssteuererklärungen abziehen können, haben Mieter keinen Anspruch auf steuerbegünstigte Steuererleichterungen oder Abzüge. Abhängig von Ihrer Immobiliensteuer und der Belastung durch Hypothekenzinsen kann dieser Mangel Ihre Steuerschuld um mehrere hundert Dollar pro Jahr erhöhen.
Sofern Sie nicht in einer Gemeinde mit Mietkontrollgesetzen wohnen, hat Ihr Vermieter die Möglichkeit, Ihre Miete zu erhöhen, sobald Ihr derzeitiger Mietvertrag abgelaufen ist. Eigentümer von Mietwohnungen erhöhen die Mieten, um den Mietsteigerungen auf dem Markt Rechnung zu tragen, um die derzeitigen Mieter zu zwingen, die Grundstücke zu räumen, anstatt einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen, und aus vielen anderen Gründen.
Wenn Sie eine gute Beziehung zu Ihrem Vermieter pflegen, sind Sie weniger wahrscheinlich von Jahr zu Jahr mit schweren Mietsteigerungen konfrontiert. Egal, was Sie tun, Sie können Ihre Miete nicht vollständig kontrollieren. Wohneigentümer mit Festhypotheken leisten dagegen jeden Monat feste Darlehenszahlungen, unabhängig davon, was der lokale Immobilienmarkt tut.
Während die meisten Gerichtsbarkeiten großzügige Mieterschutzgesetze haben, die Vermieter ohne Grund von der Räumung ausschließen und eine angemessene Kündigung (typischerweise 30 oder 60 Tage) verlangen, dass Mieter keine Option zur Erneuerung ihrer Mietverträge erhalten, berechtigt kein Gesetz Sie, in Ihrer Mieteinheit zu bleiben unbegrenzt. Hauseigentümer sind mit einer solchen Unsicherheit nicht konfrontiert. Sie können in ihren Häusern bleiben, solange sie auf ihren Hypothekenzahlungen aktuell bleiben.
Die New York Times hat einen handlichen Taschenrechner, der die bekannten Kosten (sowohl finanziell als auch zeitlich), die mit dem Mieten und Kaufen verbunden sind, wiegt. Obwohl dieser Rechner Ihnen helfen kann zu entscheiden, was in einer bestimmten Situation am wirtschaftlichsten ist, kann er Ihnen nicht helfen, alle subjektiven, nicht-finanziellen Faktoren zu bewerten, die Ihre endgültige Entscheidung beeinflussen. Nur Sie und Ihre Lieben können die endgültige Entscheidung treffen, während Sie auf eine endgültige Entscheidung hinarbeiten und offen bleiben. Denken Sie daran, dass es besser ist, zu warten und den richtigen Anruf zu tätigen, als in eine Entscheidung zu stürzen, die Sie bereuen werden.
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