Im Jahr 2017 gingen laut Attom Data Solutions mehr als 676.500 amerikanische Haushalte in Zwangsversteigerungen. Das ist ungefähr eins von 200 Haushalten im Land. Das ist besser als der Höchststand im Jahr 2010, als mehr als zwei von 100 Haushalten in Zwangsvollstreckung waren, aber immer noch Hunderttausende von Menschen aus ihren Häusern vertrieben werden, weil sie ihre Hypothekenzahlungen nicht bezahlen konnten.
Hausbesitzer können aus vielen verschiedenen Gründen in dieser Situation landen. Manche verlieren ihren Job und können nicht mehr über die Runden kommen. Für andere hinterlässt eine Gesundheitskrise sie mit hohen Arztrechnungen, die ihre verfügbaren Mittel verschlingen. Und manche machen einfach den Fehler, mehr Haus zu kaufen, als sie sich leisten können, so dass schon eine kleine Veränderung ihrer Finanzen ausreicht, um die Zahlungen außer Reichweite zu bringen.
Egal, warum es passiert, Abschottung ist eine schreckliche Erfahrung. Dein Haus zu verlieren ist immer beängstigend und deprimierend, aber wenn du es verlierst, weil du die Zahlungen nicht erfüllen kannst, kannst du fühlen, dass es deine Schuld ist. Dies staut Gefühle von Scham und Schuld zu allem anderen Stress. Und was noch schlimmer ist, eine Abschottung schadet Ihrem Kredit-Score, was es für Sie sehr viel schwerer macht, in Zukunft ein anderes Haus zu kaufen.
Wenn Sie mit diesem Problem konfrontiert sind, ist es sinnvoll, alles zu tun, um es zu vermeiden. Es gibt mehrere Möglichkeiten für finanzschwache Hauseigentümer, eine Zwangsvollstreckung zu verhindern - oder zumindest vor den schlimmsten Auswirkungen einiger Zwangsvollstreckungen abzuschirmen.
Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht länger als ein oder zwei Monate zurückliegen, haben Sie immer noch die Chance, wieder auf Kurs zu kommen. Wenn es Ihnen gelingt, genügend zusätzliches Geld aufzubringen, können Sie die versäumten Zahlungen nachholen und Ihr Haus vor einer Zwangsvollstreckung schützen.
Hier sind einige Möglichkeiten, Geld in Eile zu sammeln.
Beginnen Sie damit, alle Extras in Ihrem Budget auszublenden, falls Sie dies noch nicht getan haben. Brechen Sie Ihr Kabelfernsehen ab, skalieren Sie zurück zu einem billigeren Handy-Plan, lassen Sie Ihre Mitgliedschaft im Fitnessstudio fallen, trinken Sie Mineralwasser nicht mehr und gehen Sie nicht mehr essen, auch wenn es nur für den Kaffee am Morgen ist.
Wenn das nicht ausreicht, um die Lücke in Ihrem Budget zu schließen, ist es Zeit, zu extremeren Strategien überzugehen. Suchen Sie nach Möglichkeiten, Ihre Lebensmittelgeschäft Rechnungen zu senken, erschwingliche Gesundheitsversorgung finden und möglicherweise sogar Ihr Auto aufgeben. Es ist schmerzhaft, deinen Gürtel zu straffen, aber es ist besser als dein Zuhause zu verlieren.
Wenn Sie für irgendeine Form der staatlichen Beihilfe - wie Medicaid, SNAP (Essensmarken) oder Heizungsunterstützung - berechtigt sind, nehmen Sie es. Das zusätzliche Geld, das es in Ihrem Budget freigibt, könnte Ihnen erlauben, mit Ihrer Hypothek Schritt zu halten. Der Benefit Finder von Benefits.gov kann Ihnen helfen, Programme in Ihrem Bundesstaat zu finden und zu bewerben.
Durchsuchen Sie Ihr Haus nach etwas Wertvollem, das Sie verkaufen können, um etwas Geld zu sammeln. Hochwertige Gegenstände sind Schmuck, Elektronik, Sammlerstücke, Werkzeuge, Musikinstrumente und sogar einige Möbel oder ein zweites Auto, wenn Sie ohne sie auskommen. Sie können Ihre Sachen bei eBay verkaufen, auf Craigslist veröffentlichen oder in einen Pfandhaus bringen.
Suchen Sie nach Möglichkeiten, um zusätzliches Einkommen zu verdienen, um über die Runden zu kommen. Sehen Sie, ob Ihr Chef bereit ist, Ihnen einige zusätzliche Schichten oder Überstunden bei der Arbeit zu geben. Wenn das nicht funktioniert, schauen Sie sich einen zweiten Job oder einen Nebenjob an, wie für Uber zu fahren. Einen zusätzlichen Raum in Ihrem Haus zu mieten, wenn Sie einen haben, ist eine andere Weise, etwas zusätzliches Geld hereinzubringen.
Wenn Sie Geld in einer Pensionskasse reserviert haben, sollten Sie einen Vorbezug in Betracht ziehen. Wenn Sie eine Roth IRA haben, können Sie Geld abheben, ohne zusätzliche Steuern oder Strafen zahlen zu müssen. Wenn Sie dies tun, werden Sie immer noch auf Ihre Altersvorsorge verzichten, aber Sie können sich sorgen, dass Sie später nachholen, sobald Ihre Finanzkrise vorüber ist.
Wenn Sie eine traditionelle IRA oder 401k haben, müssen Sie Steuern und Strafen für jede vorzeitige Abhebungen zahlen, aber die Kosten könnten es wert sein, um Ihr Zuhause zu speichern.
Manche Leute geraten in Schwierigkeiten, weil die Hypotheken mit variablen Zinssätzen in den ersten Jahren eine niedrige, überschaubare Bezahlung haben und dann plötzlich auf ein Niveau springen, das außer Reichweite ist. Einige der schlimmsten Täter sind zinslose Darlehen, die viel teurer werden, wenn Sie beginnen, Kapital und Zinsen zu zahlen. Andere Leute haben festverzinsliche Hypotheken, aber der Zinssatz ist sehr hoch - vielleicht, weil sie schlechte Kredite hatten, oder vielleicht, weil die Zinssätze gerade zu dieser Zeit hoch waren.
Wenn Sie in einer dieser Situationen sind, könnte Refinanzierung Ihrer Hypothek genug sein, um Ihre monatliche Zahlung auf ein Niveau, das Sie behandeln können. Dies kann eine Option sein, auch wenn Sie auf Ihren Kredit stehen. Normalerweise wollen Banken eine Hypothek nicht refinanzieren, es sei denn, Sie haben eine angemessene Menge an Eigenkapital, aber wenn die Alternative für das Darlehen ausschließt, kann die Bank mehr Geld verdienen, indem Sie refinanzieren, als durch die Zwangsvollstreckung Prozess.
Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens, wenn Sie können, ist normalerweise die beste Alternative zur gerichtlichen Verfallserklärung. Es bietet mehrere Vorteile:
Wenn Sie viel Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben, sollte Ihre Bank glücklich sein, Ihre Hypothek für Sie zu refinanzieren. Selbst wenn Sie keinen niedrigeren Zinssatz erhalten, sollten Sie in der Lage sein, Ihre monatlichen Zahlungen durch Verlängerung Ihrer Darlehenslaufzeit zu senken.
Zum Beispiel, wenn Sie einen Kredit von 200.000 $ hatten und Sie bereits 50.000 $ bezahlt haben, können Sie einen neuen Kredit für 30 Jahre für 150.000 $ aufnehmen. Du wirst länger brauchen, um dein Haus auf diese Weise zu bezahlen, aber das ist besser, als dein Zuhause komplett zu verlieren.
Wenn Sie nicht viel Eigenkapital haben, gibt es eine Chance, die Sie mit Hilfe einiger spezieller Programme noch refinanzieren können. Diese beinhalten:
Wenn Sie Ihren Wohnungsbaukredit nicht refinanzieren können, können Sie versuchen, Ihren Kreditgeber dazu zu bringen, einem "Hypothekentraining" zuzustimmen. Dies klingt wie ein Übungsplan für Ihr Haus, aber es ist tatsächlich ein Plan, der Ihnen hilft, sich einen Weg zu erarbeiten um Ihre Hypothek überschaubarer zu machen. Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken-Workouts, einschließlich Kreditmodifikationen, Duldungs- und Tilgungsplänen.
Mit einer Darlehensänderung stimmt Ihr Kreditgeber zu, die Bedingungen Ihrer Hypothek zu ändern, um die Zahlungen erschwinglicher zu machen. Zum Beispiel könnte der Kreditgeber den Zinssatz senken, ändern Sie Ihr Darlehen von einstellbaren zu festen Zinssatz, oder verlängern Sie die Laufzeit des Darlehens. Ein Vorteil von Darlehensmodifikationen besteht darin, dass die vorübergehende Beendigung des Zwangsvollstreckungsverfahrens vorübergehend eingestellt wird, sodass Sie mehr Zeit haben, Ihr Haus zu retten.
Um Anspruch auf eine Darlehensänderung zu haben, müssen Sie nachweisen, dass Sie eine finanzielle Notlage erlitten haben und Ihre laufenden Darlehenszahlungen nicht mehr leisten können. Um dies zu beweisen, müssen Sie Dokumente wie Gehaltsschecks, Steuererklärungen und Kontoauszüge zur Verfügung stellen. Sie müssen auch eine Probezeit durchlaufen, um zu zeigen, dass Sie es sich leisten können, die neuen, niedrigeren Zahlungen zu leisten.
Es gibt viele verschiedene Darlehen Änderungsprogramme. Der Hardest Hit Fund (HHF), der Wohnungsbaudarlehen Modifikationen und andere Hilfe für die Wohnungseigentümer, ist in 18 Staaten und dem District of Columbia bis zum Ende des Jahres 2020 verfügbar. Es gibt spezielle Darlehen Änderung Programme für VA und FHA Darlehen, wie sowie Programme von Banken.
Um eine Darlehensänderung zu beantragen, wenden Sie sich an die Verlustreduzierungsabteilung Ihres Kreditgebers (auch bekannt als Home Retention Department). Sie sollten Kontaktinformationen für diese Abteilung auf Ihrer monatlichen Hypothekendarstellung oder auf der Website des Kreditgebers finden können. Die Making Home Affordable (MHA) -Website enthält weitere Informationen darüber, was Sie bewerben müssen.
In einigen Fällen ist die Finanzkrise, die Ihre Hypothekenzahlung außer Reichweite bringt, nur vorübergehend. Zum Beispiel, vielleicht hast du deinen Job verloren, aber du weißt, dass du in ein paar Monaten ein neues beginnen wirst. Oder vielleicht haben Sie gesundheitliche Probleme, die Sie vorübergehend arbeitsunfähig gemacht haben.
In einer solchen Situation kann Ihnen eine Forbearance-Vereinbarung helfen, bis Sie wieder auf den Beinen sind. Unter diesen Plänen, der Hypothekengeber verpflichtet sich, Ihre Hypothek Zahlung für eine bestimmte Zeit zu reduzieren oder sogar auszusetzen. Sie versprechen auch, in dieser Zeit nicht auf dem Grundstück zu schließen. Im Gegenzug erklären Sie sich damit einverstanden, dass Sie Ihre Hypothek in voller Höhe wieder aufnehmen, sobald der Zeitraum abgelaufen ist, und zahlen Sie zusätzlich, um die verpassten Zahlungen nachzuholen.
Der Prozess um Kreditnachsicht beginnt genauso wie eine Darlehensänderung: Wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber und bitten Sie ihn, Ihnen bei der Erstellung eines Plans zu helfen. Denken Sie daran, dass Nachsicht nur eine vorübergehende Lösung ist. Es wird dir nicht helfen, in einem Haus zu bleiben, das du dir nicht leisten kannst.
Vielleicht haben Sie das Risiko einer Zwangsvollstreckung, weil Sie während einer kurzfristigen Krise mehrere Hypothekenzahlungen verpasst haben, aber Sie sind jetzt wieder auf den Beinen und erfüllen die Zahlungen erneut. In diesem Fall bietet ein Tilgungsplan Ihnen eine Möglichkeit, sich zu verfangen und eine Abschottung zu vermeiden.
In einem Tilgungsplan summiert Ihr Kreditgeber alle Zahlungen, die Sie verpasst haben, und teilt die Summe in kleine Stücke, die zu Ihrer regulären Hypothekenzahlung über einen festen Zeitraum hinzugefügt werden. Zum Beispiel, wenn Sie hinter $ 3.000 zurückbleiben, könnten Sie eine zusätzliche $ 500 zu jeder Hypothek Zahlung für die nächsten sechs Monate hinzufügen. Die Länge der Rückzahlungsfrist variiert, aber drei bis sechs Monate ist typisch.
Wenn Sie sich Ihr Zuhause einfach nicht mehr leisten können, könnte es Ihre beste Option sein, es zu verkaufen. Das Problem ist, dass, wenn die Immobilienpreise gefallen sind, der Betrag, den Ihr Haus auf dem Markt abholen wird, geringer sein könnte als der Betrag, den Sie für Ihre Hypothek schulden, was Sie immer noch in den roten Zahlen lässt. In einem solchen Fall könnte ein kurzer Verkauf - Verkauf Ihres Hauses für weniger als den Betrag, den Sie auf der Hypothek verlassen haben - die Lösung sein. Wenn Ihr Kreditgeber damit einverstanden ist, können Sie Ihr Haus verkaufen, weggehen und von vorn beginnen.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie schulden derzeit 100.000 $ auf Ihre Hypothek. Um diesen Betrag zu bezahlen und auch Ihre Abschlusskosten für den Verkauf zu decken, müssten Sie das Haus für 105.000 $ auflisten. Allerdings ist der Wohnungsmarkt in Ihrer Gegend so kalt, dass Sie zu diesem Preis keine Angebote bekommen.
Mit einem Leerverkauf könnten Sie den Preis für das Haus auf $ 95.000 senken. Mit $ 5.000 für Abschlusskosten, das lässt nur $ 90.000 übrig, um Ihre alte Hypothek abzuzahlen. Der Kreditgeber verpflichtet sich jedoch, diesen kleineren Betrag als vollständige Zahlung für Ihr Darlehen zu akzeptieren, anstatt den teuren, zeitraubenden Prozess der Aussperrung zu Hause zu durchlaufen. Einige Kreditgeber verlangen tatsächlich, dass Sie einen Leerverkauf versuchen, bevor sie andere Alternativen zur Abschottung wie eine Darlehensänderung betrachten.
Ein Leerverkauf hat gegenüber einer Zwangsversteigerung mehrere Vorteile, hat aber auch einige Nachteile. So sieht es aus:
Um die Genehmigung für einen Leerverkauf zu erhalten, wenden Sie sich an die Abteilung für Schadensminimierung Ihrer Bank, so wie Sie dies bei einer Hypothekenänderung tun würden. Sie müssen einen Antrag ausfüllen und sichern Sie es mit vielen Dokumenten, die alle Details Ihrer Finanzen zeigen. Die Bank wird diese Informationen nutzen, um herauszufinden, ob der Leerverkauf wirklich die einzige Alternative zur Abschottung ist.
Die meisten Banken verlangen auch, dass Sie ein Angebot von einem Käufer haben, bevor sie einen Leerverkauf akzeptieren. Also müssen Sie das Haus zum niedrigeren Preis auflisten, das Angebot bekommen, es zur Bank bringen und dann abwarten, ob der Leerverkauf genehmigt wurde, bevor Sie entscheiden, ob Sie das Angebot annehmen wollen. All dies hin und her zwischen dem Verkäufer, dem Käufer und dem Kreditgeber macht Leerverkäufe zu einem sehr komplizierten Prozess, der bis zu einem ganzen Jahr dauern kann.
Es ist wichtig, sicherzustellen, dass, wenn der Kreditgeber den Verkauf genehmigt, es auch zustimmt, Sie nicht für den zusätzlichen Betrag zu verklagen, den Sie immer noch nicht auf die Hypothek bezahlt haben. Manchmal stimmt der Kreditgeber zu, sein Pfandrecht auf dem Grundstück zu veröffentlichen, damit Sie es verkaufen können, aber es ist nicht einverstanden, den Erlös als vollständige Zahlung Ihres Darlehens zu akzeptieren. Stattdessen kann es ein "Mangelurteil" gegen Sie einholen, um das zusätzliche Geld durch solche Mittel zu sammeln, die Ihren Lohn schmücken.
In einigen Staaten - nämlich in Arizona, Kalifornien, Nevada und Oregon - sind Mängelurteile nach einem Leerverkauf illegal. Wenn Sie nicht in einem dieser vier Staaten leben, müssen Sie eine schriftliche Vereinbarung von Ihrem Kreditgeber erhalten, in der Sie angeben, dass Sie keinen solchen Staat suchen werden. Andernfalls könnten Sie Ihr Haus für weniger als es wert verkaufen und immer noch in dem Loch sein.
Wenn alles andere fehlschlägt, gibt es noch eine letzte Sache, die Sie tun können, um den langen, schmerzhaften Prozess der Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Es heißt eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung, und es ist eine Transaktion, in der Sie Ihr Haus im Grunde an Ihre Hypothekenbank übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Kreditgeber, Sie von Ihren Schulden zu befreien, auch wenn es mehr als das war, was das Haus jetzt wert ist.
Eine Urkunde ist im Gegenteil immer noch eine Abschottung, aber sie ist schneller und leichter. Sobald Sie Ihr Haus übergeben, werden Ihre Schulden sofort storniert. Sie vermeiden auch die sehr öffentliche Verlegenheit, Zwangsvollstreckungsverfahren durchzuführen.
Eine entsprechende Urkunde wird wahrscheinlich Ihre Kreditwürdigkeit genauso schädigen wie eine normale Zwangsvollstreckung. Sie müssen jedoch nicht so lange warten, bis Sie wieder ein Haus kaufen können. Die Wahl einer Urkunde könnte die Wartezeit von mindestens fünf Jahren auf vier reduzieren - oder sogar zwei, wenn Sie mildernde Umstände vorweisen können.
Der Urkunden-Statt-Prozess beginnt mit der Kontaktaufnahme mit der Abteilung für Schadensminimierung Ihrer Bank. Sie müssen die gleiche Art von Papierkram ausfüllen wie bei einer Kreditänderung oder einem Leerverkauf, um zu zeigen, dass Sie eine finanzielle Notlage erlitten haben und Ihre Zahlungen nicht mehr leisten können.
Genau wie Sie, Ihre Bank sieht höchstwahrscheinlich auf eine Tat als letzten Ausweg. Es ist weniger kostspielig und zeitaufwendig als eine Zwangsvollstreckung, aber es ist nicht so gut wie eine Refinanzierung oder sogar ein Leerverkauf. Einige Banken verlangen von Ihnen, dass Sie versuchen, die Immobilie zu verkaufen, bevor sie eine Urkunde akzeptieren, und sie werden nach Papierkram fragen, um zu beweisen, dass Sie es auf den Markt gebracht haben.
Wenn Ihre Bank einer Urkunde stattgegeben hat, müssen Sie zwei Dokumente unterschreiben. Die erste übergibt Ihr Haus an den Kreditgeber, und die zweite, eine estoppel eidesstattliche Erklärung, erklärt, ob die Bank die Urkunde als vollständige Zahlung für Ihre Hypothekenschuld akzeptiert. In den meisten Fällen wird die Bank Sie nach einer Urkunde von Ihren Schulden entbinden, aber in seltenen Fällen behält sich die Bank das Recht vor, ein Defiziturteil gegen Sie zu beantragen. Um dieses Problem zu vermeiden, stellen Sie sicher, bevor Sie den Papierkram unterschreiben, dass es ausdrücklich besagt, dass Ihre Urkunde Ihre Schulden abwickelt.
Sie werden sich vielleicht wundern, warum dieser Artikel keine der "Abschottungshilfen" erwähnt, die durch lokale Zeitungen, Flyer und Online-Anzeigen werben. Diese Dienste behaupten, gegen eine Gebühr können sie Ihr Haus vor Zwangsvollstreckung schützen. Sie können anbieten:
Leider sind diese so genannten Dienstleistungen wirklich finanzielle Betrügereien, die auf schutzbedürftige Menschen zurückgreifen, die verzweifelt ihre Häuser retten wollen. Im besten Fall verbinden sie dich nur mit echten Programmen wie HARP, die du kostenlos nutzen kannst. Im schlimmsten Fall werden sie die Hypothekenzahlungen stehlen, die zur Bank gehen sollten, und Sie noch tiefer in Schulden treiben.
Im Allgemeinen können Sie sicher davon ausgehen, dass jedes Programm, das Ihnen hilft, die Zwangsversteigerung gegen eine Gebühr zu vermeiden - im Gegensatz zu echten Programmen der Regierung, die kostenlos sind - ein Betrug ist.
Manchmal gibt es keine Möglichkeit, Ihr Haus vor der Zwangsversteigerung oder einer seiner Alternativen wie einem Leerverkauf zu retten. Die gute Nachricht ist, dass es möglich ist, den Kredit später wieder aufzubauen, so dass Sie eines Tages wieder ein Haus besitzen können. Konzentrieren Sie sich darauf, alle Ihre Rechnungen sofort zu bezahlen, und zahlen Sie alle anderen Schulden, die Sie haben, wie Kreditkarten-Guthaben. Nach etwa zwei Jahren sollten Sie sehen, dass sich Ihre Kreditwürdigkeit wieder erholt.
Wenn Sie endlich bereit sind, ein Haus wieder zu kaufen, lernen Sie von Ihrem Fehler, damit Sie nicht mit einer anderen Hypothek enden, die Sie sich nicht leisten können. Bevor Sie auf ein Haus bieten, machen Sie die Mathematik und stellen Sie sicher, dass die monatliche Zahlung nicht mehr als 28% Ihres Einkommens auffrisst. Je niedriger Sie die Zahlung erhalten, desto besser sind Ihre Chancen, das Haus zu behalten, wenn Sie einen weiteren finanziellen Rückschlag erleiden.
Welchen Rat würden Sie jemandem geben, der sich einer Zwangsvollstreckung gegenübersieht?
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