Ob Sie ein Fertighaus kaufen, ein neues Wohnhaus bauen oder ein älteres Haus instand setzen möchten, Sie sind wahrscheinlich begeistert von der Aussicht, das Geschäft abzuschließen und einzuziehen.
Nicht so schnell. Ein Haus zu kaufen ist ein teures Unterfangen - die größte Investition, die die meisten Familien jemals tätigen. Während Sie nicht den gesamten Kaufpreis im Voraus bezahlen müssen, müssen Sie eine erhebliche Geldsumme aufbringen, bevor Sie Ihr Haus schließen können.
Sie müssen sich Sorgen über gemeinsame Abschlusskosten wie Ihre Hausinspektion, Kreditgeber Beurteilung und Titel Versicherung machen. Zusammengenommen sind diese Ausgaben nicht zu unterschätzen - je nach Ihrer Situation können sie zwischen 3% und 6% des Gesamtkaufpreises betragen. Auf den Märkten von Käufern könnte es passieren, dass Sie Ihren Verkäufer davon überzeugen, die Abschlusskosten zu zahlen, aber das ist bei weitem nicht garantiert.
Die meisten Werbebuchungen sind kleine Änderungen im Vergleich zu den größten Abschlusskosten von allen: Ihre Anzahlung.
Obwohl es bei Abschluss fällig ist, wird die Anzahlung normalerweise nicht als Abschlusskosten angesehen. Das macht es jedoch nicht weniger wirkungsvoll. Ihre Anzahlung spielt eine wichtige und manchmal entscheidende Rolle bei der Frage, ob Sie Ihr Traumhaus schließen können - oder, realitätsnah, das beste Haus, das Sie sich für Ihr Budget leisten können.
Dies liegt daran, dass Ihre Anzahlung ein wichtiger Teil des Angebots ist, das Sie dem Verkäufer anbieten. Die allgemeine Faustregel ist einfach: Je größer die Anzahlung, desto stärker das Angebot. Genauer gesagt: Je größer der Anteil der Anzahlung am Gesamtkaufpreis ist, desto wahrscheinlicher wird der Verkäufer akzeptieren.
In der Vergangenheit betrug die ideale Anzahlung mindestens 20% des Kaufpreises. Bei einem Haus mit 200.000 Dollar sind das 40.000 Dollar. In den letzten Jahren sind kleinere Anzahlungen aufgrund der geringeren Zeichnungsanforderungen und der zunehmenden Akzeptanz bei Verkäufern in Mode gekommen.
Dennoch ist es eine große Herausforderung, eine Anzahlung zu machen, besonders für Erstkäufer in teuren Küstenmärkten. Laut CoreLogic überstieg der durchschnittliche Immobilienpreis in der kalifornischen Bay Area im Jahr 2016 die Marke von 700.000 Dollar - und diese Zahl beinhaltet relativ billige Bungalows in East Bay Vororten sowie ultra-teure Reihenhäuser in San Francisco.
Das bedeutet nicht, dass es unmöglich ist, eine Anzahlung zu leisten. Es erfordert nur Zeit und Haushaltsdisziplin. Wenn Sie einige oder alle der folgenden Tipps und Strategien befolgen können, bin ich zuversichtlich, dass Sie Ihren Traum vom Eigenheimbesitz schneller verwirklichen werden, als Sie es für möglich gehalten haben - auch wenn es kurzfristig zu knappen bedeutet.
Erstens, herauszufinden, wie groß Ihre Anzahlung wird.
Die Höhe der Anzahlungen ist eine Funktion von drei sich überschneidenden Faktoren: Ihrem gewünschten anfänglichen Beleihungsauslauf (LTV), Ihrem Zeithorizont (wenn Sie kaufen möchten) und den lokalen Marktbedingungen für Wohnimmobilien. Wenn Leute über Budgetierung für einen zukünftigen Hauskauf sprechen, beziehen sie sich im Allgemeinen auf Listenpreise: "Wir sind bereit, 300.000 $ zu zahlen, " oder "Wir können uns 250.000 $ leisten, aber nicht mehr."
In Bezug auf die Erschwinglichkeit ist die wichtigste Zahl jedoch der Anzahlungsbetrag. Wenn Sie nicht eine $ 50, 000 Anzahlung für ein $ 250, 000 Haus (oder ein $ 400, 000 Haus, wenn Sie weniger als 20% weglegen) zusammenbauen, dann können Sie sich dieses Haus nicht leisten.
Das obere Ende Ihres Erschwinglichkeitsbereichs ist also die höchste Anzahlung, die Sie innerhalb Ihres zugewiesenen Zeithorizonts sparen können, ohne Ihren Ziel-LTV zu unterschreiten. Also, wenn Sie ein 300.000 $ Haus mit einer 20% Anzahlung in drei Jahren kaufen wollen, müssen Sie 60.000 $ für diesen Zweck 36 Monate ab heute reserviert haben.
Natürlich müssen Sie mehr als nur Ihre Anzahlung zum Schließen bringen. Um sicherzugehen, nehmen Sie an, dass Ihre anderen Abschlusskosten bis zu 6% betragen - in der Nähe des oberen Endes der realistischen Abschlusskostenspanne. In einem Haus mit 300.000 Dollar sind das weitere 18.000 Dollar, also insgesamt 78.000 Dollar.
Schließlich, erschöpfen Sie nicht vollständig Ihr Bankkonto, um Ihr Traumhaus zu kaufen. Es ist ratsam, mindestens drei Monatseinkommen in flüssigen Mitteln als Notfallfonds zu haben, unabhängig von Ihren kurz- oder langfristigen Zielen. Sechs Monate sind noch besser.
Wenn Sie nach einem beschleunigten Zeitplan suchen, in einem teuren Immobilienmarkt leben oder an Ihrer Fähigkeit zweifeln, 20% Anzahlung auf ein akzeptables Haus in Ihrer Zielnachbarschaft zu sparen, dann schauen Sie sich spezielle Darlehensprogramme mit niedrigeren Anzahlungsanforderungen an .
Einige der häufigsten Sonderdarlehen Programme sind unten aufgeführt. Es gibt noch weitere Möglichkeiten. Erkundigen Sie sich bei den lokalen, staatlichen oder bundesstaatlichen Wohnungsbehörden, um zu erfahren, was für Familien in Ihrer Gegend und unter welchen Umständen verfügbar ist.
Abgesehen von den programmspezifischen Anforderungen haben diese Sonderdarlehen einige wichtige Nachteile. Am wichtigsten ist vielleicht, dass sie private Hypotheken-Versicherungsprämien (PMI) tragen, bis LTV 78% erreicht (obwohl Sie formal PMI-Entfernung bei 80% LTV beantragen können). In einigen Fällen können diese jährlichen Prämien 1% des gesamten Kreditwerts übersteigen - ein zusätzlicher Betrag von 3.000 USD pro Jahr für einen Kredit von 300.000 USD.
Sonderdarlehen können auch Ihr Angebot schwächen. Einige Verkäufer sind zurückhaltend, um zum ersten Mal Hauskäufer mit FHA oder konventionellen 97 Darlehen verkaufen, Argumentation, dass ihre Finanzen wackelig sein können und der Deal vor dem Schließen auseinander fallen kann. Wenn alle anderen Dinge gleich sind, werden rationale Verkäufer wahrscheinlich konventionelle 20-prozentige Angebote gegenüber niedrigeren Anzahlungen bevorzugen.
Relativ wenige potenzielle Eigenheimbesitzer erkennen, dass sie sich für nationale Anzahlungshilfeprogramme qualifizieren können, die ihre Auszahlungskosten um Tausende von Dollar reduzieren können.
Ressourcen sind reichlich vorhanden, aber der National Homebuyers Fund ist repräsentativ. Seit 2002 hat es mehr als 200 Millionen Dollar an direkten Zuschüssen für mehr als 30.000 Käufer bereitgestellt. Es hat eine Vielzahl von Zuschussoptionen, die von verschiedenen Institutionen unterstützt werden - hier können Sie beispielsweise die Anforderungen für die von der Citibank unterstützte Sapphire-Option sehen.
NHF-Zuschüsse sind möglicherweise nur in bestimmten Staaten und für Kredite bestimmter Größen verfügbar. Es können auch andere Bedingungen gelten. Es ist daher eine gute Idee, sich direkt an die Organisation zu wenden und mit Ihrem Kreditgeber zu sprechen, bevor Sie davon ausgehen, dass Sie sich qualifizieren.
Ihr Staat und möglicherweise lokale Regierungen können auch Unterstützungsprogramme für Anzahlungen anbieten. Zum Beispiel, in meiner Heimatstadt Minneapolis, hat das Minnesota Homeownership Center eine praktische Hilfe bei der Suche nach einer Anzahlung, die potenzielle Eigenheimbesitzer über die Anzahlungsfinanzierung und nicht-finanzielle Hilfsressourcen in ihren Gebieten informiert. In Kalifornien bietet Golden State Finance Authority direkte, bedarfsorientierte Zuschüsse (mit einigen Auflagen) im Wert von bis zu 5% des Kreditbetrags - keine unbedeutende Summe in teuren kalifornischen Großstädten wie San Francisco und Los Angeles.
Zukünftige Hausbesitzer stehen oft vor einer schwierigen Wahl: Bezahlen Sie ihre ausstehenden Kreditkarten-Guthaben oder sparen Sie für ihre Anzahlungen.
Für viele Leute ist die Zahlung von Kreditkarten-Schulden ein vorrangiges Ziel. Selbst niedrige APR-Kreditkarten berechnen in der Regel Zinssätze nördlich von 10% APR. Bei einem durchschnittlichen Guthaben von 1.000 Dollar sind das jährlich 100 Dollar Zinsen. Wenn Ihre Schuldenlast höher ist, passen Sie sie entsprechend an.
Da sie durch physisches Eigentum gesichert sind, haben Hypotheken fast immer niedrigere Zinssätze als Kreditkarten, selbst wenn der Kredit des Kreditnehmers nicht perfekt ist. Konfrontiert mit der Entscheidung, ein Haus mit 5% APR zu kaufen oder Kreditkartenschulden bei 15% APR zu tragen, würden die meisten Leute erstere wählen.
Kreditkartenschulden zu bezahlen ist jedoch nicht immer einfach. Konzentrieren Sie sich zuerst auf Ihre höchsten Zinsschulden (Schuldenlawinenmethode), selbst wenn Sie pro Monat nur $ 25 oder $ 50 auf Ihre Zahlung zahlen müssen. Wenn Ihre hochverzinsliche Schuldenlast schrumpft, können Sie auf kreditwürdige Schuldtitel mit niedrigerer Verzinsung umsteigen, und Sie werden wahrscheinlich Ihren Fortschritt in Richtung eines $ 0-Guthabens beschleunigen. Mit niedrigeren (oder keinen) Zinsaufschlägen, die in Ihre Ausgaben und Stromsparen einfrieren, können Sie dann Ihre Dollar in Richtung Ihrer Anzahlung richten.
Das Aufkommen des Online-Banking macht es leichter denn je, kleine Geldbeträge zu sparen, ohne es zu merken. Einige Großbanken, darunter die Bank of America (Keep the Change) und die US Bank (START), ermöglichen es den Inhabern von Kontokorrentkonten, ihre kleinen Änderungen bei jeder Transaktion zu speichern, indem sie die Debitkartenzahlungen automatisch auf den nächsten vollen Dollar runden und die Rest auf einem Sparkonto.
Zum Beispiel, wenn Sie $ 3, 69 für Ihren Morgen Latte ausgeben, Ihre Debitkarte wird $ 4, und die restlichen $ 0, 31 fallen auf Ihr Sparkonto. Multiplizieren Sie das mit 50 oder 100 Transaktionen pro Monat, und Sie haben einen schönen Nebeneffekt.
Erwarten Sie in diesem Jahr eine Steuerrückerstattung? Reservieren Sie sich ein Stück davon, um sich für all Ihre harte Arbeit im letzten Jahr zu belohnen - ein schönes Restaurantessen, ein einfaches Wochenende, ein neues Möbelstück für Ihr Zuhause. Genieß es.
Dann socken Sie den Rest Ihrer Rückerstattung in Ihrem Anzahlung-Fonds. Wenn Sie zuverlässig eine Rückerstattung in Höhe von 3.000 US-Dollar erhalten, 1.000 US-Dollar ausgeben und den Rest sparen, haben Sie nach drei Jahren bereits 6.000 US-Dollar und nach fünf Jahren 10.000 US-Dollar. Das wird wahrscheinlich nicht Ihre gesamte Anzahlung ausmachen, aber es kann nicht schaden.
Wenn ein Teil Ihres Vergütungspakets monatliche, vierteljährliche oder jährliche Leistungsboni oder Gewinnbeteiligungszahlungen umfasst, wenden Sie die gleiche Logik auf diese an: Speichern Sie einen Teil, und legen Sie den Rest in Ihren Anzahlungsfonds.
Da Leistungsprämien und Gewinnbeteiligungen nicht garantiert sind, ist es riskant, sie in Ihren Tages- oder Monatsbudgets zu berücksichtigen. Das ist so, als würden Sie Ihre Hühner zählen, bevor sie schlüpfen. Wenn Sie Ihre Boni oder Gewinnbeteiligungen nicht planen, bevor Sie wissen, dass Sie sie bekommen, werden Sie sie nicht vermissen. Eigentlich sind Sie dankbar für sie, wenn sie langsam, aber stetig Ihre Anzahlung erhöhen.
Zu wissen, dass man jeden Monat Geld beiseite legen muss, ist eine Sache. Eigentlich ist es ein anderes. Stellen Sie sich jeden Monat am selben Tag eine Kalendererinnerung ein oder zahlen Sie einen bestimmten Geldbetrag - mindestens 5% Ihres Nettolohns und idealerweise 10% - auf Ihr primäres Sparkonto. Sie können dann den Anteil, der Ihrer Anzahlung zugewiesen wurde, von Ihren allgemeinen Einsparungen oder anderen Sparzielen trennen. Oder, noch besser, erstellen Sie ein separates Sparkonto, dessen einziger Zweck es ist, Ihre Anzahlung zu halten.
Was ist noch besser als wiederkehrende Sparkonten? Automatische Sparkonten, die Sie sich nicht merken müssen, um sie jeden Monat auszuführen. Die meisten Banken erlauben wiederkehrende Spartransfers von internen oder externen Girokonten. Untersuchen Sie Ihr Budget und bestimmen Sie, wie viel Sie sich leisten können, um jeden Zahlungszeitraum oder -monat zu sparen, und machen Sie es dann möglich, vorzugsweise am gleichen Tag (oder am Tag danach), an dem Sie Ihren Gehaltsscheck oder Ihre direkte Einzahlung erhalten. Betrachten Sie wiederum ein separates Sparkonto nur für Ihre Anzahlung Fonds. Wenn Sie ein neues Konto eröffnen möchten, nutzen Sie eine dieser Kontoaktionen, damit Sie die Gelegenheit optimal nutzen können.
Sie können wählen, Ihre Kreditkarte Schulden abzuzahlen und konzentrieren Sie Ihre finanzielle Feuerkraft auf das Speichern für Ihre Anzahlung, ohne tatsächlich Ihre Kreditkarten zu stornieren. Das Geheimnis: Cashback-Kreditkarten.
Es gibt buchstäblich Hunderte von Cash-Back-Kreditkarten auf dem Markt. Einige, wie Chase Freedom und Capital One Quicksilver Cash Rewards, sind praktisch bekannte Namen. Andere sind unklarer - sie könnten neu sein oder von regionalen Banken mit null Namenserkennung ausgegeben werden.
Per Definition bieten alle eine gewisse Rendite. Großzügigere Karten mit bevorzugten Ausgabekategorien können bis zu 5% auf einer konsistenten Basis und mehr bei ausgewählten Händlern oder bestimmten Artikeln bieten. Viele haben attraktive Anmeldebonusse im Wert von 100, 200 oder sogar mehr. Und die meisten berechnen keine Jahresgebühren.
Eine Cash-Back-Kreditkarte (oder zwei oder mehr) wird Ihre Anzahlung nicht einzeln finanzieren. Aber solange Sie das Geld sparen, das Sie verdienen, und daran denken, Ihr Guthaben jeden Monat vollständig zu bezahlen, um Zinsgebühren zu vermeiden, kann es Ihren Sparanstrengungen einen hilfreichen Schub geben.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann Ihr Vorsorgekonto als zusätzliche Finanzierungsquelle für Ihre Anzahlung dienen. Insbesondere, wenn Sie zum ersten Mal Eigenheimkäufer sind, dürfen Sie bis zu $ ​​10.000 von einem traditionellen oder Roth IRA ohne Strafe leihen, um Ihre Anzahlung zu finanzieren.
Das ist natürlich kein kostenloses Geld. Wenn Sie eine traditionelle IRA haben, müssen Sie Steuern auf den ausbezahlten Betrag zu Ihrer Gesamtrate zahlen - 28% in der 28% -Beistellung und so weiter. Bei einer Roth IRA, die länger als fünf Jahre gehalten wird, ist Ihre Auszahlung steuerfrei, da Sie bereits Steuern auf den Beitrag entrichtet haben.
Wenn Sie und Ihr Ehepartner beide IRAs haben, können Sie beide bis zu $ ​​10.000 abheben, für insgesamt $ 20.000. Abhängig von der voraussichtlichen Höhe Ihrer Anzahlung könnte dies ein beträchtlicher Anstieg sein. Und auf Roth IRAs, die länger als fünf Jahre gehalten werden, können Sie steuer- und straffreie Beiträge von mehr als 10.000 US-Dollar abheben, obwohl alle eingezogenen Einnahmen zu Ihrem normalen Satz versteuert werden können.
Sie müssen jedoch auch die Opportunitätskosten in Betracht ziehen, die entstehen, wenn Sie dieses Geld möglicherweise jahrelang von Ihrem Konto abziehen (bis Sie zusätzliche Beiträge leisten, um Ihre Auszahlung zu decken).
Sie können auch von Arbeitgeber gesponserten 401ks ausleihen, um Ihre Anzahlung zu finanzieren. Bei 401.000 Krediten sind die Kreditlimits viel großzügiger: Sie können Kredite bis zu einem Betrag von 50.000 US-Dollar oder dem halben Wert des Kontos aufnehmen. Das ist genug, um eine Anzahlung von 20% für ein Haus mit 250.000 Dollar oder eine Anzahlung von 10 Prozent für ein Haus mit 500.000 Dollar zu finanzieren.
Der Teufel steckt jedoch im Detail. Sie müssen Ihre 401k Darlehen mit Zinsen zurückzahlen - in der Regel bei 2% über dem Leitzins. Bei größeren Krediten bedeutet das mehrere dreistellige monatliche Zahlungen und mehrere Tausend Zinsen. Plus, wenn Sie ein 401k Darlehen vor der Beantragung eines Hypothekendarlehens nehmen, wird Ihre Kreditauslastung Ratio, die Hypothek Zinssatz Ihrer Hypothek erhöhen oder die Bank zu denken, zweimal über die Kreditvergabe an Sie an erster Stelle.
Als allgemeine Faustregel sind 401.000 Kredite in zwei Situationen nützlich: für die Finanzierung von kleinen Anzahlungen (5.000 USD oder weniger) in ihrer Gesamtheit oder als letztes Stück einer mehrjährigen Finanzierungsstrategie mit mehreren Quellen.
Wenn Sie mit Ihrer Take-Home-Zahlung nicht zu Ihrem gewünschten Zahlungsziel kommen oder wenn Sie befürchten, dass sich Ihr Lebensstil nachteilig auf Ihr Traumhaus auswirkt, sollten Sie Ihr Einkommen erhöhen, indem Sie eine Seite aufheben Gig - entweder indem man eine zweite Teilzeitstelle annimmt, Arbeit als selbstständiger Unternehmer annimmt oder die vielen Möglichkeiten erforscht, von zu Hause aus Geld zu verdienen.
Geld verdienen zu Hause und auf der Seite sind praktisch grenzenlos. Ihre gewählten Aktivitäten hängen wahrscheinlich von Ihren einzigartigen Fähigkeiten und den Vermögenswerten oder Annehmlichkeiten ab, die Sie zur Verfügung haben. Einige gängige Ideen für die Monetarisierung Ihrer Zeit, Ihrer Talente und Ihrer physischen Vermögenswerte umfassen:
Wir haben oben die Wunder der wiederkehrenden und automatisierten Einsparungen angesprochen, aber es sollte nochmals darauf hingewiesen werden, dass nicht alle Sparoptionen gleichermaßen geschaffen werden.
Wenn Sie nicht über einen sehr langen Zeithorizont verfügen, ist es nicht ratsam, Ihre Zahlungsmittel an der Börse zu platzieren. Aktien, ETFs, Investmentfonds und andere Eigenkapitalinstrumente sind wichtige Bestandteile von Rentenportfolios, aber sie sind nicht für bestimmte kurzfristige Sparziele geeignet.
Warum? Denn Marktabschwünge können in kürzeren Zeitrahmen Sparziele zerstören. Stellen Sie sich vor, dass Sie zwischen 2005 und 2007 20.000 USD auf dem Weg zu einer erwarteten Anzahlung von 40.000 USD im Jahr 2009 auf den Markt brachten. Zwischen Mitte 2007 und Anfang 2009 verloren die US-Märkte ungefähr die Hälfte ihres Wertes. Mit anderen Worten, diese Summe von 20.000 Dollar wäre auf nur 10.000 Dollar geschrumpft, vorausgesetzt, Sie haben keine neuen Gelder hinzugefügt - ohne Zweifel Ihren Traum vom Kauf eines Hauses im Jahr 2009 zu brechen.
Kurz- und mittelfristig ist es viel sicherer, in FDIC-versicherte Instrumente wie traditionelle Sparkonten, Einlagenzertifikate (CD) und Geldmarktkonten zu investieren. Obwohl diese Instrumente relativ niedrige Renditen aufweisen - in den meisten Fällen derzeit unter 2% APY - ist das Risiko eines Kapitalverlustes extrem gering. Wenn Sie möchten, dass Ihre Anzahlung tatsächlich vollständig da ist, wenn Sie es brauchen, sparen Sie Investitionen in FDIC-versicherte Konten sind Ihr Ticket.
Für die meisten angehenden Hausbesitzer ist das Sparen für eine Anzahlung eine mittel- bis langfristige Perspektive. Zwischen dem Tag, an dem Sie entscheiden, dass Sie Hausbesitzer werden möchten, und dem Tag, an dem der Verkäufer Ihres zukünftigen Eigenheims Ihr Kaufangebot annimmt, wird viel passieren.
Eine Budgetierungs-App kann das Risiko verringern, dass Sie durch unvorhergesehene Ereignisse vom Weg abkommen. Die Welt ist voll von solchen Apps, von denen einige ziemlich leicht sind - im Grunde genommen verherrlichte Tabellenkalkulationen - und andere davon haben eine Menge Schnickschnack. Zu den häufigsten gehören:
Dein Haus ist vielleicht der größte Einzelkauf, den du je gemacht hast, aber es wird nicht der einzige große Gegenstand sein, den du jemals kaufst. Wenn Sie nicht ohne Auto bequem leben können, werden Sie wahrscheinlich alle paar Jahre ein neues oder gebrauchtes Fahrzeug kaufen. Wenn Sie Kinder haben, müssen Sie für ihre Ausbildung einplanen. Sobald Sie sich in Ihrem Zuhause niedergelassen haben, werden Sie wahrscheinlich sinnvolle Verbesserungen vornehmen wollen, die seinen Wert steigern oder Ihre wachsende Familie unterstützen. Und die ganze Zeit müssen Sie genug für das Unerwartete bereithalten.
Jedes dieser Elemente und viele andere, die hier nicht erwähnt werden, erfordern eine durchdachte Sparstrategie. Wenn Sie kleine Siege in Ihrer Suche nach einer Anzahlung für Ihr Traumhaus verdienen, vernachlässigen Sie nicht Ihre anderen Ziele - ob Sie sie nächsten Monat, nächstes Jahr oder nächstes Jahrzehnt erreichen wollen.
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