Wenn Sie bereit sind, ein Haus zu kaufen, herzlichen Glückwunsch. Sie sind einen Schritt näher daran, den wahrscheinlich größten Einzelkauf Ihres Lebens zu machen - zumindest bis Ihre Familie größer wird und Sie gezwungen sind, zu einem geräumigeren Wohnort aufzusteigen.
Ob Sie ein neues Haus oder ein altes Haus kaufen, die Chancen stehen gut, dass Sie nicht genug Geld haben, um Ihr Haus direkt zu kaufen. Sie müssen den Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanzieren.
Ebenso, wenn Sie Ihr Haus gekauft haben, als Zinssätze höher waren, aber Sie nicht genügend Bargeld haben, um Ihre Hypothek in voller Höhe zu bezahlen, könnten Sie bereit sein, Ihr Kaufdarlehen zu refinanzieren. Das bedeutet, dass Sie einen neuen Wohnungsbaukredit aufnehmen, um Ihren bestehenden Kredit zu begleichen, und einen niedrigeren Zinssatz einsperren, der Ihnen Tausende (und vielleicht Zehntausende oder sogar Hunderttausende) über den Rest Ihrer Kreditlaufzeit spart.
Arten von Wohnungsbaudarlehen: Conforming und Non-Conforming
Kauf und Refinanzierung von Krediten gibt es in vielen verschiedenen Konfigurationen. Bevor Sie ein Angebot für ein Haus machen oder sich verpflichten, Ihre aktuelle Hypothek zu refinanzieren, müssen Sie Ihre Optionen bewerten und wählen Sie diejenige, die am besten Ihren Bedürfnissen entspricht.
Wohnungsbaudarlehen können in zwei große Kategorien unterteilt werden: konventionelle und nicht-konventionelle. Manchmal sehen Sie auch Hinweise auf "konforme" und "nicht konforme" Kredite. Diese Begriffe sind nicht synonym, aber sie werden manchmal synonym verwendet.
Konventionelle gegenüber nicht konventionellen Krediten: Hauptunterschiede
Die wichtigste Unterscheidung zwischen konventionellen und nicht-konventionellen Krediten besteht darin, dass herkömmliche Kredite nicht von einer Bundesbehörde ausgegeben oder unterstützt werden. Umgekehrt werden nicht-konventionelle Kredite von Abteilungen der Exekutive, einschließlich der Abteilung für Veteranenangelegenheiten (VA), der Federal Housing Administration (FHA, Teil des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung) und des Landwirtschaftsministeriums ausgestellt oder unterstützt (USDA).
Entsprechende Kreditanforderungen
Die meisten konventionellen Kredite sind konform, was bedeutet, dass sie Kreditlimits von der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), zwei quasi-staatliche Unternehmen, die einen enormen Einfluss auf die amerikanische Hauskreditvergabe haben Industrie. Fannie Mae und Freddie Mac garantieren Kredite, die diesen Limiten entsprechen und einen liquiden Sekundärmarkt für Wohnimmobilienkredite gewährleisten.
Kreditgrößenbeschränkungen
Um sich als konformen Kredit zu qualifizieren, darf der Kapitalbetrag des Darlehens ein festes Maximum nicht überschreiten, das jedes Jahr an die Marktbedingungen angepasst wird. Im Jahr 2017 lag das Limit bei 424.000 US-Dollar für Einfamilienhäuser in den kontinentalen USA und bei etwa 625.000 US-Dollar in Hochkostengebieten (einschließlich Alaska, Hawaii und teuren Küstenstädten wie Seattle und San Francisco).
Non-Government-Backed-Darlehen mit größeren Auftraggebern sind als Jumbo-Kredite bekannt. Jumbo-Kredite werden nicht von Fannie und Freddie garantiert, daher ist der Sekundärmarkt für sie kleiner und riskanter.
Berechtigte Eigenschaftstypen
Zu den in Frage kommenden Immobilien gehören Ein- und Vierfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Neubauwohnungen in geplanten Bauvorhaben, Genossenschaftswohnungen und Fertighäuser. Allerdings unterliegen Eigentumswohnungen, Genossenschaftshäuser und Fertighäuser einigen zusätzlichen Einschränkungen.
Kredit- und Schuldenanforderungen
In den meisten Fällen sind konformen Darlehen für Kreditnehmer mit gutem bis ausgezeichnetem Kredit vorbehalten. Es ist selten für Kreditnehmer mit FICO-Scores unter 680, um für konformen Darlehen zu qualifizieren, obwohl Kreditgeber ein gewisses Ermessen haben, Ausnahmen zu machen. Prime-Raten sind für Hausbesitzer mit ausgezeichnetem Kredit vorbehalten.
Darüber hinaus verlangen die meisten Kreditgeber übereinstimmende Kreditantragsteller Schulden-zu-Einkommen (DTI) -Verhältnisse unter 43%. Einige Kreditgeber sind strenger und erfordern Verhältnisse unter 36%. In einigen Fällen können die DTI-Quoten jedoch über 50% steigen, obwohl die Zinssätze bei High-DTI-Krediten wahrscheinlich höher sind. Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist definiert als der Anteil (prozentualer Anteil) Ihres monatlichen Einkommens, der für den Schuldendienst aufgewendet wurde, einschließlich ungesicherter Kreditprodukte wie Kreditkarten und gesicherter Kreditprodukte wie Autoscheinen.
In den folgenden Abschnitten werden wir die Unterschiede zwischen herkömmlichen Hypothekendarlehen, FHA-Hypothekendarlehen und VA-Hypothekendarlehen näher betrachten.
Herkömmliche Hypothekendarlehen: Preise, Bedingungen und Parameter
Arten von konventionellen Darlehen
Herkömmliche Wohnungsbaudarlehen kommen in verschiedenen Konfigurationen. Sofern nicht anders angegeben, können diese Darlehensarten zum Kauf oder zur Refinanzierung verwendet werden:
- Fixed-Rate : Die Zinssätze für festverzinsliche Darlehen sind für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgelegt. Festzinskredite reichen von 10 bis 40 Jahren, wobei 15- und 30-jährige Laufzeiten häufiger sind. In den meisten Fällen haben längerfristige Kredite höhere Zinssätze - zum Beispiel waren die 30-Jahres-APRs Anfang 2018 fast 1 Prozentpunkt höher als die 10-Jahres-APRs für Kreditnehmer mit ausgezeichneten Krediten. Die besten Preise sind für erstklassige Kreditnehmer reserviert - diejenigen mit FICO-Werten über 740.
- Adjustable-Rate : Die Zinssätze für variabel verzinsliche Darlehen (ARM) bleiben für eine bestimmte Anfangslaufzeit unverändert. Am Ende dieser Periode passen sie sich nach oben an und ändern sich dann jährlich oder zweimal jährlich mit den vorherrschenden Zinssätzen (mit LIBOR oder einem anderen allgemein akzeptierten Standard als Benchmark). Die meisten ARMs haben periodische und lebenslange Zinserhöhungs-Caps - typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte pro Jahr und 5 bis 6 Prozentpunkte über die Laufzeit des Kredits, was bedeutet, dass ein ARM mit einer anfänglichen Rate von 4% nur auf 5% oder 6 steigen könnte % innerhalb eines einzigen Jahres und 9% bis 10% über die gesamte Laufzeit. Anfangsbedingungen können so kurz wie 1 Jahr und so lang wie 10 Jahre sein. Bei sonst gleichen Bedingungen sind die anfänglichen ARM-APRs deutlich niedriger als die Festsatz-APRs, obwohl sie unveränderlich über die Festbetrags-APRs hinausgehen. Einige ARMs sind konvertierbar, dh sie können unter bestimmten Umständen in festverzinsliche Darlehen umgewandelt werden.
- Interest-Only-ARM : Interest-Only-ARMs sind wie traditionelle ARM strukturiert, mit einem wichtigen Unterschied: Der Kreditnehmer zahlt in der Anfangsphase nur Zinsen auf das Kreditsaldo. Dies verringert die Zahlungen zu einem frühen Zeitpunkt erheblich, behindert jedoch den Aufbau von Eigenkapital und mindert das Kapital des Darlehens nicht. Nach der ersten Periode amortisiert sich der Kredit und der Kreditnehmer ist verantwortlich für die Zahlung von Kapital und Zinsen. Der Übergang von reinen Zinszahlungen zu Tilgungs- und Zinszahlungen kann erschütternd sein, so dass die Kreditnehmer bestätigen müssen, dass sie sich zukünftige Kapital- und Zinszahlungen leisten können, bevor sie sich für nur-Zins-ARMs entscheiden. Interest-only-ARMs sind oft für Käufer geeignet, die ihre Häuser kurz- bis mittelfristig verkaufen wollen, bevor Tilgungs- und Zinszahlungen eintreffen und die Zinsen sich nach oben anpassen. Einige ARM (einschließlich Zinsen) enthalten jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen, die gelten, wenn sie innerhalb eines vorgegebenen Zeitrahmens vollständig bezahlt werden.
Anzahlung
Die Anzahlung ist eine entscheidende Überlegung für Käufer, die Kaufkredite suchen. Refinanzierungsdarlehen erfordern keine Anzahlungen, obwohl sie erhebliche Abschlusskosten haben.
Historisch gesehen verlangten Kreditgeber mindestens 20% weniger als herkömmliche Kredite, z. B. 40.000 USD bei einem Kredit von 200.000 USD. In den letzten Jahren sind Kreditgeber weniger streng geworden. Im Jahr 2014 begannen viele, Anzahlungen in Höhe von 3% zu akzeptieren, z. B. 6.000 $ bei einem Darlehen von 200.000 $.
Konventionelle Darlehen mit niedriger Anzahlung (Anzahlungen unter 10% des Kaufpreises) werden als konventionelle Kredite bezeichnet. Zinssätze können für solche Kredite höher sein, genauso wie sie für Kreditnehmer mit Subprime-Kredit höher sind. Denken Sie daran, dass viele Kreditgeber Konventionelle 97 Darlehen zu vermeiden, so dass sie schwieriger in Ihrer Gegend zu finden sind, vor allem, wenn Sie Sub-Prime-Kredit haben.
Private Hypothekenversicherung (PMI)
Kreditnehmer, die weniger als 20% für einen herkömmlichen Kredit ausgeben, müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) leisten. PMI Prämien werden in der Regel monatlich bezahlt. Abhängig vom Loan-to-Value (LTV) -Verhältnis können sich die jährlichen PMI-Zahlungen für herkömmliche Kredite auf bis zu 1% des Kreditbetrags belaufen, wobei höhere LTV-Quoten höhere PMI-Zahlungen zur Folge haben.
Abschlusskosten
Es gibt viele Hypothekengebühren zu vermeiden, aber die meisten konventionellen Darlehen kommen immer noch mit einer Reihe von Abschlusskosten. Zu den gebräuchlicheren Elementen gehören:
- Vorausbezahlte Grundsteuer: Käufer müssen im Allgemeinen die Grundsteuern vorbezahlen, die zwischen dem Abschlussdatum und dem nächsten Fälligkeitstermin für Grundsteuern anfallen. Die Steuersätze variieren stark je nach Gerichtsbarkeit, aber Käufer sollten mindestens ein paar hundert Dollar für diesen Artikel einplanen.
- Prepaid-Hazard-Versicherung : Käufer müssen auch die Versicherungsprämien ihres Hausangestellten im ersten Jahr vorbezahlen, die von weniger als 0, 25% bis zu mehr als 1% des geschätzten Wertes des Hauses reichen können.
- Property Survey and Appraisal : Abhängig von Ihrem Objekttyp und Standort müssen Sie möglicherweise eine Umfrage durchführen. In den meisten Fällen reicht eine relativ oberflächliche Hypothekerhebung zu Kosten von weniger als 500 Dollar aus. Sie müssen auch eine Kreditgeber-beauftragte Immobilienbewertung finanzieren, die bestätigt, dass Sie nicht für die Eigenschaft überbezahlen und dadurch die Belastung des Kreditgebers zu finanziellen Verlusten in Zwangsvollstreckung reduziert. Beurteilungen kosten in der Regel weniger als 500 Dollar.
- Hochwasserermittlungen und Umweltprüfungen : Selbst wenn die Liegenschaft nicht anfällig für Überschwemmungen zu sein scheint, ist eine Hochwasserbestimmung erforderlich, um dies zu bestätigen und sicherzustellen, dass eine Hochwasserversicherung nicht erforderlich ist. Überschwemmungsbestimmungen kosten normalerweise 20 bis 50 Dollar. In einigen Regionen können andere Umweltprüfungen erforderlich sein, z.
- Hausinspektion : Eine Hausinspektion ist optional, wird jedoch dringend empfohlen, da sie mögliche Mängel und Sicherheitsrisiken aufdecken kann, bevor die Transaktion offiziell wird. Die Kosten für eine gründliche Inspektion nähern sich 500 US-Dollar.
- Titelsuche und Versicherung : Eine Titelsuche bestätigt, dass der Verkäufer das Recht hat, das Eigentum an Sie zu verkaufen - dass niemand sonst einen gültigen Anspruch auf seinen Titel hat. Die Titelversicherung deckt die Kosten für die Behebung von Problemen, die bei der Suche festgestellt wurden, sowie für alle Probleme (einschließlich Ansprüche auf die Immobilie), die in der Zukunft auftreten können. Titel-Suchkosten sind in der Regel in Titel Versicherung Kosten gebunden, und das gesamte Paket in der Regel übersteigt 1.000 $ (einmalig, zahlbar bei Abschluss).
- Aufzeichnung und Übertragung : Diese Gebühren decken die Kosten für die Aufzeichnung des Verkaufs mit den zuständigen Behörden (in der Regel eine Stadt- oder Bezirksabteilung) und formalisieren die Übertragung mit Instrumenten, die als "Briefmarken" bekannt sind. Aufzeichnungs- und Überweisungskosten liegen normalerweise zwischen 300 und 700 US-Dollar.
- Emissionsgebühr : Dies ist eine Sammelposition, die geringere Abschlusskosten zusammenbucht. Zu den Kosten, die normalerweise in der Gebühr für die Einlieferung enthalten sind, gehören Kuriergebühren, Escrow-Gebühren, Dokumentengebühren und Anwaltskosten. Diese Gebühren sollten in der "Good-Faith-Schätzung", die Sie während des Abschlussprozesses erhalten, klar dargelegt werden. Emissionsgebühren können erheblich variieren, aber 1% des Kaufpreises ist üblich.
- Discount-Punkte : Dies ist ein optionales, wenn auch allgemeines Mittel für Kreditgeber, die Kreditrenditen über die angegebenen Zinssätze hinaus zu erhöhen. Discount-Punkte sind grundsätzlich Vorauszahlungen, wobei jeder Punkt 1% des gesamten Darlehensbetrags entspricht und den Zinssatz des Darlehens um bis zu 0, 25% senkt. Käufer, die bei Abschluss genügend Bargeld haben, können ihre laufenden monatlichen Zahlungen (und den Cashflow ihres Haushalts) durch das Zahlen von Punkten reduzieren.
FHA Hypothekendarlehen: Ideal für Erstkäufer
FHA Hypothekendarlehen werden von privaten Kreditgebern vergeben und von der Federal Housing Administration garantiert. Entworfen für erstmalige Hauskäufer mit begrenzten Vermögenswerten und weniger als perfekt Kredit, FHA Kaufkredite waren in der Vergangenheit eine entscheidende Hilfe für Amerikaner mit niedrigem Einkommen, die die Vorteile von Eigenheimbesitz suchen. Mit einer bemerkenswerten Ausnahme müssen Häuser, die mit FHA-Darlehen gekauft oder refinanziert werden, vom Eigentümer genutzt und als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers genutzt werden.
FHA-Kaufkredite können festverzinslich sein (das 203-Pfund-Hypothekendarlehen, das für Einfamilienhäuser mit vier Familien gilt, ist das üblichste) oder variabel verzinslich (das Darlehen nach Abschnitt 251 gilt für Ein- bis Vierfamilienhäuser) ). Beide Konfigurationen ermöglichen eine Vielzahl von Begriffen, wobei die 15- und 30-Jahres-Begriffe die am häufigsten verwendeten Festtarifoptionen sind.
FHA-Refinanzierungsdarlehen, wie das FHA-Refinanzierungsprodukt, ermöglichen FHA-finanzierten Hausbesitzern eine Refinanzierung zu niedrigeren Kosten als herkömmliche Refinanzierungsdarlehen. Sie sind auch in Konfigurationen mit fester und variabler Rate verfügbar. FHA straffen Refinanzierungsdarlehen haben keine Hypothek Versicherung (MIP) Anforderungen - eine riesige finanzielle Hilfe für Hausbesitzer auf knappen Budgets.
Unterschiede zwischen FHA und konventionellen Darlehen
FHA-Kredite und konventionelle Kredite unterscheiden sich in einigen wichtigen Punkten:
- Maximale Kreditlimiten : In den meisten Märkten beträgt das maximal zulässige FHA-Kaufdarlehen 115% des mittleren lokalen Verkaufspreises (normalerweise auf Bezirksebene berechnet). In den kontinentalen USA beträgt das niedrigste Maximum 271.050 USD (in Niedrigkostenmärkten) und das höchste Maximum beträgt 625.000 USD (in Hochkostenmärkten). In Alaska, Hawaii und Übersee-Protektoraten wie Guam beträgt das Maximum 938.250 $. Diese Grenzen unterliegen Änderungen zu den vorherrschenden Immobilienpreisen. Für umgekehrte Hypotheken (oder HECMs, ein beliebtes FHA-Produkt) beträgt das maximal zulässige Kreditlimit überall in den kontinentalen USA $ 625.000 und in nicht-kontinentalen Ländern $ 938.250. Verwenden Sie HUD FHA Hypothekendarlehen Rechner, um Ihre lokalen Grenzen zu finden.
- DTI und Housing Ratio : FHA-Kredite erlauben höhere DTI-Verhältnisse - zuverlässig bis zu 43% und manchmal höher. Die Wohnquote oder das Verhältnis von Wohnkosten zu Kreditnehmereinkommen kann auch höher sein als der konventionelle Kreditstandard von 28% - in den meisten Fällen bis zu 31%.
- Anzahlung: Für Kreditnehmer mit FICO Scores bei 580 oder besser, FHA Kauf Darlehen Anzahlung kann so niedrig wie 3, 5% des Kaufpreises, z. B. $ 7.000 auf einem Haus $ 200.000. Das ist bedeutend weniger als die historische Anzahlung von 20% für konventionelle Kredite, z. B. 40.000 Dollar für ein Haus mit 200.000 Dollar. Es ist auch weniger als die 10% Anzahlung zwischen konventionellen und konventionellen 97 Darlehen, z. B. 20.000 $ bei einem Haus von 200.000 $.
- Hypothekenversicherung : Hypothekenversicherungen sind bei FHA-Kaufkrediten und den meisten FHA-Refinanzierungsdarlehen (ohne Refinanzierungskredite) viel teurer. Laut Gesetz wird den Kreditnehmern eine Pauschale in Höhe von 1, 75% des Darlehensbetrags zum Zeitpunkt des Abschlusses in Rechnung gestellt, unabhängig von Kreditart, Laufzeit oder Zinssatz. Diese Gebühr ist in der Regel in das Darlehen eingewickelt, erhöht das Prinzipal, obwohl es auch aus eigener Tasche bezahlt werden kann. In Zukunft müssen Kreditnehmer, die mit einem LTV von mindestens 90% (10% oder weniger) beginnen, die laufenden Hypothekenprämien bezahlen, bis das gesamte Darlehen zurückgezahlt ist - je nach Darlehenslaufzeit und Höhe von 1, 05% des Kreditbetrags pro Jahr Betrag finanziert. Kreditnehmer, die mit weniger als 90% LTV beginnen, müssen laufende Versicherungsprämien für mindestens 11 Jahre bezahlen. Im Gegensatz dazu müssen herkömmliche Darlehensnehmer, die mit 80% oder weniger beginnen, keine Hypothekenversicherungen führen. Der einzige Weg für die meisten FHA-Kreditnehmer, ihre Hypothekenversicherung zu kündigen, ist über das FHA-Refinanzierungsprogramm.
- Zinssätze : Unter sonst gleichen Bedingungen haben FHA-Kauf- und -Refinanzierungsdarlehen fast immer niedrigere Zinssätze als vergleichbare konventionelle Kredite. Zinseinsparungen können jedoch durch höhere Hypothekenprämien ausgeglichen werden.
- Kreditanforderungen : FHA-Darlehen haben geringere Anforderungen an die Zeichnung als herkömmliche Kredite. Sie können einen FHA-Kaufkredit von 3, 5% mit einem FICO-Score von 580 oder besser und einem 10% igen FHA-Kredit mit einem FICO-Score von 500 oder besser erhalten.
- Verkäufer-bezahlte Abschlusskosten : FHA-Kredite ermöglichen es Verkäufern, bis zu 6% des Kaufpreises für den Abschluss zu zahlen, z. B. 12.000 $ an einem 200.000 $ Haus. Das ist ein potentieller großer Vorteil auf den Märkten der Käufer. Herkömmliche Kredite begrenzen die vom Verkäufer gezahlten Abschlusskosten auf 3% des Kaufpreises, z. B. 6.000 USD auf ein Haus mit 200.000 USD.
- Annahme : FHA Darlehen sind annehmbar, was bedeutet, dass sie von Verkäufer zu Käufer mit minimalen Änderungen der Preise und Bedingungen übertragen werden können. Obwohl die Annahmen der FHA-Genehmigung und der Kreditvergabeprüfung unterliegen, sowie die Fähigkeit des Käufers, die Differenz (entweder in bar oder durch eine zweite Hypothek) zwischen dem Restdarlehenssaldo und dem geschätzten Preis des Hauses zu decken, ist dies ein enormer Zeit- und Stressfaktor -Saver für motivierte Verkäufer. Herkömmliche Kredite sind im Allgemeinen nicht annehmbar.
Arten von FHA Darlehen
Zusätzlich zu den Darlehen von 203b und 251 für Ein- bis Vierfamilienhäuser haben FHA-Darlehen verschiedene andere Formen:
- Condominium Loans : Bekannt als Section 234c Darlehen, FHA-versicherte Eigentumswohnung Darlehen teilen viel gemeinsam mit 30-Jahres-Festzins-FHA-versicherte Kredite für Einfamilienhäuser. 30 Jahre Laufzeit ist jedoch die einzige von der FHA unterstützte Finanzierungsoption für den Erwerb von Eigentumswohnungen. Um sich zu qualifizieren, muss eine Section 234c Darlehen für den Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung Einheit innerhalb einer Entwicklung mit mindestens fünf Einheiten angewendet werden. Die Anforderungen für die Eigenheimnutzung sind für Darlehen nach Section 234c lockerer, aber das Programm verlangt, dass mindestens 80% der FHA-versicherten Darlehen in einer bestimmten Entwicklung an Eigennutzer vergeben werden.
- Sicheres Refinanzierungsdarlehen : FHA sichere Refinanzierungsdarlehen wandeln konventionelle Hypothekendarlehen, einschließlich Kredite, die aufgrund von Zinserhöhungsanpassungen auf konventionellen ARMs in Zahlungsverzug geraten sind, in FHA-gestützte Festzinskredite um. Wenn Sie sich für eine Auszahlung Refinanzierung entscheiden, ist das obere Kreditlimit 85% LTV. Für nicht zahlungswirksame Refinanzierungen beträgt die Obergrenze 97, 75% LTV.
- FHA Streamline Refinanzierung : FHA-Refinanzierungskredite zur Refinanzierung von Refinanzierungsdarlehen dienen der Refinanzierung bestehender FHA-Kredite ohne Hausbewertung und relativ niedrigen Abschlusskosten (in der Regel weniger als 4% des Kapitals). Die Anforderungen des Programms sind auf dem Papier ziemlich mild - zum Beispiel können Sie ein zutiefst unter Wasser stehendes Haus technisch refinanzieren, und es gibt keine formellen Einkommens- oder Beschäftigungsschwellen. Allerdings verlangen die meisten Kreditgeber anständige Kredit (FICO bei 620 oder besser) und Beschäftigungsprüfung. Darlehen können auch nicht ernsthaft säumig sein. Um sich zu qualifizieren, muss Ihr neues Darlehen Ihre monatliche Zahlung um mindestens 5% (zum Beispiel von 1.000 auf 950 US-Dollar) senken. Einige Kreditgeber bieten die Möglichkeit, Abschlusskosten in den Kreditbetrag einzubeziehen, was zu einem "Nullkosten" -Lohn führt, obwohl dies zu einer höheren monatlichen Zahlung während der Laufzeit des Kredits führt.
- Home Equity Conversion Hypotheken (HECM oder Reverse Mortgage) : Auch bekannt als umgekehrte Hypotheken, HECM Darlehen helfen Eigennutzer senioren (die 62 Jahre alt oder älter) tippen Sie ihre home Equity, ohne ihre Häuser zu verkaufen und ausziehen. Ungewöhnlich für ein Hypothekarprodukt erfordern HECMs keine monatlichen Zahlungen. Stattdessen sind sie ideale Quellen für steuerfreies Bargeld für Kreditnehmer mit festen Einkommen und begrenzten Vermögenswerten. Aufgrund ihrer erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen ist es jedoch am besten, keine HECM zu schließen, bevor sie sich an einen Anwalt oder Finanzberater wenden.
- Graduated Payment Loan : Graduated Zahlungsdarlehen oder Abschnitt 245 Darlehen haben zunächst sehr geringe monatliche Zahlungen. Im Laufe der ersten 5 bis 10 Jahre des Kreditlebens steigen diese Zahlungen schrittweise um 2% bis 7, 5% jährlich. Am Ende der Hochlaufphase steigen sie und bleiben für den Rest der Laufzeit konstant. Graduated Payment-Darlehen sind ideal für Kreditnehmer, die erwarten, dass ihre Einkommen im Laufe der Zeit deutlich steigen.
- Wachsende Equity Loan : Bekannt als Abschnitt 245a Darlehen, wachsende Eigenkapital-Darlehen sind grundsätzlich vielseitiger und finanziell verzeihende Versionen von abgestuften Zahlung Darlehen. Sie gelten für die meisten Arten von Wohnungen, einschließlich Koop-Einheiten und bestehende Häuser, die für die Renovierung oder Sanierung vorgesehen sind. Die jährliche Zahlungserhöhung ist gradueller als die abgestufte Zahlungsoption - die jährlichen Erhöhungen sind auf 5% begrenzt. Terms sind auch kürzer - 22 Jahre ist die max.
Vorteile von FHA-Darlehen gegenüber konventionellen Darlehen
Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorteile von FHA-Darlehen gegenüber herkömmlichen Krediten:
- Looser Underwriting (Kredit-Score) Anforderungen
- Niedrigere Zahlungsanforderungen (so niedrig wie 3, 5% für Kreditnehmer mit FICO bei 580 oder besser)
- Annahme (kann mit minimaler Reibung von Verkäufer zu Käufer übertragen werden)
- Höher Verkäufer-bezahlte Abschlusskostenzuschuss
- Niedrigere Zinssätze
- Loser DTI und Gehäuseverhältnisanforderungen
Nachteile von FHA-Darlehen gegenüber konventionellen Darlehen
Und die entscheidenden Nachteile von FHA-Darlehen gegenüber herkömmlichen Krediten:
- Vorauszahlung der Hypothekenzahlung nach dem Gesetz für Kaufkredite und Refinanzierungskredite ohne Straffung (1, 75% der Kreditsumme)
- Höhere laufende Hypothekenversicherungsprämien (bis zu 1, 05% der Kreditsumme jährlich)
- Die Hypothekenversicherung kann nicht außer durch Refinanzierung der Refinanzierung gekündigt werden
- Niedrigere garantierte Kreditlimits in Niedrigkostenmärkten (nachteilig für High-End-Käufer in diesen Gebieten)
- Häuser müssen selbstgenutzte Wohnhäuser sein
VA Hypothekendarlehen: Ideal für Militärfamilien
Das VA-Darlehensprogramm, das durch das Gesetz von 1944 (SRA) für die Einstellung von Servicemitarbeitern autorisiert wurde, hilft aktuellen und ehemaligen Servicemitgliedern, den Traum vom Eigenheimbesitz zu verwirklichen. Wie FHA-Darlehen werden die meisten VA-Darlehen von privaten Kreditgebern gemacht und vom Department of Veterans 'Affairs unterstützt - sie sind keine direkten Kredite, die von der VA stammen. Wie FHA-Darlehen können VA-Darlehen nur für Eigenheime verwendet werden, die als Hauptwohnsitz der Kreditnehmer gelten.
VA-Darlehen können Käufe und Refinanzierungen finanzieren. Wie FHA und herkömmliche Darlehen, sind sie in einer Vielzahl von Konfigurationen, einschließlich 15-und 30-Jahres-Festzins und verschiedene einstellbare Rate-Bedingungen. Zinssätze sind in der Regel vergleichbar mit herkömmlichen Krediten und höher als FHA-Darlehen.
Anspruchsvoraussetzungen
Die Anforderungen für VA-Darlehensvoraussetzungen variieren je nach Branche, Datum und Dienstzeit.
In der Regel sind aktive dienstleistende Bedienstete nach einer Dienstzeit von 180 aufeinander folgenden Diensttagen und manchmal an weniger als 90 aufeinander folgenden Diensttagen berechtigt. Veteranen, einschließlich Reservisten und Nationalgarde-Mitglieder, sind nach 90 bis 180 aufeinander folgenden Tagen an jedem Punkt ihrer Karriere berechtigt. Reservisten und Mitarbeiter der Nationalgarde, die keinen aktiven Dienst sehen, sind nach sechs aufeinander folgenden Dienstjahren berechtigt. Unehrenhafte Entlassungen sind disqualifizierend.
Weitere Informationen zur Qualifikation und Einzelheiten zur Beantragung eines Certificate of Eligibility (CoE) finden Sie in der Berechtigungstabelle der VA.
Unterschiede zwischen VA und konventionellen Darlehen
Zusätzlich zu den Anforderungen an die Leistungsberechtigung unterscheiden sich VA-Darlehen und konventionelle Darlehen in einigen grundlegenden Punkten:
- Finanzierungsgebühr : Der größte und teuerste Unterschied zwischen VA-Darlehen und konventionellen Krediten ist die VA-Finanzierungsgebühr. Die VA-Finanzierungsgebühr ist eine einmalige Gebühr, die nicht für konventionelle oder FHA-Darlehen gilt. Sie unterscheidet sich erheblich nach Servicezweig, Kreditart und Anzahlungsbetrag, bevorzugt aber in der Regel Erstkäufer oder Refinanzierer mit vorheriger Berufserfahrung und einem LTV-Verhältnis von unter 90%. Bei Refinanzierungskrediten für den Kauf und die Auszahlung liegen die Finanzierungsgebühren typischerweise zwischen 1, 25% und 3, 3% des Kreditbetrags, z. B. zwischen $ 2.500 und $ 6.600 bei einem Kredit von $ 200.000. Bei No-Cash-out-Refinanzierungskrediten können sie so niedrig wie 0, 50% des Kreditbetrags sein.
- Maximale Darlehensgröße : VA-Darlehen sind in den meisten Märkten bis zu 424.100 $ garantiert, obwohl sich diese Obergrenze je nach Marktbedingungen ändern kann. Wenn Ihr Kreditgeber Sie für ein größeres Darlehen genehmigt, können Sie es nehmen, aber die VA wird nicht die überschüssige Haftung übernehmen. In Märkten mit höheren Kosten kann die VA größere Kredite garantieren.
- Anzahlung : Einer der größten Vorteile eines VA-Darlehens ist das Fehlen einer Anzahlung für kleinere Kredite. Wenn Sie sich für einen VA-Kredit qualifizieren, können Sie möglicherweise den gesamten Kaufpreis Ihres Hauses finanzieren. Der Vorteil des No-Down-Payment hat jedoch eine wichtige praktische Einschränkung: Es ist normalerweise auf das Vierfache der Standard-VA-Berechtigung von 36.000 USD pro Käufer oder 144.000 USD begrenzt. Größere Kredite erfordern Anzahlungen, aber nicht unbedingt die 10% -Packungen, die üblicherweise von herkömmlichen Kreditgebern verlangt werden.
- Hypothekenversicherung : VA-Darlehen benötigen keine Hypothekenversicherung, auch wenn der LTV mehr als 80% beträgt.
- Kreditanforderungen : Die Underwriting-Standards des VA- Kreditprogramms sind nicht ganz so locker wie die des FHA-Programms. Die meisten Kreditgeber verlangen einen FICO-Mindestwert von 620, um sich zu qualifizieren, obwohl Ausnahmen von Fall zu Fall möglich sind (z. B. Kreditnehmer mit hohem Einkommen).
- Abschlusskosten : Laut Gesetz dürfen Kreditgeber bestimmte Arten von Abschlusskosten für VA-Darlehen nicht bewerten. Dazu gehören Anwaltskosten, Treuhandgebühren, Zeichnungsgebühren und Gebühren für die Dokumentenverarbeitung. Anstelle dieser Einzelkosten können Kreditgeber Emissionsgebühren in Höhe von bis zu 1% des Kreditbetrags berechnen.
- Annahme : Wie FHA-Darlehen sind VA-Darlehen mit VA-Genehmigung und Käuferqualifikation anzunehmen.
Arten von VA-Darlehen
VA-Darlehen gibt es in verschiedenen Formen:
- Kaufkredit : VA-Kaufkredite erfordern kein Geld - mit anderen Worten, der zulässige LTV reicht bis zu 100%. Mit einigen Einschränkungen können sie für bestehende Einfamilienhäuser, gebaute (Neubau-) Häuser, Eigentumswohnungen, Fertighäuser und Grundstücke sowie Kauf- und Renovierungsprojekte (ähnlich einem FHA 203k Rehabilitationskredit) verwendet werden.
- Auszahlung Refinanzierungsdarlehen : Wie konventionelle und FHA Auszahlung Refinanzierungsdarlehen, ersetzen VA Auszahlung Refinanzierungsdarlehen den ursprünglichen Kredit und bieten dem Kreditnehmer eine Pauschale, die sie verwenden können, wie sie es für richtig halten. Diese Pauschale kann bis zu 100% des Eigenkapitals des Kreditnehmers ausmachen - wenn der Kreditnehmer beispielsweise 100.000 Dollar für ein Haus im Wert von 200.000 Dollar schuldet, können sie bis zu 100.000 Dollar in bar aufnehmen. Auszahlung Refinanzierung Darlehen haben in der Regel niedrigere Zinssätze als die Kredite, die sie ersetzen. Das ursprüngliche (refinanzierte) Darlehen muss nicht notwendigerweise ein VA-Darlehen sein.
- Zinsreduktions-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL) : Auch als VA Streamline-Refinanzierungsdarlehen (oder einfach Refinanzierungs-Refinanzierung) bekannt, IRRRLs sind speziell zur Refinanzierung bestehender VA-Kaufkredite ohne eine zweite VA-Kreditantrag konzipiert. Es gibt keine Auszahlungsoption, abgesehen von einem $ 6.000 Carve-Out für energieeffiziente Heimwerkerprojekte.
- Native American Direct Loan Programm (NADL) : Speziell für Servicemitarbeiter und Veteranen mit indianischem Ursprung konzipiert, werden NADL-Kredite direkt von der VA vergeben. Sie sind immer als Festzinskredite mit 30-jähriger Laufzeit konfiguriert. Laut VA können NADLs nur dazu verwendet werden, "den Kauf, den Bau oder die Verbesserung von Häusern auf Federal Trust Land (Reservierungsland) zu finanzieren oder eine frühere NADL zu refinanzieren, um den Zinssatz zu senken."
Die VA führt auch zwei verschiedene Arten von "Adapted Housing Grants" durch, bei denen es sich um nicht-kreditorische Zahlungen für Veteranen handelt, die an schweren, dauerhaften, mit dem Dienst verbundenen Behinderungen leiden. Diese Zuschüsse sind für den Bau, den Kauf oder die Nachrüstung von behindertengerechten Wohnungen für behinderte Veteranen und deren Familien bestimmt. Sie müssen nicht zurückgezahlt werden.
Vorteile von VA-Darlehen gegenüber konventionellen Darlehen
Hier ist eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Vorteile von VA-Darlehen gegenüber konventionellen Hypotheken:
- Für bestimmte Kredite sind keine Anzahlungen erforderlich
- Keine Hypothekenversicherung erforderlich
- Annahmefähigkeit
- Hohe Auszahlung refinanzieren Kreditlimits (bis zu 100% Ihres Eigenkapitals auszahlen)
- Niedrige Kosten für die Refinanzierung von Darlehen
- Einschränkungen beim Schließen von Kostentypen und -werten
Nachteile von VA-Darlehen gegenüber konventionellen Darlehen
Und ihre wichtigsten Nachteile:
- VA-Finanzierungsgebühr erforderlich im Voraus
- Eingeschränkt auf aktive Dienstmitglieder, Veteranen und ihre Familien
- Kreditlimits, die Käufer in Hochkostenmärkten benachteiligen können
- Häuser müssen selbstgenutzte Wohnhäuser sein
Letztes Wort
Wenn Sie in einem Census-definierten Ballungsgebiet leben, sind die Chancen, dass Sie für eine konventionelle, VA oder FHA-Darlehen qualifizieren. Allerdings, wenn Sie teilweise auf große offene Flächen sind, könnte Ihre beste Option für Wohnungsbaudarlehen eine sein, die wir hier nur beiläufig erwähnt haben: das USDA-Darlehen.
Mit Unterstützung des US-Landwirtschaftsministeriums werden USDA-Kredite speziell für Erstkäufer konzipiert, die sich außerhalb der von Census definierten Metropolregionen niederlassen wollen, in denen die große Mehrheit der Amerikaner lebt. Für diejenigen, die sich qualifizieren, ist das USDA-Kreditprogramm unglaublich großzügig - es bietet 100% Finanzierung (kein Geld nach unten), extrem niedrige Zinsen und ermäßigte PMI. Bevor Sie sich für einen konventionellen Kredit oder eine der gebräuchlicheren nicht-konventionellen Alternativen bewerben, tun Sie sich selbst (und Ihrem Geldbeutel) einen Gefallen und schauen Sie sich dieses schwer fassbare, potenziell lukrative Immobilienfinanzierungsprodukt an.
Wenn Sie Ihre Chancen auf eine Hypothek zu verbessern möchten, finden Sie in diesem Artikel: 6 Tipps, um für ein Home Mortgage Loan genehmigt werden.
Welche der verschiedenen Hypothekendarlehen, FHA, VA, oder konventionell, ist das Richtige für Sie?
Die besten Plätze, um nach billigen Aktien zu suchen
Jeder liebt ein Schnäppchen. Aus diesem Grund strömen am Schwarzen Freitag und am Tag des Präsidenten so viele Menschen zum Kaufhaus. Derselbe Grundsatz gilt für Investitionen. Jeder will das beste Angebot für sein Geld. Niemand möchte den vollen Preis für einen Vermögenswert zahlen, es sei denn, sie müssen es tun. Also, w
(Geld und Geschäft)
