Öffentlich gehandelte REITs (Real Estate Investment Trusts) haben in letzter Zeit aufgrund ihrer hohen Dividenden ein wachsendes Investoreninteresse geweckt. Während eine Large-Cap-Aktie selten eine Dividendenrendite von über 5% zahlt, ist es nicht ungewöhnlich, dass REITs Dividendenrenditen von 10% oder mehr zahlen. Im Jahr 2011 zahlten einige REITs mehr als 15%, und im ersten Halbjahr 2012 stiegen auch viele dieser Unternehmen um über 10%.
In jüngster Zeit wächst das Interesse an einer Klasse von REITs, den sogenannten mREITs, die ebenfalls hohe Dividenden ausschütten, aber ein etwas anderes Risiko darstellen.
Das "m" steht für "hypothekarisch", da mREITs eine spezielle Gruppe von REITs sind, die ihre Immobilieninvestitionen auf dem Hypothekenmarkt tätigen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass mREITs Hypotheken auf dem Sekundärhypothekenmarkt kaufen - also Hypothekenschulden kaufen.
Nachdem eine Bank jemandem, der ein Haus kauft, Geld leiht, verkauft die Bank diese Hypothek an einen Hypothekenkäufer (z. B. einen mREIT), und da Hypothekenzinsen an den Markt für Staatsanleihen gebunden sind, sind mREITs eng mit diesem Markt verbunden.
Wenn ein MREIT gegründet wird, ist es in der Regel auf eine Art von Hypothekenschulden spezialisiert. Einige Unternehmen kaufen nur Hypotheken, die von einer Bundesbehörde wie Fannie Mae, Freddie Mac oder Ginnie Mae unterstützt werden. Sie wählen diese Hypotheken aus, da sie durch eine Bundesgarantie abgesichert sind und somit ein geringeres Ausfallrisiko besteht, was bedeutet, dass sie auch weniger rentabel sind.
Andere mREITs, manchmal auch als Nicht-Agentur-mREITs bezeichnet, sind auf Hypotheken spezialisiert, die nicht von einer Bundesbehörde garantiert werden. Diese neigen dazu, höhere Dividenden zu zahlen, hauptsächlich weil ein höheres Risiko besteht, dass die Hypotheken in Verzug sind.
Anleger können diese mREITs kaufen, indem sie Anteile an den börsennotierten Unternehmen kaufen. Als Teileigentümer des Unternehmens erhalten die Aktionäre Dividenden von den mREITs - und dort kommen die attraktiven hohen Renditen.
Wie bei anderen börsennotierten Unternehmen steigt der Wert eines mREIT, da der Markt den Wert des Unternehmens neu bewertet. Wenn Anleger glauben, dass ein mREIT weniger profitabel wird, weil es für sie teurer wird, Geld zu beschaffen, oder weil Hypotheken unterdurchschnittlich ausfallen, wird der Aktienkurs sinken. Da viele Anleger aufgrund dieser hohen Dividenden die mREITs als Quelle für passives Einkommen betrachten, wird die mREIT-Aktie ebenfalls fallen, wenn die Anleger glauben, dass die Dividenden sinken werden.
Obwohl hohe Dividendenrenditen attraktiv sein können, sollten die mREIT-Dividenden nicht zum Nennwert genommen werden. Der Grund dafür ist, dass die mREIT-Gesellschaften ihren Aktionären mindestens 90% ihres Einkommens gesetzlich zuführen müssen, was wiederum bedeutet, dass das Einkommen nicht an den REIT versteuert wird, sondern als ordentliches Einkommen an den Aktionär versteuert wird. MREIT-Dividenden gelten daher nicht als qualifizierte Dividenden, die für eine steuerliche Vorzugsbehandlung in Frage kommen, sondern gelten als gewöhnliche Dividenden und werden zum Grenzsteuersatz besteuert. Je höher Ihr Steuersatz ist, desto weniger profitieren Sie.
Da REITs zum ordentlichen Einkommen und nicht zum niedrigeren Dividendensatz besteuert werden, können sie eine sehr ineffiziente Möglichkeit darstellen, passives Einkommen aus steuerlicher Sicht zu verdienen. Für manche Leute ist das irrelevant, aber wenn die Erträge aus einer REIT-Anlage den Anleger in eine höhere Einkommenssteuerklasse versetzen oder sie bereits in einer sind, wäre es wahrscheinlich klüger für den Anleger, die niedrigeren Renditen der Dividendenaktien zu wählen die mit dem niedrigeren Dividendensatz besteuert werden.
Es gibt eine Möglichkeit, die Steuerbelastung für REIT-Dividenden zu vermeiden: Halten Sie REIT-Bestände in einem steuerbegünstigten Altersguthaben, um zu vermeiden, dass diese REIT-Dividenden zu Ihrem steuerbaren Einkommen addiert werden, während Sie noch arbeiten.
Ein wichtiger Faktor, der sich auf die Rentabilität und die Dividendenrendite von mREITs auswirkt, ist die Veränderung am Anleihemarkt. mREITs kaufen nicht nur Hypotheken mit reinvestierten Gewinnen aus den Aktivitäten des Unternehmens. Da ein Großteil der Gewinne des Unternehmens an Investoren geht, muss das Unternehmen Geld aufnehmen, um Hypotheken zu kaufen.
Hier wird der Anleihemarkt für das Geschäft von mREIT entscheidend. Einfach gesagt, mREITs leihen Geld zu kurzfristigen Anleihezinsen und verleihen es zu Kursen in der Nähe der höheren langfristigen Anleihekurse - wenn sie Hypotheken kaufen, verleihen sie dieses Geld im Wesentlichen zu den aktuellen Hypothekenzinsen. Da die Hypothekenzinsen an die höheren langfristigen Anleihekurse gekoppelt sind, sind die Gewinne von mREIT direkt proportional zur Differenz zwischen den kurzfristigen und langfristigen Anleihekursen.
Da die Hypothekenzinsen an die Anleihekurse gebunden sind, muss ein Anleger in mREITs sowohl den Rentenmarkt als auch die Immobilien- und Hypothekenmärkte betrachten, um dieses Gewinnpotenzial zu verstehen. Je größer die Differenz zwischen kurzfristigen und langfristigen Anleihezinsen ist, desto profitabler wird das mREIT-Geschäft. Wenn die Federal Reserve ihr Versprechen hält, die Zinsen niedrig zu halten, sollten die Anleihespreads groß bleiben und die mREIT-Dividenden sollten hoch bleiben.
Die größte Gefahr für mREITs ist ein Anstieg der kurzfristigen Treasury-Rendite. Dies ist zum Teil der Grund, warum mREITs im Laufe des Jahres 2012 populär wurden. Im Januar kündigte der Vorsitzende Ben Bernanke die Absicht der Fed an, die Zinsen bis Ende 2014 niedrig zu halten, was im Wesentlichen die Gewinnmargen der mREITs für drei Jahre garantiert. Die Zusage, im September auch im Rahmen von QE3 weiterhin Geld zu spenden, ließ die mREIT-Aktienkurse weiter steigen, ebenso Bernankes Aussage, dass die Federal Reserve die Zinsen bis 2015 niedrig halten will.
Bevor Sie ausgehen und Ihr Portfolio mit einer Reihe von mREITs füllen, müssen Sie mehrere Punkte beachten. Obwohl das Gewinnpotenzial hoch sein kann, riskieren die mREIT-Investoren Verluste im zugrunde liegenden Aktienkurs und auch durch reduzierte Dividenden.
1. Dividendenkürzungen
Eine Reihe von mREITs haben ihre Dividendenausschüttungen in den letzten Jahren reduziert. Dafür gibt es viele mögliche Gründe: notleidende Kredite, schlechtes Management und sinkende Chancen am Sekundärmarkt. Und da die mREIT-Dividenden sehr empfindlich auf Schwankungen der Anleihezinssätze und der Bargeldmenge in der Wirtschaft reagieren, würden die mREITs, wenn die Federal Reserve beschließt, die Zinssätze anzuheben, als Erste an Wert verlieren.
2. Hypothekenausfall und Refinanzierung
Höhere Kreditkosten würden alle mREITs betreffen, aber auch einzelne mREITs könnten durch schlecht funktionierende Kredite beeinträchtigt werden. Wenn die Hypotheken, die von einem MREIT gehalten werden, in Verzug sind, verliert das MREIT Geld. Während mREITs in der Regel stark diversifiziert sind, sind sie immer noch auf einen Markt beschränkt und verfügen daher nicht über die nötige Diversität, um einem Zusammenbruch des Hypothekenmarktes standhalten zu können.
Wenn ein weiteres Unglück wie die Subprime-Hypothekenkrise die Hypothekeninhaber dazu bringt, ihre Hypotheken zu verpfänden, könnte dies den mREIT-Markt zerstören. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, dieses Risiko zu mindern: Einige mREITs investieren nur in mit Agency gedeckte Hypotheken wie Fannie Mae und Freddie Mac Kredite. Da diese Agency-Darlehen eine Garantie der US-Regierung haben, sind sie ein geringeres Risiko als Nicht-Agency-MREITs und bieten daher in der Regel eine niedrigere Dividendenrendite.
Das andere Extrem ist jedoch ebenso schlimm: Wenn eine Hypothek vorzeitig ausgezahlt wird, verliert der mREIT auch Geld, weil er keine Zinsen mehr aus diesen Schulden bekommt und neue Schulden kaufen muss. Die hohe Rate der Hypothekenrefinanzierungen im Jahr 2012 hat einigen mREITs geschadet, und obwohl sie immer noch Geld zu niedrigen Zinsen leihen und Hypotheken kaufen können, dürften diese Hypotheken niedrigere Zinsen haben.
3. Betriebsverluste
Drittens und am besorgniserregendsten arbeiten viele der größten mREITs mit einem winzigen Gewinn oder Verlust. Wenn ein mREIT weiterhin mit einem Gewinn operiert, der kleiner ist als der Betrag, den es für Dividenden ausgeben muss, muss diese Dividende reduziert werden. Wenn diese Dividendenkürzungen angekündigt werden, sinkt in der Regel der Kurs der mREIT-Aktie. Natürlich, wenn das Unternehmen lange genug mit Verlust arbeitet, wird es aus dem Geschäft und die Aktien werden wertlos sein.
Im zweiten Quartal 2012 wiesen einige der größten mREITs nach Marktkapitalisierung Verluste in Millionenhöhe und operative Margen von -30% bis -60% auf. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die langfristigen Anleihezinssätze gefallen sind, wodurch die Spanne zwischen kurzfristigen und langfristigen Anleihekursen verringert wurde, da die Anleger nach einem sicheren Anleihemarkt suchten.
Da kein Unternehmen für immer mit Verlust operieren kann, werfen diese enttäuschenden Renditen unbequeme Fragen über die Nachhaltigkeit der mREIT-Wertsteigerung auf, wenn sich die Spreads der Anleihen weiter verringern. Es wirft auch die Frage auf, wie viel Spekulation und Risiko auf dem mREIT-Markt zu sehen sind, da diese Verluste Unternehmen trafen, als ihre Aktienkurse stiegen.
4. QE3 und Vorauszahlungsrisiko
Die jüngste Entscheidung der Federal Reserve, eine dritte Runde der quantitativen Lockerung (QE3) einzuleiten, ist ein weiteres Problem für die mREITs. QE3 zielt im Gegensatz zu seinen Vorgängern auf hypothekenbesicherte Wertpapiere ab - die Fed plant, monatlich einen unbegrenzten Betrag dieser Wertpapiere zu kaufen, bis die Wirtschaft besser aussieht.
Diese Wertpapiere sind die gleichen, in die mREITs investieren, so dass diese Ankündigung sie direkt betrifft. Da die Federal Reserve ein aggressiverer Akteur auf dem Markt ist, könnte es für Hypothekeninhaber mehr Möglichkeiten zur Refinanzierung geben. Das ist schlecht für mREITs, weil eine Refinanzierung bedeutet, dass die Hypothek, die sie halten, vorzeitig abbezahlt wird - und das Einkommen, das sie aus Zinszahlungen verdienen, nicht mehr funktioniert.
Auf der anderen Seite könnte sich QE3 positiv auf den Sekundärhypothekenmarkt auswirken. Durch die Förderung von mehr Refinanzierungen schafft es eine größere Hypothekenaktivität und damit mehr Geschäftsmöglichkeiten für mREITs. Da es auch die kurzfristigen Anleihezinsen niedrig hält, sollte eine große Spanne zwischen kurzfristigen und langfristigen Anleihekursen bestehen bleiben, was es mREITs ermöglicht, Geld zu einem viel niedrigeren Zinssatz als dem, was sie verleihen, zu leihen.
5. Begrenztes Kapital
Da diese Unternehmen 90% ihres Einkommens an die Aktionäre zurückzahlen müssen, sind sie stark eingeschränkt, wie sie ihre Gewinne verwalten und reinvestieren können, was es schwierig macht, in guten Zeiten zu wachsen und in schlechten Zeiten über Wasser zu bleiben. Dies macht die REIT-Struktur zu einem inhärent riskanten Geschäft. Der Kompromiss für dieses Risiko ist eine viel höhere kurzfristige Dividendenrendite, aber dieser Kompromiss ist nicht immer nachhaltig.
Da mREITs volatil sind und leicht vom Hypothekenmarkt, dem Immobilienmarkt und dem Rentenmarkt der Bundesstaaten beeinflusst werden, sind sie eine riskante Wette. Ihre hohen Renditen und die direkte Zahlung von Gewinnen an die Anleger machen sie jedoch kurzfristig zu einer großen Geldquelle.
Darüber hinaus bieten sie eine liquide Form der Immobilienanlage und Zugang zu professionellem Management. Durch den Kauf von Anteilen an einem mREIT können einzelne Anleger Personen auf dem Hypothekenmarkt indirekt Geld leihen. Wenn Sie glauben, dass es eine Erholung auf den Immobilien- und Hypothekenmärkten geben wird, sind mREITs eine Möglichkeit, diese Wette zu machen.
Jüngere, aggressivere Investoren, die selbst keine Immobilien besitzen, aber auf Immobilien bullish sind, könnten mREITs in Erwägung ziehen. MREITs können jedoch auch in reiferen Portfolios eine Rolle spielen, solange der Prozentsatz, den sie verdienen, nicht größer ist, als der Anleger sich einen Verlust leisten kann.
Die Fallstricke in mREITs bedeuten nicht, dass sie immer vermieden werden sollten. Durch die Nutzung von relativ vorhersehbaren Anleihenspreads, die Liquidität für den Immobilienmarkt bieten, bietet mREITS einen wertvollen Service und eine Chance für Investoren, ihre Gelder an Experten zu übergeben, die sowohl den Renten- als auch den Immobilienmarkt nutzen können, um Gewinne zu erzielen .
Bevor Sie jedoch investieren, schauen Sie über diese zweistelligen Dividendenrenditen hinaus, egal wie verlockend sie zuerst erscheinen. Mit Blick auf die Bilanz, die Kapitalflussrechnung und die Wertentwicklung der Vergangenheit können sich Anleger ein Bild davon machen, ob sich das Unternehmen lohnt und ob sie das Risiko tragen können.
Was denken Sie darüber, in mREITS zu investieren?
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