Angenommen, Sie sind ein Hausbesitzer mit einem scheußlichen Master-Bad. Sie möchten umgestalten, aber Sie sehen nicht, wie Sie es sich leisten können. Laut HomeAdvisor liegen die durchschnittlichen Kosten für diesen Job bei etwa 9.400 US-Dollar, und Sie können diesen Betrag derzeit nicht aus Ihrem Budget herauspressen.
Dann erhalten Sie eines Tages einen Brief von Ihrer Bank, der Ihnen die Möglichkeit bietet, eine Home Equity Kreditlinie (HELOC) zu eröffnen. Es erklärt, dass dies eine Möglichkeit ist, den Wert Ihres Hauses für Bargeld zu erschließen. Der Brief sagt, dass Sie auf diese Weise bis zu 30.000 Dollar für nur 5% Zinsen leihen können.
Auf den ersten Blick scheint dies die Lösung für all Ihre Probleme zu sein. Aber du zögerst und denkst, dass es einen Haken geben muss. Ist es eine gute Idee, auf diese Weise gegen Ihr Haus zu borgen? Bevor Sie zur Bank eilen, müssen Sie genau verstehen, wie ein HELOC funktioniert und was die Vor- und Nachteile sind. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um eine gute finanzielle Entscheidung zu treffen.
Wenn Sie eine Home-Equity-Kreditlinie nehmen, leihen Sie Geld von der Bank mit Ihrem Haus als Sicherheit. HELOCs unterscheiden sich von anderen Arten von Wohnungsbaudarlehen, weil Sie nicht einen festen Betrag ausleihen und es im Laufe der Zeit zurückzahlen. Stattdessen bietet Ihnen ein HELOC Zugang zu einem Pool von Bargeld, in den Sie nach Bedarf eintauchen können.
Wie eine Kreditkarte ist ein HELOC ein revolvierender Kredit. Sie können jeden Betrag bis zum Kreditlimit ausleihen. Dann können Sie den gesamten Betrag oder einen Teil des Guthabens zurückzahlen - wie z. B. Ihre Kreditkartenabrechnung - und den Betrag erneut abheben. Mit anderen Worten, die Größe des Darlehens kann sich erweitern und kontrahieren, um Ihren Bedürfnissen zu entsprechen.
Im Gegensatz zu einer Kreditkarte kommt eine HELOC jedoch normalerweise mit einem Zeitlimit. Sie können Geld nur für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 5 bis 10 Jahren, herausholen. Dies wird als "Ziehungszeitraum" bezeichnet. Während des Ziehungszeitraums gelten Ihre monatlichen Zahlungen nur für die Zinsen auf das Darlehen.
Bei einigen HELOCs wird der gesamte Saldo fällig, sobald die Auslosungsfrist endet. Was immer Sie noch schulden, muss sofort in einer Summe zurückbezahlt werden. Die meisten HELOC haben jedoch eine "Rückzahlungsfrist" von 10 bis 20 Jahren. Während dieser Zeit leisten Sie regelmäßige Kapital- und Zinszahlungen, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.
Ein HELOC wird manchmal als "zweite Hypothek" bezeichnet, weil es sich um ein zusätzliches Darlehen handelt, das Sie für ein Haus aufnehmen können, das bereits eine Hypothek hat. Dieser Begriff ist jedoch irreführend. Die meisten HELOCs sind zweite Hypotheken, aber Sie können auch eine HELOC für ein Haus abschließen, das vollständig bezahlt ist. Auf der anderen Seite ist es möglich, eine zweite Hypothek, die ein befristeter Kredit ist - in der Regel ein Home-Equity-Kredit genannt - anstelle einer Kreditlinie aufzunehmen.
Hausbesitzer verwenden meist HELOCs, um Renovierungen oder Reparaturen zu finanzieren. Die Verwendung eines HELOC ist sinnvoll, da viele Hausverbesserungen Ihr Haus bereichern. Wenn Sie das Geld mit Bedacht verwenden, könnten Sie nach vorne kommen, wenn Sie das Haus verkaufen.
Hausbesitzer verwenden jedoch HELOCs für viele andere Bedürfnisse - einige klüger als andere. Zum Beispiel könnten sie eine HELOC nehmen, um:
Ein besonders schlechter Grund für den Abschluss einer HELOC ist, mehr Geld für Ihre täglichen Bedürfnisse zu bekommen. Wenn Sie Geld leihen müssen, um über die Runden zu kommen, ist das ein deutliches Zeichen dafür, dass die Art, wie Sie leben, nicht nachhaltig ist. Sofern Sie nicht etwas tun, um das Problem zu beheben, können Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, wenn es fällig ist. Anstatt zu borgen, müssen Sie nach Möglichkeiten suchen, Ihr Budget auszugleichen - entweder durch die Ausweitung Ihres Gehaltsschecks oder durch das Einbringen von Zusatzeinkommen.
Der Höchstbetrag, den Sie mit einem HELOC ausleihen können, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben. Das hängt wiederum von zwei Dingen ab: wie viel Ihr Haus wert ist und wie viel Sie noch auf die Hypothek schulden. In der Regel beträgt das Kreditlimit für einen HELOC 75% bis 85% Ihres Eigenheimwerts abzüglich Ihres Hypothekensaldos.
Angenommen, Sie haben ein Haus im Wert von 400.000 $ und Sie haben 275.000 $ auf Ihrer Hypothek. Ihre Bank bietet Ihnen eine HELOC basierend auf 80% des Wertes des Hauses, oder 320.000 $. Subtrahieren Sie die geschuldeten $ 275.000, und das gibt Ihnen eine maximale Grenze von $ 45.000 auf Ihrer Kreditlinie.
Die Bank ist jedoch möglicherweise nicht bereit, Ihnen so viel Geld zu leihen. Bevor Sie Ihr Kreditlimit festlegen, wird es sicher sein wollen, dass Sie es sich leisten können, das Darlehen zurückzuzahlen. Um das herauszufinden, schaut die Bank auf Ihr Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre anderen Schulden und finanziellen Verpflichtungen. Dies gibt der Bank eine klarere Vorstellung davon, wie viel Sie sich leihen können.
Mit vielen HELOCs können Sie so viel oder so wenig wie Sie wollen bis zu Ihrem Kreditlimit leihen. Einige Kredite erfordern jedoch, dass Sie einen bestimmten Mindestbetrag, z. B. 300 $, jedes Mal ausleihen, wenn Sie auf Ihre Kreditlinie zurückgreifen. Andere erfordern, dass Sie einen ersten Fortschritt machen, sobald Sie die HELOC eingerichtet haben.
Ein paar HELOCs erfordern sogar, dass Sie einen bestimmten Betrag immer im Umlauf haben. Das ist eine schlechte Nachricht für Sie, denn es erlaubt der Bank, Ihnen jederzeit Zinsen zu berechnen. Es ist, als hätte man eine Kreditkarte, die man nicht bezahlen darf. Sie müssen dieses 300-Dollar-Guthaben tragen und monatlich darauf Zinsen zahlen - ob Sie es brauchen oder nicht.
Bei den meisten HELOC handelt es sich um variabel verzinsliche Darlehen, die auch als variabel verzinsliche Darlehen bezeichnet werden. Das bedeutet, dass der Zinssatz an einen Index gebunden ist, wie den von der Federal Reserve festgesetzten US-Leitzins, und er steigt mit diesem Index auf und ab. In den meisten Fällen berechnet Ihnen die Bank den Betrag des Index zuzüglich einer "Marge", z. B. zwei Prozentpunkte. Für eine HELOC basierend auf der Prime Rate würde dies einen Zinssatz von "Prime plus 2%" ergeben.
Die Gefahr eines variabel verzinslichen Darlehens besteht darin, dass mit steigenden Zinsen auch Ihre Zahlungen steigen. Wenn der aktuelle Leitzins 4% beträgt, hätte ein HELOC mit einer Rate von Prime plus 2% einen Gesamt-APR von 6%. Wenn Sie heute $ 10.000 zu dieser Rate ausleihen, zahlen Sie $ 50 pro Monat Zinsen. Wenn die Prime Rate jedoch bis zu 10% einspringt, steigt Ihr Zinssatz auf 12% und Ihre Zinszahlungen steigen auf $ 100 pro Monat.
Glücklicherweise gibt es eine Grenze dafür, wie hoch der Zinssatz für Ihre HELOC sein kann. Laut Gesetz muss jedes Darlehen mit variabler Verzinsung, das durch ein Haus gesichert wird, eine Obergrenze haben, wie hoch die Zinsen während der Laufzeit des Darlehens steigen können. Wenn Ihr HELOC beispielsweise auf 16% begrenzt ist, kann Ihr Zinssatz nie darüber hinausgehen - selbst wenn der Leitzins auf 15% oder mehr steigt. Einige Pläne haben auch periodische Obergrenzen, die den Betrag begrenzen, um den der Zinssatz in einem bestimmten Zeitrahmen steigen kann.
Manchmal hat eine HELOC eine spezielle Einführungsrate. Zum Beispiel könnte die Bank Ihnen für die ersten sechs Monate einen pauschalen Zinssatz von 2, 5% APR berechnen. Danach würde der Zinssatz auf den Standardkurs springen.
Wenn Sie eine HELOC einrichten, müssen Sie normalerweise viele der gleichen Gebühren bezahlen, die Sie bei der ersten Hypothek bezahlt haben. Zum Beispiel könnten Sie in Rechnung gestellt werden für:
Alles in allem kann es Hunderte von Dollar kosten, eine neue HELOC einzurichten. Darüber hinaus haben einige HELOC laufende Gebühren, die während der gesamten Laufzeit des Darlehens gelten. Zum Beispiel könnten Sie eine jährliche Gebühr bezahlen, um das Darlehen oder eine Transaktionsgebühr jedes Mal zu erhalten, wenn Sie auf Ihre Kreditlinie zurückgreifen.
Ein HELOC hat mehrere Vorteile gegenüber anderen Möglichkeiten, Geld zu leihen. Diese beinhalten:
Obwohl ein HELOC eine praktische Möglichkeit ist, Geld zu leihen, ist es nicht die beste Wahl für alle. HELOCs haben einige schwerwiegende Nachteile, darunter:
Wenn Sie viel von Ihrem Vermögen in Ihrem Haus gebunden halten, ist ein HELOC eine nützliche Methode, um dieses Kapital in Geld umzuwandeln. Es ist jedoch nicht der einzige Weg. Es gibt mindestens zwei andere Arten von Darlehen, mit denen Sie Bargeld von zu Hause aus extrahieren können: Eigenheimkredite und Auszahlungs-Refinanzierung. Abhängig von Ihrer Situation könnte eine dieser Optionen für Sie nützlicher sein als eine HELOC.
Ein traditionelles Hypothekendarlehen ist ein viel einfacheres Darlehen als ein HELOC. Sie leihen sich im Voraus einen festen Betrag aus und bezahlen ihn über einen festgelegten Zeitraum zurück. Im Gegensatz zu HELOCs haben Hypothekenkredite in der Regel einen festen Zinssatz. Das bedeutet, dass Ihre Zahlungen von Monat zu Monat gleich bleiben, sodass es keine Überraschungen gibt.
Home-Equity-Darlehen haben auch andere Vorteile. Zum einen sind die Zinsen, die Sie für einen Eigenheimkredit zahlen, in der Regel steuerlich abzugsfähig, wie es für eine HELOC ist. Darüber hinaus müssen Sie normalerweise keine Abschlusskosten für diese Art von Darlehen zahlen. Möglicherweise müssen Sie jedoch andere Gebühren entrichten, beispielsweise eine Anmeldegebühr oder eine Bewertungsgebühr.
Wenn Sie die Zinssätze für HELOCs und Home-Equity-Darlehen vergleichen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass HELOCs tendenziell einen etwas höheren APR haben. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass ein Eigenheimkredit billiger ist, weil der effektive Jahreszins für die beiden Arten von Krediten anders berechnet wird. Der effektive Jahreszins für eine HELOC basiert ausschließlich auf dem indexierten Zinssatz (zum Beispiel der Leitzins). Bei einem Home-Equity-Kredit hingegen berücksichtigt der APR den Zinssatz, die Punkte und andere Finanzierungskosten.
Ein weiterer Unterschied zwischen einem HELOC- und einem Home-Equity-Kredit besteht darin, dass Sie mit einem HELOC oft nur Zinszahlungen leisten können - selbst nach der Auslosungsfrist. Mit einem Home-Equity-Darlehen zahlen Sie dagegen sowohl Kapital als auch Zinsen im Laufe der Zeit zurück. Dies macht die monatlichen Zahlungen etwas höher. Auf der positiven Seite bedeutet es, dass Sie am Ende der Darlehenslaufzeit nicht mit einer Balloon-Zahlung konfrontiert werden.
Weil ein Home-Equity-Darlehen gibt Ihnen eine Pauschale, kann es nützlich sein für große, einmalige Projekte, wie ein Haus umgestalten. Wenn Sie jedoch gleichzeitig eine große Summe abheben, erhöht sich auch das Risiko, unter Wasser unterzugehen. Wenn Sie kleinere Summen aus einem HELOC herausholen, haben Sie weniger Chancen, dass Sie mehr Geld ausleihen, als Ihr Haus wert ist.
Ein anderer Weg, um das Eigenkapital in Ihrem Haus zu erschließen, ist die Auszahlung der Refinanzierung. Dies bedeutet, dass Sie Ihr Haus für mehr als die Summe, die Sie schulden, refinanzieren und das zusätzliche Geld in bar nehmen müssen.
Normalerweise, wenn Sie Ihre Haushypothek refinanzieren, ersetzen Sie einfach Ihr altes Darlehen durch ein neues Darlehen für den gleichen Betrag, aber zu einem niedrigeren Zinssatz. Zum Beispiel sagen Sie, dass Sie eine Hypothek von $ 200.000 bei 6% APR haben, und Sie haben bereits $ 50.000 dieses Darlehens zurückgezahlt. Seit Sie diesen Kredit bekommen haben, sind die Zinssätze gefallen, und jetzt sind Hypothekenzinsen um 4, 5% APR. Also, zahlen Sie Ihren alten Kredit aus und nehmen Sie einen neuen für $ 150.000 bei 4.5% heraus und senken Sie Ihre monatliche Zahlung.
Aber nehmen Sie an, dass Sie neben der Senkung Ihres Zinssatzes auch gerne zusätzliche 30.000 Dollar für die Renovierung Ihrer Küche leihen würden. In diesem Fall können Sie eine Auszahlung refinanzieren. Anstatt einen neuen Kredit für die $ 150.000, die Sie schulden, aufzunehmen, nehmen Sie einen für $ 180.000 heraus. Dies wird Ihnen eine höhere monatliche Zahlung als eine direkte Refinanzierung geben, aber es wird immer noch weniger sein als das, was Sie mit Ihrem alten Kredit bezahlt haben.
Eine Auszahlung Refinanzierung oft, aber nicht immer, bietet niedrigere Zinsen als ein Home Equity Loan oder HELOC. Ein Nachteil ist, dass Sie Schließungskosten bezahlen müssen, wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren. Dies kann Hunderte oder sogar Tausende von Dollar zu Ihrem Darlehen hinzufügen.
Auszahlung Refinanzierung ist eine gute Option, wenn es ein Problem mit Ihrer alten Hypothek gibt, wie:
Wenn Sie sich entscheiden, ein HELOC ist die richtige Art von Darlehen für Sie, machen Sie etwas einkaufen, um ein Angebot zu finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht. Überprüfen Sie zuerst Ihre primäre Bank, da einige Banken für ihre Stammkunden Rabatte auf HELOCs anbieten. Hier erhalten Sie ein detailliertes Angebot mit Informationen zu Zinssätzen, Obergrenzen und Gebühren. Dann überprüfen Sie andere Kreditgeber, um zu sehen, wie ihre Angebote vergleichen.
Hier sind einige Punkte, die Sie beim Einkaufen beachten sollten:
In einigen Fällen kann der Abschluss einer HELOC eine kluge finanzielle Maßnahme sein. Es ist eine günstige Möglichkeit, sich Geld für Projekte zu leihen, die Ihren Wohlstand langfristig steigern, wie zum Beispiel die Verbesserung Ihres Zuhauses oder die Finanzierung Ihrer Ausbildung. Dieser billige Kredit hat jedoch einen großen Nachteil: Er gefährdet Ihr Zuhause. Daher ist es besonders wichtig, dass Sie sich die Kosten leisten können - sowohl im Voraus als auch langfristig.
Bevor Sie eine HELOC-Karte herunterladen, sehen Sie sich alle Möglichkeiten an. Rechnen Sie damit, ob ein Eigenheimkredit oder eine Refinanzierung mit Auszahlung die bessere Wahl ist. Vergleichen Sie Preise von vielen Kreditgebern, um sicherzustellen, dass Sie den bestmöglichen Deal bekommen. Und wenn Sie nicht 100% sicher sind, dass Sie die Zahlungen leisten können, haben Sie keine Angst, wegzugehen.
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