Was ist ein Wohnungsbaukredit - Prozess und wie man sich qualifiziert

Ein eigenes Haus zu bauen kann eine wunderbare und lustige Erfahrung sein - aber es kann auch ein langer und teurer Prozess sein. Allerdings können die meisten Menschen nicht leisten, die Kosten für den Hausbau im Voraus bezahlen, und eine Hypothek zu bekommen kann schwierig sein. Schließlich bitten Sie eine Bank oder einen Hypothekengeber, Ihnen Geld für etwas zu geben, das noch nicht einmal existiert.

Ein Standard-Hypothekendarlehen wird es nicht schneiden - aber Sie können Anspruch auf eine spezielle Art von Darlehen als Baudarlehen bekannt.

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist normalerweise ein kurzfristiger Kredit, der verwendet wird, um die Kosten für den Bau eines Hauses zu bezahlen. Es kann für einen festgelegten Zeitraum (in der Regel um ein Jahr) angeboten werden, um Ihnen die Zeit zu geben, Ihr Haus zu bauen. Am Ende des Bauprozesses, wenn das Haus fertig ist, müssen Sie einen neuen Kredit bekommen, um den Baukredit abzuzahlen - dies wird manchmal als "Endkredit" bezeichnet.

Im Wesentlichen bedeutet dies, dass Sie am Ende der Laufzeit refinanzieren müssen und in ein brandneues Darlehen Ihrer Wahl (wie eine feste Zinssatz 30-Jahres-Hypothek) eingehen, die eine konventionellere Finanzierungsoption für Ihr neu abgeschlossenes Haus ist.

Qualifizierung für einen Baukredit

Banken und Hypothekenbanken sind aus vielen Gründen oft misstrauisch Baukredite. Ein großes Problem ist, dass Sie dem Builder viel Vertrauen schenken müssen. Die Bank oder der Kreditgeber leiht Geld für etwas, das gebaut werden soll, mit der Annahme, dass es einen bestimmten Wert haben wird, wenn es fertig ist.

Wenn etwas schief geht - zum Beispiel, wenn der Bauunternehmer einen schlechten Job macht oder wenn die Immobilienwerte fallen - dann könnte sich herausstellen, dass die Bank eine schlechte Investition getätigt hat und dass die Immobilie nicht so viel wert ist wie der Kredit.

Um sich vor diesem problematischen Ergebnis zu schützen, schreiben die Banken oft strenge Qualifikationsanforderungen für ein Baudarlehen vor. Diese beinhalten normalerweise die folgenden Bestimmungen:

1. Ein qualifizierter Builder muss beteiligt sein . Ein qualifizierter Bauunternehmer ist ein lizenzierter Generalunternehmer mit einem anerkannten Ruf für den Bau hochwertiger Häuser. Das bedeutet, dass es Ihnen besonders schwer fallen kann, eine Institution zu finden, die Ihr Projekt finanziert, wenn Sie als Ihr eigener Generalunternehmer auftreten möchten oder wenn Sie in eine Eigentümer / Bauersituation involviert sind.
2. Der Kreditgeber benötigt detaillierte Spezifikationen . Dazu gehören Grundrisse sowie Details zu den Materialien, die im Haushalt verwendet werden. Builders oft eine umfassende Liste aller Details zusammen (manchmal auch als "Blue Book"); Details umfassen im Allgemeinen alles von der Deckenhöhe bis zur Art der zu verwendenden Hausisolierung.
3. Der Home Value muss von einem Appraiser geschätzt werden . Obwohl es schwierig scheinen kann, etwas zu bewerten, das nicht existiert, muss der Kreditgeber einen Gutachter haben, der das blaue Buch und die Ausstattung des Hauses sowie den Wert des Landes, auf dem das Haus gebaut wird, betrachtet. Diese Berechnungen werden dann mit anderen ähnlichen Häusern mit ähnlichen Standorten, ähnlichen Merkmalen und ähnlicher Größe verglichen. Diese anderen Häuser werden "Comps" genannt, und ein geschätzter Wert wird basierend auf den Comps bestimmt.
4. Sie müssen eine große Anzahlung niederlegen . Typischerweise sind 20% das Minimum, das Sie für einen Baukredit aufbringen müssen - einige Kreditgeber verlangen bis zu 25% weniger. Dies stellt sicher, dass Sie in das Projekt investiert werden und nicht einfach weggehen, wenn etwas schief geht. Dies schützt auch die Bank oder den Kreditgeber, falls das Haus nicht so viel wert ist, wie sie erwartet haben.

Wenn Sie alle diese Kriterien erfüllen und einen guten Kredit haben, sollten Sie in der Lage sein, sich für einen Baukredit zu qualifizieren. Im Allgemeinen benötigen Kreditgeber auch Informationen über Ihr Einkommen (um sicher zu sein, dass Sie die Hypothekenzahlungen leisten können) und Ihre aktuelle Heimat, genau wie bei jeder Art von Standard-Hypothekendarlehen.

Wie Baukredite funktionieren

Sobald Sie sich für einen Baukredit qualifiziert und genehmigt haben, beginnt der Kreditgeber, das Geld auszuzahlen, das Sie zugesprochen haben. Allerdings geben sie dem Bauherrn nicht nur das Geld auf einmal. Stattdessen wird ein Zeitplan für Ziehungen erstellt.

Zeichnet

Ziehungen sind festgelegte Intervalle, in denen der Bauherr die Mittel erhalten kann, um mit dem Projekt fortzufahren. Während der Bauzeit kann es mehrere Ziehungen geben. Zum Beispiel kann der Erbauer die ersten 10% erhalten, wenn das Darlehen schließt, und die nächsten 10%, nachdem das Los geräumt und die Gründung gegossen ist. Der nächste Zustrom von Geld kann kommen, nachdem das Haus gerahmt ist, und dann die nachfolgende Auszahlung nachdem das Haus unter Dach und versiegelt ist.

Die Anzahl der Ziehungen und deren Höhe wird zwischen Bauherr, Käufer und Bank ausgehandelt. In der Regel kommt die erste Ziehung von der Anzahlung des Käufers (so ist das Geld des Käufers am meisten gefährdet). Es ist auch üblich, dass die Bank in jeder Phase eine Inspektion verlangt, bevor das Geld an den Erbauer freigegeben wird. Dies hilft sicherzustellen, dass alles auf Kurs ist und dass das Geld so ausgegeben wird, wie es sollte.

Sobald alle Ziehungen ausgezahlt sind und das Haus gebaut ist, muss der Käufer das Enddarlehen bekommen, um das Baudarlehen abzuzahlen.

Der Baukredit

Bei einem Baukredit müssen Sie wie bei allen anderen Krediten Zinsen auf das geliehene Geld zahlen. In der Regel sind Baudarlehen variabel verzinsliche Darlehen, und der Satz wird auf einen "Spread" auf den Leitzins festgelegt. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass der Zinssatz gleich Prime plus einem bestimmten Betrag ist. Wenn der Leitzins zum Beispiel 3% beträgt und Ihr Kurs Prime-Plus-Eins ist, dann würden Sie einen Zinssatz von 4% zahlen (der sich anpassen würde, wenn sich der Leitzins ändert).

In vielen Fällen werden Baukredite auch als zinsgünstige Darlehen eingerichtet. Dies bedeutet, dass Sie nur Zinsen auf das geliehene Geld zahlen, anstatt einen Teil des Hauptdarlehenssaldos zu bezahlen. Dies macht die Auszahlung von Baudarlehen leichter möglich.

Sie zahlen auch nur für den Betrag, der bereits ausgezahlt wurde. Zum Beispiel, wenn Sie $ 100.000 ausleihen, und nur die ersten $ 10.000 ausgezahlt wurden, bezahlen Sie nur Zinsen für die ersten $ 10.000 und nicht für die vollen $ 100.000. Sie müssen für dieses Darlehen monatliche Zahlungen leisten - genau wie bei einem herkömmlichen Kredit -, also sollten Ihre monatlichen Zahlungen niedrig beginnen, wenn nur ein kleiner Betrag geliehen wurde, und allmählich ansteigen, je mehr Geld an Ihren Erbauer ausgezahlt wird.

Nachteile

Baukredite ermöglichen es, ein Haus zu bauen, wenn Sie es sonst nicht schaffen könnten. Der Bau eines Hauses kann eine großartige Erfahrung sein, wenn Sie etwas Einzigartiges oder Spezifisches für Ihre Bedürfnisse und die Bedürfnisse Ihrer Familie entwerfen möchten. Bei der Beschaffung von Baukrediten besteht jedoch auch ein wesentlich höheres Risiko als beim Erwerb eines bestehenden Eigenheims.

Einige der potenziellen Risiken umfassen:

1. Das Heim wird nicht nach Zeitplan und Budget fertiggestellt . Wenn Ihr Haus nicht nach Plan fertiggestellt wird, müssen Sie möglicherweise zusätzliche Kosten für Mietunterkünfte zahlen oder zwei Hypotheken länger als erwartet bezahlen, da Sie nicht einziehen können. In einigen Fällen ist die endgültige Zahlung für Ihre Konstruktion Darlehen wird fällig und Sie müssen eine Gebühr bezahlen, um das Darlehen zu verlängern - zumindest bis das Haus fertig ist und Sie in der Lage sind, in ein Enddarlehen zu refinanzieren.
2. Wenn fertig, wird das Haus mindestens so viel wert sein, wie es zu bauen kostet . Sie könnten diese unglückliche Situation treffen, wenn der Baumeister einen schlechten Job macht, oder wenn der gesamte Wohnungsmarkt abstürzt. In diesem Fall müssen Sie zusätzliches Geld aufbringen, wenn es darum geht, den Baukredit in einen Endkredit zu refinanzieren.
3. Sie können sich nicht für ein Enddarlehen qualifizieren . Wenn sich Ihr Einkommen oder Ihre Kreditwürdigkeit drastisch ändert, können Sie sich möglicherweise nicht für einen Endkredit qualifizieren - und dies kann ein erhebliches Problem darstellen, da Baukredite nicht dauerhaft sein sollen. Wenn das Projekt abgeschlossen ist, muss das Guthaben ausgezahlt werden. Es ist im Wesentlichen eine Ballon Hypothek, was bedeutet, dass Sie während des Projekts Zinsen zahlen, mit dem gesamten Restbetrag am Ende fällig. Wenn Sie sich nicht refinanzieren können, um das gesamte Guthaben abzubezahlen - und der Kreditgeber sich weigert, den Baukredit zu verlängern, damit Sie sich irgendwie refinanzieren können - könnten Sie am Ende das neue Haus zur Zwangsversteigerung verlieren, wenn Sie die Zahlung nicht leisten können.

Letztes Wort

Wenn Sie bereit sind, die Risiken eines Baudarlehens zu übernehmen, und Sie haben das finanzielle Polster zur Verfügung, um Ihnen durch die Unebenheiten auf der Straße zu helfen, kann ein Baudarlehen die richtige Wahl sein, so dass Sie Ihr Traumhaus bauen können.

Wenn Sie jedoch nur nach einem Platz zum Leben suchen, wenn Sie nicht über den Notfallfonds verfügen, um mit Rückschlägen zu kämpfen, oder wenn Sie nervös sind über den Hausbauprozess, dann können Sie besser wählen, einfach einen zu kaufen bestehendes Haus mit einem herkömmlichen Darlehen. Es ist wichtig, die Risiken und Vorteile sorgfältig abzuwägen, damit Sie wissen, dass die Wahl, die Sie treffen, die richtige für Sie ist.

Haben Sie schon einmal einen Baukredit aufgenommen? Wie war deine Erfahrung?

(Fotokredit: Bigstock)

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