Steuerfolgen und Folgen eines Leerverkaufs oder einer Zwangsversteigerung

In den letzten Jahren haben Millionen von Amerikanern den Schmerz der Abschottung erlebt, und viele sind immer noch dabei, den frustrierenden Prozess der Leerverkäufe zu steuern, um ihre Häuser zu verkaufen. Jede Tortur kommt mit einer langen Liste von Schwierigkeiten, aber die meisten Menschen ignorieren Steuerfolgen - bis zum Ende der Steuer-Saison. Die IRS-Regeln sind zu kompliziert, um es im April vor dem Steueranmeldetermin zu überstürzen, aber Hilfe ist hier (und vielleicht auch gute Nachrichten).

In der Regel wird Ihr Darlehensgeber, wenn Sie einen Kredit aussetzen oder einen Ausgleich für weniger als den vollen fälligen Betrag erreichen, ein 1099 Steuerformular für das Jahr, in dem der Ausfall aufgetreten ist, zwingen, den unbezahlten - oder "vergeben" - Teil aufzunehmen der Schulden als Einkommen auf Ihren Steuererklärungen. Wenn das passiert, müssten Sie Steuern auf "Einkommen" zahlen, die nie wirklich durch Ihre Hände gingen. Dies kann sehr frustrierend sein, ganz zu schweigen von Ihrem Budget. Je nach Höhe der erlassenen Schulden kann das zusätzliche Einkommen - und die daraus resultierende Steuer - erheblich sein.

Zum Glück werden Steuern nicht unbedingt die heilende Wirkung Ihres vergebenen Kredits rückgängig machen. Ende 2007 verabschiedete der Kongress das Schuldenverschuldengesetz, das Steuererleichterungen für die Millionen vorsieht, die gezwungen wurden, ihre Hypothekendarlehen für weniger als den geschuldeten Betrag zu bezahlen. Laut der IRS:

Das Gesetz über Hypothekenverschuldung von 2007 erlaubt den Steuerzahlern generell, Erträge aus der Schuldentilgung an ihrem Hauptwohnsitz auszuschließen. Schulden, die durch die Umstrukturierung von Hypotheken reduziert wurden, sowie Hypothekenschulden, die im Zusammenhang mit einer Zwangsvollstreckung vergeben wurden, qualifizieren sich für diese Erleichterung. Diese Bestimmung gilt für Schulden, die in den Kalenderjahren 2007 bis 2012 erlassen wurden. Bis zu $ ​​2 Millionen vergebener Schulden kommen für diesen Ausschluss in Frage ($ 1 Million bei getrennter Eheschließung). [Betonung hinzugefügt]

Das Gesetz umfasst nicht nur Zwangsversteigerungen, sondern auch Leerverkäufe oder eine Schuldenregelung in Ihrem Hauptwohnsitz für weniger als den vollen geschuldeten Betrag.

Wie das Gesetz zur Schuldenverschuldung funktioniert

Während das Gesetz hilft, Ihre Steuerschuld zu reduzieren, wird es nicht die Menge an Papierkram verringern, die Sie beschäftigen werden. Um die Steuererleichterungen zu erhalten, müssen Sie noch das mögliche Einkommen aufzeichnen und melden. Wenn Sie eine Schuld für weniger, als es wert ist, begleichen, sollte Ihr Kreditgeber ein Formular 1099-C (Löschung von Schulden) ausgeben. Dieses Formular meldet den fairen Marktwert Ihres Hauses kurz vor der Zwangsvollstreckung und die Höhe der vergebenen Schulden. Die steuerlichen Folgen des Schuldenerlasses werden auf Ihrer Steuererklärung auf dem Formular 982 gemeldet und berechnet.

Sie müssen zwei mögliche Steuerfolgen melden:

1. Erträge aus der Kündigung oder Vergebung der Schulden
2. Möglicher Gewinn aus der Verfügung des Hauses

Um den Schuldenerlass auf einem Formular 982 zu berechnen, subtrahieren Sie den fairen Marktwert des Hauses (wie in 1099-C, Kasten 7 angegeben) vom Gesamtbetrag der Schulden kurz vor der Zwangsversteigerung. Eine Zahl, die größer als Null ist, wird ein Entschuldungsertrag darstellen und sollte in Zeile 21 (sonstiges Einkommen) von Seite 1 Ihres 1040-Steuerformulars eingetragen werden. Wie bei den meisten Elementen des Steuerrechts gibt es Ausschlüsse und Ausnahmen, die wir diskutieren werden.

Um Gewinn aus der Verfügung des Hauses zu berechnen, subtrahieren Sie Ihre angepasste Basis im Haus - was Sie für das Haus bezahlt haben, plus größere Hausverbesserungen, die den Wert erhöhen - vom fairen Marktwert des Hauses bei der Zwangsversteigerung (wieder von 1099-C, Zeile 7). Wenn der Wert des Hauses bei der Zwangsvollstreckung höher als Ihre angepasste Basis ist, haben Sie einen Gewinn auf Formular 1040, Schedule D (Kapitalgewinne und -verluste) melden.

Was nicht abgedeckt ist

Beachten Sie die Verwendung des Wortes "allgemein" in der IRS-Erklärung. Es ist möglicherweise das am meisten belastete Wort, das in IRS-Regelungen erscheint. Und diese mehrdeutige Escape-Klausel eines Wortes zeigt sich recht häufig in ihren Vorschriften. In diesem Fall bedeutet dies, dass nicht alle Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe abgedeckt sind, Sie müssen also wissen, ob die Tat Ihnen wirklich helfen kann oder nicht.

Es gibt zwei bemerkenswerte, signifikante Ausnahmen zu dem Gesetz:

1. Zweitwohnungen und Anlageimmobilien fallen nicht unter das Gesetz. Wenn ein Kreditgeber Ihre Schulden auf einer dieser Immobilienarten vergibt, müssen Sie dies als Einkommen melden. Die Bestimmungen des Gesetzes gelten nur für Ihren Hauptwohnsitz .
2. Vielleicht noch wichtiger ist, dass das Gesetz besagt, dass Sie nur die Entlastung der Hauptwohnschuld ausschließen können . Das sind Schulden, die dazu verwendet werden, Ihren Hauptwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder substanziell zu verbessern oder die für diese Zwecke entstandenen Schulden zu refinanzieren. Einfach ausgedrückt, wenn Sie Ihre Haushypothek (nur einmal oder viele Male) refinanziert und Bargeld über Ihre ursprünglichen Schuld herausgenommen haben, können Sie keine vergebrachten Schulden vom Auszahlungsteil Ihrer Refinanzierung ausschließen. Sie müssen es als steuerbares Einkommen melden.

Zum Beispiel, wenn Sie letztes Jahr eine $ 180.000 Hypothek auf ein Haus $ 200.000 genommen haben und dann den Wert auf $ 250.000 erhöht haben, haben Sie vielleicht refinanziert, um etwas zusätzliches Geld zu bekommen, um Kreditkarten abzubezahlen. Die Differenz zwischen der ursprünglichen Hypothek und dem neuen Wert, in diesem Fall 70.000 US-Dollar, gilt als steuerpflichtiges Einkommen nach einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf.

Wenn der Immobilienmarkt zusammenbricht und die Bank das Haus mit einem Wert von 190.000 $ ausschließt, dann sind die verbleibenden 60.000 $, die Ihr Kreditgeber vergab, steuerpflichtig. Wenn das Haus unter seinem ursprünglichen Wert, sagen wir bei $ 160.000, ausschert, dann, während die $ 70.000 noch steuerpflichtig sind, fallen $ 20.000 der vergebenen Schuld (der Betrag unter dem Wert Ihrer ursprünglichen Hypothek) immer noch unter den Schutz des Gesetzes.

In ähnlicher Weise werden Kreditlinien und Zweithypotheken für Wohneigentum, die Sie nach dem Kauf Ihres Hauses übernehmen können, ebenfalls ausgeschlossen. Aber wenn Sie den Erlös verwenden, um Ihr Haus zu verbessern, wird dieses Geld geschützt.

Einige gute Nachrichten: Selbst wenn Sie sich in einer der Ausnahmen befinden, können Sie bis zu $ ​​250.000 ($ 500.000, wenn verheiratet zusammen Einreichung) unter dem einmaligen Ausschluss eines Gewinns in einem Hauptwohnsitz ausschließen.

Wenn Sie sich nicht qualifizieren

Wenn Sie in eine dieser Ausnahmen fallen, oder wenn der IRS einen anderen Grund findet, dass seine "allgemeine" Klausel Sie blockiert, können Sie in anderen Teilen des Steuerrechts trotzdem Erleichterung finden.

1. Insolvenz . Wenn Ihr Haus und Ihre Hypothek durch Konkurs einbezogen und entlastet werden, sind die vergebenen Schulden in der Regel nicht steuerpflichtig.
2. Non-Recourse-Darlehen . In mehreren Staaten sind Wohnungsbaudarlehen "non-recourse", was bedeutet, dass Ihr Darlehensgeber für den Ausfall auf den Wert des durch Ihr Darlehen besicherten Eigentums beschränkt ist. Der Kreditgeber darf Ihre anderen Vermögenswerte nicht verfolgen, um die Schulden zu begleichen. Die Vergebung eines Non-Recourse-Kredits stellt kein steuerbares Einkommen für den Kreditnehmer dar. Hypotheken sind Non-Recourse in 12 Staaten (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), aber überprüfen Sie mit Ihrem Anwalt, ob es andere Bestimmungen in Ihrer Gemeinde gibt .
3. Insolvenz . Übersteigen Ihre Gesamtverbindlichkeiten Ihre Gesamtverbindlichkeiten, dann sind Sie technisch "insolvent", und vergebene Schulden können sich unter dem Insolvenzausschluss qualifizieren. Wenn Sie zahlungsunfähig sind, wird der IRS normalerweise nicht verlangen, dass Sie Schulden in Ihrem Einkommen einschließen. Wenn Sie denken, dass Sie in diese Kategorie fallen, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Die Begründungen für diesen Ausschluss sind beträchtlich, und Sie benötigen einen Profi, der Ihnen bei der Vorbereitung des Papierkrams hilft.

Letztes Wort

Hoffentlich ist eine Zwangsvollstreckung oder ein Leerverkauf eine einmalige Situation, aber wenn Sie vor der Herausforderung stehen, Ihr Zuhause zu verlieren, müssen Sie wissen, was die Steuerfolgen und Auswirkungen sind, bevor sie sich an Sie heranschleichen und verursachen mehr Schaden für Ihr Budget. Verständnis der Hypothek Vergebung Entschuldung Act kann dazu beitragen, einen Teil der Last, oder zumindest halten Sie sich von Ihrem Buchhalter oder der IRS überrascht.

Sie wollen auf jeden Fall nicht alleine mit den Formalitäten, Berechnungen oder rechtlichen Entscheidungen umgehen. Versuchen Sie nicht, diese Probleme mit einer selbst erstellten Steuererklärung oder mit kostenloser Online-Steuervorbereitungssoftware zu lösen. Wenn Sie mit dem Schuldenerlass von Immobilien zu tun haben, sollten Sie unbedingt die Führung eines CPA suchen, insbesondere wenn Sie eine der Methoden verwenden müssen, die nicht durch das Gesetz abgedeckt sind.

Vollständige Informationen zur Kündigung von Hypothekenschulden finden Sie in der IRS-Publikation 4681, die derzeit auf der IRS-Website nicht verfügbar ist. Um eine Kopie zu bestellen, wenden Sie sich direkt an das IRS unter (800) 829-3676 oder besuchen Sie eine IRS-Geschäftsstelle.

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