Auch mit strengeren Vorschriften für die Finanzierung von Immobilien können Menschen mit "normalen" Einkommen von einem Arbeitgeber relativ leicht für eine Hypothek genehmigt werden. Sie müssen lediglich beweisen, dass Sie feste Gehaltsschecks, eine Kreditwürdigkeit von 640 oder mehr und genug Geld auf der Bank haben, um Ihre Anzahlung abzudecken.
Wenn Sie jedoch Unternehmer sind oder selbstständig sind, ist die Qualifizierung für Immobilienfinanzierungen nicht so einfach. Unabhängig von Ihrem Einkommen, neue bundesstaatliche Vorschriften verlangen, dass selbstständige Einzelpersonen durch eine Reihe von Reifen springen, um Wohnungsbaudarlehen zu erhalten, was bedeutet, dass Sie über den Tellerrand denken müssen, um die Finanzierung zu finden, die Sie brauchen.
Nach dem Platzen der US-Immobilienblase im Jahr 2008 - ausgelöst durch eine Kreditkrise und eine verheerende Rezession - hat sich die Bundesregierung mit den Hypothekarkreditpraktiken beschäftigt und festgestellt, dass sich etwas ändern muss. Als Folge dieser Veränderungen wurde es für die Verbraucher immer schwieriger, eine Finanzierung zu erhalten.
Die Regelungen werden noch ausgerollt. Im Jahr 2014 hat das Finanzministerium für Verbraucherschutz im Rahmen der Dodd-Frank-Darlehensreformen Standards für "qualifizierte Hypotheken" festgelegt. Laut der New York Times sind diese Kredite oft eine Herausforderung, wenn man nicht einen konventionellen Job hat.
Der Markt wird jedoch von ihnen dominiert. Sie werden von der Regierung als solide und fair sowohl für die Verbraucher als auch für die Kreditgeber angesehen. Darüber hinaus sind Hypothekengesellschaften hochmotiviert, sie anzubieten, da sie dadurch vor einem Rechtsweg geschützt werden, sollte ein Kredit schlecht werden.
Um eine qualifizierte Hypothek zu erhalten, müssen Sie Folgendes haben:
All diese Anforderungen können die Suche nach Finanzierungen erheblich erschweren, wenn Sie selbständig oder als Unternehmer tätig sind, selbst wenn Sie mit Geld gut umgehen und erhebliche Einsparungen erzielen.
Auch wenn es so scheint, als ob Sie aufgrund der neuen Regelungen für qualifizierte Kredite nie in der Lage wären, Ihr eigenes Eigentum zu besitzen, ist nicht alles verloren. Andere Optionen können es Ihnen ermöglichen, eine Hausfinanzierung zu finden.
Sicherlich keine Option für alle, einige selbstständige Personen verlassen sich auf Familienmitglieder für Wohnungsbaudarlehen. Nehmen wir an, Sie waren ein Jahr lang selbstständig und verdienen ein gutes Einkommen, können sich aber kein qualifiziertes Hypothekenprodukt sichern, da Sie nicht über zwei Jahre stabiles Einkommen verfügen. In dieser Situation können Familienmitglieder mit solidem Einkommen (und einer kräftigen Welle von Großzügigkeit) bereit sein, Ihren Kredit mitzuunterzeichnen. Das Eigentum gehört Ihnen und Sie machen Zahlungen auf die Hypothek, aber Ihre Familienmitglieder garantieren das Darlehen.
Einige Hypothekengesellschaften erlauben Ihnen sogar, das Eigentum in Ihren Namen zu refinanzieren, sobald Sie Ihre erforderlichen zwei Jahre Beweis haben. Natürlich kann sich diese Option als problematisch für die Familiendynamik erweisen, wenn Ihr Unternehmen in den Süden geht oder Sie das Darlehen nicht kreditieren, also vorsichtig vorgehen.
Verkäufer, die ihr Eigentum direkt besitzen, können entweder selbst eine Finanzierung anbieten, weil der Markt schwach ist (sie können keinen Käufer finden), oder sie sind daran interessiert, einen Einkommensstrom aus ihrer Investition zu erwirtschaften. Die Bedingungen eines Darlehens werden in einen Schuldschein geschrieben, und Ihre monatlichen Zahlungen gehen direkt an den Verkäufer.
Diese Vereinbarungen haben in der Regel einen höheren Zinssatz als Bankdarlehen, aber sie können die Gesamtkosten senken, indem sie die Hypothekengebühren und andere Leihgebühren wegfallen lassen. Sie müssen darauf vorbereitet sein, dem Verkäufer zu erklären, warum Sie ein vertrauenswürdiger Kandidat sind, wenn Sie kein starker Kandidat für einen traditionellen Bankkredit waren. In diesen Fällen können eine beträchtliche Anzahlung, ein großes Bankkonto und starke Einnahmequellen für Sie sprechen.
Eine Miet-to-Own-Eigenschaft kann eine gute Option sein, wenn Sie auf Ihre zwei Jahre Einkommensnachweis warten, bevor Sie ein qualifiziertes Hypothekenprodukt erhalten. In diesen Verträgen treten Sie in einen Mietvertrag ein und zahlen Miete, wie Sie es für ein Mietobjekt tun würden. Allerdings ist die Miete in der Regel etwas höher als der Marktwert, und dieses "Extra" fließt in den Aufbau einer Anzahlung, die Sie am Ende der Leasingdauer nutzen können, um die Immobilie zu kaufen. Wenn Sie das Haus am Ende Ihres Mietvertrags nicht kaufen, bleibt dieser Überschuss in der Regel beim Vermieter.
Der Vorteil dieser Option ist, Ihre Anzahlung für einen Zeitraum von ein oder zwei Jahren zu sparen, Ihr Geschäft aufzubauen, Ihr Einkommen aufzufüllen und alle anderen Probleme zu lösen, die Sie möglicherweise von einem qualifizierten Hypothekenprodukt abhalten, wie zum Beispiel schlechtes Guthaben .
Wenn Sie Rentenkonten oder Versicherungen haben, können Sie möglicherweise gegen sie leihen. Bei allen folgenden Optionen müssen Sie jedoch Ihr Rentenkonto oder Ihre Geldwert-Versicherungspolice auf ihre ursprüngliche Größe aufstocken, wenn Sie die Vorteile, die sie bieten sollen, nicht verringern wollen. Denken Sie auch daran, dass Sie am Verdienst verlieren, wenn Ihr Ruhestandsgeld für ein Heim verwendet wird, anstatt in Ihren Konten zu wachsen.
Lebensversicherung
Wenn Sie eine barwertige Lebensversicherung, wie eine Lebensversicherung oder eine Lebensversicherung, besitzen, können Sie gegen ihren Barwert Kredite aufnehmen. Wenn Sie im Laufe der Zeit in die Police einzahlen, wächst der Barwert, da er Dividenden und Zinsen verdient. Sie müssen wahrscheinlich nicht einmal irgendwelche Fragen über die Aufnahme eines Darlehens beantworten, aber Sie brauchen einen Plan, um es zurückzuzahlen (wie Sie mit jedem Darlehen) würden.
Darüber hinaus müssen Sie lange über die Risiken im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme aus einer Lebensversicherung Politik nachdenken, vor allem, wenn das Undenkbare geschieht und Ihre Familie mit einer niedrigeren Auszahlung bleibt, weil der Geldwert in einem Darlehen gebunden ist. Die Regeln variieren je nach der Police, die Sie besitzen. Sprechen Sie also mit Ihrer Versicherungsgesellschaft, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen treffen.
IRA
Zu jeder Zeit können Sie Ihre Beiträge von einem Roth IRA ohne Steuern oder Strafe abheben. (Wenn Sie älter als 59 1/2 Jahre alt sind, können Sie Ihr Geld steuer- und straffrei für jeden Zweck abheben.) Aber auch wenn Sie jünger als 59 1/2 sind und weniger als $ 10.000 zu Ihrem Geld beigetragen haben Roth, Sie können bis zu 10.000 US-Dollar ohne Steuern oder Strafe für den Kauf, die Reparatur oder die Umgestaltung eines ersten Eigenheims abheben.
Als erster Eigenheimkäufer darf man seit zwei Jahren kein Haus mehr besitzen. Einbehaltene Einkünfte müssen innerhalb von 120 Tagen verwendet werden, und diese Einkünfte müssen mindestens fünf Jahre auf dem Konto verbucht sein, um sowohl eine Vorfälligkeitsentzugsstrafe von 10% als auch Einkommenssteuern bei der Auszahlung zu vermeiden. Wenn der Verdienst weniger als fünf Jahre auf dem Konto verbucht wurde, wird Ihnen keine 10% ige Strafe berechnet, Sie müssen jedoch die ordentliche Einkommenssteuer entrichten.
Sie können auch bis zu $ ​​10.000 von einer traditionellen IRA, einschließlich SEP-IRAs, abheben und die 10% Strafe vermeiden, wenn das Geld für den gleichen Zweck verwendet wird und innerhalb von 120 Tagen ausgegeben wird. (Wenn Sie älter als 59 1/2 sind, können Sie IRA-Gelder für jeden Zweck ohne Strafe abheben.) Allerdings müssen Sie bei der Auszahlung eine Einkommenssteuer zahlen.
Darüber hinaus ist die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 10.000 US-Dollar eine lebenslange Begrenzung von Abhebungen von allen IRA - einschließlich der Roth IRA - für den Kauf (und die Reparatur oder den Umbau) eines ersten Eigenheims. Mit anderen Worten, die Summe der Auszahlungen aus einer beliebigen Kombination von IRA-Konten darf 10.000 USD nicht überschreiten.
401k
Während Sie gegen Ihre 401k leihen können, ist es eine riskante Option. Im Gegensatz zum Abheben von Geld von Ihrem 401k - was eine schlechte Idee ist, wenn es nicht in völliger Verzweiflung getan wird - kann ein Kredit gegen Ihren 401k Ihnen Bargeld bis zur Hälfte Ihres Kontowertes bringen, mit einem Maximum von $ 50.000.
Zum Beispiel, wenn Ihr Kontowert $ 50.000 ist, können Sie nur $ 25.000 für eine Anzahlung leihen. Du zahlst Zinsen - aber es ist dir selbst zurückgezahlt. Der Zinssatz ist jedoch variabel - basierend auf dem Leitzins -, der ein Problem darstellen könnte, wenn der Leitzins über seinem derzeitigen Niveau von 3, 25% liegt. Da eine 401k Darlehenslaufzeit in der Regel fünf Jahre ist (aber einige sind bis zu 15 Jahren), müssen Sie sicher sein, dass Sie die monatlichen Zahlungen für die Dauer leisten können. Wenn Sie Ihren Job verlieren, haben Sie nur noch 60 Tage Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen - andernfalls könnte der unbezahlte Betrag als normales Einkommen versteuert werden und eine 10% ige Vorfälligkeitsentschädigung erhalten, wenn Sie jünger als 59 1/2 Jahre alt sind .
Es ist möglich, Kreditgeber zu finden, die bereit sind, außerhalb der "qualifizierten Hypothek" -Box zu denken, wenn Sie nachweisen, dass Sie ein risikoarmer Kandidat sind. Zu den unqualifizierten Hypothekenprodukten gehören No-Documentation-Kredite, Interest-Only-Kredite und Zahlungsoptionskredite.
Zum Beispiel, sagen Sie, dass Ihre Geschäftskredite Sie über das Verhältnis von Schulden zu Einkommen für eine qualifizierte Hypothek geschoben haben. Wenn Sie eine Anzahlung von 40%, eine gute Kredit-Score und mehrere Jahre solides Einkommen haben, können Sie wahrscheinlich einen Kreditgeber finden. Aufgrund der rechtlichen und finanziellen Risiken des Kreditgebers, die mit nicht qualifizierten Produkten verbunden sind, zahlen Sie jedoch in der Regel einen höheren Zinssatz für diese Art von Produkt.
Nur weil du deinem Traum gefolgt bist, ein Geschäft zu besitzen, bedeutet das nicht, dass du deinen Traum aufgeben musst, ein Haus zu besitzen. Selbst wenn Sie zwei Jahre warten müssen, um Ihr Einkommen angemessen zu belegen, könnte die Zeit, die Sie investieren, um sich selbst zu einem guten Kandidaten für ein Darlehen zu machen, am Ende erhebliche Dividenden auszahlen. Verwenden Sie Ihre Zeit, um Geld für eine größere Anzahlung beiseite zu legen und Ihre Kreditwürdigkeit zu erhöhen, damit Sie sich für das beste Produkt da draußen qualifizieren können, wenn es Zeit ist zu kaufen.
Welche zusätzlichen Optionen können Sie vorschlagen, um eine Finanzierung für ein Eigenheim zu finden und gleichzeitig den Status als Selbständiger zu behalten?
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