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USDA Home Mortgage Loans für ländliche Entwicklung - Anspruchsvoraussetzungen


Sobald Sie beschlossen haben, ein Haus zu kaufen, anstatt zu mieten, müssen Sie für eine Hypothek genehmigt werden. Dann müssen Sie einen mehrwöchigen Underwriting-Prozess durchlaufen, der am Abschlusstag seinen Höhepunkt erreicht - der Tag, an dem Ihr Traumhaus offiziell zu Ihrem Zuhause wird.

Das Ausmaß des Hauskaufprozesses kann nicht überbewertet werden. Statistisch gesehen ist Ihr Zuhause wahrscheinlich der größte und teuerste Kauf, den Sie je getätigt haben. Es ist in Ihrem besten Interesse, es richtig zu machen.

Das beginnt mit dem richtigen Hypothekendarlehen. Bekannte Optionen gibt es reichlich, von konventionellen Hypotheken, die traditionell 20% benötigen, bis zu FHA-Hypothekendarlehen, die nur 3, 5% weniger benötigen, zu VA-Wohnungsbaukrediten für Militärangehörige und deren Familien. Millionen von Hauskäufern qualifizieren sich für eine dieser drei großen Klassen von Wohnungsbaudarlehen.

Was ist mit weniger gebräuchlichen Optionen? Diese existieren auch. Eine der aufregendsten und lukrativsten Wohnungsbaudarlehen-Optionen ist der USDA-Kredit, eine Art von Hypothekenprodukt, die hauptsächlich für Bewohner ländlicher Gemeinden reserviert ist. USDA-Kredite für den Kauf oder die Refinanzierung von "angemessenen, bescheidenen, anständigen, sicheren und hygienischen Wohnungen als Hauptwohnsitz in förderfähigen ländlichen Gebieten".

Das USDA-Darlehensprogramm, das vom Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten verwaltet wird, ist offiziell als das garantierte Darlehen für ländliche Entwicklung des USDA-Programms für ländliche Entwicklung bekannt. USDA-Kaufkredite werden manchmal als Kredite nach Section 502 bezeichnet. USDA Reparatur Darlehen und Zuschüsse werden manchmal als Abschnitt 504 Darlehen oder Zuschüsse bezeichnet.

Wenn Sie Ihre Hypothekenoptionen abwägen und glauben, dass Sie sich für ein USDA-Darlehen qualifizieren können, lesen Sie weiter. In den folgenden Abschnitten werden die verschiedenen Arten von USDA-Krediten und Garantien, Parameter und Grundvoraussetzungen für die Teilnahmeberechtigung, gemeinsame Abschlusskosten und die großen Unterschiede zwischen USDA- und konventionellen Krediten erörtert.

Was ist ein USDA-Hypothekendarlehen?

USDA-Kredite sind für Hauskäufer und Eigenheimbesitzer mit geringem oder mittlerem Einkommen in förderfähigen Gebieten bestimmt, die das USDA als "ländliche Gebiete mit einer Bevölkerung von weniger als 35.000" definiert. Um festzustellen, ob die Region, in der Sie einkaufen möchten, förderfähig ist, Überprüfen Sie die USDA Rural Development Program Eligibility Map.

Die geografische Beschränkung ist vorrangig: Selbst wenn Sie alle anderen Zulassungskriterien erfüllen, können Sie sich nicht für ein USDA-Darlehen qualifizieren, wenn Sie ein Eigenheim außerhalb des förderfähigen Gebiets kaufen (oder reparieren). Obwohl die große Mehrheit der Landfläche der USA USDA-fähig ist, ist der größte Teil dieses Landes dünn besiedelt, so dass sich die meisten Amerikaner nicht qualifizieren.

USDA-Kredite können von privaten Kreditgebern vergeben und durch das USDA garantiert werden (garantierte Kredite) oder von der USDA selbst (direkte Kredite) stammen. USDA-Zuschüsse werden aus USDA-Mitteln ausgezahlt.

USDA Darlehen haben extrem laxe Anzahlung Anforderungen. In den meisten Fällen ist keine Anzahlung erforderlich, obwohl das Abrechnen natürlich die langfristigen Kosten des Darlehens reduzieren kann.

USDA-Kredite haben auch laxe Standards für Käufer mit unvollkommener Kreditwürdigkeit: FICO-Werte unter 580 sind nicht notwendigerweise disqualifizierend. Für Käufer mit eingeschränkter oder nicht existierender Kredithistorie existieren alternative (Nicht-Kredit-) Underwriting-Methoden, wie z. B. die Überprüfung von pünktlichen und konsistenten Miet- oder Versorgungszahlungen.

Diese Eigenschaften machen USDA-Darlehen ideal für Käufer und Besitzer mit geringerem Einkommen, Käufer mit weniger als perfektem Kredit, Erstkäufer und Käufer und Besitzer mit minimalen persönlichen Einsparungen. Abgesehen von den geografischen Beschränkungen haben USDA-Darlehen jedoch einige entscheidende Nachteile. Bemerkenswerterweise verlangen sie von den Käufern eine teure Hypothekenversicherung.

Arten von USDA Hypothekendarlehen

USDA Darlehen kommen in drei Hauptgeschmacksrichtungen, abhängig von Ihrem Haushaltseinkommen, der aktuellen Lebenssituation und den Wohnbedürfnissen.

Alle sind für Eigennutzer konzipiert. Sie können nicht von Vermietern oder Zweitwohnbesitzern genutzt werden. Alle haben feste Sätze - es gibt keine einstellbare USDA-Hypothek. Die USDA-Hypothekarzinsen sind tendenziell niedriger (manchmal sogar um einen ganzen Prozentpunkt) als vergleichbare konventionelle Hypothekenzinsen. Sie sind in etwa im Einklang mit den Raten für VA Wohnungsbaudarlehen und VA Refinanzierung Darlehen refinanzieren.

Garantierte Einfamilienhäuser werden von privaten Kreditgebern vergeben. Sie sind annehmbar, das heißt, sie können von Verkäufern zu Käufern mit minimalen Änderungen ihrer Bedingungen übertragen werden.

Bis zu 90% des Kapitals werden vom USDA garantiert, und bis zu 100% des Kaufpreises können finanziert werden. Es gibt kein festes Kreditlimit für garantierte Kredite. In den meisten Fällen ist die Höhe des Kredits an versicherungstechnische Überlegungen wie Wohnungs- und Schuldenquote geknüpft.

Garantierte Darlehen können verwendet werden für:

  • Der Kauf eines neuen oder bestehenden Hauses
  • Der Kauf einer Website, auf der ein neues Haus gebaut werden soll
  • Der Kauf und anschließende Renovierung oder Sanierung eines bestehenden Hauses
  • Die Refinanzierung einer anrechenbaren Hypothek eines bestehenden Hauses
  • Bestimmte Vorbereitungsarbeiten am Standort
  • Bestimmte Immobilien-Upgrades (einschließlich Breitband-Internet und energieeffiziente Upgrades).

Um sich zu qualifizieren, müssen Sie bei der Schwelle für "mäßiges Einkommen" für Ihr Gebiet einsteigen. In den meisten Ländern liegt dieser Schwellenwert zwischen 75.000 und 80.000 US-Dollar des gesamten Haushaltseinkommens, kann aber für größere Haushalte und in Regionen mit höheren Kosten wie Alaska und Hawaii höher sein. Sehen Sie sich die Tabelle zur garantierten Entwicklung der Einkommensentwicklung im ländlichen Raum an, um Informationen über Ihren Waldrand zu erhalten.

Single Family Housing Direct Home Loans sind für Familien mit geringem oder sehr niedrigem Einkommen gedacht, die "keinen Kredit von anderen Ressourcen zu Bedingungen erhalten können, die sie vernünftigerweise erwarten können". Sie werden direkt von USDA und kann bis zu 100% des Kaufpreises plus anrechenbare Abschlusskosten finanzieren, wenn das Haus mehr als den Verkaufspreis abschätzt.

Wie garantierte Kredite sind sie annehmbar. Im Gegensatz zu garantierten Krediten können Direktkredite nicht zur Refinanzierung bestehender Kredite verwendet werden. Ansonsten sind die zulässigen Nutzungen im Großen und Ganzen den garantierten USDA-Darlehen ähnlich.

Direktkredite unterliegen auch harten Kreditlimits. Diese Grenzen von Land zu Land sind abhängig von den örtlichen Wohnungspreisen und können sich von Jahr zu Jahr ändern. In ländlichen Gegenden mit niedrigen Kosten können die Grenzen zwischen 115.000 und 120.000 Dollar liegen. In teureren Staaten wie Kalifornien, Alaska und Hawaii können die Grenzen höher als 500.000 Dollar liegen. Weitere Informationen zu Ihrem Landkreis finden Sie in der Loan Limit Map des Rural Development Area.

Mit USDA-Direktkrediten finanzierte Häuser müssen bestimmte "Bescheidenheit" -Kriterien erfüllen, darunter:

  • Bewohnbare Fläche von 2.000 Quadratmetern oder weniger (mit einigen Ausnahmen)
  • Marktwert unter dem geltenden Gebietskreditlimit
  • Keine In-Boden-Schwimmbäder
  • Nicht für einkommenschaffende Aktivitäten (wie Werkstätten oder Hobbyfarmen)

Zusätzlich zu No-Money-Down-Konfigurationen und finanzierten Abschlusskosten kommen bei USDA-Direktkrediten häufig auch Zuschüsse zur Zahlung vor, die sehr Geringverdienern helfen, sich ihre monatlichen Zahlungen leisten zu können. Für die bedürftigsten Kreditnehmer können diese Subventionen die Zinssätze dramatisch senken - in manchen Fällen bis zu 1%. Diese Subventionen sind jedoch nicht verwerflich - sie müssen während der Laufzeit des Darlehens schrittweise zurückgezahlt werden.

Glücklicherweise haben direkte USDA Darlehen lange Tilgungsfenster. Kredite an die bedürftigsten Kreditnehmer können bis zu 38 Jahre lang floaten.

Die im Rahmen des Section-504-Home-Repair-Programms ausgestellten Single Family Housing Repair Loans & Grants lassen sich in zwei große Kategorien einteilen: "Darlehen an sehr arme Hausbesitzer, um ihre Häuser zu reparieren, zu verbessern oder zu modernisieren" und "Zuschüsse für ältere Menschen. Einkommen Hausbesitzer, Gesundheit und Sicherheit Gefahren zu entfernen. "

Die Zinssätze für Reparaturkredite werden über 20 Jahre auf 1% festgelegt, mit einem maximalen Kapitalbetrag von 20.000 USD. Zuschüsse sind auf 7.500 $ pro Instanz begrenzt. Sie müssen nicht zurückgezahlt werden, es sei denn, der Berechtigte verkauft das Haus innerhalb von drei Jahren. Sowohl Darlehen als auch Zuschüsse sind für Hausbesitzer mit einem Einkommen unter 50% des lokalen Medians reserviert. Zuschüsse sind auf Hausbesitzer über 62 Jahren beschränkt.

Allgemeine Zulassungsvoraussetzungen

Zusätzlich zu den oben genannten produktspezifischen Anforderungen gibt es noch einige andere Faktoren, die die Förderfähigkeit beeinflussen:

  • Standort : Um sich für ein USDA-Darlehen zu qualifizieren, muss ein Käufer oder Eigenheimbesitzer in einem USDA-förderungswürdigen Gebiet kaufen (oder bereits dort leben) - in der Regel ländliche Gemeinden und weit abgelegene Regionen an den Rändern größerer Städte. Wenn Sie in bequemer Entfernung zu wichtigen Drehorten wie San Francisco, Chicago oder Boston wohnen, sind Sie wahrscheinlich nicht qualifiziert.
  • Staatsangehörigkeits- oder Aufenthaltsstatus : USDA-berechtigte Eigenheimbesitzer und Kreditnehmer müssen US-Bürger oder ständige Einwohner oder Inhaber bestimmter langfristiger Visa sein.
  • Federal Program Eligibility : USDA-Darlehen und Zuschussempfänger können nicht aufgrund von strafrechtlichen Verurteilungen oder früheren betrügerischen Aktivitäten "suspendiert oder von der Teilnahme an Bundesprogrammen ausgeschlossen werden".
  • Kreditrisiko : Der ideale USDA-Kreditnehmer hat einen FICO-Score über 640. Kreditnehmer mit niedrigeren Scores müssen möglicherweise zusätzliche Informationen bereitstellen, bevor sie sich qualifizieren und wahrscheinlich höhere Zinssätze haben. Die Wahrscheinlichkeit der Qualifizierung sinkt signifikant, wenn das Kreditrisiko steigt. Jüngste Zahlungsausfälle (12 Monate oder weniger) können die Anträge der Kreditnehmer ernsthaft gefährden. In Abhängigkeit von den Richtlinien der Kreditgeber können Kreditnehmer mit schlechten oder begrenzten Krediten sich jedoch manchmal dadurch qualifizieren, dass sie langfristige Pünktlichkeitsmuster für Verpflichtungen wie Miete und Versorgungsleistungen nachweisen.
  • Stetiges Einkommen : Ideale Kreditnehmer können über lange Zeiträume - zwei Jahre oder länger - ein stetiges Einkommen nachweisen. Es können jedoch Ausnahmen für Kreditnehmer gemacht werden, die in unvorhersehbare oder Boom-and-Bust-Aktivitäten wie der Landwirtschaft involviert sind.
  • Housing Ratio : Wenn Sie einen fairen bis guten Kredit haben, müssen Sie Ihre Wohnungsquote in der Regel unter 29% halten. Das bedeutet, dass Ihre gesamte monatliche Zahlung (Kapital, Zinsen, Hausratversicherung, Hypothekenschutzversicherung, Steuern) 29% Ihres Einkommens nicht übersteigen darf. Wenn Sie ausgezeichnete Kredit haben, werden die meisten Kreditgeber auf die 29% -Regel verzichten, vorausgesetzt, sie halten Ihre Wohnverhältnisse für angemessen.
  • Schuldenquote : Ihre Haushaltsschuldenquote - der Gesamtanteil Ihrer Schuldverpflichtungen als Prozentsatz Ihres Einkommens - kann in der Regel nicht mehr als 41% betragen. Auch hier können Ausnahmen für Kreditnehmer mit ausgezeichneten Krediten gemacht werden.

Was Sie qualifizieren müssen

Während des USDA-Kreditantragsprozesses müssen Sie Folgendes bereitstellen:

  • Ein Führerschein, Reisepass, Militärausweis oder eine andere von der Regierung ausgestellte ID
  • Bezahlen Sie Stubs (oder Kopien) für mindestens zwei Monate vorher
  • Gewinn- und Verlustrechnungen, einschließlich W-2-Formularen und 1099-Formularen, die drei Steuerjahre zurückreichen
  • Nachweis von Bank- und Beteiligungserträgen (Statements), die mindestens zwei Monate zurückliegen
  • Nachweis von mindestens zwei Jahren fester Arbeit (Steuerformulare sollten ausreichen)
  • Wenn Sie selbstständig sind, eine Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Steuerjahr (bis heute)

Abhängig von Ihren persönlichen Umständen, der Kredithistorie, dem Darlehen, für das Sie sich bewerben, und anderen Faktoren können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein.

Abschlusskosten

Wie die meisten Hypothekenkredite tragen USDA-Kredite eine Menge Schließungskosten. Die folgenden Punkte dienen nur als allgemeine Anleitung. Die Kosten können je nach Standort, Marktbedingungen, Anzahl der Anzahlungen (falls vorhanden) und Kreditgeber-Richtlinien stark variieren. Sie sollten sich jedoch darauf vorbereiten, einige oder alle der folgenden Abschlusskosten für Ihr USDA-Darlehen zu zahlen:

  • Hypothekenversicherung : USDA-Kredite erfordern eine Vorabversicherungsprämie in Höhe von 1, 00% des finanzierten Betrags - zum Beispiel 2.000 USD bei einem Kredit von 200.000 USD. Laufende jährliche Hypothekenversicherungsprämien in Höhe von 0, 35% des finanzierten Betrags werden dann für die Laufzeit des Darlehens benötigt. Die Vorabprämie kann bei Abschluss in den Kredit gerollt werden.
  • Vorausbezahlte Grundsteuer: Sie müssen im Allgemeinen die Grundsteuern vorbezahlen, die zwischen dem Abschlussdatum und dem darauffolgenden Grundsteuerfälligkeitsdatum liegen. Abhängig davon, wann die Schließung eintritt, der Wert des Hauses und der lokale Steuersatz, kann dies zu Hunderten oder sogar Tausenden von Dollars führen.
  • Prepaid-Risikoversicherung : In der Regel müssen Sie die Versicherungsprämien Ihres Hauseigentümers im ersten Jahr im Voraus bezahlen. Abhängig vom Wert und Standort Ihres Hauses kann dies zwischen ein paar hundert und ein paar tausend Dollar liegen. Es ist üblich, diesen Artikel außerhalb des Schlusskurses vor dem Schließungstag zu bezahlen.
  • Immobilienumfrage : Möglicherweise müssen Sie eine Immobilienumfrage in Auftrag geben. In den meisten Fällen handelt es sich bei der Umfrage um eine so genannte Hypothekenerhebung, bei der es sich um eine relativ oberflächliche Übung handelt, die die Geschichte der Eigentumsbeschreibungen zum Nachweis von Ungenauigkeiten und ungünstigen Behauptungen kämmt. Unter bestimmten Umständen ist eine Standortuntersuchung erforderlich. Dies ist eine Vor-Ort-Umfrage, die die genaue Position von Gebäuden, Dienstbarkeiten, Vermessungsdenkmälern und anderen wichtigen Merkmalen ermittelt. Wenn die Transaktion ein neues Wohnhaus oder eine neue Unterteilung umfasst, ist eine umfassendere Grenzerhebung erforderlich. Bei den Grenzerhebungen handelt es sich um Vor-Ort-Untersuchungen, die die Konturen und Parameter des Grundstücks genau abbilden und mögliche Anzeichen von Beeinträchtigungen oder Beeinträchtigungen aufdecken. Mortgage Surveys kosten in der Regel weniger als 500 Dollar. Grenzerhebungen können mehrere tausend Dollar kosten - aber auch sonst sind sie meist nicht nötig.
  • Property Appraisal : Bevor Kreditgeber einen Kredit vergeben, verlangen sie eine Immobilienbewertung, um zu überprüfen, ob das Haus den Verkaufspreis des Verkäufers wert ist und um das Risiko eines Verlusts im Falle einer Zwangsvollstreckung zu reduzieren. Für USDA-Direktkredite beauftragt das USDA die Beurteilung auf eigene Rechnung. Beurteilungen kosten normalerweise weniger als 500 $.
  • Hausinspektion : Obwohl technisch optional, werden Hausinspektionen dringend empfohlen, besonders für Käufer von älteren Häusern. Die Inspektoren untersuchen gründlich alle bewohnbaren Strukturen auf dem Grundstück, einschließlich des Haupthauses und der Nebengebäude, um potenzielle Sicherheitsrisiken und Gegenstände zu identifizieren, die eine sofortige Reparatur erfordern. Inspektionen kosten in der Regel weniger als 500 Dollar, obwohl sie für größere Häuser und Objekte mit mehreren Nebengebäuden teurer sein können.
  • Titel-Suche : Eine Titel-Suche untersucht die Eigentumskette des Eigentums von seiner anfänglichen Plattierung oder Unterteilung bis zur Gegenwart. Dies stellt sicher, dass der Verkäufer in seinem Recht ist, die zum Verkauf stehende Immobilie aufzulisten, und reduziert das Risiko einer zukünftigen Inanspruchnahme der Immobilie. Titelnachfragen kosten normalerweise weniger als 400 US-Dollar.
  • Titel-Versicherung : Titel-Versicherung, die die Kosten für eine Titelsuche abdecken kann, bietet finanziellen Schutz gegen Probleme, die durch die Titelsuche aufgedeckt wurden, wie alte Pfandrechte und vergessene Covenants. Es bietet auch dauerhaften Schutz gegen Ansprüche auf das Eigentum. Die Kosten der Titelversicherung können dramatisch variieren, aber es ist klug, mindestens $ 1.000 (einmalig, bezahlt am Schluss) für die Ausgaben zu budgetieren.
  • Aufnahme und Übertragung : Der Verkauf ist nicht offiziell, bis es bei den zuständigen Behörden registriert ist - in der Regel bei der Stadt- oder Bezirksunterkunft. Dies beinhaltet in der Regel zwei separate Gebühren: Gebühren für die Aufzeichnung und Transfermarken. Zusammen kosten diese Artikel in der Regel ein paar hundert Dollar, obwohl die genaue Menge je nach Standort und Immobilienwert erheblich variieren kann.
  • Hochwasserermittlungen und Umweltprüfungen : Auch wenn Sie nicht in einem Gebiet mit einem offensichtlichen Hochwasserrisiko wie einem Flussufer leben, müssen Sie eine kostengünstige Hochwasserbestimmung in Auftrag geben, um Ihr Zuhause auf den aktuellen Hochwasserzonenkarten zu finden und bestimmen, ob eine Hochwasserversicherung notwendig ist. Dies kostet in der Regel weniger als 100 US-Dollar, aber eine fortlaufende Hochwasserüberwachung (und, falls erforderlich, eine Hochwasserversicherung) kann die langfristigen Kosten erhöhen. Andere Arten von Umweltprüfungen sind in bestimmten Regionen erforderlich - zum Beispiel Brandgefahrenbewertungen in Teilen der westlichen USA.
  • Gründungsgebühr : Einige Kreditgeber verlangen eine Gebühr für die Origination, um die kleinen Nebenkosten und Kosten, die oft mit dem Abschluss einhergehen, zu vereinfachen: Anwalts-, Dokumenten-, Kurier-, Escrow-Gebühren und vieles mehr. Die Gründungsgebühren übersteigen manchmal 1% des Kaufpreises, aber es gibt gesetzliche und übliche Grenzen für ihre Größe und Zusammensetzung. Im Zweifelsfall bitten Sie Ihren Kreditgeber, im Detail zu erklären, was in Ihrem Entgelt enthalten ist. Haben Sie keine Angst, sie bei dubiosen Werbebuchungen anzurufen.

Vermeiden von Taschenabschlusskosten
Viele USDA-Kreditnehmer können die Schließungskosten reduzieren oder ganz eliminieren. Einige Kostensenkungs- oder -beseitigungsmethoden sind einzigartig für das USDA-Darlehensprogramm, während andere für größere Teile der haushaltenden Bevölkerung verfügbar sind:

  • Bringen Sie sie in den Kredit : Wenn Ihr Haus mehr als seinen Verkaufspreis bewertet, können Sie mit dem USDA-Darlehensprogramm Ihre Abschlusskosten finanzieren - mit anderen Worten, sie in Ihren Darlehensbetrag einzahlen. Sie können nur die Differenz zwischen dem Verkaufspreis Ihres Hauses und seinem geschätzten Wert finanzieren. Zum Beispiel, wenn Sie ein Angebot für 150.000 $ und die Home-Schätzungen für 155.000 $ machen, können Sie Schließungskosten von bis zu 5.000 $ finanzieren. Überschüsse müssen immer noch aus eigener Tasche bezahlt werden.
  • Bekommen Sie den Verkäufer zu zahlen : Der Verkäufer darf bis zu 6% des Verkaufspreises des Hauses für die Abschlusskosten zahlen - bis zu 12.000 $ für ein Haus im Wert von 200.000 $. Das ist normalerweise mehr als genug, um die Kosten zu decken. Diese Taktik ist besonders in den Märkten der Käufer üblich, in denen verzweifelte Verkäufer bereit sind, sich mit Tausenden von Dollars zu trennen, um den Verkauf sicherzustellen. In heißeren Märkten sind Verkäufer in der Regel weniger bereit zu spielen.
  • Holen Sie sich ein Geschenk von Freunden oder Familie : Sie sind nicht berechtigt, Geld zu leihen, um Ihre Schließungskosten zu decken. Sie können jedoch ein Geschenk annehmen, das nicht zurückgezahlt werden muss. Solche Geschenke kommen normalerweise von Freunden oder Familienmitgliedern und können keine Zinsen aufbringen.
  • Holen Sie sich einen Kreditgeber Kredit : Der Kreditgeber manchmal einen Teil des Kaufpreises zurück an den Käufer über Rabattpunkte, die kleine Scheiben des Darlehensprinzips sind (in der Regel 1%, obwohl Rabatt Punkte in halbe und viertel Punkte aufgeteilt werden) . Abhängig davon, wie sie verwendet werden, können Rabattpunkte einen Teil oder die gesamten Abschlusskosten des Darlehens ausgleichen. Es gibt jedoch einen Kompromiss: Jeder Rabattpunkt erhöht den Zinssatz des Darlehens um 0, 25%, was zu höheren monatlichen Zahlungen führt und die langfristigen Kosten des Darlehens erhöht. Dies ist eine gute Option, wenn Sie im Moment knapp bei Kasse sind, aber erwarten, dass Ihr Einkommen im Laufe der Zeit steigt oder Ihren Kredit relativ schnell refinanziert.

Hauptunterschiede zwischen USDA und konventionellen Hypothekendarlehen

1. relativ lose Kreditanforderungen

USDA-Darlehen haben geringere Anforderungen an die Zeichnung als herkömmliche Hypotheken. Während Kreditnehmer mit ausgezeichnetem Kredit (FICO Noten nördlich von etwa 720) zweifellos die besten Preise und Bedingungen für diese Kredite erhalten, haben Bewerber mit FICO-Scores so niedrig wie 580 eine gute Chance auf Genehmigung. Und fleckiger Kredit ist kein automatischer Disqualifikator, da sich Antragsteller auf nicht-kreditverifizierende Methoden wie Miet- und Versorgungszahlungen zurückziehen können. Diese Art von Rückgriff ist für herkömmliche Darlehensantragsteller normalerweise nicht verfügbar.

2. Nur in ländlichen und halb ländlichen Gebieten verfügbar

USDA-Kredite sind für Bewohner von ländlichen und halb-ländlichen Gebieten gedacht, weit entfernt von den großen Stadtzentren. Mit anderen Worten, während die große Mehrheit der Landfläche der Vereinigten Staaten durch das USDA-Darlehensprogramm abgedeckt ist, ist nur ein Bruchteil der Einwohner des Landes berechtigt. Herkömmliche Kredite sind nicht geografisch begrenzt.

3. Niedrig oder keine Anzahlung erforderlich

Die meisten USDA-fähigen Kreditnehmer können ohne Geldverlust davonkommen - mit anderen Worten, mit der Finanzierung von 100% des Kaufpreises. Schuldner mit höherem Vermögen könnten aufgefordert werden, etwas Geld zu sparen, aber nicht annähernd die historische Benchmark von 20% für konventionelle Hypotheken. Es ist unnötig zu sagen, dass dies eine große Sache für Kreditnehmer mit geringem Vermögen ist, die sich einfach die Anzahlung von konventionellen Krediten nicht leisten können.

4. Potenziell Teuerungs-Hypothekenversicherung

USDA-Kauf- und Refinanzierungsdarlehen erfordern eine Hypothekenversicherung. Ungeachtet der Anzahlung oder des Eigenheimwerts wird die Vorauszahlung (die in das Darlehen einfließen kann) auf 1% des Verkaufspreises oder des Eigenheimwerts festgelegt. Die laufende jährliche Prämie beträgt 0, 35% des verbleibenden Kapitals. Herkömmliche Hypotheken benötigen keine Hypothekenversicherung, es sei denn, der Käufer legt weniger als 20% ab.

5. Zinssätze sind normalerweise niedriger

Die Zinssätze der USDA-Darlehen sind fast immer niedriger als bei herkömmlichen Krediten. Abhängig von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und anderen Faktoren kann dieser Unterschied bis zu einem Prozentpunkt und manchmal sogar mehr betragen.

6. Abschlusskosten können in den Kredit gerollt werden

USDA-fähige Kreditnehmer können ihre Abschlusskosten in ihre Kredite einbringen, wodurch ihre Spesen drastisch reduziert oder ganz eliminiert werden. Wie die No-Down-Payment-Funktion ist dies eine große Sache für Kreditnehmer mit geringem Vermögen, die es sich nicht leisten können, Tausende bei der Schließung auszugeben. Es ist möglich, Abschlusskosten in einen herkömmlichen Kredit zu investieren, indem Sie Rabattpunkte verwenden. Dies erhöht jedoch den Zinssatz des Darlehens und erhöht seine langfristigen Kosten.

7. Darlehen können von qualifizierten Käufern übernommen werden

Direkte und garantierte USDA-Kredite sind möglich. Wenn ein USDA-finanziertes Haus verkauft wird, kann das Darlehen vom Verkäufer an den Käufer mit minimalen Änderungen seiner Preise und Bedingungen übertragen werden. Natürlich müssen Käufer Kredit- und Einkommenschecks durchlaufen, und das Amt für ländliche Entwicklung des USDA muss jeder Annahme zustimmen. Käufer müssen möglicherweise auch zusätzliche Finanzierung suchen. Dennoch ist die bloße Möglichkeit der Annahme ein großer Vorteil gegenüber herkömmlichen Krediten, die typischerweise nicht angenommen werden können.

8. Keine Auszahlung Refinanzierung erlaubt

Die garantierten und direkten Kreditprogramme des USDA erlauben keine Refinanzierung in bar. Wenn Sie gegen den Wert Ihres USDA-gestützten Hauses leihen möchten, müssen Sie warten, bis Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben und eine Kreditlinie für Wohneigentum aufnehmen. Konventionelle Refinanzierungsdarlehen hingegen ermöglichen es Ihnen, mit einem Refinanzierungskredit Geld gegen den Wert Ihres Hauses zu borgen, vorausgesetzt, das Darlehen überschreitet nicht die Grenzen des Kreditgebers oder der öffentlichen Kreditlinie (normalerweise zwischen 80% und 100% der Kreditsumme) der aktuelle Wert des Hauses oder der ursprüngliche Kaufpreis, abhängig vom Darlehensgeber- und Darlehensprogramm).

9. Einfamilienhaus, nur vom Eigentümer bewohntes Wohnen

Das USDA-Darlehensprogramm richtet sich an Eigennutzer von Einfamilienhäusern. Während Mehrfamilienhäuser in ländlichen Gebieten seltener sind als in städtischen Zentren, ist dies immer noch ein potenzieller Nachteil für Menschen, die Duplex- oder Eigentumswohnungen in kleinen Städten kaufen möchten. Konventionelle Hypothekendarlehen können dazu verwendet werden, eine viel breitere Vielfalt von Wohnformen zu erwerben, und haben viel weniger Belegungsbeschränkungen.

Letztes Wort

Das USDA-Hypothekendarlehen ist ein Nischenprodukt. Die meisten Familien sind nicht qualifiziert. Die gute Nachricht für Stadt- und Vorstadtbewohner: Es gibt viele andere Möglichkeiten für ressourcenschonende Immobilienkäufer, die es sich nicht leisten können, 20% zu reduzieren. Die Wahl der Option, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt, ist vielleicht nicht so aufregend wie die Wahl des Heims Ihrer Träume, aber Sie könnten auf lange Sicht Tausende (oder Zehntausende) sparen.

Wenn Sie sich für ein USDA-Hypothekendarlehen qualifizieren, zählen Sie Ihren Segen. Ihre Aufnahme in eine der glücklichsten Untergruppen von amerikanischen Hauskäufern ist ausschließlich darauf zurückzuführen, wo Sie sich entschieden haben, Ihr Leben zu gestalten, und nicht auf Gefahren, die Sie beim Militär oder persönlichen Opfern als Teil des Reservistenkorps des Landes hatten. Einige Stadtbewohner glauben zweifellos, dass das Leben auf dem Land ein Opfer für sich selbst ist, aber wenn Ihre Liebe zu weiten, offenen Räumen und einem freundlichen Lächeln Ihren Drang überwiegt, im Mittelpunkt zu stehen, wen kümmert es, was sie denken?

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