Sobald Sie beschlossen haben, ein Haus zu kaufen, anstatt zu mieten, müssen Sie für eine Hypothek genehmigt werden. Dann müssen Sie einen mehrwöchigen Underwriting-Prozess durchlaufen, der am Abschlusstag seinen Höhepunkt erreicht - der Tag, an dem Ihr Traumhaus offiziell zu Ihrem Zuhause wird.
Das Ausmaß des Hauskaufprozesses kann nicht überbewertet werden. Statistisch gesehen ist Ihr Zuhause wahrscheinlich der größte und teuerste Kauf, den Sie je getätigt haben. Es ist in Ihrem besten Interesse, es richtig zu machen.
Das beginnt mit dem richtigen Hypothekendarlehen. Bekannte Optionen gibt es reichlich, von konventionellen Hypotheken, die traditionell 20% benötigen, bis zu FHA-Hypothekendarlehen, die nur 3, 5% weniger benötigen, zu VA-Wohnungsbaukrediten für Militärangehörige und deren Familien. Millionen von Hauskäufern qualifizieren sich für eine dieser drei großen Klassen von Wohnungsbaudarlehen.
Was ist mit weniger gebräuchlichen Optionen? Diese existieren auch. Eine der aufregendsten und lukrativsten Wohnungsbaudarlehen-Optionen ist der USDA-Kredit, eine Art von Hypothekenprodukt, die hauptsächlich für Bewohner ländlicher Gemeinden reserviert ist. USDA-Kredite für den Kauf oder die Refinanzierung von "angemessenen, bescheidenen, anständigen, sicheren und hygienischen Wohnungen als Hauptwohnsitz in förderfähigen ländlichen Gebieten".
Das USDA-Darlehensprogramm, das vom Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten verwaltet wird, ist offiziell als das garantierte Darlehen für ländliche Entwicklung des USDA-Programms für ländliche Entwicklung bekannt. USDA-Kaufkredite werden manchmal als Kredite nach Section 502 bezeichnet. USDA Reparatur Darlehen und Zuschüsse werden manchmal als Abschnitt 504 Darlehen oder Zuschüsse bezeichnet.
Wenn Sie Ihre Hypothekenoptionen abwägen und glauben, dass Sie sich für ein USDA-Darlehen qualifizieren können, lesen Sie weiter. In den folgenden Abschnitten werden die verschiedenen Arten von USDA-Krediten und Garantien, Parameter und Grundvoraussetzungen für die Teilnahmeberechtigung, gemeinsame Abschlusskosten und die großen Unterschiede zwischen USDA- und konventionellen Krediten erörtert.
USDA-Kredite sind für Hauskäufer und Eigenheimbesitzer mit geringem oder mittlerem Einkommen in förderfähigen Gebieten bestimmt, die das USDA als "ländliche Gebiete mit einer Bevölkerung von weniger als 35.000" definiert. Um festzustellen, ob die Region, in der Sie einkaufen möchten, förderfähig ist, Überprüfen Sie die USDA Rural Development Program Eligibility Map.
Die geografische Beschränkung ist vorrangig: Selbst wenn Sie alle anderen Zulassungskriterien erfüllen, können Sie sich nicht für ein USDA-Darlehen qualifizieren, wenn Sie ein Eigenheim außerhalb des förderfähigen Gebiets kaufen (oder reparieren). Obwohl die große Mehrheit der Landfläche der USA USDA-fähig ist, ist der größte Teil dieses Landes dünn besiedelt, so dass sich die meisten Amerikaner nicht qualifizieren.
USDA-Kredite können von privaten Kreditgebern vergeben und durch das USDA garantiert werden (garantierte Kredite) oder von der USDA selbst (direkte Kredite) stammen. USDA-Zuschüsse werden aus USDA-Mitteln ausgezahlt.
USDA Darlehen haben extrem laxe Anzahlung Anforderungen. In den meisten Fällen ist keine Anzahlung erforderlich, obwohl das Abrechnen natürlich die langfristigen Kosten des Darlehens reduzieren kann.
USDA-Kredite haben auch laxe Standards für Käufer mit unvollkommener Kreditwürdigkeit: FICO-Werte unter 580 sind nicht notwendigerweise disqualifizierend. Für Käufer mit eingeschränkter oder nicht existierender Kredithistorie existieren alternative (Nicht-Kredit-) Underwriting-Methoden, wie z. B. die Überprüfung von pünktlichen und konsistenten Miet- oder Versorgungszahlungen.
Diese Eigenschaften machen USDA-Darlehen ideal für Käufer und Besitzer mit geringerem Einkommen, Käufer mit weniger als perfektem Kredit, Erstkäufer und Käufer und Besitzer mit minimalen persönlichen Einsparungen. Abgesehen von den geografischen Beschränkungen haben USDA-Darlehen jedoch einige entscheidende Nachteile. Bemerkenswerterweise verlangen sie von den Käufern eine teure Hypothekenversicherung.
USDA Darlehen kommen in drei Hauptgeschmacksrichtungen, abhängig von Ihrem Haushaltseinkommen, der aktuellen Lebenssituation und den Wohnbedürfnissen.
Alle sind für Eigennutzer konzipiert. Sie können nicht von Vermietern oder Zweitwohnbesitzern genutzt werden. Alle haben feste Sätze - es gibt keine einstellbare USDA-Hypothek. Die USDA-Hypothekarzinsen sind tendenziell niedriger (manchmal sogar um einen ganzen Prozentpunkt) als vergleichbare konventionelle Hypothekenzinsen. Sie sind in etwa im Einklang mit den Raten für VA Wohnungsbaudarlehen und VA Refinanzierung Darlehen refinanzieren.
Garantierte Einfamilienhäuser werden von privaten Kreditgebern vergeben. Sie sind annehmbar, das heißt, sie können von Verkäufern zu Käufern mit minimalen Änderungen ihrer Bedingungen übertragen werden.
Bis zu 90% des Kapitals werden vom USDA garantiert, und bis zu 100% des Kaufpreises können finanziert werden. Es gibt kein festes Kreditlimit für garantierte Kredite. In den meisten Fällen ist die Höhe des Kredits an versicherungstechnische Überlegungen wie Wohnungs- und Schuldenquote geknüpft.
Garantierte Darlehen können verwendet werden für:
Um sich zu qualifizieren, müssen Sie bei der Schwelle für "mäßiges Einkommen" für Ihr Gebiet einsteigen. In den meisten Ländern liegt dieser Schwellenwert zwischen 75.000 und 80.000 US-Dollar des gesamten Haushaltseinkommens, kann aber für größere Haushalte und in Regionen mit höheren Kosten wie Alaska und Hawaii höher sein. Sehen Sie sich die Tabelle zur garantierten Entwicklung der Einkommensentwicklung im ländlichen Raum an, um Informationen über Ihren Waldrand zu erhalten.
Single Family Housing Direct Home Loans sind für Familien mit geringem oder sehr niedrigem Einkommen gedacht, die "keinen Kredit von anderen Ressourcen zu Bedingungen erhalten können, die sie vernünftigerweise erwarten können". Sie werden direkt von USDA und kann bis zu 100% des Kaufpreises plus anrechenbare Abschlusskosten finanzieren, wenn das Haus mehr als den Verkaufspreis abschätzt.
Wie garantierte Kredite sind sie annehmbar. Im Gegensatz zu garantierten Krediten können Direktkredite nicht zur Refinanzierung bestehender Kredite verwendet werden. Ansonsten sind die zulässigen Nutzungen im Großen und Ganzen den garantierten USDA-Darlehen ähnlich.
Direktkredite unterliegen auch harten Kreditlimits. Diese Grenzen von Land zu Land sind abhängig von den örtlichen Wohnungspreisen und können sich von Jahr zu Jahr ändern. In ländlichen Gegenden mit niedrigen Kosten können die Grenzen zwischen 115.000 und 120.000 Dollar liegen. In teureren Staaten wie Kalifornien, Alaska und Hawaii können die Grenzen höher als 500.000 Dollar liegen. Weitere Informationen zu Ihrem Landkreis finden Sie in der Loan Limit Map des Rural Development Area.
Mit USDA-Direktkrediten finanzierte Häuser müssen bestimmte "Bescheidenheit" -Kriterien erfüllen, darunter:
Zusätzlich zu No-Money-Down-Konfigurationen und finanzierten Abschlusskosten kommen bei USDA-Direktkrediten häufig auch Zuschüsse zur Zahlung vor, die sehr Geringverdienern helfen, sich ihre monatlichen Zahlungen leisten zu können. Für die bedürftigsten Kreditnehmer können diese Subventionen die Zinssätze dramatisch senken - in manchen Fällen bis zu 1%. Diese Subventionen sind jedoch nicht verwerflich - sie müssen während der Laufzeit des Darlehens schrittweise zurückgezahlt werden.
Glücklicherweise haben direkte USDA Darlehen lange Tilgungsfenster. Kredite an die bedürftigsten Kreditnehmer können bis zu 38 Jahre lang floaten.
Die im Rahmen des Section-504-Home-Repair-Programms ausgestellten Single Family Housing Repair Loans & Grants lassen sich in zwei große Kategorien einteilen: "Darlehen an sehr arme Hausbesitzer, um ihre Häuser zu reparieren, zu verbessern oder zu modernisieren" und "Zuschüsse für ältere Menschen. Einkommen Hausbesitzer, Gesundheit und Sicherheit Gefahren zu entfernen. "
Die Zinssätze für Reparaturkredite werden über 20 Jahre auf 1% festgelegt, mit einem maximalen Kapitalbetrag von 20.000 USD. Zuschüsse sind auf 7.500 $ pro Instanz begrenzt. Sie müssen nicht zurückgezahlt werden, es sei denn, der Berechtigte verkauft das Haus innerhalb von drei Jahren. Sowohl Darlehen als auch Zuschüsse sind für Hausbesitzer mit einem Einkommen unter 50% des lokalen Medians reserviert. Zuschüsse sind auf Hausbesitzer über 62 Jahren beschränkt.
Zusätzlich zu den oben genannten produktspezifischen Anforderungen gibt es noch einige andere Faktoren, die die Förderfähigkeit beeinflussen:
Während des USDA-Kreditantragsprozesses müssen Sie Folgendes bereitstellen:
Abhängig von Ihren persönlichen Umständen, der Kredithistorie, dem Darlehen, für das Sie sich bewerben, und anderen Faktoren können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein.
Wie die meisten Hypothekenkredite tragen USDA-Kredite eine Menge Schließungskosten. Die folgenden Punkte dienen nur als allgemeine Anleitung. Die Kosten können je nach Standort, Marktbedingungen, Anzahl der Anzahlungen (falls vorhanden) und Kreditgeber-Richtlinien stark variieren. Sie sollten sich jedoch darauf vorbereiten, einige oder alle der folgenden Abschlusskosten für Ihr USDA-Darlehen zu zahlen:
Vermeiden von Taschenabschlusskosten
Viele USDA-Kreditnehmer können die Schließungskosten reduzieren oder ganz eliminieren. Einige Kostensenkungs- oder -beseitigungsmethoden sind einzigartig für das USDA-Darlehensprogramm, während andere für größere Teile der haushaltenden Bevölkerung verfügbar sind:
USDA-Darlehen haben geringere Anforderungen an die Zeichnung als herkömmliche Hypotheken. Während Kreditnehmer mit ausgezeichnetem Kredit (FICO Noten nördlich von etwa 720) zweifellos die besten Preise und Bedingungen für diese Kredite erhalten, haben Bewerber mit FICO-Scores so niedrig wie 580 eine gute Chance auf Genehmigung. Und fleckiger Kredit ist kein automatischer Disqualifikator, da sich Antragsteller auf nicht-kreditverifizierende Methoden wie Miet- und Versorgungszahlungen zurückziehen können. Diese Art von Rückgriff ist für herkömmliche Darlehensantragsteller normalerweise nicht verfügbar.
USDA-Kredite sind für Bewohner von ländlichen und halb-ländlichen Gebieten gedacht, weit entfernt von den großen Stadtzentren. Mit anderen Worten, während die große Mehrheit der Landfläche der Vereinigten Staaten durch das USDA-Darlehensprogramm abgedeckt ist, ist nur ein Bruchteil der Einwohner des Landes berechtigt. Herkömmliche Kredite sind nicht geografisch begrenzt.
Die meisten USDA-fähigen Kreditnehmer können ohne Geldverlust davonkommen - mit anderen Worten, mit der Finanzierung von 100% des Kaufpreises. Schuldner mit höherem Vermögen könnten aufgefordert werden, etwas Geld zu sparen, aber nicht annähernd die historische Benchmark von 20% für konventionelle Hypotheken. Es ist unnötig zu sagen, dass dies eine große Sache für Kreditnehmer mit geringem Vermögen ist, die sich einfach die Anzahlung von konventionellen Krediten nicht leisten können.
USDA-Kauf- und Refinanzierungsdarlehen erfordern eine Hypothekenversicherung. Ungeachtet der Anzahlung oder des Eigenheimwerts wird die Vorauszahlung (die in das Darlehen einfließen kann) auf 1% des Verkaufspreises oder des Eigenheimwerts festgelegt. Die laufende jährliche Prämie beträgt 0, 35% des verbleibenden Kapitals. Herkömmliche Hypotheken benötigen keine Hypothekenversicherung, es sei denn, der Käufer legt weniger als 20% ab.
Die Zinssätze der USDA-Darlehen sind fast immer niedriger als bei herkömmlichen Krediten. Abhängig von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und anderen Faktoren kann dieser Unterschied bis zu einem Prozentpunkt und manchmal sogar mehr betragen.
USDA-fähige Kreditnehmer können ihre Abschlusskosten in ihre Kredite einbringen, wodurch ihre Spesen drastisch reduziert oder ganz eliminiert werden. Wie die No-Down-Payment-Funktion ist dies eine große Sache für Kreditnehmer mit geringem Vermögen, die es sich nicht leisten können, Tausende bei der Schließung auszugeben. Es ist möglich, Abschlusskosten in einen herkömmlichen Kredit zu investieren, indem Sie Rabattpunkte verwenden. Dies erhöht jedoch den Zinssatz des Darlehens und erhöht seine langfristigen Kosten.
Direkte und garantierte USDA-Kredite sind möglich. Wenn ein USDA-finanziertes Haus verkauft wird, kann das Darlehen vom Verkäufer an den Käufer mit minimalen Änderungen seiner Preise und Bedingungen übertragen werden. Natürlich müssen Käufer Kredit- und Einkommenschecks durchlaufen, und das Amt für ländliche Entwicklung des USDA muss jeder Annahme zustimmen. Käufer müssen möglicherweise auch zusätzliche Finanzierung suchen. Dennoch ist die bloße Möglichkeit der Annahme ein großer Vorteil gegenüber herkömmlichen Krediten, die typischerweise nicht angenommen werden können.
Die garantierten und direkten Kreditprogramme des USDA erlauben keine Refinanzierung in bar. Wenn Sie gegen den Wert Ihres USDA-gestützten Hauses leihen möchten, müssen Sie warten, bis Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben und eine Kreditlinie für Wohneigentum aufnehmen. Konventionelle Refinanzierungsdarlehen hingegen ermöglichen es Ihnen, mit einem Refinanzierungskredit Geld gegen den Wert Ihres Hauses zu borgen, vorausgesetzt, das Darlehen überschreitet nicht die Grenzen des Kreditgebers oder der öffentlichen Kreditlinie (normalerweise zwischen 80% und 100% der Kreditsumme) der aktuelle Wert des Hauses oder der ursprüngliche Kaufpreis, abhängig vom Darlehensgeber- und Darlehensprogramm).
Das USDA-Darlehensprogramm richtet sich an Eigennutzer von Einfamilienhäusern. Während Mehrfamilienhäuser in ländlichen Gebieten seltener sind als in städtischen Zentren, ist dies immer noch ein potenzieller Nachteil für Menschen, die Duplex- oder Eigentumswohnungen in kleinen Städten kaufen möchten. Konventionelle Hypothekendarlehen können dazu verwendet werden, eine viel breitere Vielfalt von Wohnformen zu erwerben, und haben viel weniger Belegungsbeschränkungen.
Das USDA-Hypothekendarlehen ist ein Nischenprodukt. Die meisten Familien sind nicht qualifiziert. Die gute Nachricht für Stadt- und Vorstadtbewohner: Es gibt viele andere Möglichkeiten für ressourcenschonende Immobilienkäufer, die es sich nicht leisten können, 20% zu reduzieren. Die Wahl der Option, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt, ist vielleicht nicht so aufregend wie die Wahl des Heims Ihrer Träume, aber Sie könnten auf lange Sicht Tausende (oder Zehntausende) sparen.
Wenn Sie sich für ein USDA-Hypothekendarlehen qualifizieren, zählen Sie Ihren Segen. Ihre Aufnahme in eine der glücklichsten Untergruppen von amerikanischen Hauskäufern ist ausschließlich darauf zurückzuführen, wo Sie sich entschieden haben, Ihr Leben zu gestalten, und nicht auf Gefahren, die Sie beim Militär oder persönlichen Opfern als Teil des Reservistenkorps des Landes hatten. Einige Stadtbewohner glauben zweifellos, dass das Leben auf dem Land ein Opfer für sich selbst ist, aber wenn Ihre Liebe zu weiten, offenen Räumen und einem freundlichen Lächeln Ihren Drang überwiegt, im Mittelpunkt zu stehen, wen kümmert es, was sie denken?
Sind Sie für ein USDA-Hypothekendarlehen qualifiziert?
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