Mieten gegen Kaufen kann eine schwierige Entscheidung sein. Immer noch, nach Das Wall Street Journal, fast zwei Drittel der amerikanischen Haushalte besitzen Häuser. Viele weitere eigene Mietobjekte oder Zweitferienhäuser. Im Gegensatz dazu fand eine Gallup-Umfrage heraus, dass nur die Hälfte der Amerikaner Aktien besitzt.
Home Equity ist die Grundlage für persönliches Vermögen in den Vereinigten Staaten, das für die meisten amerikanischen Haushalte etwa zwei Drittel des Eigenkapitals ausmacht, pro Bloomberg. Die Ausweitung des Wohneigentums wurde durch staatliche Programme und Steuervorteile stimuliert, um Anreize für den Kauf von Häusern zu schaffen. Laut einer Studie in den Sozialkräften führt Wohneigentum zu "einer stärkeren Wirtschaft, besseren Schulen und einer investierten, proaktiven Bürgerschaft". Eigenheimbesitzer haben höhere Stimmanteile und sind stärker in zivilgesellschaftlichen Organisationen involviert.
Der Besitz von Immobilien hat einige einzigartige finanzielle Vorteile. Zum Beispiel können Eigenheimbesitzer ihre Hypothekenzinsen, Hypothekenversicherungsprämien und Vermögenssteuern vom gewöhnlichen Einkommen abziehen. Außerdem werden Erlöse aus dem Verkauf eines Hauses als Kapitalgewinne für Steuern behandelt - bis zu 250.000 USD des Gewinns können vom Einkommen für einen einzelnen Steuerzahler oder 500.000 USD für ein Paar, das eine gemeinsame Steuererklärung einreicht, ausgeschlossen werden.
Der Besitz eines Eigenheims oder einer Investitionsimmobilie bietet sowohl der Gesellschaft als auch Ihnen individuelle Vorteile. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Investition optimal nutzen können.
Der Besitz einer Anlageimmobilie ist wesentlich anders als der Besitz der Immobilie, in der man wohnt. Während Investoren viele gemeinsame Risiken teilen - Illiquidität, mangelnde Transparenz, politische und wirtschaftliche Unsicherheiten - ist jede Anlageimmobilie einzigartig, je nach Nutzung, Lage, Verbesserung und Dauerhaftigkeit. Jede Anlage kann einer verwirrenden Sammlung von Steuervorschriften unterliegen, die sich alle auf die Netto-Kapitalrendite auswirken.
Andy Heller, Co-Autor von "Buy Even Lower: Der regelmäßige Leitfaden für Immobilienriesen", stellt fest, dass die meisten Menschen zu viel für ihre Immobilien zahlen: "Der Gewinn ist sofort gesichert, sobald der Investor die Immobilie kauft. Aufgrund von Analysefehlern zahlt der Investor zu viel und ist dann überrascht, wenn er kein Geld verdient. "
Heller rät, dass der Erfolg von Immobilieninvestments erfordert:
Der Begriff "Immobilien" umfasst verschiedene Arten von Immobilien, einschließlich:
Immobilien werden auch kategorisiert als:
Der Besitz einer Immobilieninvestitionsimmobilie kann dem Eigentümer erhebliche Steuervorteile bieten, wenn sie ordnungsgemäß organisiert und verwaltet werden. Die allgemeinen Faustregeln für die steuerliche Behandlung von Anlageliegenschaften sind:
Die Steuerregeln sind jedoch komplex und ihre Anwendung hängt von der Art der Immobilie sowie der Steuerklassifizierung ihres Eigentümers ab. Mit anderen Worten, ein Anleger kann möglicherweise andere Einkünfte aus Steuern schützen, während ein anderer nicht in der Lage ist, andere Einnahmen aus Steuern zu decken.
Als Konsequenz verwenden hochentwickelte Immobilienbesitzer häufig eine Kombination von Rechtspersonen - Trusts, C-Corporations, Sub-Chapter-S-Wahlen und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLCs) -, um ihr Immobilienvermögen zu kaufen, zu verwalten und zu verkaufen. Die Eigentümer führen in der Regel nachfolgende komplexe Transaktionen zwischen den Unternehmen durch, um die rechtliche und finanzielle Haftung zu minimieren oder ihre persönlichen Steuervorteile zu maximieren.
Jede Strategie wird erstellt, um den besonderen Umständen des Eigentümers, der beabsichtigten Nutzung der Immobilie, der Hinzufügung signifikanter Verbesserungen, der Haltedauer des Vermögenswerts und der letztendlichen Auswirkung der Strategie auf nicht zusammenhängende Erträge und Steuerverbindlichkeiten Rechnung zu tragen.
Der Steuerpflichtige kann aufgefordert werden, eine Steuerposition gegenüber dem IRS zu begründen. Folglich ist es immer gerechtfertigt, eine professionelle Buchführung und Rechtsberatung zu erhalten, wenn nicht sogar unerlässlich, bevor mit der Umsetzung einer Steuersenkungsstrategie fortgefahren wird.
Schließlich sollten sich potenzielle Immobilieninvestoren darüber im Klaren sein, dass die Vorteile steuerlicher Anreize für Steuerzahler mit höherem Einkommen aufgrund von Ausstiegsregelungen und der alternativen Mindeststeuer (AMT) eingeschränkt sein können.
Das passive Einkommen ist laut IRS ein Einkommen, das auf eine Mietaktivität oder ein Geschäft zurückzuführen ist, an dem der Steuerpflichtige nicht wesentlich beteiligt ist. Verluste aus passiven Einkünften können nur mit passiven Gewinnen verrechnet werden - der Verlust kann nicht dazu verwendet werden, das ordentliche Einkommen des Steuerpflichtigen und die nachfolgende Steuerlast zu verringern.
Da die meisten verbesserten Immobilienunternehmen in den ersten Jahren des Eigentums steuerpflichtige Verluste aufgrund der Verwendung beschleunigter Abschreibungen generieren, ist die Unfähigkeit, solche Verluste mit normalem Einkommen aufzufangen, ein Nachteil für viele Immobilieneigentümer.
Ob Mieteinnahmen als passives oder nicht passives Einkommen behandelt werden, hängt von der Identität des Steuerpflichtigen in einer der vier IRS-Kategorien für Immobilieninvestoren ab:
Bei der Bestimmung der Klassifizierung eines Immobilieneigentümers berücksichtigt der IRS seine ursprüngliche Absicht beim Kauf der Immobilie sowie die Höhe seiner Zeit, die er für Immobilien und seinen erklärten Geschäftszweck ausgegeben hat. Während die Bestimmung oft subjektiv ist, hat eine Klassifizierung erhebliche steuerliche Auswirkungen auf den Steuerzahler.
Das Problem ist noch komplizierter, da die Bezeichnung von Objekt zu Objekt variieren kann. In der Tat könnte ein Immobilieneigentümer als ein Immobilieninvestor für eine Immobilie und ein Immobilienhändler für eine andere angesehen werden. Als Konsequenz verwenden Immobilienbesitzer oft eine Vielzahl von juristischen Personen, um Immobilien zu erwerben, zu entwickeln und zu halten, um den maximalen Steuervorteil zu erlangen.
Anleger, die eine verbesserte Immobilie besitzen, können eine Vielzahl von Steuervergünstigungen nutzen, um ihre Einkommensteuerschuld zu reduzieren, darunter:
Abschreibung ist der Prozess der Wiederbeschaffung der Anschaffungskosten eines Vermögenswertes über seine Nutzungsdauer. Während Land, das ein unbegrenztes Leben hat, nicht abnutzbar ist, haben gewerbliche Immobiliengebäude und Verbesserungen eine Nutzungsdauer von 39 Jahren, und Wohnmietobjekte haben ein Leben von 27, 5 Jahren gemäß der IRS-Veröffentlichung 946.
Abhängig von der Immobilienklasse können Immobilieneigentümer entweder eine lineare oder eine beschleunigte Abschreibung verwenden. Bei der ersten Methode wird jedes Jahr über die Lebensdauer der Immobilie ein konstanter Selbstbehalt gewährt (die Kosten für die Verbesserungen dividiert durch die Nutzungsdauer in Jahren, dh $ 3.500.000 Kosten / 39 Jahre = $ 89.744 Abschreibung pro Jahr). Die beschleunigte Abschreibung verursacht in frühen Jahren die höchsten Abschreibungskosten und nimmt danach ab.
Häufig trennen die Anleger die verschiedenen Bestandteile einer Struktur aufgrund ihrer unterschiedlichen Nutzungsdauern steuerlich voneinander. Zum Beispiel können Mietereinbauten - die Unterkünfte für einen bestimmten Mieter - über einen Zeitraum von 15 Jahren oder weniger abgeschrieben werden, während Büromöbel und Einrichtungsgegenstände eine Lebensdauer von 7 Jahren haben. Durch die Trennung der Vermögenswerte wird die Abschreibung maximiert, wodurch ein steuerpflichtiger oder "Papierverlust" entsteht.
Abschnitt 179 des IRS-Codes erlaubt den Kauf bestimmter qualifizierter Ausrüstung (wie zum Beispiel Klimaanlagen oder Heizeinheiten) im Jahr des Erwerbs bis zu einer Grenze von 500.000 US-Dollar. Das qualifizierende Equipment reicht von Geschäftsfahrzeugen und Möbeln bis hin zu Computerhardware und -software, die für die Fortführung des Geschäfts notwendig sind. Außerdem sieht der Kongress eine Bonusabschreibung in einigen Jahren oberhalb der 179-Grenzwerte vor, derzeit bei 2 Millionen US-Dollar.
Beim Verkauf unterliegen Personen- oder Anlagevermögen einer Kapitalertragsteuer. Der Gewinn oder Verlust eines Vermögenswerts wird durch die Differenz zwischen dem "Basis" -Preis - dem Kaufpreis inklusive Anpassungen, wie Abschreibungen, wie in der IRS-Publikation 551 definiert - und dem Nettoverkaufspreis bestimmt. Gewinne oder Verluste werden als kurzfristig angesehen, wenn sie länger als ein Jahr gehalten werden oder wenn die Haltedauer länger als ein Jahr ist.
Immobilien, die Immobilienentwicklern gehören, müssen alle Kosten - direkt und indirekt - in der Basisberechnung enthalten, bis die Immobilie in Gebrauch genommen oder verkauft wird. Der Hauptnachteil der Entwicklerklassifizierung besteht darin, dass die Ausgaben nicht ausgeglichen werden können, wenn sie unter den Regeln für die einheitliche Großschreibung getätigt werden. Erträge aus dem Verkauf von Liegenschaften im Eigentum von Immobilienhändlern gelten als ordentliche Erträge und sind nicht zur Behandlung von Kapitalerträgen berechtigt.
Kurzfristige Kapitalgewinne wogen kurzfristige Kapitalverluste auf, während langfristige Kapitalgewinne langfristige Kapitalverluste ausglichen. Der verbleibende kurzfristige Verlust oder Gewinn wird mit dem verbleibenden langfristigen Verlust oder Gewinn verglichen. Wenn das Nettoergebnis ein langfristiger Kapitalgewinn ist, ist die Hälfte des Gewinns steuerfrei und die Hälfte unterliegt dem ordentlichen Einkommensteuersatz des Steuerpflichtigen. Da der maximale Steuersatz 39, 60% beträgt, wird ein langfristiger Kapitalgewinn mit maximal 19, 8% besteuert. Kurzfristige Gewinne werden zum ordentlichen Steuersatz besteuert.
Maximal 3 000 USD lang- und kurzfristiger Verluste können in einem einzigen Jahr vom ordentlichen Einkommen abgezogen werden, wobei der verbleibende Verlust auf neue Rechnung vorgetragen wird. Steuerverwalter verwenden den Anhang D des Formulars 1040, um Kapitalgewinne und -verluste zu melden.
Die Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die Immobilieninvestoren gehören, können zurückgestellt werden, wenn sie gemäß den Regeln von Topic 705 - Ratenverkauf als Ratenverkauf ausgewiesen werden. Diese Behandlung ist besonders vorteilhaft für kurzfristige Kapitalgewinne, da sich die Gewinn- und Steuerschuld über mehrere Jahre verteilt. Jede Zahlung besteht aus steuerfreien Kapitalrückflüssen, Zinsen und einem Kapitalgewinn.
Immobilieninvestoren können IRS Section 1031 auch verwenden, um Steuern auf etwaige Gewinne zu verschieben, wenn sie ihre Immobilie für eine ähnliche Immobilie in einer gleichartigen Börse handeln. Die Basis in der neuen Immobilie bleibt die gleiche wie die Basis in der alten Immobilie, wodurch der mögliche zukünftige Gewinn erhalten bleibt. Die Basis der alten Immobilie wird jedoch auch auf die neue Immobilie übertragen, um die Abschreibungen zu berechnen.
Immobilienhändler unterliegen Selbstständigen Steuern und Berichterstattung, während Immobilien-Profis für die Erhöhung der Netto-Kapitalerträge haften können. Als Konsequenz verwenden Immobilienfachleute und ihre Berater verschiedene Strategien, um solche Steuern zu verschieben oder ihnen zu entgehen. Zum Beispiel sind Mieteinnahmen, die an einen Investor von einer S-Gesellschaft fließen, als Einkommen aus selbständiger Tätigkeit ausgeschlossen und unterliegen keiner Steuer auf Selbstständigkeit.
Betriebseinkommen, die nicht der Steuer auf selbständige Erwerbstätigkeit unterliegen, unterliegen der Besteuerung des Nettoeinkommenseinkommens mit einer großen Ausnahme: Erträge, die gemäß Abschnitt 469 als nicht passiv gelten, unterliegen nicht der Einkommensteuer. Laut Forbes bedeutet dies, dass die Einnahmen aus Mietwohnungen, einschließlich Veräußerungsgewinne, bei Immobilienprofis von der Steuer von 3, 8% befreit sein könnten.
Andrew Carnegie, ein schottischer Immigrant in der Mitte des 19. Jahrhunderts, baute ein Vermögen in der Stahlindustrie auf und wurde einer der größten Philanthropen des Landes. (Ihm wird zugeschrieben, 2800 öffentliche Bibliotheken in Städten in ganz Amerika zu eröffnen.)
Carnegie erkannte auch nach seinem Erfolg als Industrieller den Investitionswert von Immobilien: "90% aller Millionäre werden durch Immobilienbesitz. In Immobilien wurde mehr Geld verdient als in allen industriellen Investitionen zusammen. Der weise junge Mann oder Lohnarbeiter von heute investiert sein Geld in Immobilien. "
Seit Carnegies Beobachtung bleibt die Attraktivität von Immobilien als Investition makellos. Barbara Corcoran, eine bekannte amerikanische Geschäftsfrau und häufige Teilnehmerin am ABC Shark Tank, behauptet: "Eine lustige Sache passiert in Immobilien. Wenn es zurückkommt [nach einer Rezession], kommt es wieder wie Gangster. "
Während die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen oft verwirrend ist, können Anleger Steuerstrategien nutzen, um Risiken zu reduzieren und Renditen zu verbessern. Die Beibehaltung von kompetenten Steuerberatern und die Verfolgung von Änderungen der Regeln und Vorschriften zahlen sich weit über ihre Kosten hinaus aus.
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