Property Management ist ein überraschend einfacher und erschwinglicher Bereich, in den man eintreten kann, der minimale Ausbildung oder Erfahrung erfordert und fast kein Startkapital für Kleinunternehmen. Es handelt sich jedoch um ein vielschichtiges Unternehmen, das die Verbindung mit vielen verschiedenen Arten von Menschen (Vermietern, Mietern, Bauunternehmern), das Verständnis von lokalen Vermieter-Mieter-Gesetzen und die Schaffung von effizienten und effektiven Protokollen beinhaltet. Es ist definitiv nicht für jedermann. Es gibt viele Probleme und Verantwortlichkeiten, die mit dem Kauf von Mietwohnungen kommen und ein Vermieter werden, und das Starten eines Property Management-Geschäfts ist nicht anders. In der Tat kommt es mit einer Reihe von Herausforderungen und Risiken.
Wenn Sie jedoch alles verstehen und die Verwaltung von Immobilien genießen, kann eine Immobilienverwaltung sehr lohnend sein. Hier ist, wie Sie eine starten können.
Schritt 1: Einrichten Ihres Geschäfts
Wie bei allen Unternehmen müssen Sie den Prozess der Gründung einer juristischen Person (die meisten Hausverwaltungsgesellschaften sind Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder LLC), die Einrichtung eines Faxsystems und eines E-Mail-Kontos, eines Büros, Visitenkarten usw. durchlaufen auf. Die gute Nachricht ist, dass Sie die meisten von ihnen einfach und kostengünstig tun können, bis Ihr Geschäft genug startet, damit Sie sich teurere Dienste leisten können.
Sie können eine LLC selbst gründen, ohne einen Anwalt einzustellen. Gehen Sie zur offiziellen Website Ihres Staates und schauen Sie sich den Prozess an, in dem Sie eine LLC in Ihrem Bundesstaat anmelden können; Laden Sie dann ihre kostenlose Vorlage für die Artikel der Organisation herunter und legen Sie sie ab (die Anmeldegebühren liegen normalerweise zwischen 50 und 150 US-Dollar).
Das Einrichten eines Büros kann so einfach sein, wie ein Zimmer in Ihrem Haus für die Arbeit beiseite zu legen und möglicherweise eine Post-Box für die Korrespondenz einzurichten, wenn Sie Ihre Hausadresse nicht veröffentlichen möchten.
Sie benötigen eine Telefonnummer und eine Faxleitung. Sie können Ihr Mobiltelefon für alles verwenden; Wenn Sie möchten, können Sie eine separate geschäftliche Telefonnummer über verschiedene Online-Dienste einrichten, die Anrufe automatisch an Ihr Mobiltelefon weiterleiten. Darüber hinaus gibt es viele Online-Dienste, die papierloses Faxen für nur 10 US-Dollar pro Monat bieten.
Hier sind einige Fragen, die Sie sich stellen müssen, wenn Sie ein kleines Unternehmen gründen.
Schritt 2: Kunden finden
Immobilieninvestoren und Vermieter finden sich am stärksten bei lokalen Immobilieninvestmentclubs. Schließe dich so vielen wie möglich an und sei aggressiv beim Netzwerken, denn diese Basis ist dein Brot und Butter. Ein Verzeichnis von Immobilien-Investment-Clubs in allen 50 Staaten kann bei EZ Landlord Forms gefunden werden, um Ihnen dabei zu helfen, Investment-Clubs in Ihrer Nähe zu finden. Hier finden Sie einige hilfreiche Tipps zum Business-Networking, mit denen Sie beginnen können.
Sie sollten sich auch mit Personen vernetzen, die Ihre Geschäfte wahrscheinlich auf Ihre Art beziehen. Eine große Quelle von Empfehlungen sind Immobilienmakler, die sich auf Anlageimmobilien spezialisiert haben, da viele ihrer Kunden neu im Geschäft sind und nach Empfehlungen für verschiedene Dienstleistungen fragen. Eine weitere gute Quelle für Überweisungen und für Direktgeschäfte sind lokale Geldgeber. Hartgeld-Kreditgeber finden sich manchmal in Mietobjekten fest und sind nicht im Bereich des Immobilienmanagements tätig, so dass sie dazu neigen, sie auszulagern. Informieren Sie sich auch über diese nicht-traditionellen Orte und Veranstaltungen für Networking-Gelegenheiten.
Schritt 3: Füllen der Mieteinheiten
Die Suche nach Mietern ist relativ einfach, aber qualifizierte Mieter zu finden kann eine größere Herausforderung sein. Das Erste, an das Sie sich erinnern sollten, ist, dass Ihr Zielmarkt möglicherweise nach einer anderen Unterkunft sucht als Sie; Während Ihr erster Impuls sein könnte, auf Craigslist zu springen, könnte Ihr Mieterpool in der lokalen Tages- oder Wochenzeitung nachschauen oder nur die lokale spanische Zeitung lesen. Überlegen Sie, wie Ihre Zielmieter Mietwohnungen suchen und finden, und konzentrieren Sie sich dann auf dieses Medium.
Denken Sie daran, dass Sie sich an den Fair Housing Act halten müssen, was bedeutet, dass Sie keine bestimmte demographische Gruppe auswählen. Am kritischsten ist, dass Ihre Werbung keinen bestimmten Typ von Mieter angibt (zB "perfekt für einen einzelnen Profi"), da diese als diskriminierend angesehen werden (im obigen Beispiel Diskriminierung aufgrund des Familienstatus). Informieren Sie sich über das Fair Housing Act, bevor Sie Werbeeinheiten starten.
Wenn du Mietern Mietobjekte zeigst, solltest du das Meeting ein oder zwei Stunden vorher bestätigen, um die Zeit zu verkürzen, die wegen Nichterscheinen verschwendet wird, und einen Haufen Mietformulare mitnehmen (oder noch besser, einen Stapel bei der Mietgegenstand). Sobald Sie Ihre Mandanten-Suche auf ein paar starke Bewerber eingeschränkt haben, führen Sie ihr Guthaben (mit einem Service wie Equifax Identity Report), Vorstrafen- und Räumungsberichte aus, da die Geschichte sich fast immer wiederholt.
Stellen Sie sicher, dass Sie einen landesspezifischen Leasingvertrag verwenden, der alle erforderlichen Zusätze und Angaben enthält. Die meisten Hauseigentümer und Vermieter von Neubauten unterschätzen die Bedeutung eines starken Mietvertrags, aber es ist das erste Dokument, das der Richter in einem Streit zwischen Mietern und Mietern verlangen wird. Bei EZ Landlord Forms finden Sie einen kostenlosen Mietantrag, eine Vielzahl von Mieter-Screening-Services und landesspezifische Mietvertragspakete.
Schritt 4: Immobilienverwaltung
Gute Immobilienverwaltungsgesellschaften sind bestrebt, das Risiko (namentlich das Risiko von Rechtsstreitigkeiten und Schäden an Mieteinheiten) zu minimieren und die Gewinne der Kunden zu maximieren (durch Senkung der Leerstandsraten und Wartungs- / Reparaturkosten). Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist, den Mietern unter Ihrer Leitung Anreize zu bieten (RentedSpaces hat kürzlich eine großartige Fallstudie über ein effektives Incentive-Programm veröffentlicht), die von einfachen Angeboten wie niedrigerer Miete für Mieter, die längerfristig zustimmen, reichen kann Leasingverträge, zu komplexen punktbasierten Systemen für einlösbare Prämien. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Immobilienverwalter im Umgang mit Mietern sowohl proaktiv als auch reaktiv sind, da die meisten Probleme schnell behoben werden können, wenn sie sofort angegangen werden, aber wenn sie sich verfärben, können sie zu Klagen, beschädigten Mietobjekten und Zahlungsausfällen führen.
Schließlich benötigen Immobilienverwalter mehrere Auftragnehmer, die Wartungs- und Reparaturarbeiten durchführen. Diese sollten von billigen Heimwerkern bis zu voll lizenzierten Auftragnehmern reichen, um die ernsteren Reparaturen zu bewältigen. Kompetente und dennoch erschwingliche Bauunternehmer sind schwer zu finden, aber durch das Ausprobieren vieler verschiedener und die Vermittlung von Empfehlungen von vertrauenswürdigen Kollegen sollten Hausverwaltungsunternehmen enge, langfristige Beziehungen zu mehreren Qualitätsunternehmen aufbauen. Angie's List kann auch ein guter Ort sein, um nach qualifizierten Unternehmern zu suchen.
Immobilienmanagement ist nicht jedermanns Sache und erfordert sowohl die Liebe zur Arbeit mit Menschen als auch die Bereitschaft, schnell und fest zu handeln, wenn Mieter ihre Mietverträge brechen. Es ist ein Geschäft, das mit fast keinem Vorabkapital gestartet werden kann, da es in erster Linie ein personenorientierter Service ist und keine physischen Büroräume, Waren oder Ausrüstung benötigt.
Dies ist ein Gastbeitrag von Brian Davis von ezLandlordForms.com.
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