Wie man ein Angebot für ein Haus macht - Tipps & Strategien zu gewinnen

Ein Blick auf Häuser ist für viele eine berauschende Erfahrung. Es macht Spaß, durch jedes Haus zu gehen, sei es bei einem offenen Haus oder einer privaten Ausstellung, und stelle dir vor, wie du und deine Familie in ihren Räumen arbeitest, spielst, entspannst und lebst.

Aber die Traumphase Ihrer neuen Heimsuche muss irgendwann enden. Sobald Sie ein Haus gefunden haben, das Ihren Bedürfnissen entspricht, ist es Zeit, es sich anzueignen und es zu kaufen, bevor jemand anderes es tut.

Sie können kein Haus kaufen, ohne vorher ein Angebot zu machen. Ein Kaufangebot, auch bekannt als Kaufvertrag oder Absichtserklärung zum Kauf, ist ein rechtliches Dokument, das den Preis angibt, den Sie für das Haus zu zahlen bereit sind, wie Sie es bezahlen möchten, und andere Schlüsselbedingungen der Transaktion .

Kaufangebote werden grundsätzlich rechtsverbindlich, sobald der Verkäufer die Bedingungen akzeptiert. Die Gesetze, die ihre Vollstreckung und Annullierung regeln, sind jedoch von Staat zu Staat verschieden, und es ist äußerst üblich, sie vor dem Abschluss zu ändern oder ihre Ausführung von bestimmten günstigen Ergebnissen abhängig zu machen, wie etwa einer vorübergehenden Termiteninspektion oder anderen Inspektionen.

Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, wird er wahrscheinlich eine vorbereitete Vorlage mit für Ihre Transaktion spezifischen Bedingungen ändern. In einigen Bundesstaaten wie New York muss ein zugelassener Anwalt einen formellen Kaufvertrag formulieren oder abzeichnen, unabhängig davon, ob der Käufer mit einem Agenten zusammenarbeitet.

Angesichts der Größe und der langfristigen Auswirkungen einer Wohnimmobilientransaktion liegt es jedoch in Ihrem Interesse, das Folgende vollständig zu verstehen:

Schlüsselkomponenten eines Kaufangebots

Viele Kaufangebote für Wohnimmobilien werden mithilfe von landesspezifischen Vorlagen erstellt, so dass sich der Wortlaut und die Reihenfolge der Klauseln eines bestimmten Angebots wahrscheinlich je nach Standort unterscheiden. Aber die große Mehrheit der Kaufangebote in den USA enthält diese Schlüsselkomponenten:

• Betrachtungsfenster Diese Klausel gibt an, wie lange die Bedingungen des Angebots gültig bleiben - mit anderen Worten, wie lange der Verkäufer es berücksichtigen muss. Wenn der Verkäufer nicht bis zum Ende des Fensters antwortet, steht es dem Käufer frei, ein anderes Angebot zu machen.
• Earnest Money Anzahlung . Die Anzahlung zeigt, dass der Käufer es ernst meint mit dem Kauf des Hauses. Der Betrag, in der Regel etwa 1% des gesamten Angebotspreises, ist im Angebot und in einem persönlichen oder Kassenbon, der dem Dokument beiliegt, angegeben. Wenn die Transaktion erfolgreich abgeschlossen wird, wird das Guthaben bei Abschluss gutgeschrieben (Reduzierung der gesamten Abschlusskosten). Wenn die Transaktion nicht zustande kommt, kann das Geld möglicherweise zurückerstattet werden, je nach staatlichem Recht und ob das Angebot eine spezifische Sprache enthält, wann die Kaution zurückerstattet werden muss.
• Legale Beschreibung des Eigentums . Dies ist die rechtliche Beschreibung der physikalischen Eigenschaft, wie sie auf dem Originaltitel steht. Abhängig von den lokalen Benutzervorgaben enthält es eine Kombination aus dem Unterteilungsnamen, den Block- und Losnummern, den numerischen Messungen der Eigenschaft und Beschreibungen ihrer physischen Grenzen. Bei neu unterteilten Immobilien muss der Verkäufer garantieren, dass alle Grenzen endgültig sind und die erforderlichen behördlichen Genehmigungen haben.
• Beschreibung der mitgelieferten Armaturen und Geräte . Dieser Abschnitt beschreibt alle Vorrichtungen, Geräte, mechanischen Gegenstände, persönlichen Gegenstände und andere "Zubehörteile", die ohne zusätzliche Kosten in den Verkauf der Immobilie einbezogen werden. Ãœbliche Beispiele sind Küchengeräte, HLK-Geräte, Nebengebäude, Gartenpflanzen, Rauchmelder und Kabeljacks.
• Gesamtkaufpreis und Finanzierung . Hierin sind der Gesamtpreis, den der Käufer für die Immobilie zu zahlen bereit ist, der Anzahlungsbetrag (Barzahlung bei Abschluss), der zu finanzierende Betrag und die Finanzierungsmethode (wie eine herkömmliche oder FHA-Hypothek) angegeben.
• Tat . Dies beschreibt die Art der Urkunde, wie etwa eine Garantieurkunde oder eine Treuhandurkunde, die an der Transaktion beteiligt ist. Es beschreibt auch, welche (wenn überhaupt) Einschränkungen, denen die Urkunde unterliegt, wie die Reservierung von Schürfrechten und Versorgerdienstbarkeiten.
• Anteilige Steuern und Dienstprogramme . Darin werden die jeweiligen Verantwortlichkeiten des Käufers und Verkäufers für Grundsteuer- und Versorgungszahlungen vor und nach Abschluss festgelegt. Der Einfachheit halber zahlt der Verkäufer häufig bis zum Ende des Abrechnungszeitraums, der das Abschlussdatum enthält, Versorgungsleistungen (Wasser, Abwasser, Abfall, Strom usw.). Grundsteuern werden in der Regel im Voraus von 6- oder 12-monatigen Veranlagungszeiträumen gezahlt. Daher ist es üblich, dass der Käufer dem Verkäufer die bereits bezahlten Steuern für den Zeitraum zwischen dem Abschluss und dem Ende des aktuellen Veranlagungszeitraums erstattet.
• Spezielle Bewertungen . Diese Bestimmung überträgt die Verantwortung für die Zahlung von Sonderbewertungen. Besondere Einschätzungen sind einmalige Steuerbescheide, die von lokalen Regierungsstellen für öffentliche Infrastrukturprojekte wie neue Wasserleitungen oder Straßenbeleuchtung erhoben werden. Sie treten eher in neu gebauten Unterteilungen und kürzlich annektierten Gemeinden auf. In der Regel zahlt der Verkäufer besondere Bewertungen, die vor dem Abschlusstermin erhoben werden, während der Käufer nach Abschluss der Transaktion zahlt, unabhängig davon, wann das eigentliche Infrastrukturprojekt abgeschlossen ist.
• Schluss- und Liefertermine In diesem Abschnitt wird das Abschlussdatum oder der Tag festgelegt, an dem die Transaktion abgeschlossen wird. Es legt auch fest, wann das Haus vom Verkäufer an den Käufer geliefert werden soll - mit anderen Worten, wann der Käufer einziehen kann. Meistens sind die Schließungs- und Lieferdaten identisch, aber Verkäufer erlauben es manchmal, dass Käufer früher einziehen. Beide Daten können zurückgeschoben werden, wenn die Kreditgenehmigung, Eigenschaftsänderungen oder andere Transaktionskomponenten länger als erwartet dauern.
• Abwasser und Wasser . In diesem Abschnitt werden die Wasser- und Abwasserdienstleistungen der Liegenschaft beschrieben, wobei angegeben wird, ob sie an kommunale Wasser- und Abwasserleitungen, einen Trinkwasserbrunnen, ein unterirdisches Abwasserbehandlungssystem (wie eine Klärgrube) und andere relevante Verbesserungen angeschlossen sind. Eigenschaften mit Brunnen und unterirdischer Abwasserbehandlung erfordern oft zusätzliche Inspektion und Ãœberprüfung vor dem Schließen.
• Duale Agenturvertretung . In einigen Staaten ist es legal, dass derselbe Agent den Käufer und den Verkäufer vertritt, eine Bedingung, die als "dual agency" oder "dual agency representation" bekannt ist. Wenn die Transaktion eine duale Agentur umfasst, werden in diesem Abschnitt die jeweiligen Rechte des Käufers und Verkäufers beschrieben und erfordert zustimmende Zustimmung von beiden Parteien.

Nachträge

Das typische Kaufangebot enthält mehrere Zusätze, die je nach Situation und Ort variieren. Einige Addenda enthalten wesentliche Aspekte des Kaufangebots, etwa wie der Kauf finanziert werden soll und wer die Abschlusskosten zahlt. Andere sind detaillierte Offenlegungen, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Obwohl jedes Addendum als separates Dokument mit einer eigenen Signaturseite strukturiert ist, gilt es als durchsetzbarer Teil des Kaufvertrags.

Zu den allgemeinen Ergänzungen gehören:

• Kosten schließen In diesem Addendum wird festgelegt, wer für die Kostenverrechnung verantwortlich ist und in welcher Höhe. Zum Beispiel könnte der Käufer verlangen, dass der Verkäufer 3.000 $ für die Abschlusskosten zahlt, wobei der Käufer für den Saldo verantwortlich ist. Ein Abschlusskostenzuschlag ist unter Umständen nicht erforderlich, wenn der Käufer verpflichtet ist, alle Abschlusskosten in voller Höhe zu zahlen.
• Finanzierung . Wenn der Käufer einen Teil des Kaufpreises mit einem Hypothekarkredit finanziert, beschreibt dieser Nachtrag Struktur, Laufzeit und Zinssatz des Darlehens. Es wird auch erläutert, ob der Kreditgeber vom Verkäufer vor der Ausgabe der Hypothek (und wenn ja, von der Art der Reparaturen) eine Reparatur des Grundstücks verlangt und was mit dem ernsthaften Geld passiert, wenn die Finanzierung durchfällt.
• Schiedsvereinbarung / Offenlegung . Mit der Unterzeichnung dieses fakultativen Nachtrags verpflichten sich der Käufer und der Verkäufer, alle Streitigkeiten durch ein bindendes Schiedsverfahren beizulegen und auf ihr Recht auf ein Gerichtsverfahren zu verzichten.
• Bleibasierende Farbe und andere Gefahrenangaben . Je nach Gerichtsbarkeit enthält ein Kaufvertrag häufig mehrere Gefahrenhinweise, die von den lokalen Gesetzen gefordert werden. Häufige Gefahrenangaben umfassen Radon, Brunnen und unterirdische Abwasserbehandlungssysteme sowie Bleifarben (für Häuser, die vor den späten 1970er Jahren gebaut wurden).
• Offenlegung von Immobilien . Kaufangebote beinhalten in der Regel die Offenlegung eines Verkäufers, in der der Verkäufer bestätigt, dass die Immobilie nach bestem Wissen und Gewissen dargestellt wird. Lokale Gesetze erfordern manchmal eine Offenlegung von Dritten oder einen detaillierten Bericht über den Zustand der Komponenten des Hauses.

Common Contingencies und Änderungen

In den meisten Staaten wird ein Kaufangebot zu einem verbindlichen Vertrag, sobald es vom Verkäufer akzeptiert und von beiden Parteien unterzeichnet ist. Die Ausführung des Vertrags hängt jedoch fast immer von bestimmten Dingen ab, die zusammen als "Eventualverbindlichkeiten" bezeichnet werden. Einige Eventualitäten werden vom Käufer oder seinem Vertreter zum Schutz des Käufers eingefügt, während andere vom Verkäufer oder seinem Vertreter zum Schutz des Verkäufers eingefügt werden. Einige, wie die Hausinspektion und -prüfung, sind in vielen Staaten Teil der Standardangebotsprache.

In einigen Fällen führt das Ergebnis eines bestimmten Ereignisses zu einer Änderung des Kaufangebots. Nehmen wir beispielsweise an, dass eine vom Käufer bestellte Inspektion nach Hause einen zuvor unbekannten Defekt aufdeckt, den der Käufer vor dem Schließen beheben möchte. Der Käufer oder sein Vertreter erstellt dann eine Änderung, in der das Problem beschrieben und festgelegt wird, wann und wie es behoben werden muss. Wenn der Verkäufer zustimmt, unterzeichnet er oder sie die Änderung und behebt vermutlich das Problem. Wenn der Verkäufer sich wehrt, kann der Käufer wählen, von der Vereinbarung wegzugehen und um seine oder ihre ernsthafte Geldrückgabe zu bitten.

Häufige Kaufangebote und damit verbundene Änderungen umfassen:

• Hausinspektion . Nicht alle Kreditgeber verlangen eine vom Käufer in Auftrag gegebene Hausinspektion, bevor sie entscheiden, ob sie ein Darlehen ausstellen wollen, aber die Käufer werden dringend aufgefordert, einen Kredit aufzunehmen (die typischen Kosten betragen etwa 300 bis 500 Dollar, zahlbar am Inspektionstermin und in der Regel nicht erstattungsfähig). Während einer Hausinspektion schaut ein lizenzierter Inspektor gründlich über das Haus und weist auf geringfügige Mängel und wichtige Probleme hin, die für ungeschulte Käufer nicht immer offensichtlich sind. Wenn bei der Inspektion ein größeres Problem entdeckt wird, das zuvor nicht gemeldet wurde, wie z. B. Dach- oder Fundamentschäden, kann der Käufer aufgrund der Inspektionsklausel verlangen, dass das Problem behoben wird oder ganz weggeht.
• Gefahrenkontrollen . Gefährdungsinspektionen suchen nach spezifischeren Problemen, die bei einer normalen Inspektion zu Hause nicht berücksichtigt werden, darunter Radon, Schädlinge und Bleifarben. Obwohl es immer optional ist, werden Gefahrenüberprüfungen empfohlen, wenn das Risiko einer bestimmten Gefahr hoch ist - zum Beispiel in Gebieten, in denen Termitenbefall oder Radon-Kontamination verbreitet sind. Die Kosten variieren je nach Inspektionsart, liegen jedoch typischerweise im unteren dreistelligen Bereich.
• Kanal- und Brunneninspektion . Kanal- und Brunneninspektionen bewerten den Zustand, die Funktionalität und die Sicherheit der Wasser- und Sanitärsysteme einer Immobilie. Die Kosten sind eine Funktion der Vollständigkeit und des Ortes der Inspektion - eine nicht rückzahlbare Vorauszahlung von 200 bis 500 US-Dollar ist typisch. Wie bei Haus- und Gefahrenüberprüfungen können Käufer eine Reparatur für wichtige Probleme (wie ein kontaminiertes Bohrloch oder eine durch Baumwurzeln beschädigte Abwasserleitung) verlangen oder die Vereinbarung kündigen.
• Beurteilung . Kein Kreditgeber will ein Hypothekendarlehen im Wert von mehr als das zugrunde liegende Eigentum genehmigen. Aus diesem Grund benötigen Kreditgeber fast immer eine Beurteilung (in der Regel 300 bis 500, im Voraus und nicht erstattungsfähig) vor der Genehmigung eines Kreditantrags des Käufers. Wenn der Wert eines Hauses niedriger als der Kaufpreis ist, wird der Kreditgeber nur zustimmen, einen Betrag zu finanzieren, der dem geschätzten Wert entspricht.
• Kreditgenehmigung . Wenn der Kreditgeber des Käufers seinen Kreditantrag aus irgendeinem Grund ablehnt, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, die Transaktion abzuschließen. Diese Eventualverbindlichkeit gibt an, ob das fällige Geld an den Verkäufer zurückgegeben oder verfallen soll, wenn die Transaktion durchfällt.
• Bestehendes Eigentum des Käufers und andere Kaufangebote . Wenn der Käufer versucht, seine derzeitige Wohnung zu verkaufen und sich auf den Erlös aus diesem Verkauf zu verlassen, um einen neuen Hauskauf zu finanzieren, wird er wahrscheinlich den Abschluss von einem erfolgreichen Verkauf abhängig machen. Wenn das Haus nicht durch Schließen verkauft wird, gibt das Kaufangebot an, ob der neue Hauskauf storniert oder das Abschlussdatum verlängert werden soll. Ebenso, wenn der Verkäufer andere Kaufangebote für das Haus in Betracht zieht, wird das aktuelle Kaufangebot normalerweise von der Stornierung bis zu einem bestimmten Datum abhängig gemacht.
• Frühbelegung . Wenn der Käufer vor der Schließung nicht mit einer dauerhaften Wohnung rechnet (zum Beispiel schließt der Verkauf seiner früheren Wohnung vor dem aktuellen Verkauf), kann der Verkäufer zustimmen, den Einzug vor dem Abschlussdatum zu erlauben und den Kauf zu ändern Zustimmung entsprechend.
• Walk-Through . Käufer werden traditionell kurz vor dem Schließen (normalerweise am selben Tag) durch das Haus gehen können, um sicherzustellen, dass alle angeforderten Reparaturen und Aktualisierungen abgeschlossen wurden und dass sich der Zustand des Hauses seit der Hausinspektion nicht wesentlich geändert hat. Ein großes Problem, wie z. B. neuer Wasser- oder Feuerschaden, könnte das Schließen der Transaktion verzögern.

Wie man ein starkes Angebot macht

Berücksichtigen Sie bei der Erstellung Ihres Kaufangebots diese Tipps. Laß dich dann nicht zu lange überschlagen, sonst könnte ein Käufer, der schneller ist, dich schlagen.

1. Bestellen Sie eine vergleichende Marktanalyse

Vor der Festlegung des anfänglichen Angebotspreises bestellen die meisten Verkäufer eine vergleichende Marktanalyse (CMA). Eine CMA schätzt den aktuellen Marktwert des Eigenheims, indem sie mindestens drei kürzliche Verkäufe ähnlicher Objekte in der umliegenden Nachbarschaft bewertet.

Bevor Sie ein Angebot einreichen, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, eine CMA in Ihrem Namen durchzuführen. So erhalten Sie ein aktuelles Bild Ihres lokalen Marktes, das besonders wichtig ist, wenn das Haus seit einigen Monaten auf dem Markt ist. Es entdeckt auch ein Haus, das offensichtlich überteuert ist - wenn die CMA einen Marktwert im Bereich von $ 250.000 bis $ 270.000 vorschlägt und das Haus bei $ 300.000 festgesetzt wird, haben Sie Raum, um zu verhandeln. Aber auch wenn das Haus am oberen Ende der Preisklasse liegt, bietet Ihnen Ihr CMA einen vernünftigen Ausgangspunkt für ein erstes Angebot.

2. Betrachten Sie die Zeit am Markt und andere Marktindikatoren

Abgesehen von den Ergebnissen einer CMA ist die Zeit, die ein Haus auf dem Markt verbracht hat, ein guter Indikator für das Käuferinteresse. Diese Daten sind in den MLS- und Home-Finding-Sites wie Trulia öffentlich verfügbar.

Im Allgemeinen bietet die durchschnittliche Zeit auf dem Markt in Ihrer Region (Postleitzahl, Stadt oder Landkreis) einen Einblick in den allgemeinen Zustand des Wohnungsmarktes der Region - ob es sich um einen Käufermarkt, einen Verkäufermarkt oder beides handelt. Häuser bleiben länger auf den Märkten des Käufers und verkaufen sich schneller auf den Märkten der Verkäufer.

Ihr Angebot muss die aktuelle lokale Nachfrage widerspiegeln und muss mit anderen Angeboten übereinstimmen, die der Verkäufer voraussichtlich erhalten wird. Zum Beispiel akzeptiert ein Verkäufer, dessen Haus lange Zeit auf dem Markt war und Schwierigkeiten hatte, Angebote zu gewinnen, eher ein niedrigeres Angebot als ein Verkäufer, der die Immobilie gerade gelistet hat. Auf heißeren Märkten bleiben Häuser oft nur für ein paar Tage (oder sogar Stunden) auf dem Markt und ziehen Gebote zum oder über dem Listenpreis an.

Andererseits ist jede Situation anders. Zum Beispiel, selbst in den heißesten Verkäufer-Märkten, unerhört überteuerte neuere Häuser und ältere Häuser mit schweren Mängeln kämpfen, um erhebliche Angebote zu gewinnen. Im Zweifelsfall fragen Sie Ihren Immobilienmakler (oder, wenn Sie selbst vertreten sind, einen Bekannten, der sich mit dem lokalen Markt auskennt) um Rat.

3. Ermitteln Sie die Motivationen des Verkäufers

Die persönliche Motivation des Verkäufers ist ebenso wichtig wie die Gesamttemperatur des Marktes. Einige Verkäufer müssen so schnell wie möglich entladen werden, möglicherweise aufgrund eines dringenden Umzugs oder eines dringenden Bedarfs, Kapital zu beschaffen, um ein anderes Grundstück zu erwerben. Solche Verkäufer sind als "motivierte Verkäufer" bekannt und sind oft bereit, wesentlich weniger als ihren Preis zu akzeptieren, insbesondere auf den Märkten der Käufer.

Andere Verkäufer, wie zum Beispiel die Verkleinerung von einem lang gehegten Familienhaus in ein kürzerfristiges Miethaus, haben keine besondere Eile und können es sich leisten, auf das richtige Angebot zu warten. Suchen Sie nach Hinweisen, wie zum Beispiel, ob das Haus selbstgenutzt ist und nach Aussagen des Verkäufers, in welche Kategorie Ihr Verkäufer passt.

4. Informieren Sie sich über andere Angebote auf der Immobilie

In vielen Jurisdiktionen müssen Verkäufer keine Kaufaufträge offenlegen. Erst nachdem der Verkäufer ein Angebot angenommen hat, wird es öffentlich bekannt.

Allerdings ist es für erfahrene Immobilienmakler möglich, konkurrierende Angebote zu erschnüffeln. Bevor Sie Ihr Angebot einreichen, bitten Sie Ihren Agenten, den Agenten des Verkäufers nach der letzten Aktivität zu fragen. Der Vermittler des Verkäufers wird wahrscheinlich nicht preisgeben, ob der Verkäufer im Besitz eines anderen Angebots ist, aber er oder sie kann zugeben, dass nicht viel ernsthaftes Interesse an dem Eigentum besteht, oder umgekehrt, dass es in letzter Zeit viel Interesse gegeben hat. Wenn Sie keinen Agenten haben, müssen Sie dies selbst tun.

Wenn Sie vermuten, dass der Verkäufer mehrere Angebote in der Hand hat, reichen Sie Ihr Angebot schnell ein und machen Sie es besser für den Verkäufer (höherer Angebotspreis, weniger vom Verkäufer bezahlte Kosten), als Sie es sonst getan hätten. Wenn es unwahrscheinlich ist, dass es mehrere Angebote für das Haus gibt, machen Sie Ihr Angebot käuferfreundlicher, da Sie wahrscheinlich die Möglichkeit haben, zu verhandeln.

5. Denken Sie daran, dass bestimmte vorläufige Kosten nicht zurückerstattet werden können

Beachten Sie, dass bestimmte Kosten vor der Schließung im Voraus bezahlt werden müssen und nicht erstattungsfähig sind. Zumindest werden Sie wahrscheinlich für eine Hausinspektion und Begutachtung bezahlen - die zusammen $ 1.000 führen könnte. Sie könnten auch für Schädlings-, Radon-, Kanal-, Bleianstrich- und andere Gefahreninspektionen zahlen und $ 1.000 oder mehr zu Ihren Anfangskosten hinzufügen. Und wenn Ihr ernsthaftes Geld nicht zurückerstattet wird, könnten Sie Hunderte oder Tausende mehr ausgeben.

Wenn Sie eine dieser Zahlungen für eine Eigenschaft ausführen, die nicht zum Schließen führt, kann dies Auswirkungen auf Ihr Budget und Ihre Moral haben. Bevor Sie ein Kaufangebot absenden, wird sogar ein Low-Ball-Angebot, das Sie sicher nicht akzeptieren, wie es ist, gut, überprüfen Sie, dass Sie ernsthaft mit dem Kauf dieser bestimmten Eigenschaft.

6. Besorgen Sie sich einen Pre-Approval Letter für Finanzierungen

Bevor Sie irgendwelche Angebote machen, fragen Sie Ihren Kreditgeber nach einem Vorabgenehmigungsschreiben, das besagt, dass Sie vorläufig für einen Hypothekendarlehen bis zu einem bestimmten Dollarbetrag genehmigt sind. Um ein Vorabgenehmigungsschreiben zu erhalten, müssen Sie sich wahrscheinlich mit einem Kreditsachbearbeiter treffen, einer Kreditprüfung zustimmen und eine Einkommens- und Vermögensüberprüfung durchführen (in der Regel Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge).

Es ist zwar nicht dasselbe wie die endgültige Kreditgenehmigung, aber die vorherige Genehmigung erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kreditantrag schließlich genehmigt wird. Aufgrund der geringeren Wahrscheinlichkeit einer endgültigen Genehmigung betrachten viele Verkäufer die finanzierten Angebote ohne angehängte Vorabgenehmigungsunterlagen nicht ernsthaft. Für alle Bartransaktionen ist keine Vorabgenehmigung erforderlich, da keine Finanzierung erforderlich ist.

7. Dehnen Sie Ihre Anzahlung aus

Je größer die Barkomponente Ihres Angebots ist, desto attraktiver ist es für den Verkäufer. Das liegt daran, dass Angebote, die kleinere Kredite erfordern, aufgrund eines Finanzierungsproblems weniger wahrscheinlich ausfallen.

Wenn alle anderen Dinge gleich sind, wird ein Verkäufer, der ein Angebot von 200.000 $ mit einer Anzahlung von 3, 5% und ein Angebot von 200.000 $ mit einer Anzahlung von 20% erhält, sich wahrscheinlich für Letzteres entscheiden. All-Cash-Angebote sind noch besser, obwohl sie für die meisten Erstkäufer zu Hause unerreichbar sind.

8. Lassen Sie einen Anwalt das Angebot überprüfen

Ein Kaufangebot für Immobilien ist eines der wichtigsten rechtlichen Dokumente, die Sie wahrscheinlich zu Lebzeiten unterzeichnen werden. Auch wenn die Gesetze Ihres Bundesstaates keinen lizenzierten Anwalt benötigen, um Kaufangebote zu erstellen, lohnt es sich fast immer, dass ein Anwalt Ihr Angebot überprüft und dafür sorgt, dass nichts unorthodoxes oder potenziell schädliches für Sie ist.

Viele Immobilienanwälte tun dies für eine angemessene Pauschalgebühr, die zwischen $ 150 und $ 300 oder mehr je nach Standort laufen kann. Das ist ein Schnäppchen im Vergleich zu den potenziellen Kosten eines schlecht formulierten oder nachlässig überprüften Angebotes - zum Beispiel, wenn Sie Ihr Angebot unter der Annahme unterschreiben, dass Ihre 2.000-Dollar-Kaution zurückerstattet wird, und später feststellen, dass dies nicht der Fall ist.

Verkäuferantworten und Gegenangebote

Sobald Sie Ihr Kaufangebot abgegeben haben, muss der Verkäufer bis zum Ende des Überprüfungsfensters antworten. Wenn der Verkäufer mehrere Angebote für das Haus hat und Ihre ist nicht unter den attraktivsten, kann er oder sie einfach das Angebot ignorieren.

Häufiger antworten Verkäufer auf Kaufangebote durch:

• Akzeptieren der Bedingungen Wenn das Angebot so gut ist, wie der Verkäufer unter den gegebenen Umständen hoffen kann, akzeptiert er oder sie es schriftlich und unterzeichnet es, wodurch ein verbindlicher Kaufvertrag entsteht. Es ist immer noch möglich, Änderungen (wie z. B. Anträge auf Behebung von Problemen, die durch eine Hausinspektion aufgedeckt wurden) bis zum Abschlussdatum vorzunehmen, sofern beide Parteien zustimmen und unterzeichnen.
• Ablehnung der Bedingungen . Wenn der Angebotspreis zu niedrig ist oder die Bedingungen des Angebots für den Verkäufer ungünstig sind, lehnt der Verkäufer das Angebot ab. Während eine Ablehnung immer sticht, ist der Silberstreifen, dass der Verkäufer zumindest bereit ist, mit Ihnen zu interagieren. Sie können ein abgelehntes Angebot mit einem neuen, besser verkaufsfreundlichen Angebot verfolgen.
• Ein Gegenangebot machen . Wenn das Angebot verlockend, aber nicht vollständig befriedigend ist, ändert der Verkäufer es, indem es Schlüsselklauseln (wie zum Beispiel den Kaufpreis und die vom Verkäufer bezahlten Kosten) ändert, es unterschreibt und es zurückschickt. Dies ist als Gegenangebot bekannt. Sie können das Gegenangebot wie beschrieben annehmen oder ändern, es unterschreiben und es zur Ãœberprüfung an den Verkäufer zurücksenden. Dieser Prozess kann so lange dauern, bis der Verkäufer ein Angebot akzeptiert oder eine der Parteien die Verhandlungen abbricht.

In einigen Situationen verhandeln Verkäufer, die mehrere Angebote gleichzeitig erhalten, mit jedem potenziellen Käufer individuell, um den bestmöglichen Deal zu erhalten. Will der Verkäufer schneller eine verbindliche Vereinbarung treffen, kann er einfach jeden interessierten Käufer nach seinem bestmöglichen Angebot fragen und dann das günstigste auswählen.

Letztes Wort

Das Erstellen und Ausführen eines Kaufangebots ist nicht so überzeugend wie der Besuch von offenen Häusern oder der Besuch von Häusern zum Verkauf, aber der Prozess hat seine Reize. Obwohl meine Frau und ich einen Immobilienmakler hatten, der die Kaufangebote und Gegenangebote für unser kürzlich erworbenes Haus erstellte, haben wir während des Prozesses viel gelernt. Außerdem war der Verhandlungsprozess - obwohl stressig - wirklich lustig, und es war sehr befriedigend zu hören, dass der Verkäufer ein Angebot angenommen hatte, das wesentlich unter dem lag, was wir zu zahlen bereit waren. Ich möchte den Prozess in nächster Zeit nicht noch einmal wiederholen, aber ich bin definitiv sicherer in meiner Fähigkeit, es zu steuern, wenn die Zeit kommt.

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