Der Kauf eines abgeschotteten Hauses kann eine sehr lohnende Erfahrung sein, wenn Sie Ihre Forschung fleißig machen. Ich weiß, weil ich das Glück hatte, im Sommer 2010 nach vielen Monaten Haussuche eine zu kaufen. Eine neue Immobilie ist für die meisten Menschen eine riesige Investition und sollte daher sorgfältig erwogen werden.
In diesem Artikel werde ich einige der wichtigsten Fragen zusammenfassen, bevor ich mich entscheide, einen Kaufvertrag für eine Zwangsvollstreckung zu unterzeichnen. Ich füge auch einige meiner persönlichen Anekdoten hinzu und teile Teile meiner Erfahrung. Wenn Sie daran interessiert sind, eine Zwangsvollstreckungsimmobilie zu kaufen, sind diese Punkte wichtig und können Ihnen helfen, ein gesünderes Finanzportfolio aufzubauen.
1. Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt?
Nicht alle ausgeschlossenen Immobilien werden gleich geschaffen. Zum Beispiel wird ein gutes Objekt in einem aufstrebenden Viertel schnell gekauft - in der Regel von einem Immobilieninvestor oder einem eifrigen Menschen, der ein neues Haus sucht. Erwarten Sie nicht, dass diese Häuser länger als 30 Tage auf dem Markt bleiben.
Wenn Sie jedoch ein Haus in unterdurchschnittlichen Bedingungen oder in einem Gebiet kaufen, das von der Hypothekenkrise schwer getroffen wurde, wird eine längere Marktzeit erwartet. Als Käufer kann dies zu mehr Flexibilität beim Preis führen: Banken hassen es, für mehr als 90 Tage (ein Steuerquartal) eine abgeschottete Immobilie in der Hand zu haben, und sie verhandeln mit einem guten Käufer.
Ich kaufte mein Haus in Arizona, nachdem es für fast drei Monate auf dem Markt gewesen war. Ich sah, dass der Preis des Hauses jeden Monat um fast 7% gesenkt wurde und deshalb nicht auf den nächsten Monat gewartet hat, um das Haus zu kaufen. Stattdessen habe ich mit der Bank verhandelt, um den Preis um weitere 12% vom letzten Preis zu senken. Der Bankschalter bot mit 9% Rabatt an. Meine endgültigen Einsparungen entsprachen fast 23% des Listenpreises (7% + 7% + 9%).
2. Wie viel bezahlen Sie pro Quadratmeter Wohnfläche?
Der Preis pro Quadratmeter Berechnung ist ein guter Weg, um den Wert Ihres Hauses zu bestimmen. Sehen Sie sich die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter der Häuser an, die in den letzten zwei Monaten in derselben Postleitzahl verkauft wurden. Multiplizieren Sie das mit der Wohnfläche Ihres Hauses, um einen "durchschnittlichen" Preis für Ihr Haus zu bestimmen.
Zum Beispiel, wenn ein Haus $ 75 pro Quadratfuß wert ist und es 1.500 Quadratfuß gibt, dann ist der Gesamtwert des Hauses $ 112.500.
Natürlich, wenn Sie den Durchschnittspreis zahlen möchten, besteht das Risiko, dass Sie zu viel bezahlen werden. Es sei denn, Ihr Haus ist in einem ausgezeichneten Zustand und es gibt nicht viel Arbeit zu tun (in diesem Fall, zahlen Durchschnitt ist groß!), Schauen Sie sich die unteren zwei Drittel der Preise an. In diesem Sinne, lassen Sie uns den Wert zu Hause neu berechnen und sehen, was wir bekommen.
Da wir annehmen, dass das Haus in Bezug auf den Wert nicht an der Spitze des Marktes steht, gehen wir davon aus, dass es 65 US-Dollar pro Quadratfuß wert ist. Vervielfacht durch die gleichen 1.500 Quadratfuß wie vorher, ist das Haus jetzt $ 97, 500 wert. Voila! Sie haben gerade 15.000 $ gespart. Denkst du, du kannst das besser nutzen? Bestimmt.
Als Hard-Bargainer war ich entschlossen, einen sehr niedrigen Preis pro Quadratmeter für mein Haus zu zahlen; Ich wusste, dass der Markt in Arizona nicht besser werden würde. Ich habe tatsächlich den zweitniedrigsten Preis pro Quadratfuß in meiner Postleitzahl zum Zeitpunkt des Kaufs in den 90 Tagen gezahlt.
3. Zahlen Sie Bargeld oder Hypotheken?
Wenn Sie bar bezahlen, geht Ihr Angebot direkt an den Stapel der Angebote der Bank. Angenommen, Sie bieten $ 85.000 in bar für ein Haus, das bei $ 100.000 gelistet ist. Sie haben wahrscheinlich eine bessere Chance, es als die Person zu bekommen, die $ 95.000 anbietet. Bargeld bedeutet, dass Sie ein zuverlässiger Käufer sind und die Bank nicht zwei Wochen warten muss, bis Ihr Scheck eingeht. Nutzen Sie dies zu Ihrem Vorteil.
Wenn Sie Ihr Haus mit einem Hypothekendarlehen kaufen, haben Sie mehr Flexibilität auf den Preis, da die ursprüngliche Anzahlung wird etwa 20% des Hauses sein. Wenn du das Haus wirklich liebst, mach dir keine Sorgen um ein bisschen mehr, um es zu bekommen.
Als Cash-Käufer wusste ich, dass ich an vielen Fronten Leverage hatte. Mein Immobilienmakler, der aufgrund meines Kaufs eine Provision erhält, wollte, dass ich einen Betrag anbiete, der dem Angebotspreis sehr nahe kommt, so dass er einen definitiven Verkauf hatte. Natürlich war er nicht derjenige, der zahlte, also wurde seine Meinung auf Eis gelegt.
4. Gibt es viele abgeschottete Häuser in der gleichen Gegend?
Wenn es in der Nähe der von Ihnen gekauften Häuser viele abgeschottete Häuser gibt, wird wahrscheinlich ein höherer Wertverlust eintreten. Dieses Szenario sendet viele negative Nachrichten an potenzielle Käufer über die Nachbarschaft, die Stadt und den Markt. In unserer gegenwärtigen Wirtschaft ist dies eine allgegenwärtige Szene, aber lassen Sie sich dadurch nicht von einer klugen Entscheidung abbringen. Bis alle Häuser auf dem Block verkauft sind, wird es ein abgeschottetes Haus geben, das den Wert Ihrer Immobilie senkt. Führen Sie eine schnelle Überprüfung der Postleitzahl auf einer vertrauenswürdigen Website wie Redfin oder Zillow durch, um zu sehen, wie sich das Gebiet entwickelt.
Da das Haus, das ich gekauft habe, für mindestens ein halbes Jahrzehnt bei mir sein wird, war ich nicht allzu besorgt, vier weitere Häuser in der Zwangsversteigerung zu sehen. Ich glaube, dass fünf Jahre ausreichend Zeit sind, um die Preise fallen zu lassen und wieder aufzustehen, was garantiert, dass meine Investition sicher ist.
5. Wie viel Geld haben Sie nach dem Kauf?
Bereiten Sie sich darauf vor, nach dem ersten Kauf eine Menge Geld auszugeben, um das Haus an Ihre Anforderungen anzupassen. Mindestens 20% des Hauspreises müssen im Notfall versteckt sein. Selbst nach einer Hausbesichtigung werden Sie Dinge finden, die Sie stören und die geändert werden müssen. Vergiss nicht Geräte, Möbel, Landschafts- und Grundsteuer. Wenn möglich, bitten Sie die Bank, die Treuhandgebühren (oder eine der anderen Immobiliengebühren oder Hypothekengebühren) zu übernehmen, damit Sie mehr Bargeld zur Hand haben. Sogar die 1.000 Dollar, die sie zahlen, sind 1.000 Dollar mehr in Ihrer Tasche, was für einen großen LCD- oder Plasma-Fernseher ausreicht!
Persönlich habe ich tausende für verschiedene Heimverbesserungen ausgegeben. Ich war eigentlich ziemlich überrascht, wie schnell sich diese Kosten addieren. Kleine Anschaffungen wie Kaution für ein Stromkonto und neue Türen für das Haus waren Dinge, an die ich vorher einfach nicht gedacht hatte.
Es gibt viele andere Fragen zu berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, sich niederzulassen, vor allem beim Kauf einer Abschottung. Haben Sie Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen? Wie war Ihre Erfahrung und worauf achten Sie normalerweise?
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