Im Juni 2010 zogen mein Mann und ich von Columbus, Ohio, nach Lafayette, Indiana, um einen neuen Job zu beginnen. Unser Haus in Columbus befand sich in einem gut etablierten und hochattraktiven Viertel, das in der Vergangenheit immun gegen die Einbrüche auf dem Wohnungsmarkt gewesen war.
Trotz der Tatsache, dass wir unser Haus nach dem Frühjahr - der besten Immobiliensaison - auf den Markt gebracht haben und die Tatsache, dass die Steuererklärung für den ersten Eigenheimkäufer zwei Monate vor unserem Umzug abgelaufen war, waren wir sicher, dass wir das Haus verkaufen würden ein paar Monate.
Junge, haben wir uns geirrt.
Es dauerte fast ein ganzes Jahr - bis Mai 2011 - bevor wir unser Haus verkaufen konnten, und für einen Preis von fast $ 20.000 weniger als wir erwartet hatten.
Dies ist eine allzu häufige Situation für Familien, die umziehen müssen. Nach dem Wohnungsabsturz ist der Verkauf Ihres Hauses kein relativ einfacher Teil eines Umzugs. Zum Glück gibt es mehrere Möglichkeiten für Hausbesitzer, die versuchen zu verkaufen.
Während der fünf Jahre in unserem Haus in Columbus haben mein Mann und ich viele Tausende von Dollars in die Heimverbesserungen gesteckt, sowie unzählige Stunden unserer eigenen Arbeit. Während wir wussten, dass Heimwerker etwas ist, das unternommen werden sollte, weil wir die Ergebnisse wollten (und nicht nur den erhöhten Wiederverkaufswert), konnten wir immer noch Dollarzeichen in unseren Augen bekommen, als wir begannen, unseren Umzug zu planen. Wir haben unser Haus ursprünglich für ungefähr 25.000 US-Dollar mehr aufgelistet, als wir dafür bezahlt hatten - ein Preis, der vor dem Wohnungsunfall für unser Haus angemessen gewesen wäre, aber nicht eines, das wir 2010 bekommen haben.
Als wir uns verkauften, hatten wir das Glück, für nur $ 6.000 mehr als unseren ursprünglichen Kaufpreis zu verkaufen. Während es unwahrscheinlich ist, dass die ursprüngliche Auflistung unseres Hauses zu diesem Preis den Verkauf beschleunigt hätte - die Käufer waren die ersten Personen, die ernsthaftes Interesse an dem Haus um jeden Preis zeigten - es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Geld (und Zeit) in ein investiert wurde Haus oft nicht den Kaufpreis erhöhen, insbesondere in einem Down-Markt.
Arbeiten Sie mit Ihrem Grundstücksmakler zusammen, um eine realistische Zahl zu finden, die Sie nicht aus dem Markt schlägt und Ihnen erlaubt, schnell zu verkaufen. Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, die Preise vergleichbarer Häuser zu betrachten, die in letzter Zeit verkauft wurden. Wenn Sie andererseits Listenpreise von Häusern sehen, die Ihren ähnlich sind, erhalten Sie möglicherweise kein genaues Gefühl für den Markt, da diese deutlich über dem liegen könnten, was ein Verkäufer zu zahlen bereit ist.
Am wichtigsten ist, wenn der Immobilienmarkt eine Überschwemmung erlebt, müssen Sie erkennen, dass der Preis, wo Sie Ihr Haus verkaufen können, wahrscheinlich weniger als Sie möchten, und möglicherweise sogar weniger, als Sie für das Haus bezahlt haben. Aber denken Sie daran, wenn Sie es sich nicht leisten können, Ihr Haus für weniger zu verkaufen, als Sie bezahlt haben, sind Sie nicht ohne Optionen.
Die Planung für das Schlimmste ist, was alle Hausverkäufer tun müssen, und dies nicht zu tun, war der größte Fehler, den mein Mann und ich gemacht haben. Wir gingen davon aus, dass der Wohnungsabsturz unsere Nachbarschaft nicht beeinträchtigt hat. Aber mit zwei Zwangsversteigerungen innerhalb von ein paar Blocks von uns und einige Häuser in der Nachbarschaft verkaufen für weniger als sie wert waren, hätten wir (und unser Makler) die Schrift an der Wand gesehen haben. Stattdessen kauften wir unbekümmert sofort ein neues Haus in Indiana und dachten, dass wir nur ein paar Monate Doppelhypotheken hätten.
Ein besserer Plan wäre gewesen, eine Wohnung für ein oder zwei Jahre zu mieten, als wir auf unser erstes Haus warten mussten. Das hätte nicht nur unseren finanziellen Druck von uns genommen, sondern hätte uns auch die Gelegenheit gegeben, mehr über die verschiedenen Stadtviertel in unserer neuen Stadt zu erfahren.
Eine andere Option während eines schwierigen Wohnungsmarktes besteht darin, dass ein Teil der Familie in Ruhe bleibt, während der neue Mitarbeiter sich selbst umzieht, um den neuen Job anzunehmen. Obwohl dies emotional schwierig sein kann, ist es einfacher, das Haus in Top-Form für Vorführungen zu halten, und ermöglicht es Ihnen, die erhöhten Kosten für die Versicherung eines leeren Hauses zu vermeiden.
Letztendlich ist es am besten davon auszugehen, dass Sie Ihr Haus nicht schnell verkaufen und darauf basierend Ihre Wohnungs- und Umzugspläne erstellen.
In gewisser Weise kann die Vermietung Ihres Hauses eine glückliche Lösung für Ihre Verkaufsprobleme sein. Es gibt jedoch eine Menge zu wissen über ein Vermieter sein, bevor Sie springen.
Kosten
Mögliche steuerliche Vorteile
Einstellen Ihrer Preise
Es kann schwierig sein, einen angemessenen Betrag für die Miete zu kennen. Die allgemeine Faustregel für Anlageimmobilien besagt, dass Sie mindestens 1% des Hypothekenbetrags in Rechnung stellen müssen, um einen positiven Cashflow zu generieren. Diese Regel ist jedoch etwas komplizierter, wenn Sie Ihr bestehendes Haus vermieten.
Sie müssen zuerst feststellen, wie viel Miete für Ihre Nachbarschaft typisch ist. Auch wenn es nur wenige Mietobjekte gibt, in denen Sie wohnen, können Sie trotzdem einen vernünftigen Preis festlegen. Sprechen Sie mit Immobilienverwaltungen, um mehr über Preise zu erfahren, und suchen Sie nach ähnlichen Vermietungen online. Craigslist, Rentometer und Rent.com sind auch gute Ressourcen zu überprüfen.
Sie müssen auch Ihre Leerstandsraten berücksichtigen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Geld Sie über ein Mietjahr erwarten. Die meisten Empfehlungen zu Anlageimmobilien legen nahe, dass Sie nur 10 und eine halbe Monatsbelegung pro Jahr planen - was bedeutet, dass Sie in einem bestimmten Zeitraum, den Sie mieten, 10% Leerstand erwarten.
Selbst wenn Sie feststellen, dass die Höhe der Miete, die Sie berechnen könnten (abzüglich der damit verbundenen Kosten und Leerstand), nicht ausreichen würde, um Ihre monatliche Hypothek zu decken, kann es sinnvoll sein, Ihr Haus zu vermieten, anstatt es zu tragen Hypothek von selbst.
Mieter finden
Einer der schwierigsten Aspekte bei der Vermietung Ihres Hauses ist die Suche nach zuverlässigen Mietern. Sie müssen sicherstellen, dass Sie an gut sichtbaren Standorten werben: Online, sowohl auf Mietwebsites wie Rent.com und Craigslist, als auch auf sozialen Netzwerken wie Facebook; durch lokale Umsiedlungsfirmen und Personalabteilungen; an irgendwelchen lokalen Universitäten; und mit einem altmodischen Schild in deinem Garten.
Sobald Sie Bewerber haben, ist es unerlässlich, dass Sie sie durch einen Screening-Prozess durchlaufen. Sie können Musteranträge und Mietverträge online finden, aber Sie müssen sicherstellen, dass Sie Ihre potenziellen Mieter nach ihrem Einkommen, ihrer Beschäftigungsgeschichte und ihrer Mietgeschichte fragen - und alle ihre Referenzen nennen.
Denken Sie außerdem daran, dass Sie über eine Website wie E-Renter Sozialversicherungsnummern für Hintergrund- und Bonitätsprüfungen anfordern können. Diese Hintergrund- und Bonitätsprüfungen kosteten eine nominale Gebühr (ungefähr $ 25), aber konnten Ihnen einige Kopfschmerzen ersparen.
Auch wenn es Ihnen nicht möglich oder verlockend ist, ein langfristiger Vermieter zu werden, können Sie dennoch einen Teil der Kosten ausgleichen, indem Sie Ihr Haus an Reisende vermieten. Wenn Sie Ihr Haus auf VRBO oder auf der Peer-to-Peer-Mietwebsite Airbnb als Ferienhaus anmieten, kann Ihnen Airbnb dabei helfen, den Markteinbruch zu überstehen, bis Sie verkaufen können.
Darüber hinaus, wenn Sie Ihr Haus als Ferienhaus oft genug nutzen, dass es als ein Einkommen produzierendes Eigentum qualifiziert, und Sie am Ende der Verkauf der Immobilie, bevor der Markt erholt, können Sie diesen Verlust auf Ihre Steuern geltend machen.
Wenn Sie unbedingt umziehen müssen und Sie in Ihrem Haus unter Wasser sind, ist ein Leerverkauf eine letzte Option, die Sie zumindest aus dem Haus holt. In diesem Fall würden Sie und Ihr Kreditgeber zustimmen, Ihr Haus zu einem stark reduzierten Preis zu verkaufen, nur um es zu verkaufen. Ihr Kreditgeber vergibt dann den Mangel zwischen dem, was Sie für die Hypothek und den vollen Betrag bezahlen können. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dieser Mangel in einigen Fällen nicht vergeben wird, und der Verkäufer ist immer noch verantwortlich für die Zahlung an den Kreditgeber.
Selbst wenn der Mangel vergeben ist, kann ein Leerverkauf leider langfristige finanzielle Folgen haben. Es kann Ihren Kredit-Score beschädigen, obwohl nicht so viel wie eine Zwangsversteigerung, die oft ist, was ein Leerverkauf versucht zu vermeiden. Außerdem stimmen die Kreditgeber im Allgemeinen nur einem Leerverkauf zu, wenn der Hauseigentümer bereits in Zahlungsverzug ist und eine Standardbenachrichtigung erhalten hat.
Es genügt zu sagen, ein Leerverkauf ist nur eine Lösung, wenn Ihr Hypothekenproblem sonst unüberwindbar ist.
In manchen Fällen scheint es so, als ob es der Bank erlaubt wäre, die Bank auf Ihr Haus abzuschotten. Obwohl Abschottung Sie aus Ihrem Gehäuse Chaos bringt, ist dies eine Alternative, die Sie hart arbeiten müssen, um zu vermeiden. Die meisten Leute verstehen, dass die Zwangsvollstreckung erhebliche Kreditfolgen hat - aber nicht viele erkennen, dass der Erfolg Ihres Kredits Ihre Kreditkarten kosten könnte. Nach einer Zwangsvollstreckung kann der ehemalige Hauseigentümer Kreditkarten storniert oder die Limits gesenkt finden. Darüber hinaus dauert es Jahre (in der Regel drei vor sieben), bevor Banken bereit sind, eine Hypothek auf einen Hausbesitzer zu nehmen, der auf ein ehemaliges Wohnhaus abgeschoben hat.
Abschottung bedeutet auch nicht unbedingt, dass ein Hausbesitzer weggehen kann, ohne Geld auszugeben. In den meisten Staaten können die Banken den Hauseigentümer rechtlich für den Mangel betreuen, was der Unterschied zwischen dem ist, was die Bank für das Haus bekommen konnte, und dem, was noch auf der Hypothek war. Und selbst diejenigen Hauseigentümer, die in einem Staat mit Anti-Defizienz-Gesetzen leben, müssen immer noch der Bank antworten, wenn sie jemals einen zweiten Kredit aufgenommen oder ihre Hypothek refinanziert haben, um etwas Eigenkapital auszahlen zu lassen. Anti-Defizit-Gesetze schützen Hausbesitzer in diesen Fällen nicht.
Alles, was ein Eigenheimbesitzer tun kann, um Abschottung zu vermeiden, ist letztlich die beste finanzielle Entscheidung, da Abschottung weiterhin negative Auswirkungen auf die Finanzen für die kommenden Jahre haben kann.
Es ist möglicherweise nicht möglich, Ihr Haus innerhalb des gewünschten Zeitrahmens oder zu dem von Ihnen gewünschten Preis zu verkaufen, aber wenn Sie diese Tatsache akzeptieren und Ihre Entscheidungen entsprechend treffen, können Sie das beste finanzielle Ergebnis für Ihre Situation erzielen. Angenommen, das Schlimmste über den Wohnungsmarkt ist wahrscheinlich die sicherste Vorgehensweise für Ihr Endergebnis.
Haben Sie kürzlich versucht, Ihr Haus zu verkaufen? Welche anderen Tipps schlägst du denen vor, die Schwierigkeiten haben zu verkaufen?
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