Eine Immobilie zu erwerben und an Mieter zu vermieten, kann den willigen Investoren sehr lange einen gesunden Einkommensstrom bescheren. Aber egal, welche Art von Eigentum Sie kaufen - kommerzielle oder Wohn, Single-Familie oder Multi-Unit - Ärger und Kopfschmerzen sind unvermeidlich. Viel Geduld und harte Arbeit gehen auf die Suche nach den richtigen Mietern, den Erhalt der Immobilie und verantwortungsvolles Handeln als Vermieter.
Es sei denn, Sie besitzen und verwalten Mietobjekte als Vollzeitarbeit, oder Sie möchten, dass Sie eine Hausverwaltungsfirma beauftragen, die Pflichten Ihres Vermieters zu rationalisieren. Bevor Sie jedoch mit einem Vertrag unterschreiben, sollten Sie die Vor- und Nachteile der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilie im Vergleich zu Aufgaben an eine dedizierte Verwaltungsgesellschaft beachten.
Zu den Aufgaben, die mit der Immobilienverwaltung einhergehen, gehören die Überprüfung der Kredithistorie und des Hintergrunds der Bewerber, die Erstellung von Mietverträgen und die Verarbeitung von Mietzahlungen, die Führung von Steuer- und Rechtsaufzeichnungen sowie die Pflege von Instandhaltungsfragen und -beschwerden. Abhängig von der Größe Ihrer Immobilie können diese Aufgaben allein mehr als eine Vollzeitarbeit darstellen.
Jeder Vermieter muss entscheiden, ob die für das Property Management erforderlichen Aufgaben besser für eine bestimmte Firma geeignet sind oder aus erster Hand bearbeitet werden. Die erste Sache zu betrachten ist, ob Sie die Zeit und die Sachkenntnis haben, Ihr eigenes Eigentum zu handhaben. Sind Sie zufrieden mit grundlegenden Handwerkeraufgaben (oder kennen Sie jemanden, der zuverlässig ist)? Kennen Sie einen zuverlässigen Elektriker und Installateur, der Service am selben Tag anbietet? Haben Sie etwas dagegen, rund um die Uhr erreichbar zu sein, um Probleme zu bewältigen, die unvermeidlich auftreten? Machen Sie es sich bequem, Mieter über Beschwerden oder verspätete Zahlungen zu stellen? Oder würden Sie lieber das Geld ausgeben, um Ihre Zeit freizumachen, indem Sie diese und andere Aufgaben delegieren?
Während die Einstellung einer Hausverwaltungsfirma Telefonate außerhalb der Öffnungszeiten beseitigen und alltägliche Probleme mildern kann, entbindet Sie nichts vollständig von den Verwaltungsaufgaben, solange Sie Eigentümer der Immobilie sind. Einige Wartungsprobleme (z. B. die Entscheidung, ob eine alte Spülmaschine repariert oder durch eine neue ersetzt werden soll) erfordern von Ihnen, dass Sie die Situation beurteilen und das weitere Vorgehen festlegen. Darüber hinaus werden bestimmte Mieter Probleme (wie Räumung) Ihre Aufmerksamkeit benötigen.
Wenn Sie nach einer Firma suchen, die Ihnen jede Sorge abnimmt, werden Sie enttäuscht sein - aber wenn Sie Hilfe benötigen, um die Last zu entlasten, bietet eine gute Hausverwaltungsfirma eine Reihe von wertvollen Dienstleistungen.
Ein großer Teil dessen, was eine Immobilienverwaltungsfirma (oder Hands-On-Vermieter) tut, ist der tägliche Umgang mit Mietern. Zu den Aufgaben gehören die Werbung für offene Einheiten, die Befragung und das Screening potenzieller Mieter, die Erstellung von Mietverträgen, die Abwicklung von Ein- und Auslagerungen, die Bearbeitung von Beschwerden, die Eintreibung von Mieten, die Abwicklung verspäteter Zahlungen und im schlimmsten Fall die Abwicklung von Zwangsräumungen. Property-Management-Firmen sollten mit den rechtlichen Aspekten des Vermieter-Mieter-Verhältnisses vertraut sein - und dazu gehören auch das Verständnis der Rechte jeder Partei und das rechtliche Vorgehen im Falle eines Problems.
Für einige ist einer der besten Aspekte bei der Einstellung einer Hausverwaltungsfirma, dass sie einen Großteil der notwendigen Formalitäten erledigt. Eine Firma kann Sie entlasten, Mieter zu finden und zu prüfen, Kreditauskünfte zu prüfen, Hintergrundprüfungen durchzuführen, Mietverträge zu erstellen und Monatsmieten abzurechnen und zu verrechnen. Auch wenn Sie subventionierten Wohnraum anbieten, wissen Sie, dass eine Menge zusätzlicher Unterlagen erforderlich sind.
Wenn Sie nur ein oder zwei Mietobjekte mit Langzeitmietern haben, sollte der Umgang mit Papierkram nicht mehr als ein paar Stunden pro Monat dauern, noch sollte er mehr als eine Schublade eines Aktenschranks belegen. Wenn Sie jedoch ein ganzes Gebäude mit einer hohen Umschlagshäufigkeit besitzen, kann sich diese Menge und Ihr Zeitaufwand schnell addieren.
Natürlich sind Sie auch mit Hilfe einer Verwaltungsgesellschaft dafür verantwortlich, Unterlagen über Steuern, Versicherungen und Hypotheken zu führen - ganz zu schweigen von den Quittungen der Immobilienverwaltungsfirma. Die Reduzierung von Papierkram kann jedoch die erhobenen Gebühren wert sein.
Wenn Ihr Gebäude ein neues Dach und einen neuen Warmwasserbereiter hat, ist es eine vernünftige Annahme, dass Sie für Reparaturen nicht so häufig wie für eine ältere Eigenschaft mit älteren Eigenschaften aufgerufen werden. Wenn das Dach und die Rohrleitungen alt sind, schälen sich die Sockelleisten, und die physische Struktur der Einheit hat bessere Tage gesehen, Sie könnten häufige Anrufe und teure Reparaturrechnungen bekommen.
Als Vermieter besitzen Sie nicht nur ein Haus oder Gebäude - Sie besitzen auch wahrscheinlich das Land, auf dem es steht. Neben der Reparatur und Instandhaltung von Gebäuden und einzelnen Einheiten müssen Sie einige Ressourcen aufwenden, um sicherzustellen, dass das Land attraktiv und gut gepflegt ist. Das kann unter anderem das Pflanzen und Halten von Blumenbeeten, das Reparieren von Pfaden, das Rasenmähen und das Installieren von Grassprinkleranlagen bedeuten.
Sie können die Verwaltungsgesellschaft ermächtigen, Reparaturen nach eigenem Ermessen zu einem bestimmten Dollarbetrag durchzuführen. Sie müssen jedoch größere, kostspieligere Reparaturen genehmigen. Ihre Entscheidung, ob Sie eine Management-Firma beauftragen, hängt davon ab, wie engagiert Sie sein möchten und wie schnell Sie sich Ihren Mietern zuwenden können.
Während die Kosten ein Hauptanliegen sind, wenn Sie mit einer Firma zusammenarbeiten, um Ihr Eigentum zu verwalten, ist es nicht das einzige, was zu berücksichtigen ist.
Obwohl die Preise von Unternehmen zu Unternehmen variieren und stark von der Region des Landes abhängen, in dem Sie sich befinden, können Sie nach Angaben von All Property Management davon ausgehen, dass eine Wohnimmobilienverwaltungsfirma zwischen 8% und 12% des monatlichen Mietpreises zahlt. ManageMyProperty.com legt diese Zahl jedoch auf 4% bis 12% "basierend auf der Anzahl der von Ihnen verwalteten Eigenschaften, der Anzahl der Einheiten in jeder Eigenschaft, dem Standort und dem Zustand der Eigenschaft und vor allem nach den darin enthaltenen Diensten diese Gebühr. "Sie nennt auch den Immobilientyp als einen großen bestimmenden Faktor. Darüber hinaus kann Ihnen eine Gebühr von 80% bis 100% einer Monatsmiete für "Mieterbeschaffung" berechnet werden, so Immobilienmakler Eric Lansing, der sich zu Zillow äußert.
Nicht alle Preisstrukturen sind gleich. Einige Unternehmen können einen Pauschalpreis pro Monat berechnen, der wiederum je nach Gebiet, erbrachter Leistung und Gesamtwert der Miete variiert, während andere einen Prozentsatz berechnen, wie oben erwähnt. Der Preis kann auch abhängig von der Größe und Anzahl der Eigenschaften, die Sie besitzen, schwanken. Wenn Sie beispielsweise mehrere Wohngebäude besitzen, erhalten Sie möglicherweise einen "Mengenrabatt", den eine Person mit einem einzigen Haus oder einer Wohnung möglicherweise nicht erhält.
In der Regel unterzeichnet ein Vermieter eine Vereinbarung mit einem Immobilienverwalter für eine bestimmte Zeit - zum Beispiel 12 oder 24 Monate - mit einer Verlängerungsoption. Verträge können so erstellt werden, dass sie automatisch verlängert werden, wenn keine Partei dagegen vorgeht. Kündigungsklauseln ermöglichen eine vorzeitige Beendigung, wenn die Hausverwaltungsfirma in irgendeiner Weise gegen den Vertrag verstößt.
Stellen Sie sicher, dass Sie genau festlegen, welche Wartungsservices in Ihren Gebühren enthalten sind. Es kann sein, dass bei bestimmten Reparaturkosten bestimmte Arbeitskosten in Ihrer monatlichen Pauschale oder prozentualen Gebühr enthalten sind (z. B. Lichtschalterplatten wechseln und Wasserhahngriffe ersetzen), während andere einzeln berechnet werden (z. B. beschädigte Fenster ersetzen und neue installieren) Waschbecken).
Unabhängig davon sollte alles klar in Ihrem Vertrag angegeben werden. Denken Sie daran, dass diese Gebühren dazu führen können, dass Sie Ihren Mietpreis erhöhen, was das Finden und Halten von Mietern erschweren könnte.
Und denken Sie daran, Gebühren für das Immobilienmanagement können verhandelbar sein. Abhängig davon, wie viel Sie bereit sind zu zahlen, können Sie möglicherweise einen niedrigeren Preis erhalten, indem Sie bestimmte Dienste opfern und sie selbst behandeln.
Wenn Sie einen Hauptwohnsitz zu einem Mietobjekt machen, wenden Sie sich an Ihren Versicherer, um sicherzustellen, dass Ihre Versicherungspolice angemessen ist. Sie benötigen eine Hausratversicherung, die Sie bei Feuer, Vandalismus, Überschwemmung oder anderen Unfällen angemessen schützen kann. Und denken Sie daran, dass, obwohl Sie Aufgaben an ein externes Unternehmen delegieren, die Verantwortung als Eigentümer letztendlich Ihnen gehört. In der Tat sehen Verträge mit Immobilienverwaltungsfirmen typischerweise vor, dass, wenn Klagen auf der Grundlage der Arbeit des Managers eingebracht werden, der Eigentümer alle Anwaltskosten und alle damit verbundenen Schäden bezahlt. Also, wähle, mit wem du kluge Geschäfte machst, und behalte immer die Dinge im Auge - egal wie entfernt du sein möchtest.
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