Wenn Sie eine Hypothek beantragen, um ein neues Haus zu kaufen oder Ihre bestehende Hypothek zu refinanzieren, müssen Sie bereit sein, durch einige Reifen zu springen. Es kann ein schwieriger und zeitaufwendiger Prozess sein, einen Kreditgeber zu suchen, Zinssätze und Konditionen zu bewerten und einige hohe Gebühren zu zahlen. Einige der Anforderungen einer Hypothek - wie eine gute Kredit-Score und ein bestimmtes Mindesteinkommen zu erfüllen - sind in Ihrer Kontrolle.
Leider ist das Ergebnis eines der wichtigsten Faktoren, der Hausbewertung, nicht etwas, das Sie kontrollieren können. Dennoch ist es wichtig, ein umfassendes Verständnis der Hausbewertung zu haben, bevor mit dem Prozess des Erwerbs oder der Refinanzierung einer Hypothek begonnen wird.
Ein Home Appraisal ist eine Bewertung Ihrer Immobilie, die von einem "sachverständigen" lizenzierten Gutachter durchgeführt wird, der von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut zugewiesen wird (in der Regel nach dem Zufallsprinzip, basierend auf den neuen Bankvorschriften). Gutachter besuchen Ihr Grundstück, um den Zustand des Raumes zu beurteilen und eine Bestandsaufnahme seiner Eigenschaften vorzunehmen.
Der Gutachter berücksichtigt Faktoren wie:
Die Schätzer Forschungen verkauft kürzlich Immobilien in Ihrer Nähe mit Eigenschaften ähnlich wie Ihr zukünftiges Haus, genannt "comparatives". Der Gutachter berücksichtigt dann Unterschiede zwischen Ihrem Haus und den Vergleichswerten, um eine Schätzung des Wertes Ihres Hauses zu erhalten. Wenn Ihr Gutachter beispielsweise eine Immobilie mit vier Schlafzimmern ausgewählt hat, um sie mit Ihrem Haus mit drei Schlafzimmern zu vergleichen, könnte der Schätzer $ 10.000 vom Verkaufspreis für vier Schlafzimmer abziehen, um diese Diskrepanz auszugleichen. Wenn Ihr Haus jedoch einen Kamin hat und die Vier-Zimmer-Wohnung nicht, könnte der Gutachter $ 2.000 zu Ihrer Bewertung hinzufügen, um das auszugleichen.
Größe, Schlafzimmerzahl, zusätzliche Badezimmer und ein fertiger Keller neigen dazu, den größten Einfluss auf eine Beurteilung zu haben. Funktionen wie die Qualität der Arbeitsplatte, ausgefallene Oberflächen und kosmetische Upgrades haben weniger Einfluss.
Ein Gutachter bewertet Ihre Immobilie in der Regel mit mindestens 5 oder 6 Vergleichswerten ("comps"), obwohl diese Liste bis zu 10 Punkte erreichen kann. Comps werden innerhalb eines bestimmten geografischen Gebiets ausgewählt, um eine Anpassung des Standortpreises zu vermeiden . Im Idealfall handelt es sich bei allen Comps um aktuelle Verkäufe (innerhalb der letzten Monate), die dazu beitragen, sich gegen schwankende Marktbedingungen abzusichern. Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe sind in der Regel nicht als Comps enthalten, obwohl es Ausnahmen geben kann, wenn Ihr Haus in einer High-Zwangsversteigerung Bereich befindet.
Nachdem alle notwendigen Additionen und Subtraktionen vorgenommen wurden, um Diskrepanzen zwischen Ihrem Zuhause und den Comps zu berücksichtigen, kommt der Beurteiler zu einem geschätzten Wert Ihres neuen Zuhauses.
Eine Bank möchte eine sehr zuverlässige Schätzung des Wertes eines Hauses haben, wenn es Ihnen das Geld gibt, um zu kaufen oder zu refinanzieren. Zum Beispiel, wenn Sie kein Verhandlungsführer sind und Sie $ 400.000 für ein Haus mit 200.000 Dollar angeboten haben, können Sie darauf zählen, dass die Bank Ihren Kreditantrag ablehnt. Mehr als ein Haus zu leihen bedeutet, dass die Bank nicht über ausreichende Sicherheiten verfügt, um Ihr Darlehen zu garantieren. Wenn Sie in diesem Fall eine Zwangsversteigerung erleiden würden, wäre die Bank nicht in der Lage, Ihre Immobilie für den vollen Kreditbetrag zu verkaufen, den sie Ihnen geliefert hat.
Basierend auf dem vom Gutachter empfohlenen Wert haben Sie die Möglichkeit - im Falle einer niedrigen Bewertung - mehr Geld zu beschaffen oder zu sehen, ob der Verkäufer ein niedrigeres Angebot unterbreitet, um das Darlehen abzuschließen.
Wie jede Bewertung ist Hausbewertung keine exakte Wissenschaft. Banken werden nie einen objektiven Wert Ihrer Immobilie erhalten, weil keiner existiert. Während eine Beurteilung die beste Lösung sein kann, ist sie sicherlich nicht perfekt.
Gutachter, die regelmäßig mit bestimmten Banken arbeiten, können erfahren, was eine Immobilie zu bewerten hat, damit das Darlehen durchgeht. Wenn diese Gutachter Geschäfte wiederholen möchten, können sie den Anweisungen der Bank folgen, um sicherzustellen, dass der Kredit genehmigt wird. Obwohl seit 2008 Vorschriften zur Verhinderung solcher Praktiken eingeführt wurden, besteht immer die Möglichkeit einer Kollusion zwischen Banken und Gutachtern. Überprüfen Sie daher die Referenzen und stellen Sie so viele Fragen wie möglich, um sicherzustellen, dass der gesamte Prozess an der richtigen Stelle ist.
Laut einer Studie der New York Times übertreffen mehr als 60% der Bewertungen das zu beurteilende Objekt erheblich. Ein Haus kann ein reizendes, unregelmäßiges Los haben; ein anderes mag größer sein, aber weniger Charakter haben. Eine Küche kann aus feinstem Marmor und Granit bestehen, während eine andere aus seltenen antiken Teilen bestehen kann.
Vergleichbare Werte in solchen Fällen zu beurteilen, ist eine schwierige Aufgabe. Im besten Fall bestehen auf einem Marktplatz Ähnlichkeiten und ein Gutachter sucht sie nach einem ungenauen, aber ehrlichen Vergleich. Im schlimmsten Fall gibt es keine ausreichenden Vergleichsdaten und der Gutachter stützt sich ausschließlich auf Vermutungen.
Bevor ich im April 2012 mein eigenes Haus schloss, hatte ich zwei Bewertungen innerhalb von drei Wochen (ich wechselte die Banken während des Prozesses), und die Ergebnisse waren mehr als $ 100.000 auseinander. Während dies zu einem großen Teil auf die einzigartige Lage und Ausstattung meines Hauses zurückzuführen war, war meine Erfahrung leider nicht einzigartig. Viele Hauskäufer können Ihnen ähnliche Geschichten über die Subjektivität von Wohnungsbewertungen erzählen, was die Aussicht auf eine Hypothek etwas beunruhigend macht.
Wenn Sie mit einer Schätzung unzufrieden sind, können Sie möglicherweise eine zweite Beurteilung von einigen Kreditgebern verlangen. Zum Beispiel erlauben FHA-Darlehen dies. Im Falle eines konventionellen Darlehens können Sie möglicherweise eine zweite Beurteilung anfordern, wenn der erste Gutachter mit Ihrem Gebiet nicht vertraut war. Alternativ können Sie eine Liste Ihrer eigenen Vergleichsdaten erstellen und den Kreditgeber dazu auffordern, ihn zusammen mit der Beurteilung zu überprüfen.
Um sich vor der Subjektivität des Beurteilungsprozesses zu schützen, halten Sie eine Karte in der Hand: Ihren Immobilienmakler. Wenn Sie während des gesamten Angebots- und Verhandlungsprozesses mit einem Broker zusammengearbeitet haben, können Sie sicher sein, dass der Broker eine Provision verdienen möchte. Fordern Sie von Ihrem Broker an, eine unabhängige Liste von Comps zu erstellen, die dem Gutachter vorgelegt werden, um die günstigen Ähnlichkeiten zu Ihrem künftigen Wohnort hervorzuheben. Sachverständige, die nicht am Markt tätig sind, können die Unterstützung begrüßen. Da der Prozess subjektiv ist, können Sie auch tun, was Sie können, um davon zu profitieren.
Haben Sie zu Hause eine Hausbewertung durchgeführt? Hast du das Gefühl, dass es korrekt war?
Die Zukunft der Finanzen - Tipps von CapXTalk
Danke an Capital One für das Sponsoring dieses Posts. Dies ist eine bezahlte Bestätigung. Die in den redaktionellen Beiträgen erwähnten Meinungen und Tipps wurden jedoch von Capital One in keiner Weise gelenkt.Die Grundprinzipien des persönlichen Finanzwesens sind bekannt, weit anwendbar und unterliegen nicht wirklich Änderungen. Egal
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