de.lutums.net / Ein altes Haus kaufen? - Häufige Probleme, versteckte Kosten und Vorteile

Ein altes Haus kaufen? - Häufige Probleme, versteckte Kosten und Vorteile


Amerika hat viele alte Häuser. Laut Eye on Housing war die durchschnittliche Eigennutzung im Jahr 2015 etwa 37 Jahre alt. Zum Vergleich: Das ist höher als das US-Durchschnittsalter. Mehr als 38% aller US-Häuser wurden vor 1970 gebaut. Nur 19% der Eigenheime wurden nach 2000 gebaut und nur 3% nach 2010.

In einigen Teilen des Landes ist der Wohnungsbestand viel älter. Im Durchschnitt sind Wohneigentum in New York, Massachusetts und Pennsylvania mehr als 50 Jahre alt. Obwohl es Ausnahmen zu dieser Regel gibt, sind die Häuser im Nordosten und Mittleren Westen und in den Stadtkernen im ganzen Land älter.

Im Gegensatz dazu sind neuere Häuser und gut gebaute Neubauten in südlichen und westlichen Städten im Allgemeinen und in suburbanen und exurbanen Gemeinden im ganzen Land häufiger anzutreffen.

Was ist ein älteres Zuhause?

Als Faustregel gelten Häuser, die nach 1990 gebaut wurden, als neuere Häuser, und Häuser, die vor 1920 gebaut wurden, gelten als "alt" oder "antik". Aber das Wohnalter ist ein subjektiver Zustand, der zahlreiche Faktoren anspricht.

Die wichtigsten sind:

  • Baustil und Qualität . Fertighäuser und Mobilheime sind im Allgemeinen gebaut, um die Qualitätsstandards zu senken, als solide gebaute Tudors, Craftsmans oder Colonials. Massenproduzierte Häuser, die tendenziell neuer sind, können ebenfalls Qualitätsprobleme haben. Eigens gebaute neue Häuser können jedoch solider und dauerhafter gebaut werden als ältere Häuser. Letztendlich hängt die Qualität der Konstruktion von der Qualität der verwendeten Materialien und dem Können und der Sorgfalt der Bauarbeiter ab.
  • Klima und Geologie . Klima - insbesondere Feuchtigkeit, Temperaturextreme und Stürme - beschleunigen den Alterungsprozess. Häuser in der östlichen Hälfte der USA haben eher Probleme, die auf diese Probleme zurückzuführen sind, wie Dachschäden und Keller- oder Gründungsfeuchtigkeit, als Häuser in kalifornischen Küstenstädten wie San Francisco und Oakland. Geologische Faktoren, die den Alterungsprozess beschleunigen können, umfassen seismische Aktivität, Dolinen und Kalksteingeologie sowie Hochwassertische.
  • Renovierungen . In einigen Fällen werden antike Häuser so dramatisch aktualisiert, dass es schwierig ist, ihr Alter zu definieren. Zum Beispiel besaßen die Eltern meiner Frau ein Bauernhaus aus den 1880er Jahren. Aber aufeinander folgende Besitzer gründlich aktualisiert, modernisiert und erweitert das Haus im Laufe der Jahre. Tatsächlich sind die einzigen originalen Bestandteile ein altes Schlackensteinfundament und Keller (jetzt vollständig von einem neueren, erweiterten Fundament und Keller umgeben) und ein paar strukturelle Stützen, die über den ursprünglichen Fußabdruck hinausragen. Die meisten anderen Komponenten stammen aus den 1970er Jahren oder später. Ist es wirklich fair zu sagen, dass das Haus ein originales Bauernhaus aus den 1880er Jahren ist?

Gemeinsame ältere Hausprobleme und mögliche Lösungen

1. Gefahrstoffe

Problem
Blei und Asbest sind zwei gefährliche Materialien, die bis vor kurzem in Wohnungsanwendungen verwendet wurden. Blei, ein neurotoxisches Metall, das besonders schädlich für Kinder ist, wird häufig in Außen- und Innenfarben vor 1978 gefunden. Es wird auch in größeren Mengen in Sanitäranlagen vor dem zweiten Weltkrieg und in kleineren Mengen in vor der Mitte installierten Wasserleitungen gefunden. 80er Jahre.

Asbest, ein natürlich vorkommendes faseriges Material, das eine ernsthafte Form von Lungenkrebs und andere Atmungsprobleme verursacht, war bis Mitte der 1970er Jahre ein allgegenwärtiges Isolier- und Feuerschutzmaterial. Nachfolgende WPA-Aktionen verboten die meisten Asbest-Anwendungen in den späten 1980er Jahren, aber die Agentur forderte nie Bauherren, um bestehende Asbestprodukte zu entfernen. Dementsprechend enthalten viele ältere Crawlspaces, Wände und Rohre noch Asbestdämmung.

Lösung
Wenn Sie ein vor 1978 gebautes Haus kaufen (oder mieten), müssen Sie in der Regel bestätigen, dass das Haus Bleifarbe enthält. Wenn Sie mit der Idee der Koexistenz mit Bleifarbe (die medizinische Literatur ist nicht schlüssig in der Sache, obwohl die Entfernung für Hausbesitzer mit kleinen Kindern empfohlen wird) unbehaglich sind, investieren Sie in professionelle Bleilackentfernungsdienste. Laut HouseLogic kostet der professionelle Umzug $ 8 bis $ 15 pro Quadratfuß.

Wenn das Sanitärsystem Ihres Hauses sehr alt ist, könnte es immer noch messbare Bleimengen enthalten. Der kosteneffektivste Weg, um damit fertig zu werden, ist ein Wasserfiltersystem, entweder für das gesamte Haus ($ 1.000 bis $ 3.000, je nach Hausgröße und Systemqualität) oder die Küchenarmatur ($ 200 bis $ 1.000, abhängig von Marke und Qualität). Der Austausch des gesamten Rohrleitungssystems des Hauses ist die einzige Möglichkeit, um absolut bleifreies Wasser sicherzustellen, aber dies kann bis zu $ ​​5.000 kosten.

Obwohl eine direkte, länger andauernde Exposition gegenüber Asbest eine ernsthafte Gesundheitsgefahr darstellt, ist eine Isolierung in unzugänglichen Wänden wahrscheinlich kein direktes Risiko. Das Entfernen wird jedoch empfohlen, wenn Sie vorhaben, Wände niederzureißen, den Fußabdruck Ihres Hauses zu vergrößern oder andere expansive Projekte zu versuchen, die asbesthaltiges Material aufdecken könnten.

Die Kosten für die Asbestsanierung variieren stark je nach Projektgröße. Ein einzelnes Rohr oder eine Wand verläuft im hohen drei- oder niedrigen vierstelligen Bereich, während ein ganzes Hausprojekt zwischen 20.000 und 30.000 US-Dollar kostet.

2. Termite Schaden

Problem
Im Laufe der Zeit können Termiten die hölzernen und holzähnlichen Bestandteile des Hauses zerstören, einschließlich Böden, strukturelle Unterstützungen und Trockenbau. Das Problem ist besonders akut in der südlichen Hälfte des Landes, wo Termiten fast das ganze Jahr aktiv sind. Ältere Häuser haben mit höherer Wahrscheinlichkeit einen aktiven Termitenbefall oder einen bereits bestehenden Termitenschaden aufgrund kompromittierter Fundamente oder Trockenbau.

Anzeichen von Termitenschäden sind schlaffe oder gewölbte Böden, punktgenaue Löcher in Trockenbauwänden, hohl klingende Holzträger oder Bodenplatten und sprudelnde oder abblätternde Farbe.

Lösung
Prävention ist die günstigste und am wenigsten invasive Termitenlösung. Entfernen Sie alle lose Holzvektoren - einschließlich Strauchwerk, Mulch, Baumaterialien und gestapeltes Brennholz - vom Kontakt mit dem untersten Teil Ihres Hauses. Verhindern Sie, dass sich Wasser in der Nähe oder gegen das Fundament Ihres Hauses sammelt, indem Sie einen niedrigen Boden auffüllen oder ein Oberflächenentwässerungssystem installieren. Verwenden Sie behandeltes Holz (toxisch für Termiten) für Decks und andere Holzkonstruktionen an Ihrem Haus. Entfernen Sie tote Stümpfe und Wurzelsysteme aus Bereichen in der Nähe des Hauses. Und versiegeln Sie sichtbare Grundrissrisse, die einen leichten Zugang für Termiten bieten.

Für laufenden Befall, einen Schädlingsbekämpfung Fachmann anstellen, um die Kolonie zu schrumpfen oder zu beseitigen. Exterminatoren berechnen typischerweise $ 8 bis $ 20 pro linearem Fuß (gemessen am Umfang des Hauses), abhängig vom Fundamenttyp und der Schwere des Befalls. Der durchschnittliche Umfang des Hauses reicht von 150 bis 200 Fuß, so dass eine umfassende Behandlung zwischen 1.200 und 4.000 US-Dollar kosten kann.

Abhängig von der Dauer und Schwere des Befalls kann die Reparatur von Termitenschaden von kosmetischen Reparaturen (wie das Ersetzen beschädigter Dielen), die ein paar hundert Dollar kosten, bis zu Sanierungsmaßnahmen reichen, die 10.000 Dollar oder mehr kosten können.

Wenn Sie das Problem vor dem Kauf, vielleicht während einer professionellen Inspektion zu Hause ($ 200 bis $ 500), erhalten, erhalten Sie eine Reparatur Schätzung von einem Generalunternehmer. Dann verhandeln Sie mit dem Verkäufer, um einen Teil oder die gesamten Reparaturkosten sowie die Kosten für professionelle Schädlingsbekämpfung zu decken, wenn der Befall fortschreitet.

3. Schimmel und Schimmelschäden

Problem
Im Laufe der Zeit entwickeln Häuser, die übermäßiger Feuchtigkeit ausgesetzt sind, häufig Probleme mit Schimmel und Mehltau. Obwohl es besonders häufig in Kellern und Badezimmern von Häusern mit feuchtem Klima vorkommt, kann das Wachstum von feuchtigkeitsbedingtem Mikroorganismus überall auftreten. Das Problem tritt eher in alten Häusern auf, weil Feuchtigkeit durch gebrochene Fundamente und undichte Rohre dringt. Da der Befall jedoch innerhalb der Wände beginnen kann, ist es möglich, durch ein Schimmelpilz befallenes älteres Haus zum Verkauf zu gehen, ohne zu bemerken, dass es ein Problem gibt.

Während geringe Schimmelpilzwachstumsraten in Innenräumen zulässig und sogar zu erwarten sind, kann unkontrolliertes Wachstum bei gesunden Kindern und Erwachsenen Allergien und bestehende Atemwegsprobleme (wie Asthma) verschlimmern. Schwerwiegende Infektionen können sich bei sehr jungen, sehr alten und solchen mit geschwächtem Immunsystem entwickeln.

Schimmel frisst auch buchstäblich an seinen Oberflächen, insbesondere Holz, Trockenbau, Mörtel und anderen porösen oder halbporösen Substanzen. Unkontrollierter Schimmelpilzbefall kann strukturelle Probleme verursachen und ein Zuhause vorübergehend oder dauerhaft unbewohnbar machen.

Lösung
Wie bei Termitenbefall ist die beste Lösung für Schimmelpilze und Schimmelpilze Prävention. Der Kauf eines Luftentfeuchters (irgendwo zwischen $ 100 und $ 500 neu, plus $ 50 bis $ 100 jährliche Stromkosten) für Ihren Keller kann Wunder wirken. Die Gewährleistung einer angemessenen Belüftung durch eine Kombination von Boden- oder Deckenventilatoren und offenen Fenstern bei trockenem, milden Wetter kann in höheren Stockwerken helfen.

Sie können kleine Pilzbefall, wie auf einem isolierten Bereich eines Keller oder Badezimmerwand, mit im Geschäft gekauft Schimmelspray, Schleifschwämme oder Bürsten, Küchenhandschuhe und viel Ellenbogenfett behandeln. Bei größeren Befall ist dies unpraktisch. Laut HGTV kann die Sanierung von ganzen Haushalten bis zu 5.000 US-Dollar kosten und möglicherweise sogar mehr, wenn der Befall schwer erreichbare Bereiche wie den Dachboden, Kellergeschosse oder die Wände betrifft. Um die Sanierungskosten zu reduzieren, stellen Sie sicher, dass Ihre Hausbesitzer-Versicherung die Reinigung der Schimmelpilze abdeckt, bevor Sie ein älteres Haus kaufen.

4. Klempnerprobleme

Problem
Die größte Gefahr eines alten oder minderwertigen Sanitärsystems besteht in der Möglichkeit eines Rohrleitungsausfalls, der das Haus überflutet oder in den Wänden und Böden größere Wasserschäden verursacht. Ein ernsthafter Misserfolg kann das Haus vorübergehend unbewohnbar machen und Zehntausende von Dollars zur Säuberung kosten, obwohl der Schaden oft durch eine Hausbesitzerversicherung gedeckt wird. Es kann auch längerfristige Probleme wie Schimmelbefall verursachen.

Bevor Sie ein älteres Haus kaufen, fragen Sie den Verkäufer, wie alt das Sanitärsystem ist und wie das Material in Zu- und Ablaufrohren verwendet wird. Während Messing- und Kupferrohre typischerweise 50 Jahre oder länger halten, können Stahlrohre nach HouseLogic bereits nach 20 Jahren verschleißen. Rohre aus PEX, einem immer häufiger verwendeten Kunststoff, halten typischerweise 40 oder 50 Jahre.

Besondere Sorgfalt ist geboten, wenn die Rohre aus Polybutylen, einem gräulichen, flexiblen Kunststoffmaterial der 70er bis 90er Jahre, hergestellt werden. Chlor, das in Bleichmitteln und anderen Haushaltsreinigern gefunden wird, korrodiert Polybutylen-Rohre im Laufe der Zeit und kann zu einem spontanen Ausfall führen.

Wurzelschäden sind eine weitere alte Problematik der Hausinstallation, die besonders in stark bewachsenen Gegenden häufig vorkommt. Mit der Zeit dringen Baumwurzeln in ältere Entwässerungsrohre unter oder außerhalb des Fundaments des Hauses ein, indem sie durch Rohrverbindungen brechen und das ganzjährige Angebot an nährstoffreichem Wasser, das darin fließt, abzapfen.

Ohne entsprechende Wartung führt dies zu Verstopfungen und Rückstauungen, die die Waschroutinen unterbrechen und Wasserschäden in tief liegenden Bereichen des Hauses verursachen können. Denken Sie daran, dass Baumwurzeln einen langen Weg unter der Erde zurücklegen können: Selbst wenn es keinen offensichtlichen Übeltäter in der Nähe Ihres Hauptabflusses gibt, könnte dieser reife Baum auf der anderen Straßenseite oder an der Seite Ihres Hauses absolut verantwortlich sein.

Lösung
Wenn Sie ein Haus mit Polybutylen-Rohren betrachten, bitten Sie den Verkäufer, neue Rohre zu installieren (und zu bezahlen). Wenn nicht, überlegen Sie, ob Sie die Unannehmlichkeiten und Kosten für den Austausch der Rohre selbst tragen können, was Sie tun sollten, sobald Ihr Budget es erlaubt, das Ausfallrisiko zu minimieren.

Bei anderen gängigen Rohrmaterialien müssen Sie lediglich das Alter des Systems ermitteln und ein Datum mehrere Jahre vor dem Ende seiner Lebenserwartung festlegen. Wenn Sie planen, das Haus noch zu besetzen, wenn dieses Datum eintrifft, beginnen Sie jetzt, für einen vollen Systemersatz zu sparen, unter Berücksichtigung der Auswirkungen der Inflation.

Die Kosten für den Austausch von kompletten Hausrohren liegen zwischen $ 1.000 und $ 5.000, abhängig vom Material, der Größe und der Bodenanzahl des Hauses sowie der Anzahl der Wasserarmaturen.

Root Damage Fixes können sogar teurer sein. Das Ersetzen eines wurzelverschmutzten Hauptabflussrohrs erfordert typischerweise einen Aushub, einen berüchtigten Kostenvervielfacher. Erwarten Sie, zwischen $ 5.000 und $ 20.000 zu zahlen, abhängig von der Länge des Rohres und der erforderlichen Aushubtiefe. Root-and-Line-Jobs, die vorhandene Roots entfernen und undurchlässige Liner installieren, die ein weiteres Eindringen verhindern, kosten zwischen 5.000 und 15.000 US-Dollar. Periodische Wurzelentfernungen, die alle paar Jahre wiederholt werden müssen, sind für den Geldbeutel viel einfacher: 300 bis 700 Dollar, abhängig von der Schwere des Problems.

5. Grundlagen oder strukturelle Probleme

Problem
Im Laufe der Zeit holt die Natur sogar die am besten gebauten Häuser ein. Ältere Häuser sind anfällig für eine Vielzahl von Gründungs- und Strukturproblemen, wie zum Beispiel größere Risse oder Unebenheiten in der Platte oder der Umfangsfundamentwand; Korrosion, Trockenfäule oder Feuchtigkeitsschäden in Pfählen oder Betonfundamenten; beschädigte Pfeiler (Stützfuß); und Trockenfäule oder Feuchtigkeitsschäden in oberirdischen Stollen.

Diese Probleme sind besonders häufig und treten eher in Gebieten mit reichlich Bodenfeuchtigkeit, instabilem Grundgestein, seismischer Aktivität und anderen Gefahren auf. Obwohl aufmerksame Hausbesitzer im Allgemeinen strukturelle Probleme bekommen, bevor sie Häuser unbewohnbar machen, ist die Sanierung kostspielig und unbequem.

Anzeichen von Fundament- oder Strukturproblemen sind Türen, die sich verfangen oder nicht einrasten, sichtbare Wandrisse, die mit der Zeit anwachsen, gebrochene Fliesen- oder Betonböden, hartnäckig verklemmte Fenster und Böden, die deutlich von der Höhe abweichen.

Lösung
Jedes offensichtliche Gründungs- oder Strukturproblem erfordert ein Gutachten eines Statikers (300 bis 800 US-Dollar). Ein bescheidenes Grundproblem, wie ein Riss in der Außenmauer, kann ein paar hundert Dollar kosten. Ernste Probleme, wie unebener Boden, der Stützpfeiler unter dem Fundament erfordert, können $ 5.000 bis $ 10.000 kosten. Und in seismisch aktiven Gebieten werden Fundamentankerbolzen benötigt oder empfohlen - zu einem Preis von mindestens 1.500 US-Dollar pro Stück. Viele Hausratversicherungen decken diese Kosten nicht ab.

Wenn das Fundament umfangreiche Reparatur oder Großhandelsersatz erfordert, können die Kosten schnell auf $ 20.000, $ 30.000 oder mehr, je nach Hausgröße eskalieren. Wiederum deckt die Hausbesitzerversicherung diese Kosten oft nicht. Wenn Sie ernsthaft darüber nachdenken, ein älteres Haus mit offensichtlichen Gründungsschäden zu kaufen, müssen Sie die Reparaturkosten in Ihren Angebotspreis einbeziehen oder den Verkäufer bitten, die Probleme vor dem Schließen zu beheben.

Beachten Sie außerdem, dass die Kosten für die Reparatur sekundärer Probleme im Zusammenhang mit Gründungsschäden (z. B. beschädigter oberer Bodenbelag, Wände und Türen) sehr unterschiedlich sind und erhebliche Kosten für Ihr Projekt verursachen können.

6. Radon

Problem
Radon ist ein radioaktives Gas, das natürlicherweise in bestimmten Gesteinsarten vorkommt. Gemäß der EPA neigt Radon dazu, bei höheren Konzentrationen im Nordosten, Mittleren Westen und Intermountain West zu bestehen, aber es kann überall auftreten.

Radon tritt in Häuser durch Risse in den Grundmauern und Kellerwänden ein, die in älteren Häusern häufiger vorkommen. Das Gas zirkuliert dann im Laufe der Zeit in schlecht belüfteten Häusern. Obwohl es nicht toxisch ist, wenn es intermittierend und in kleinen Dosen auftritt, ist Radon die Hauptursache für Lungenkrebs bei Nichtrauchern und eine Exposition gegenüber der allgemein akzeptierten sicheren Konzentration wird für lange Zeiträume nicht empfohlen.

Lösung
Bei der Radonabschwächung wird in der Regel Gas in den Boden oder das Gestein, das das Fundament umgibt, eingefangen und an eine Dachentlüftung geleitet. Anschließend werden die Risse im Fundament versiegelt, um weiteres Auslaufen zu verhindern. Es kann auch beinhalten, dass mehrere Druckentlastungsöffnungen außerhalb des Hauses installiert werden (Radon entlüften, bevor es das Fundament erreicht), sowie Unterdruckventilatoren, die im Wesentlichen Radon aus dem Keller oder dem untersten Niveau in den Boden zurückblasen.

Laut der Kansas State University belaufen sich die durchschnittlichen Kosten eines Radonabschwächungssystems auf etwa 1.200 US-Dollar. Dies kann zwischen ein paar hundert Dollar und mehr als 3.000 Dollar variieren, abhängig von der Größe des Hauses, dem Gründungstyp und der Schwere des Problems.

7. Dachprobleme

Problem
Ältere Häuser neigen dazu, ältere, möglicherweise verschlechternde Dächer zu haben. Dies stellt zahlreiche Probleme, einschließlich Schädlingsbefall, innere Wasserschäden und beeinträchtigte (weniger wirksame) Isolierung dar. Probleme, die von einem kompromittierten Dach herrühren, insbesondere wenn Innenlecks regelmäßig auftreten, können Zehntausende von Dollar kosten, die repariert werden müssen, und sind möglicherweise nicht durch eine Hausbesitzerversicherung abgedeckt.

Warnsignale für mögliche Probleme mit dem Dach sind fehlende oder beschädigte Schindeln, zerbröckelnde Dachziegel, gebogene oder durchhängende Dachrinnen, anhaltende Feuchtigkeit auf dem Dachboden, Anzeichen von Wasserschäden in den oberen Stockwerken und Lebewesen auf dem Dachboden oder in den oberen Gewölben.

Lösung
Bevor Sie ein älteres Haus kaufen, beurteilen Sie das Alter und den Zustand des Daches nach bestem Wissen und Gewissen. Wenn der Verkäufer das Dach nicht auflegt, weiß er vielleicht nicht, wann er installiert wurde, also überlegen Sie sich, einen Dachinspektor zu beauftragen ($ 200 bis $ 500), wenn es offensichtliche Abnutzungserscheinungen gibt.

Auf geneigten Dächern halten Asphaltschindeln typischerweise 15 bis 40 Jahre, behandelte Holzschindeln halten etwa 30 Jahre und Glasfaserschindeln halten oft länger als 50 Jahre. Stahldächer dauern normalerweise 40 bis 60 Jahre, während Kupferdächer länger als 100 Jahre halten können. Ziegeldächer halten zwischen 40 und 100 Jahren (Tonziegel liegen meist am unteren Rand, Steine ​​und Beton am oberen Ende). Steindächer halten 100 Jahre oder länger.

Auf Flachdächern dauert Asphalt-Kies (Flachschindel) 10 bis 15 Jahre. Gummierte Dächer halten bis zu 50 Jahre. Die thermoplastische Olefinmembran, eine High-Tech-, gummiähnliche Option, hält ebenfalls etwa 50 Jahre.

Beachten Sie bei allen Materialien, dass die tatsächliche Lebensdauer eines Daches von der Installationsqualität, den Wartungsdaten, der Dachneigung und dem örtlichen Klima abhängt.

Wenn die Probleme des Daches auf einen kleinen Bereich beschränkt sind und das Dach nicht annähernd das Ende seiner vorhergesagten Lebensdauer erreicht hat, können Sie Geld sparen, indem Sie nur den beschädigten Bereich ersetzen oder reparieren. Wenn das Dach älter oder weit beschädigt ist, ist es finanziell langfristig sinnvoll, das ganze Ding (oder zumindest eine ganze Seite) zu ersetzen.

Die Ersatzkosten variieren stark nach Material. Gürtelrose kostet typischerweise $ 5 bis $ 8 pro Quadratfuß, einschließlich Arbeit, oder $ 10.000 bis $ 16.000 für ein 2.000 Quadratfuß großes Dach. Steindächer können bis zu 10 mal so weit reichen.

8. Ineffiziente Windows

Problem
Alte Häuser haben eher ältere, ineffiziente Fenster. Der Hauptnachteil ineffizienter Fenster sind höhere Stromrechnungen, da das Klimasystem des Hauses härter arbeiten muss, um Lecks zu kompensieren. Laut dem ENERGY STAR-Programm der Bundesregierung kann die Installation der effizientesten Fensterklasse in Ihrem gesamten Haus Ihre jährliche Stromrechnung um 126 bis 465 US-Dollar reduzieren, je nachdem, wo Sie wohnen.

Lösung
Adressieren Sie ineffiziente Fenster vorübergehend mit passiven Heiz- und Kühlmethoden, wie das Schließen von Fenstern und Jalousien an heißen Tagen und das Öffnen in der Nacht und die Verwendung von Plastikfolie ($ 10 bis $ 20 pro 5-Fenster-Rolle), um Lecks während des Winters abzudichten. Das Abdichten von Rissen um Ihre Fenster und das Verstärken der Isolierung Ihres Hauses, eine dauerhaftere Lösung, kann bis zu $ ​​1.000 kosten.

Die ultimative Leaky-Windows-Lösung besteht einfach darin, alte Fenster durch effizientere zu ersetzen. Während vernünftige Fensterersatz oft als eines der wichtigsten Heimwerkerprojekte zur Verringerung der langfristigen Eigenheimkosten genannt wird, sind super-effiziente Fenster sehr teuer. Wenn Sie sie in Ihrem gesamten Haus installieren, könnten Sie mehr als $ 10.000 zurücklegen, was bedeutet, dass Sie Ihre Investition möglicherweise nie zurückerhalten.

9. Unzureichende oder unsichere elektrische Systeme

Problem
Elektrische Probleme fallen in zwei Kategorien: Bequemlichkeit und Sicherheit.

Erstens, Bequemlichkeit: Wenn ihre elektrischen Systeme nicht aktualisiert worden sind, fehlt es älteren Häusern an einer ausreichenden Anzahl von Steckdosen, um unsere kollektive Abhängigkeit von elektronischen Geräten zu bekämpfen.

Zweitens und vor allem Sicherheit: Die Lebensdauer der elektrischen Leitungen selbst ist im Wesentlichen durch die Lebensdauer der Kabelisolierung begrenzt. Die vor 1960 installierte Verdrahtung dauert ungefähr 70 Jahre, während die neuere Verdrahtung auf mindestens 100 Jahre geschätzt wird. Sobald sich die Isolierung bis zu dem Punkt verschlechtert hat, an dem der tatsächliche Draht freiliegt, steigt das Risiko von elektrischem Brand, Stößen, Kurzschlüssen und lokalisierten Stromausfällen (Einzelraum oder mehrere Räume) dramatisch an.

Elektrische Service-Panels und Leistungsschalter sind ebenfalls anfällig für eine Verschlechterung. Die Wartungstafeln halten 60 oder 70 Jahre, während die Unterbrecher 30 oder 40 halten. Defekte Schalttafeln und Unterbrecher können zu Stößen, Stromausfall, Feuer und anderen Gefahren führen.

Beachten Sie, dass Wasserschäden, Feuer, Schädlingsbefall und andere ungewöhnliche Ereignisse einige oder alle Komponenten eines elektrischen Systems beschädigen können, was eine Reparatur oder einen Austausch erforderlich macht, lange bevor sie ihre Lebenserwartung erreichen.

Lösung
Elektrische Arbeiten sind für Anfänger gefährlich und verwirrend. Vermeiden Sie daher, die DIY-Route mit Ihrem Elektroprojekt zu nehmen. Stellen Sie stattdessen einen lizenzierten Elektriker (in der Regel $ 60 bis $ 100 pro Stunde).

Ein qualifizierter Elektriker benötigt in der Regel 30 bis 60 Minuten, um eine einzige Steckdose zu installieren, bei Gesamtkosten von 80 bis 150 US-Dollar. Die Installation eines neuen Stromkreises (mit einer Verbindung zum Hausleistungsschalter) kann weitere 50 bis 100 USD pro Steckdose kosten.

Ein neues Servicepanel kostet je nach Marke und Garantie zwischen 200 und 500 US-Dollar zuzüglich mehrerer Arbeitsstunden. Ein neuer Leistungsschalter kostet je nach Typ und Marke zwischen 5 und 30 US-Dollar, obwohl außer Betrieb befindliche Leistungsschalter bis zu 100 US-Dollar pro Stück kosten können. Ein kompetenter Elektriker kann in einer Stunde ein paar Schalter einbauen.

10. Fehlende oder ineffiziente Maschinen und Geräte

Problem
Alte Häuser haben eher alte mechanische Geräte wie Warmwasserbereiter, Öfen und Klimaanlagen sowie ältere Haushaltsgeräte. Die Lebensdauer von Geräten und Geräten variiert je nach Produkt, Marke und Auslastung. Im Durchschnitt halten Warmwasserbereiter 10 bis 15 Jahre, Öfen 15 bis 30 Jahre, Zentralklimaanlagen etwa 20 Jahre, Kühlschränke 15 bis 20 Jahre, Waschmaschinen und Trockner 10 bis 15 Jahre.

Geräte, die kurz vor dem Ende ihrer Nutzungsdauer stehen, sind anfälliger für Ausfälle, was die Möglichkeit einer unbequemen oder gefährlichen Situation - wie z. B. die Hitze im Winter oder ein elektrisches Feuer - erhöht, die sofort behoben werden muss. Darüber hinaus sind ältere Geräte in der Regel weniger energieeffizient, was zu enormen Betriebskosten führt.

Lösung
Ältere Häuser mit kürzlich aktualisierten mechanischen Geräten und Geräten erhalten in der Regel eine Prämie. Wenn Sie mit dem Kauf älterer Maschinen und Geräte zufrieden sind, untersuchen Sie jede Einheit und ermitteln Sie, wie viel länger es voraussichtlich dauern wird. Erstellen Sie einen Ersatzplan, der Ihrem Zeithorizont entspricht (wenn Ihr Ofen noch 15 Jahre hat und Sie in fünf verkaufen wollen, ist ein Ersatz nicht nötig) und beginnen Sie mit dem Sparen für die dringlichsten Projekte.

Die Kosten für den Austausch von Maschinen und Geräten variieren je nach Produkt und Marke. Zum Beispiel kosten Erdgasöfen, die ideal für kälteres Klima sind, zwischen $ 2.000 und mehr als $ 10.000. Wärmepumpen, die in wärmeren Gefilden ausreichend sind, können so wenig wie 1.000 $ kosten. Effiziente, tanklose Warmwasserbereiter können bis zu 5.000 USD kosten, während herkömmliche Tankheizungen in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 USD kosten.

Wenn Sie vorausschauend planen, Ihren alten Warmwasserbereiter oder Ihre Waschmaschine zu ersetzen, ist die Suche nach Platz in Ihrem Haushaltsbudget keine unüberwindbare Aufgabe. Richten Sie ein verzinsliches, FDIC-versichertes Spar- oder Geldmarktkonto ein, das speziell für das Projekt vorgesehen ist - meine Frau und ich

Ein unerwarteter Ersatz kann Sie jedoch wirklich zurückwerfen - vor allem, wenn es einen Schaden gibt. Ein Familienfreund musste kürzlich seinen alten Trockner ersetzen, nachdem ein massiver elektrischer Brand durch fehlerhafte Verkabelung ausgelöst und durch eine verstopfte Trockneröffnung verstärkt wurde. Einschließlich Reinigung, die Rechnung kam zu mehr als $ 20.000, obwohl seine Hauseigentümer-Versicherungspolitik den größten Teil der Kosten abdeckte.

11. Nicht hilfreiche, unvollendete oder veraltete Updates

Problem
Ältere Häuser haben typischerweise mehr als einen früheren Bewohner und manchmal viel mehr. All die vergangenen Hausbesitzer hatten eine Lizenz, um mit der Immobilie zu tun, was sie wollten.

Während viele ältere Häuser den vollen Charme und die Funktion ihrer ursprünglichen Konstruktion behalten, haben andere eine Vielzahl von nicht hilfreichen oder anachronistischen Updates, die von der Erfahrung des Hausbesitzers ablenken und möglicherweise die Betriebskosten erhöhen. Besonders kostspielige Aktualisierungen, die möglicherweise kurz nach dem Einzug korrigiert werden müssen, schließen schlecht entworfene, unzulängliche oder einfach geschmacklose Küchen mit ein; illegale Kellerräume (zum Beispiel fehlende Fenster); und unvollständige Projekte, wie ein teilweise fertiggestellter Keller oder eine teilweise verlegte Terrasse.

Bevor wir unser jetziges Haus kauften, gingen meine Frau und ich zu einem offenen Haus in einem 100 Jahre alten Haus mit einem halbfertigen Keller (Vorhangwände, die zwei kleine Nebenräume mit kürzlich verlegtem Teppich abzeichnen, ansonsten völlig unfruchtbar), halb - fertige Veranda (die Struktur wurde gebaut, aber es gab keine Bildschirme oder Innenfarbe) und eine buchstäblich transparente Außenlackierung.

Das Haus war nur wenige Monate zuvor für viel weniger als den aktuellen Angebotspreis gekauft worden, was darauf hindeutet, dass der jetzige Eigentümer versucht hatte, das Haus umzudrehen, und überwältigt war. Unser Immobilienmakler bemerkte: "Es sieht so aus, als hätte dieser Typ kein Geld mehr und ist gerettet."

Lösung
Solange sie nicht unsicher sind, können Sie mit nicht hilfreichen oder veralteten Funktionen leben, bis Sie Platz in Ihrem persönlichen Budget haben, um sie zu beheben. Die Kosten dieser Fixes sind sehr unterschiedlich. Ein komplettes Küchenupdate läuft normalerweise in fünfstelligen Bereich, während das Ersetzen von veralteten Formteilen oder das Reparieren einer hässlichen Innenlackierung nur ein paar Hundert kosten könnte.

Halbfertige Add-ons, wie die Veranda bei dem oben erwähnten verlassenen Flip, sind eine andere Sache. Sie können insbesondere für kleine Kinder gefährlich sein und Zugangspunkte für Insekten und Nagetiere bieten. Denken Sie zweimal darüber nach, ein älteres Zuhause mit zu vielen wackeligen Updates oder zufälligen Design-Elementen zu kaufen, da sie oft größere Probleme verschleiern.

Zum Beispiel fanden wir später heraus, dass der aufgegebene Flip ernsthafte Gründungsprobleme hatte, die Zehntausende von Dollars kosten würden, um sie zu reparieren. Die Größe des Stiftungsproblems zwang den Flipper wahrscheinlich, vor dem Abschluss des Jobs von der Immobilie wegzugehen.

12. Unterdurchschnittliche oder unsichere Funktionen

Problem
Ältere Häuser haben manchmal zu viel Charme. Abhängig von der Art, dem Standort und der Geschichte eines bestimmten Hauses können einige Originalmerkmale veraltet sein, nicht den aktuellen Bauvorschriften entsprechen oder tatsächlich unsicher sein. Beispiele sind alte Waschschütten, Dienertreppen, Treppenhäuser, die ins Nirgendwo führen (in Häusern, die einst in mehrere Wohneinheiten unterteilt waren), steile Treppen, niedrige Decken, abgeschottete Kamine und nicht funktionierende Kamine.

Unser heutiges Zuhause ist bei weitem der schönste Ort, an dem wir jemals gelebt haben, aber es hat trotzdem eine steile, gewundene Treppe, die wir einem kleinen Kind beim Betreten ungemütlich machen könnten, sowie einen veralteten Schornstein, der erste Anzeichen von Verfall zeigt.

Lösung
Viele Jurisdiktionen sind in Bezug auf Substandard- oder Anti-Code-Merkmale in Eigenheimbesitzern im Vergleich zu Miet- oder Gewerbeimmobilien nachsichtig. Dementsprechend werden Sie wahrscheinlich nicht verpflichtet sein, solche Probleme zu beheben (es sei denn, sie bedrohen andere Eigenschaften), nachdem Sie Ihr älteres Haus in Besitz genommen haben. Die Behebung dieser Probleme kann jedoch den Wert Ihres Hauses erhalten oder erhöhen, ganz zu schweigen von der Sicherheit und dem Komfort seiner Bewohner.

Einige Probleme haben einfache, erschwingliche Lösungen. Zum Beispiel besteht die Kindersicherung unserer steilen Treppe einfach darin, am Eingang eine rastende Tür oder ein Kindertor zu installieren. Andere, wie z. B. ein krümeliger Schornstein, erfordern eine regelmäßige Wartung (Reparieren des Daches und beschädigtes Dachmaterial), die einige hundert Dollar pro Jahr kosten kann.

Potenzielle Vorteile eines älteren Hauses

1. Günstige Lage

Da die meisten Städte im Laufe der Zeit nach außen wachsen, befinden sich ältere Häuser tendenziell näher an den kern- und wohnungsreichen Innenstadtkernen. Eine günstige Lage bietet viele zeitsparende und gesundheitsfördernde Vorteile, wie kürzere Wege (und die Möglichkeit, öffentliche Verkehrsmittel zu benutzen oder mit dem Fahrrad zu pendeln) und einfachere Einkaufsfahrten.

Im Gegensatz dazu werden neuere Eigentumswohnungen meist dort gebaut, wo das Land am billigsten ist - oft an den Rändern bestehender Städte. Solche Orte sind nicht immer bequem.

Diese Regeln sind jedoch nicht universell. Große Städte haben viele neu gebaute Eigentumswohnungen in der Innenstadt oder in der Nähe, und viele ländliche Häuser sind ziemlich alt.

2. Hard-to-Duplicate Original-Features

Obwohl einige ältere Häuser charakterlos sind, weisen viele reizvolle, periodenspezifische Merkmale auf, die für das Auge angenehm sind und den Wiederverkaufswert erhöhen können. Zum Beispiel haben die eingebauten Lager- und Vitrinen im Speisesaal unseres älteren Hauses unsere Kaufentscheidung definitiv beeinflusst, sowohl weil sie ästhetisch ansprechend und praktisch waren. In unserer Region sind die einzigen neuen Häuser, die solche eingebauten Möbel enthalten, außerhalb unserer Preisklasse und bevorzugten Nachbarschaft.

3. Mehr etablierte Nachbarschaft

In Städten befinden sich ältere Häuser oft in etablierten Vierteln mit langfristigen Hausbesitzern, die sich um die Gegend und die Gemeinschaft kümmern, über eine ausgewachsene Landschaftsgestaltung und Baumabdeckung verfügen und ein allgemeines Gemeinschaftsgefühl haben. Solche Gebiete sind auch eher an kommunale Infrastruktur wie Kanalisation und Wassersysteme angeschlossen.

Im Gegensatz dazu tendieren weniger etablierte Viertel dazu, weniger Engagement in der Gemeinde zu haben - besonders wenn die Häuser sehr neu sind und die meisten Bewohner beschäftigt sind, ohne die Zeit zu haben, ihre Nachbarn zu engagieren. Außerdem sehen neuere Unterteilungen düster aus, bis neu gepflanzte Bäume und Sträucher sich füllen.

4. Potenzial für bessere Bauqualität

Je nach Baustil und Standort kann ein älteres Haus solider und dauerhafter gebaut werden als neuere Häuser. Dies gilt insbesondere für budgetfreundliche neue Häuser in den letzten Unterteilungen, die typischerweise von großen Unternehmen gebaut werden, die in der Lage sind, die Strukturen billig in Massenproduktion zu produzieren.

Andererseits waren einige der ursprünglichen Vororte Amerikas Massenproduktionsräume, die kurz nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden. Wenn Sie ein Haus nach standardisierten Spezifikationen betrachten, lernen Sie so viel wie möglich über die Materialien, Methoden und Arbeit, die von der Baufirma verwendet werden.

5. Mehr Möglichkeiten zum Aufbau von Eigenkapital

Kreative, unternehmungslustige, fleißige Hausbesitzer sehen die Möglichkeit in den Mängeln der älteren Häuser. Jede schlecht gestaltete Küche, ein unfertiger Keller oder ein nicht angelegter Garten ist ein Projekt in Wartestellung. Und eine gut gewählte, gut durchgeführte Renovierung oder Aktualisierung kann den Wert eines Hauses und seinen späteren Wiederverkaufswert um mehr als die Projektkosten steigern.

Ihr Budget wird wahrscheinlich den Umfang Ihrer Vision einschränken, insbesondere direkt nach Ihrem Einzug. Aber Projekte zur Kapitalbildung werden leichter handhabbar, wenn sie rechtzeitig geplant und budgetiert werden. Meine Frau und ich machen bereits Ideen (und sparen) für einen fertigen Keller und eine brandneue, freistehende Garage, obwohl wir in naher Zukunft keines der Projekte beginnen werden.

Letztes Wort

Sogar ein charmantes, schön inszeniertes älteres Haus in einer bequemen, eng verbundenen Nachbarschaft hat wahrscheinlich einige der oben genannten Nachteile. Wenn Sie entscheiden, die meisten oder alle Probleme zu beheben, wie sie entstehen, werden Sie wahrscheinlich verbringen Zehntausende von Dollar während Ihrer Amtszeit in der Heimat. Wenn Sie sich entscheiden, schwerwiegende Probleme zu ignorieren oder nur das Nötigste zu beheben, müssen Sie wahrscheinlich einen niedrigeren Verkaufspreis akzeptieren oder die Kosten für größere Reparaturen unmittelbar vor dem Verkauf übernehmen. In beiden Fällen können Sie den Gesamtertrag Ihrer Immobilieninvestition begrenzen oder negieren, indem Sie ein älteres Haus kaufen.

Das bedeutet nicht, dass neuere Häuser im Laufe der Zeit keine größeren Reparatur- und Instandhaltungsinvestitionen erfordern. Und neue Häuser bringen oft zusätzliche Kosten mit sich, die Eigentümer von älteren Häusern wahrscheinlich nicht haben, wie zum Beispiel die Gebühren für Hauseigentümergemeinschaften. Letztendlich ist es wichtiger, das Haus zu wählen, das sich für Sie und Ihre Familie richtig anfühlt, als sich darüber Gedanken zu machen, was mit Ihrer neuen Wohnung schief gehen könnte.

Wie alt ist dein Zuhause? Würden Sie in Erwägung ziehen, in Zukunft ein älteres Haus zu kaufen?


Die goldene Regel der Kreditkarten

Die goldene Regel der Kreditkarten

Ich erinnere mich an diesen Tag, als wäre es gestern. Nach vielen Jahren ohne Kreditkarten gab es endlich eine Kreditkartenfirma, die bereit war, eine Chance auf mich zu nehmen. Ich war noch nicht völlig verschuldet (ich war wahrscheinlich etwa auf halber Strecke). Meine alten Kreditkarten waren längst zerschnitten. I

(Geld und Geschäft)

So navigieren Sie Entscheidungen über das Ende der Pflege, wenn Familienmitglieder nicht einverstanden sind

So navigieren Sie Entscheidungen über das Ende der Pflege, wenn Familienmitglieder nicht einverstanden sind

Leider erleben viele Menschen gegen Ende des Lebens kostspielige und schmerzhafte Zustände, die ihre Finanzen und Beziehungen erheblich beeinträchtigen können. Diese Bedingungen können auch erfordern, dass Familienmitglieder das Gesundheitssystem im Auftrag eines geliebten Menschen, der dazu nicht in der Lage ist, navigieren, was den bereits bestehenden Stress erheblich erhöhen kann.Unge

(Geld und Geschäft)