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Wann sollte ich meine Hypothek refinanzieren?


Refinanzierung Ihrer Hypothek kann eine geldsparende Maßnahme sein, aber nicht in jeder Situation. Da mit allen Refinanzierungen Kosten verbunden sind, kann es manchmal teurer sein, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, als Ihren aktuellen Kredit zu halten. Außerdem kann das Durchsieben all dieser Kreditgeber-Angebote überwältigend und sogar irreführend sein.

Wie bestimmen Sie, ob eine Refinanzierung für Sie richtig ist? Zuerst müssen Sie verstehen, wie die Refinanzierung funktioniert. Dann bedenken Sie Ihre finanzielle Situation und was Sie mit einer Refinanzierung erreichen wollen. Sehen Sie sich schließlich die Darlehen an, für die Sie im Rahmen Ihrer langfristigen finanziellen Ziele in Frage kommen.

Die folgenden Faktoren beschreiben diesen Prozess und helfen Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob Sie Ihre aktuelle Hypothek refinanzieren oder nicht.

Hypothek Refinanzierung 101

Wie Refinanzierung funktioniert

Wenn Sie eine Hypothek auf Ihr Haus refinanzieren, zahlen Sie die ursprüngliche Hypothek ab und ersetzen sie durch eine neue Hypothek. Die Bedingungen und der Zinssatz für das neue Darlehen können unterschiedlich sein, aber die Eigenschaft, die das Darlehen sichert, ist immer noch dieselbe.

Da Sie die Immobilie bereits besitzen, ist es oft einfacher zu refinanzieren, als das ursprüngliche Darlehen zu erhalten. Plus, wenn Sie Ihre Immobilie für eine lange Zeit besitzen, haben Sie möglicherweise erhebliche Eigenkapital, die auch die Refinanzierung erleichtern können.

Refinanzierungskosten

Wenn es um Kosten geht, gibt es zwei wichtige Dinge zu verstehen. Die erste ist, dass Refinanzierung mit fast so viel Kosten wie die ursprüngliche Hypothek kommt. Sie müssen Schließungskosten, Titelversicherung und Anwaltskosten bezahlen, und Sie müssen möglicherweise auch für eine Schätzung, Steuern und Überweisungsgebühren bezahlen.

Es ist definitiv nicht kostenlos. Obwohl viele Banken "kostenlose" Hypotheken anbieten, gibt es so etwas wirklich nicht. Sie können jedoch eine kostenlose Hypothek ausbezahlen, bei der die Abschlusskosten entweder dem Kreditsaldo hinzugefügt werden (was bedeutet, dass Sie Zinsen für die Abschlusskosten zahlen) oder Sie zahlen einfach einen höheren Zinssatz, um diese zu decken.

Daher, wenn Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, ist es wichtig zu bestimmen, ob die Einsparungen, die Sie von einem niedrigeren Zinssatz erhalten, die Kosten, die Ihnen entstehen, aufwiegen werden.

Die zweite Sache zu verstehen ist, dass Abschlusskosten je nach Rate variieren. Mit anderen Worten, wenn Sie die niedrigste verfügbare Rate möchten, werden Ihre Abschlusskosten relativ hoch sein. Alternativ, wenn Sie einen etwas höheren Kurs akzeptieren, werden Ihre Abschlusskosten wahrscheinlich reduziert.

Zum Beispiel kann eine Refinanzierung bei 6% Sie $ 2.000 kosten, um zu schließen, während eine niedrigere Rate bei 5.75% Sie $ 3.000 kosten könnte. Aber wenn Sie eine Rate von 6, 5% akzeptieren, haben Sie möglicherweise keine Auslagenkosten. In der Tat könnte der Kredit von 6, 5% als "No-Cost" -Darlehen beworben worden sein. Sie sehen jedoch, dass Sie tatsächlich die Abschlusskosten in Form eines höheren Zinssatzes "bezahlen".

Wie Refinanzierung Sie Geld sparen kann

Sie wissen wahrscheinlich bereits, dass eine Refinanzierung Ihre monatliche Zahlung verringern kann. Ein niedrigerer Zinssatz kann jedoch auch dazu führen, dass Sie schneller Eigenkapital aufbauen und Ihr Darlehen auszahlen können. Wenn Sie Ihre Hypothek jeden Monat bezahlen, schauen Sie sich Ihre Aussage genau an. Da Ihre Hypothek über einen langen Zeitraum, in der Regel 30 Jahre, amortisiert wird, machen Zinszahlungen einen erheblichen Teil der monatlichen Zahlung aus, insbesondere während der ersten zehn Jahre Ihres Darlehens.

Wenn Sie Ihre Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren, wird der Betrag, den Sie in Zinsen bezahlen, sinken. Darüber hinaus, wenn die Laufzeit Ihrer neuen Hypothek übereinstimmt, wie viele Jahre auf Ihrer ursprünglichen Hypothek geblieben sind, wird der Betrag, den Sie in Bezug auf den Hauptbetrag zahlen, steigen. Wenn Sie es sich leisten können und keine anderen hochverzinslichen Schulden haben, ist es eine gute Strategie, den Betrag, den Sie sparen, von einer Refinanzierung auf zusätzliche Kapitalzahlungen zu lenken. Auf diese Weise ändert sich Ihre monatliche Hypothekenzahl nicht, aber Sie können Ihr Haus viel schneller bezahlen.

In den meisten Fällen hilft eine Refinanzierung, die das Entfernen der privaten Hypothekenversicherung (PMI) einschließt, auch, Geld zu sparen. Wenn Ihr Haus mehr als 20% Eigenkapital hat, müssen Sie PMI nicht bezahlen, es sei denn, Sie haben ein FHA-Hypothekendarlehen oder werden als Kreditnehmer mit hohem Risiko angesehen. Wenn Sie PMI zahlen und Ihr gegenwärtiger Kreditgeber es nicht entfernen wird, obwohl Ihr Haus mindestens 20% Eigenkapital hat, möchten Sie möglicherweise eine Refinanzierung aus diesem Grund allein in Erwägung ziehen.

Zu berücksichtigende Faktoren vor der Refinanzierung

Berücksichtigen Sie Folgendes, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie wahrscheinlich eine Refinanzierung ist, um Ihnen zu helfen, wenn Sie Anspruch auf eine haben, und wie Sie sie strukturieren können:

1. Aktueller Zinssatz
Einfach gesagt, wenn Sie in eine niedrigere Rate Hypothek kommen können, ist eine Refinanzierung wert, in zu schauen. Denken Sie darüber nach, wie lange es dauern wird, bis Sie die Abschlusskosten wieder hereinholen.

Zum Beispiel, wenn Sie $ 2.000 bezahlt haben, um Ihre Hypothek zu einem niedrigeren Satz zu refinanzieren und Ihre Zahlung um $ 150 pro Monat gesunken ist, wird es wahrscheinlich etwas mehr als ein Jahr dauern, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Im Allgemeinen sparen Sie mindestens einen halben Punkt bis zu einer vollständigen Senkung des Zinssatzes, so dass Sie genug Geld haben, um die Abschlusskosten innerhalb weniger Jahre zu decken.

2. Jumbo-Darlehen
Wenn Ihre ursprüngliche Hypothek ein "Jumbo-Kredit" war, aber Sie haben den Restbetrag auf weniger als 417.000 $ zurückgezahlt, können Sie möglicherweise eine "regelmäßige" Refinanzierung bekommen. Mit anderen Worten, es besteht eine gute Chance, dass Sie sich für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren, auch wenn die Zinssätze im Allgemeinen nicht signifikant gefallen sind.

3. Kosten schließen
Da jede Hypothek, einschließlich einer Refinanzierung, Gebühren damit verbunden hat, müssen Sie verstehen, wie Sie sie bezahlen und wenn es auch für Ihre Situation sinnvoll ist.

Zum Beispiel, in einer "ohne Kosten" Hypothek, Sie entweder die Gebühren auf das Darlehen Gleichgewicht oder akzeptieren einen höheren Zinssatz, um diese Gebühren zu decken. Wenn Sie es sich leisten können, sparen Sie auf lange Sicht Geld, indem Sie die Gebühren aus eigener Tasche bezahlen. Wenn Sie es sich jedoch nicht leisten können und planen, für eine Weile in Ihrem Haus zu bleiben, wird es wahrscheinlich besser sein, die Gebühren zu Ihrem Kreditsaldo hinzuzufügen, als einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Aber wenn Sie erwarten, dass Sie in den nächsten Jahren umziehen, wird die Annahme des höheren Zinssatzes vorteilhafter sein.

Berücksichtigen Sie Ihr gesamtes finanzielles Bild, wenn Sie entscheiden, ob Sie Ihre Abschlusskosten finanzieren möchten oder nicht. Zum Beispiel, wenn Sie hochinteressante Kreditkartenschulden haben, aber Bargeld zur Hand haben, um sich die Abschlusskosten leisten zu können, könnte es sinnvoll sein, die hochverzinslichen Schulden abzuzahlen und stattdessen die Abschlusskosten zu finanzieren. Dann können Sie die Zahlungen, die zu Ihrer Kreditkarte gegangen wären, auf Ihr Wohnungsdarlehen lenken. Auf diese Weise können Sie die Abschlusskosten schneller begleichen, als Sie die gleiche Menge an Kreditkartenschulden hätten abzahlen können.

4. Hypothek Vorauszahlung Strafe
Einige Hypothekenmakler und Banken bieten Kredite, die eine Hypothek Vorfälligkeitsentschädigung haben. Während ein Darlehen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel niedrigere Gebühren oder einen besseren Zinssatz hat, wenn Sie den Kredit vorzeitig abbuchen, schulden Sie eine Gebühr, die steil sein kann. Die Strafe gilt für eine bestimmte Zeit und kann manchmal mit der Zeit sinken. Aber wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren möchten, bevor die Vorfälligkeitsentschädigung ausläuft, müssen Sie die Strafe zahlen, die schließlich Refinanzierung teurer als es wert ist.

5. Länge der Zeit, die Sie im Haus bleiben
Dies ist wichtig im Zusammenhang mit der Schließung von Kosten und vor allem, wenn Sie ein neues Darlehen mit einer Vorauszahlung Strafe betrachten. Wenn es darum geht, die Kosten zu schließen, möchten Sie sicherstellen, dass Sie die Kosten vor dem Umzug zurückerhalten.

Wenn Sie zum Beispiel 2.000 $ an Abschlusskosten gezahlt haben und Sie jetzt 100 $ weniger Zinsen pro Monat zahlen, wird es 20 Monate dauern, bis Sie tatsächlich den Break Even erreichen und echte Einsparungen sehen. Wenn Sie diese Abschlusskosten durch Aufstockung in das Kreditsaldo finanziert haben, wird es noch länger dauern.

Wenn Sie nicht vorhaben, für mindestens zwei Jahre bei Ihnen zu Hause zu sein, ist es wahrscheinlich keine Refinanzierung wert - es sei denn, Sie refinanzieren sich von einem sehr hohen zu einem viel niedrigeren Zinssatz, oder wenn Sie außerhalb des Hauses handeln. Taschenschließungskosten für einen höheren Zinssatz, der immer noch niedriger als der ursprüngliche Hypothekarzinssatz ist.

Wenn Sie die Idee haben, eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Ihren neuen Kredit zu setzen, um einen niedrigeren Satz zu erhalten, sollten Sie verpflichtet werden, in Ihrem Haus durch die Vorfälligkeitsentschädigungsperiode zu bleiben, die so lange wie fünf Jahre oder mehr sein kann.

6. Ihre Kredit-Score
Wenn sich Ihr Kredit seit Ihrer ursprünglichen Hypothek verbessert hat, können Sie sich jetzt für einen niedrigeren Satz qualifizieren. Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft, bevor Sie mit dem Prozess beginnen, um zu bestätigen, ob dies der Fall ist oder nicht. Oft werden einige Jahre pünktliche Hypothekenzahlungen Ihre Punktzahl verbessern, so dass Sie sich für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren.

Vergleichen Sie jetzt Ihre Schulden und Ihr Einkommen mit dem, was sie bei der Übernahme der ursprünglichen Hypothek waren, da die Banken im Allgemeinen verlangen, dass Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen unter 36% fällt. Wenn Sie seither erhebliche Schulden angesammelt haben oder wenn Ihr Einkommen gesunken ist, können Sie sich trotz des hervorragenden Kredits nicht für einen niedrigeren Satz oder eine Refinanzierung qualifizieren.

7. Betrag der Eigenkapital in Ihrem Haus
Die meisten Kreditgeber wollen etwas Eigenkapital sehen, um Sie für einen Kredit zu qualifizieren. Im Allgemeinen gilt: Je mehr Eigenkapital in Ihrem Haus vorhanden ist, desto leichter wird es refinanziert. Ein Minimum von 20% ist ideal, aber Sie können immer noch für eine Refinanzierung berechtigt sein, auch wenn Sie weniger haben, z. B. 10%. Die Bedingungen sind jedoch möglicherweise nicht so günstig.

Um sich mit geringem oder fehlendem Eigenkapital zu refinanzieren, lesen Sie den Abschnitt "Besondere Situationen" unten.

8. Einstellbare oder Ballon-Hypothek
Die meisten Menschen, die eine Hypothek mit variabler Verzinsung oder eine Hypothek mit einer Hypothek zur Begleichung der Hypotheken haben, rechnen irgendwann mit der Refinanzierung, wenn sie beabsichtigen, bei ihnen zu Hause zu bleiben. Da die Refinanzierung eine Weile dauern kann, geben Sie sich genügend Zeit, sich zu bewerben und genehmigt zu werden, bevor sich Ihre Rate anpasst oder Ihre Zahlung fällig wird. Überprüfen Sie Ihre Kreditdokumente, um sicherzustellen, dass Sie genau wissen, wann dieses Datum ist, und planen Sie voraus.

9. Darlehenslaufzeit
Viele Menschen refinanzieren sich immer wieder in eine neue 30-jährige Hypothek und kommen ihrem Ziel, das Haus zu besitzen, nie näher. Da Zinsen in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren die große Mehrheit Ihrer Zahlungen ausmachen, zahlen Sie viel mehr Zinsen, wenn Sie die Uhr immer wieder zurücksetzen.

Daher ist es in der Regel eine gute Idee, eine Darlehenslaufzeit zu beantragen, solange die Anzahl der Jahre auf Ihrer ursprünglichen Hypothek bleibt, solange Sie es sich leisten können. Dies ermöglicht es Ihnen, Ihre Hypothek nach dem ursprünglichen Zeitplan zu bezahlen, während Sie immer noch Ihre Rate reduzieren. Sie können sogar in eine kürzere Frist refinanzieren, was Ihre Zahlung erhöhen kann, aber Sie könnte einen noch besseren Kurs bekommen und Sie dazu bringen, den Kredit früher zu bezahlen.

Denken Sie daran, konzentrieren Sie sich nicht auf die monatliche Zahlung unter Ausschluss der Laufzeit des Darlehens, Ihre Rate und Abschlusskosten. Zum Beispiel kann einige skrupellose Hypothekenmakler Ihnen ein Darlehen mit einer niedrigeren Zahlung, die tatsächlich eine 30-jährige Laufzeit, hohe Ausgaben und eine Rate, die nicht viel niedriger als der Zinssatz für Ihre aktuelle Hypothek ist.

10. Personen aufgeführt auf der Refinanzierten Hypothek
Im Allgemeinen, wenn Sie versuchen, jemanden von einer Hypothek hinzuzufügen oder zu entfernen, wie nach einer Ehe oder einer Scheidung, fordert der Kreditgeber Sie auf, sich zu refinanzieren. Dies wird durchgeführt, um festzustellen, ob die andere Person qualifiziert ist oder nicht, oder ob Sie sich allein qualifizieren.

Jedoch können Sie in der Lage sein, etwas mit dem Hypothekengeber zu erarbeiten, um Ihr Ziel zu erreichen, ohne eine vollständige Refinanzierung durchlaufen. Dies gilt insbesondere, wenn die Person, die auf beiden Hypotheken gewesen sein wird, für die Hypothek selbst qualifizieren kann.

11. Zweithypothek oder Home Equity Loan
Wenn Sie eine zweite Hypothek, ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) haben, können Sie möglicherweise eine Menge Geld sparen, indem Sie das in Ihre primäre Hypothek refinanzieren.

Um festzustellen, ob Sie können, addieren Sie alle Ihre Wohnungsbaudarlehen zusammen. Wenn der aktuelle Wert Ihres Hauses den Wert der Kredite übersteigt, können Sie Ihre Kredite in einen refinanzieren. Auf diese Weise zahlen Sie einen niedrigen Satz für den gesamten Betrag anstelle eines niedrigen Zinssatzes für Ihre primäre Hypothek und einen höheren für den zweiten.

Besondere Situationen hinsichtlich des Eigenkapitals

Eine Fülle oder ein Mangel an Eigenkapital kann Probleme bei der Refinanzierung verursachen. Im Folgenden finden Sie Tipps, wie Sie beide Situationen am besten behandeln:

Geringe oder No-Equity-Finanzierungsoptionen

Wie bereits erwähnt, kann die Refinanzierung schwierig oder sogar unmöglich sein, wenn Sie wenig oder kein Eigenkapital haben. Für bestimmte Arten von Krediten und spezifischen Situationen stehen jedoch spezielle Refinanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.

Zum Beispiel, wenn Sie mindestens 5% Eigenkapital in Ihrem Haus haben, können Sie sich für eine FHA Refinanzierung qualifizieren. Oder für Hausbesitzer, die keine Zahlungen verpasst haben, das Home Affordable Refinanzierungsprogramm oder HARP, kann Ihnen helfen, zu einem niedrigeren Satz zu refinanzieren, auch wenn Sie in Ihrer Hypothek umgedreht sind. Dieses Programm ermöglicht Hausbesitzern mit Fannie Mae oder Freddie Mac Hypotheken, bis zu 125% des aktuellen Wertes ihres Hauses zu refinanzieren.

Wenn Sie in unmittelbarer Gefahr sind, Ihr Haus zu verlieren, kann das Home Affordable Modification Program (HAMP) Ihren Kreditvertrag durch Refinanzierung, eine verlängerte Kreditlaufzeit und, falls erforderlich, eine Kapitalherabsetzung ändern, um Ihre Zahlungen auf nicht mehr als zu reduzieren 31% Ihres Bruttoeinkommens. Unterstützung ist auch verfügbar, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen für eine zweite Hypothek zu leisten, wenn Sie arbeitslos sind oder wenn Sie bereits vor einer Zwangsvollstreckung stehen. Die meisten dieser Darlehen werden von der Regierung erschwinglichen Programm zur Verfügung gestellt, sondern werden durch regelmäßige Kreditgeber verwaltet.

Eine Option, die einige Hausbesitzer in der Vergangenheit verwendet haben, ist ein "Piggyback" -Darlehen, bei dem ein Eigenheimdarlehen für 10% des Restbetrags und eine primäre Hypothek für den Rest aufgenommen wird. Eine solche Vereinbarung kann günstigere Bedingungen bedeuten. Mit dem Aufkommen strengerer Kreditvergabebedingungen kann es jedoch schwierig sein, eine Bank oder Kreditgenossenschaft zu finden, die bereit ist, diese Art von Darlehen zu gewähren.

Auszahlung Refinanzierung

Vielleicht haben Sie Werbung für Refinanzierungen gesehen, die sagen "Geld in die Tasche stecken" oder "Bargeld von zu Hause holen". Diese werden als Auszahlungsrefinanzierungen bezeichnet. Hier ist das neue Darlehen größer als das alte Darlehen, und Sie erhalten die Differenz in bar. Aber das Geld ist nicht kostenlos - es ist ein Kredit von der Equity in Ihrem Haus. Mit anderen Worten, Sie müssen es zurückzahlen.

Obwohl Banken und Makler können dies als eine gute Möglichkeit, Schulden zu tilgen, nehmen Sie einen Urlaub oder College Geld, das Problem ist, dass es nur eine vorübergehende Lösung ist. In der Tat könnten Sie am Ende zahlen viel mehr für diese "Auszahlung", wenn Sie nicht einen Plan für die Art haben, wie Sie es zurückzahlen werden.

Zum Beispiel, wenn es an der Zeit ist, Ihr Haus zu verkaufen, werden Sie nicht so viel von dem Verkauf bekommen, weil Sie ein größeres Darlehensguthaben haben, um sich auszuzahlen. Oder schlimmer noch, wenn der Immobilienmarkt zurückgeht, könnten Sie in Ihrer Hypothek auf den Kopf gehen und tatsächlich der Bank Geld schulden, wenn Sie verkaufen.

Auszahlungs-Refinanzierungen sind in der Regel mit höheren Zinsen verbunden, auch wenn Sie nur eine "kleine" Menge an Bargeld aufnehmen. Insbesondere bieten viele Banken Refinanzierung, um Ihre Kreditkarten abzuzahlen. Aber dies ist eine riskante Bewegung, in der Sie ungesicherte Schulden (die Kreditkarten) für gesicherte Schulden (die Hypothek) handeln. Wenn Sie Ihre Kreditkartenschulden nicht bezahlen können, ist das schlimmste, was passieren kann, ein Gerichtsurteil, um Ihren Lohn zu schmücken. Aber wenn Sie die Hypothek nicht bezahlen können, werden Sie Ihr Haus verlieren.

Stellen Sie sicher, dass Sie tatsächlich eine Hypothek Zahlung leisten können, die Ihre Kreditkarte Schulden enthält, bevor Sie diese Schuld mit Ihrem Haus sichern. In der Tat, wenn Sie Probleme haben, Schulden abzuzahlen, kontaktieren Sie einen Kreditberater, bevor Sie Ihre Hypothek refinanzieren.

So sparen Sie Geld bei Abschlusskosten

Hier sind einige Möglichkeiten, die mit einer Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten zu minimieren:

  • Wenn Sie eine Schätzung benötigen und Ihr Haus signifikant an Wert gewonnen hat oder es in Ihrer Nachbarschaft viele vergleichbare Verkäufe gibt, fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob Sie eine automatisierte Bewertung anstelle einer vollständigen Bewertung verwenden können. Das spart ein paar hundert Dollar.
  • Obwohl Sie immer noch eine Titelversicherung benötigen, fragen Sie, ob Sie den "Reissue" -Rate anstelle des vollen Satzes erhalten können.
  • Sehen Sie, ob Ihr aktueller Kreditgeber Ihnen eine Refinanzierung mit niedrigerem Zinssatz anbieten kann, bevor Sie Dokumente bei einem neuen Kreditgeber unterzeichnen. Sie können in der Lage sein, Ihnen einen vernünftigen Deal ohne so viele Kosten zu bekommen.

Berechnen Sie Ihre Einsparungen

Verwenden Sie einen Refinanzierungsrechner, um herauszufinden, wie viel Sie sparen können. Setzen Sie sich mit Ihrer Hypothek Aussage und bestimmen, wie viel Sie in Bezug auf Grundsteuern und Hausratversicherung zahlen, da diese Beträge nicht ändern, wenn Sie refinanzieren. Wenn Ihre Immobilie jedoch an Wert verloren hat, können Sie möglicherweise auch Ihre Grundsteuer senken lassen.

Als nächstes erhalten Sie einen Ballpark Wert auf Abschlusskosten von der Bank oder Makler, der Ihre erste Hypothek behandelt. Die durchschnittlichen Abschlusskosten für eine Refinanzierung von 200.000 US-Dollar belaufen sich auf 3.741 US-Dollar, die Beträge variieren jedoch stark je nach Region. Sie müssen auch wissen, wie lange Sie noch auf Ihr Darlehen haben und entscheiden, ob Sie die gleiche Kreditlaufzeit beibehalten werden, oder wenn Sie es kürzen oder verlängern werden.

Zum Beispiel, sagen wir, dass Jim seit sieben Jahren in seiner Haus- und Hypothek ist. Er zahlte zunächst $ 145.000 für das Haus und hat eine monatliche Hypothekenzahlung von $ 916 zu 6, 5%. Selbst nach sieben Jahren zahlt er nur $ 206 seines Kapitals pro Monat, während $ 710 seiner Zahlung an Zinsen gehen. Er schuldet immer noch 130.897 Dollar für seine Hypothek.

Er entscheidet sich zu refinanzieren und kann einen Satz von 5% erhalten und zahlt $ 2.000 an Abschlusskosten. Er entscheidet sich für die gleiche Kreditlaufzeit und seine neue Zahlung beträgt 799 $ pro Monat.

Alte Hypothek bei 6, 5%

  • Monatliche Zahlung: 916 $
  • Zinsbetrag: 710 $
  • Hauptbetrag: 206 $

Neue Hypothek bei 5%

  • Monatliche Zahlung: 799 $
  • Zinsbetrag: 545 $
  • Hauptbetrag: 254 $

Jim spart nicht nur monatlich $ 117 für seine Zahlung, sondern da er auch weniger Zinsen zahlt, wird er mehr von seinem Kreditsaldo bezahlen als zuvor. Wenn Jim jedoch seine Steuern zahlt, wird er nicht mehr so ​​viel Hypothekenzinsen haben, um zu beanspruchen, und wird dort einige Vorteile verlieren. Aber je nach Einkommensteuerklasse von Jim kann sich dieser Steuerabzug mehr oder weniger mit dem beschleunigten Tempo waschen, mit dem er den Kapitalbetrag abbezahlt. Mit anderen Worten, Jim wird etwa 17 Monate brauchen, um die Gewinnschwelle zu erreichen, wobei er seine 2.000 $ an Abschlusskosten zurückzahlt.

Auf jeden Fall, führen Sie die Zahlen in Bezug auf, wann Sie Break Even, basierend auf wie viel Sie monatlich sparen, wie viel Eigenkapital Sie bauen, und wie viel von einem Steuerabzug geben Sie mit dem niedrigeren Zinssatz. Nur dann können Sie feststellen, wann Sie wahrscheinlich für Ihre spezielle Situation die Gewinnschwelle erreichen.

Letztes Wort

Da der Antrag auf eine Refinanzierung Ihren Kredit-Score beeinträchtigen wird, bestimmen Sie, ob Sie wahrscheinlich qualifizieren werden, bevor Sie Ihre Bewerbung einreichen. Wenn es unwahrscheinlich erscheint, möchten Sie vielleicht warten, bis der Wert Ihres Hauses steigt, Ihr Kredit-Score verbessert oder Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen sinkt. Planen Sie auch voraus, wenn Sie einen anderen Kredit beantragen möchten, beispielsweise einen Autokredit, der sich auf Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten auswirkt.

Dann, sobald Sie festgestellt haben, dass Sie sich qualifizieren, überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation, einschließlich Ihrer Hypothek Aussage, und was Sie mit einer Refinanzierung erreichen wollen. Seien Sie in diesen Punkten klar, wenn Sie mit einem Hypothekenmakler oder einer Bank über Optionen sprechen, und denken Sie daran, sich nicht ausschließlich auf eine Sache wie Kurs oder Zahlung zu konzentrieren, da Sie am Ende eine wichtige Komponente des Kredits verpassen könnten, der Sie zustimmen .

Am wichtigsten, verlassen Sie sich auf Ihre eigene Einschätzung Ihrer aktuellen Hypothek im Verhältnis zu den neuen Anführungsstrichen, die Sie empfangen, und führen Sie Zahlen auf jedem von ihnen durch, um zu bestimmen, welches am sinnvollsten ist, entsprechend Ihren Zielen.

Haben Sie jemals Ihre Hypothek refinanziert? Was waren die Hauptfaktoren, die zu Ihrer Entscheidung geführt haben und wie viel haben Sie am Ende gespart?


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