Was ist ein Immobilien-Investment-Trust - Investieren in REITs

Für viele ist Immobilien der Goldstandard aller Investitionen. Es hat eine lange Erfolgsgeschichte, kann ein stetiges Einkommen bieten und ist eine Investition, die greifbar und nutzbar ist. Es gibt etwas Befriedigendes, wenn man sich ein Gebäude ansieht, das man besitzt, im Gegensatz zu Aktien auf einem Computerbildschirm.

Leider hat Immobilien als Investition Eintrittsbarrieren, wie Geld für eine Anzahlung, die Fähigkeit, einen beträchtlichen Kredit zu bekommen, die Zeit und Ausbildung, um ein profitables Unternehmen zu führen, und das notwendige Geld für Wartung, Reparaturen, Grundsteuern, und Versicherung.

Glücklicherweise gibt es eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne einzelne Immobilien zu besitzen. Es ist bekannt als ein Real Estate Investment Trust (REIT).

Was ist ein REIT?

Ein REIT existiert, um in ertragbringende Immobilien zu investieren. Dies geschieht direkt durch den Kauf von Immobilien oder indirekt durch die Bereitstellung von Darlehen oder den Kauf von bereits bestehenden Hypothekenverträgen. Um sich als REIT zu qualifizieren (und Körperschaftssteuer zu vermeiden), müssen mindestens 90% seines Gewinns als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden.

REITs sind typischerweise in drei Kategorien unterteilt:

1. Aktien-REITs

REITs sind die populärste und bekannteste Art von REITs. Sie konzentrieren sich auf den Erwerb, die Verwaltung und die Entwicklung von Anlageliegenschaften. Da REIT-Beschränkungen verlangen, dass Immobilien über einen langen Zeitraum gehalten und entwickelt werden, sind ihre Haupteinnahmequellen Mieteinnahmen aus ihren Beständen. Sie investieren typischerweise in bestimmte Arten von Immobilien, die im Allgemeinen in die folgenden Kategorien fallen:

2. Hypotheken REITs

Diese Fonds, die nicht so beliebt sind wie Aktien-REITs, leihen Immobilieninvestoren Geld oder investieren in bestehende Hypothekenkredite auf Immobilien (anstatt direkt in die Immobilien selbst zu investieren). Ihre Haupteinnahmequelle sind Zinsen aus ihren Darlehen.

3. Hybride REITs

Als Kombination aus Aktien- und Hypotheken-REITs diversifizieren hybride REITs zwischen dem Besitz von Immobilien und Krediten an Immobilieninvestoren. Ihre Einnahmen stammen sowohl aus Miet- als auch aus Zinserträgen.

Vorteile und Nachteile von REITs

Wie bei allen Investitionen gibt es Vor- und Nachteile für REITs, die vor einer Investition abgewogen werden sollten:

Vorteile

• Anleger können sich auf dem Immobilienmarkt diversifizieren, indem sie sich an mehreren Immobilien mit minimalem Geld beteiligen.
• Das Risiko wird bei vielen Anlegern im Vergleich zu einem einzigen Immobilieneigentümer gebündelt.
• REITs zahlen hohe Bardividenden.
• Viele REITs bieten eine hohe Liquidität im Vergleich zu Immobilieneigentum, da die Anleger ihre Anteile schnell verkaufen können.
• Investoren teilen sich das Eigentum an großen Immobilien, wie zum Beispiel großen Bürogebäuden oder Hotels, die sie sich ansonsten schwer leisten könnten.
• Eigenschaften werden professionell verwaltet.
• Ausländische Personen, die sonst nicht Eigentümer von Immobilien sind, können sich über einen REIT an solchen Immobilien beteiligen.
• Abschreibungsaufwendungen können die Steuern der Aktionäre auf Dividenden minimieren.

In der Regel werden Dividenden im Jahr ihres Eingangs und als gewöhnliches Einkommen besteuert. Wenn die Abschreibungen vom REIT weitergegeben werden, werden diese Aufwendungen als Kapitalrückzahlung an den Anteilseigner angesehen und gleichen einen Teil der Dividenden der Aktionäre aus. Dies verzögert die Zahlung von Steuern auf diesen Teil der Dividenden, bis die REIT-Aktien verkauft sind.

Darüber hinaus wird der Betrag beim Verkauf von Aktien als Kapitalgewinn und nicht als gewöhnliches Einkommen besteuert. Wenn zum Beispiel ein Aktionär eine Dividende von 100 US-Dollar gezahlt hat, aber 10 US-Dollar davon als Abschreibungsaufwand beanspruchen könnte, würde der Aktionär nur eine Einkommensteuer von 90 US-Dollar in diesem Jahr zahlen. Die abgezogenen 10 Dollar werden jedoch später als Kapitalgewinn versteuert, wenn der Fonds verkauft wird.

Da gewöhnliches Einkommen viel stärker besteuert wird als Kapitalgewinne, ist dies ein großer Vorteil gegenüber der steuerlichen Behandlung normaler REIT-Dividenden.

Nachteile

• REITs weisen generell ein geringes Wachstum auf, da sie 90% des Einkommens an die Anleger zurückzahlen müssen. Somit können nur 10% des Einkommens in das Geschäft reinvestiert werden.
• REIT-Dividenden werden nicht unter der steuerfreundlichen 15% -Regel behandelt, unter die die meisten Dividenden fallen. Sie werden als reguläres Einkommen zu einem viel höheren Steuersatz besteuert.
• Das Anlagerisiko kann erheblich sein. Führen Sie vor der Investition Ihre gebührende Sorgfalt durch und berücksichtigen Sie alle Faktoren auf dem Immobilienmarkt (dh Immobilienwerte, Zinssätze, Schulden, Geografie und sich ändernde Steuergesetze).
• REIT-Investoren überlassen die Kontrolle über alle operativen Entscheidungen, die ein einzelner Immobilienbesitzer treffen würde.
• Bei einigen REITs fallen hohe Verwaltungs- und Transaktionsgebühren an, was zu geringeren Ausschüttungen für die Aktionäre führt.

Öffentlich gehandelte vs. nicht-gehandelte REITs

Nachdem wir nun untersucht haben, wie REITs funktionieren und welche drei Haupttypen es gibt, wollen wir uns mit der wichtigen Unterscheidung zwischen öffentlich gehandelten und nicht gehandelten REITs befassen:

Öffentlich gehandelte REITs

Öffentlich gehandelte REITs sind bei der SEC registriert und an einer nationalen Börse notiert.

Vorteile:

• Sie können auf einem Broker-Konto gekauft und verkauft werden.
• Sie bieten nahezu sofortige Liquidität, da der Fonds jederzeit verkauft werden kann.
• Der Markt spiegelt sofort einen Anstieg des Aktienkurses wider.
• Diese Fonds sind in der Regel sehr groß und diversifiziert.

Nachteile:

• Der Aktienkurs kann stark von den Marktbedingungen gegenüber dem tatsächlichen Wert der zugrunde liegenden Immobilien beeinflusst werden. Infolgedessen können Anleger in einem öffentlich gehandelten REIT-Portfolio Volatilität erfahren.
• Die zusätzlichen Kosten für den Betrieb eines öffentlich gehandelten Fonds können die potenziellen Dividenden eines Anlegers verringern.

Nicht-gehandelte REITs

Obwohl ein nicht gehandelter REIT von der SEC reguliert wird, ist er nicht an einer Börse notiert. Um die Stabilität des REITs zu wahren und Anlegerinteressen zu wahren, müssen die Anleger Mindest- und Liquiditätsrichtlinien einhalten.

Gegenwärtig müssen Anleger ein liquides Nettovermögen von 250.000 USD (exklusive ihrer Häuser) oder ein Einkommen von 70.000 USD pro Jahr und 70.000 USD an Vermögenswerten haben. Anteile an nicht gehandelten REITs werden normalerweise zu einem festgelegten Preis von 10 USD pro Aktie gekauft. Sie sind so konzipiert, dass sie für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel fünf bis sieben Jahre, abhängig von der REIT-Strategie) gehalten werden und eine vorab festgelegte Dividende zahlen.

Diese Art von REIT wird typischerweise Geld für die ersten paar Jahre sammeln und dann ihre Türen für neue Investoren schließen. Es gibt 4 übliche Wege, wie der Fonds entweder vor oder nach Ablauf der Halteperiode aufgelöst werden kann:

1. Der REIT könnte von einem größeren börsennotierten REIT mit den an die Aktionäre weitergegebenen Verkaufserlösen erworben werden.
2. Der REIT könnte an die Börse gehen, in diesem Fall würden die Anleger neue Aktien erhalten, die an einer Börse für theoretisch viel höheren Preis verkauft würden.
3. Der REIT könnte einzelne Immobilien verkaufen und einen vorher festgelegten Teil des Gewinns an die Aktionäre weitergeben.
4. Wenn die Wirtschaft diktiert, dass keine dieser Optionen gewinnbringend ist, könnte der REIT im Wege der Aktionärsabstimmung den Normalbetrieb bis zur Verbesserung der Marktbedingungen verlängern.

Vorteile:

• Ein festgelegter Aktienkurs eliminiert die täglichen Kursschwankungen und die Volatilität, die mit öffentlich gehandelten REITs verbunden sind.
• Dividenden sind bei nicht gehandelten REITs tendenziell höher und können monatlich oder vierteljährlich gezahlt werden. Diese höheren Dividenden sind das Ergebnis geringerer Aufwendungen und einer Möglichkeit, den Anleger für eine geringe Liquidität zu entschädigen.
• Am Ende der Haltedauer besteht Potenzial für eine deutliche Aufwertung.
• Anleger dürfen ausländische Immobilien halten, die ihnen sonst nicht zur Verfügung stehen. Diese Immobilien sind relativ immun gegen die Volatilität der ausländischen Aktienmärkte.

Nachteile:

• Der Aktienkurs und die Dividenden sind nicht garantiert, obwohl sie "festgelegt" sind. Tatsächlich mussten einige REITs aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der gestiegenen Leerstände in ihren Immobilien Dividenden kürzen und die Aktienwerte reduzieren.
• Diese Produkte sind nicht flüssig. Aufgrund von Mindestanforderungen muss ein Anleger für eine lange Zeit in der Anlage bleiben. Im Gegensatz zu ihren an der Börse gehandelten Kontrahenten können Anleger Aktien nicht bei größeren Kursverlusten verkaufen. Dies erhöht das Risiko einer Anlage in einen nicht gehandelten REIT erheblich.
• Die finanzielle Transparenz der Fondsgeschäfte ist geringer. Da nicht gehandelte REITs nicht an der Börse notiert sind, unterliegen sie weniger Aufsicht.
• Eine starke Aufwertung des Aktienkurses wird erst am Ende der Laufzeit realisiert (obwohl die Dividenden erhöht werden können).

Tipps zum Investieren in REITs

REITs können ausgezeichnete Einkommens- und Wachstumschancen für den richtigen Investor bieten. Wenn Sie darüber nachdenken, den Sprung zu wagen, sollten Sie sich vor dem Kauf ein paar Tipps überlegen:

1. Verstehen Sie die Arten von Immobilien, in die Sie investieren . Die meisten REITs sind auf einen bestimmten Sektor spezialisiert, der in der Zusammenfassung des Fonds leicht zu finden sein sollte. Verstehen Sie die Risiken jedes Sektors. REITs, die unbebaute Grundstücke oder Einzelhandelszentren in einer schlechten Wirtschaftslage halten, werden beispielsweise ein höheres Risiko tragen als Luxuswohnungen in einer großen Metropole.
2. Schau dir die Zahlen an . Es ist wichtig zu sehen, ob Dividenden aus dem operativen Geschäft bezahlt werden oder ob der Fonds gezwungen ist, zusätzliches Kapital zu verwenden. Ein gut funktionierender REIT sollte sich auf seine Operationen verlassen, um Ausgaben und Dividenden zu bezahlen. Seien Sie auch vorsichtig bei großen, einmaligen Immobilienverkäufen, die die Finanzwerte nach oben verzerren könnten.
3. Finden Sie heraus, wann der REIT begann zu investieren . Wurden Investitionen vor einem Markteinbruch getätigt, könnte der REIT Objekte halten, die nicht oder nur mit geringer Rendite refinanziert werden können. In solchen Fällen müssen REITs möglicherweise Dividenden reduzieren oder zusätzliche Aktien verkaufen, um in naher Zukunft Geld zu beschaffen. Wenn der Fonds jedoch nach einer Rezession auf dem Immobilienmarkt geschaffen wurde, konnte er wertvolle Immobilien zu niedrigen Preisen erwerben.
4. Kenne deinen Zeithorizont . Vor allem bei einem nicht börsengehandelten REIT konnten Anleger Aktien für mindestens fünf Jahre halten, bevor sie eine Kapitalrendite sahen. Stellen Sie sicher, dass Sie mit diesem potenziellen Mangel an Liquidität umgehen können.

Letztes Wort

Wir haben in vielen Märkten ein deutliches Wachstum erlebt, da unsere Wirtschaft aus einer tiefen Rezession herauskommt. Der Immobilienmarkt ist jedoch zurückgeblieben.

Die gute Nachricht ist, dass es große langfristige Investitionsmöglichkeiten gibt, insbesondere in Form von Immobilien. REITs sind eine Möglichkeit, sich auf dem Immobilienmarkt zu diversifizieren und können eine attraktive einkommenschaffende Investition in einem Niedrigzinsumfeld sein.

Wenn Sie die Aktienmarktvolatilität vermeiden möchten und Sie Mindestrichtlinien einhalten, könnten nicht gehandelte REITs eine wichtige Rolle in Ihrem persönlichen Anlageportfolio spielen. Wie bei allen Investitionen ist es wichtig, Ihre Hausaufgaben zu machen und zu verstehen, wo Sie Ihr Geld investieren und warum.

Was sind deine Erfahrungen mit REITs? Welchen Prozentsatz Ihres Portfolios haben Sie in REITs?

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