Wenn gefragt, um die wichtigste Art von Immobilien-Versicherung zu nennen, antworten viele Hausbesitzer zuversichtlich und ohne zu zögern "Hausbesitzer Versicherung." Schließlich schützen Hausratversicherungen gegen potenziell große finanzielle Verluste aufgrund von Schäden durch Feuer, Wasser, Wind, Vandalismus und eine Vielzahl anderer Gefahren. Was könnte wichtiger sein? Nun, für den Anfang, stellen Sie sicher, dass die Eigenschaft von dieser Hausbesitzer Versicherungspolice tatsächlich gehört zu ihrem angeblichen Eigentümer gehört.
Das ist die Titelversicherung, eine besondere Form der Immobilienentschädigung. Wenn ein bestimmtes Stück Wohn - oder Gewerbeimmobilien den Besitzer wechselt, stellt eine Titelrichtlinie sicher, dass das Eigentum nicht durch vergangene Pfandrechte oder andere Probleme - wie einen gefälschten Titel und nicht förderfähige oder inkompetente Parteien einer früheren Tat - belastet wird, die Auswirkungen auf die Rechtmäßigkeit der Übertragung oder zu künftigen finanziellen Kosten führen.
In den meisten Fällen kaufen Kreditgeber und Käufer separate Titel-Versicherungspolicen, die jeweils ihre jeweiligen Interessen in der Eigenschaft schützen. Der Käufer zahlt im Allgemeinen die vollen Kosten beider Policen, obwohl es oft möglich ist, eine Vereinbarung über die Aufteilung der Kosten mit dem Verkäufer zu treffen (oder den Verkäufer davon zu überzeugen, die gesamte finanzielle Last zu tragen) auf dem Markt eines Käufers. Titelversicherungen sind typischerweise als Abschlusskosten in einer Immobilientransaktion enthalten.
Ob Sie ein älteres Haus oder ein neues Bauhaus kaufen, benötigen Sie wahrscheinlich eine Titelpolitik. Hier ist, was Sie über diese ungewöhnliche, aber unglaublich häufige Form der Versicherung wissen müssen.
Obwohl Titelversicherungen in den meisten Industrieländern existieren, sind sie in den Vereinigten Staaten viel häufiger anzutreffen als in anderen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die lokalen Regierungen bei der Bestimmung der Rechtmäßigkeit von Eigentumstransfers und Eigentumsrechten eine geringere Rolle spielen als fast überall sonst auf der Welt.
In den meisten anderen Ländern, insbesondere solchen, die vom britischen Gewohnheitsrecht beeinflusst sind, registrieren neue Immobilieneigentümer den kürzlich übertragenen Titel auf ihr Grundstück bei der zuständigen lokalen Regierung, die dann als letzter Schiedsrichter für Streitigkeiten fungiert, die sich aus der Transaktion ergeben. Im Gegensatz dazu erfassen die meisten US-Gerichtsbarkeiten einfach jede Eigentumsübertragung, ohne abschließend zu bestimmen, ob sie gültig ist oder ob die Immobilie frei von Pfandrechten und anderen Belastungen ist. Diese Entscheidung fällt an private Spezialisten, einschließlich Mitarbeiter der Titelversicherungsunternehmen.
Ob Sie es glauben oder nicht, Eigentumseigentümer hatten vor der Mitte des 19. Jahrhunderts keinen Rechtsweg gegen ungültige oder betrügerische Landtitel. Damals fiel es eindeutig auf die Käufer, dass der Titel gültig war. Dies war ein mühsamer, zeitraubender Prozess, der in riesigen Grenzstaaten mit schlechten Straßen und zentral gelegenen und manchmal schlecht erhaltenen Landrekorden praktisch unmöglich war.
Dieser unglückliche Zustand der Dinge wurde in dem bahnbrechenden Fall Watson gegen Muirhead angefochten und bestätigt, der 1868 vom Obersten Gerichtshof von Pennsylvania gehört wurde. Das Gericht entschied, dass Muirhead, ein Pennsylvania-Beförderer (Immobilientransferprofi), nicht haftbar gemacht werden könne sich auf die falsche Meinung eines Anwalts verlassen, dass ein bestimmter Titel frei von Belastungen sei. In Wirklichkeit hatte der Titel ein vorheriges Pfandrecht, das der untersuchende Anwalt nicht entdeckt hatte, was für den Käufer zu einer ernsten finanziellen Notlage führte.
Durch die Entscheidung empört, griffen Grundbesitzer die Staatsregierung von Pennsylvania an, um einzugreifen. Im Jahr 1874 verabschiedete das Gremium ein Gesetz, das eine Titelversicherung zuließ. 1876 ​​wurde in Philadelphia die erste Titelversicherungsgesellschaft gegründet. Andere Staaten folgten dem Beispiel und der Rest ist Geschichte.
Titel Versicherung kommt in zwei grundlegenden Formen: Kreditgeber (auch bekannt als "Kredit") Politik und Käufer Politik. Kreditgeber Policen schützen die Interesse des Hypothekengebers an der Immobilie, die in der Regel im Laufe der Zeit abnimmt. Käuferrichtlinien schützen das Interesse des Käufers, das normalerweise mit der Zeit zunimmt.
Für die Laufzeit des Hypothekarkredits oder bis zur Refinanzierung der ursprünglichen Hypothek gelten die Richtlinien für Darlehensgeber, und zu diesem Zeitpunkt wird eine neue Richtlinie für Kreditgeber ausgearbeitet. Käuferrichtlinien bleiben so lange in Kraft, wie der Käufer einen Anteil an der Immobilie behält.
Die meisten anderen Formen der Versicherung bieten finanziellen Schutz gegen zukünftige Verluste durch Beschädigung, Diebstahl und andere Gefahren. Im Gegensatz dazu ist ein Großteil der Titelversicherungskosten für frühere Ausgaben reserviert, die sich negativ auf den derzeitigen Versicherungsnehmer auswirken könnten - und für die Fachkräfte, die zur Aufdeckung und Behebung solcher Probleme erforderlich sind, bevor sie finanzielle Verluste verursachen.
Obwohl Titel Versicherungspolicen von Staat zu Staat und Anbieter zu Anbieter variieren, decken sie immer die Kosten für die Durchführung einer Titelsuche. Eine Titelsuche ist eine gründliche Untersuchung relevanter öffentlicher Aufzeichnungen, um festzustellen, ob Probleme mit dem Titel bestehen. Diese Aufzeichnungen werden normalerweise mit der Stadt oder dem Landkreis geführt, in dem sich die Immobilie befindet.
Idealerweise betrachtet eine Titelsuche die gesamte Geschichte einer Eigenschaft, die sich auf ihre ursprüngliche Plattierung oder Unterteilung zurückzieht. Dies geschieht in der Regel durch Überprüfung des Abstracts der Liegenschaft - ein Dokument, das die gesamte Eigentumskette und historische Pfandrechte enthält. Da Abstracts jedoch unvollständig sein oder fehlerhafte Informationen enthalten können, stützt sich eine umfassende Titelsuche in der Regel auf andere Informationsquellen wie lokale Steuerunterlagen, frühere Eigentümerbestätigungen und anwendbare Gerichtsurteile.
Titel-Versicherungspolicen decken auch die Kosten der Lösung (auch bekannt als Heilung) die meisten Titel Probleme (auch bekannt als Mängel) während der Titelsuche aufgedeckt. Häufige Mängel sind unter anderem:
Beachten Sie, dass, wenn die Titelsuche ungeheuerliche Probleme mit dem Titel aufdeckt - wie beispielsweise der Beweis, dass das Eigentum vollständig im Besitz eines Dritten ist und somit vom aktuellen Verkäufer nicht vermarktbar ist, dass ein oder mehrere Übertragungsinstrumente gefälscht wurden, dass eine inkompetente Partei (z als Minderjähriger) an einer früheren Übertragung beteiligt war oder dass es kein Recht auf Zugang zu dem Grundstück gibt - der Kreditgeber kann sich weigern, eine Hypothek auf das Grundstück zu vergeben, und der Käufer könnte gezwungen werden, wegzugehen.
Schließlich decken Titelversicherungen zukünftige Kosten aus Rechtsstreitigkeiten ab. Zum Beispiel müsste der Inhaber einer gültigen Titel-Versicherungspolice nicht aus eigener Tasche bezahlen, um sich gegen eine Klage von Auftragnehmern zu verteidigen, die behauptet, dass ihre Unternehmen Grundpfandrechte auf dem Grundstück hatten, die von der unbezahlten Renovierungsrechnung eines früheren Eigentümers stammten.
In dem relativ seltenen Fall, dass ein Gericht entscheidet, dass die letzte Übertragung des Eigentums ungültig ist - zum Beispiel, wenn entdeckt wird, dass ein Vorbesitzer das Eigentum einem Dritten in einem bisher unentdeckten Testament übertragen hat -, entschädigt die Police auch den Versicherungsnehmer für jeglicher Verlust von Eigenkapital in der Immobilie. Das Deckungslimit einer Titelversicherung entspricht in der Regel dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Ausstellung der Police, es sei denn, der Versicherungsnehmer erwirbt eine zusätzliche Deckung.
Im Gegensatz zu vielen anderen gängigen Versicherungspolicen (einschließlich Kfz-Versicherung, Lebensversicherung und Wohngebäudeversicherung) verlangen Versicherungsverträge in der Regel eine einmalige Zahlung am oder vor dem Abschlussdatum der Transaktion. Sofern Ihr Versicherer anbietet, die Einmalzahlung in überschaubare Monatsraten aufzuteilen, ist es sehr selten, dass eine Titelrichtlinie laufende Zahlungen erfordert.
Titel Versicherungskosten werden in der Regel in zwei große Kategorien unterteilt: Prämien und Servicegebühren. Innerhalb jeder Kategorie können die Kosten basierend auf der Menge und Art der Arbeit aufgeteilt werden, die erforderlich ist, um die Police zu zeichnen und zu erfüllen.
Die tatsächliche Prämie für eine bestimmte Titel Versicherungspolice hängt in gewissem Maße von dem Wert der zugrunde liegenden Eigenschaft. Da jedoch der Großteil der Kosten der Police die Arbeit vor der Übertragung abdeckt - Titelrecherche, Prüfung und Reparaturfehler - ist der Wert der Immobilie nicht der wichtigste Faktor.
Hier sind einige andere Faktoren, die die Prämien beeinflussen:
Die durchschnittliche Titel-Versicherungspolice trägt eine einmalige Prämie von etwa 1.000 US-Dollar, die alle Vorab-Arbeiten und die laufende Rechts- und Verlustdeckung abdeckt. Die Prämien variieren jedoch erheblich und reichen von einigen hundert Dollar bis zu mehr als 2.000 Dollar.
Titel Versicherungsvorschriften variieren von Staat zu Staat erheblich. In einigen Rechtsordnungen regulieren die Behörden streng die Prämien und schränken streng ein, wie Titelversicherer ihre Policen strukturieren können - wie viel sie berechnen können, unabhängig von den oben genannten Faktoren. In anderen Jurisdiktionen ist die Prämienregulierung geringer und die Versicherer haben mehr Spielraum bei der Festsetzung von Zinssätzen.
Zu den üblichen Formen der Prämienregulierung gehören:
Die Titelversicherung ist ein spezialisiertes Produkt, das nicht auf diversifizierte Anbieter von Auto- und Eigenheimversicherungen wie Progressive und State Farm anspricht. In der Tat, nach der American Land Title Association (ALTA), eine Handvoll von Versicherern die überwiegende Mehrheit der US-Titel Versicherungspolicen. Im Jahr 2014 entfielen auf Fidelity National Financial, die First American Corporation, die Old Republic National Title Insurance Company und die Stewart Title Guaranty Company mehr als 80% des gesamten Titelversicherungsmarktes. Kleinere regionale Versicherer machten den Unterschied aus.
Bei den meisten Immobilientransaktionen empfehlen der Hypothekengeber, der Titelverarbeiter (Titelgesellschaft) des Käufers und der Immobilienmakler oder Anwalt einen Titelversicherer für die Police des Käufers, wenn der Käufer tatsächlich dazu verpflichtet ist oder einen solchen kauft. Da Titelversicherungskosten und Versicherungsbedingungen selten zwischen Versicherern variieren, die in derselben Rechtsordnung tätig sind, akzeptiert und handelt der Käufer in der Regel auf die Empfehlung.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Bundesgesetz (das Gesetz zur Regelung des Immobilienabwicklungsverfahrens oder RESPA) es diesen Unternehmen untersagt, vom Käufer die Verwendung eines bestimmten Unternehmens zu verlangen. Als Immobilienkäufer haben Sie immer die Möglichkeit, nach Titelversicherungen zu suchen und den Anbieter auszuwählen, der am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
Titelversicherung ist legal und in 49 Staaten verfügbar. Die einzige Ausnahme ist Iowa, die 1947 die Titelversicherung untersagte, kurz nachdem ein lokaler Immobilienkollaps mehrere in Iowa ansässige Versicherer in den Bankrott getrieben hatte und zu massiven nicht versicherten Verlusten für die staatlichen Grundbesitzer geführt hatte. In Iowa untersuchen Anwälte Landtitel und erstellen Titelmeinungen, in denen die Eigentumskette und etwaige offensichtliche Eigentumsmängel zusammengefasst sind. Die Iowa-Anwaltsverstöße decken typischerweise finanzielle Verluste ab, die auf ungenaue oder unvollständige Titelmeinungen zurückzuführen sind.
Zum Vergleich: Die typische von Anwälten generierte Titelmeinung kostet in Iowa zwischen 100 und 300 US-Dollar, abhängig von der Art der Immobilie, der Anzahl der früheren Eigentümer und der Anzahl und Komplexität aller Pfandrechte, die auf der Immobilie existieren können. Darüber hinaus liegen die Kosten für die Übertragung der Zusammenfassung der Immobilie in der Regel zwischen 100 und 200 US-Dollar.
Das summiert sich zu Gesamtkosten von 200 bis 500 Dollar, die ausschließlich vom Käufer bezahlt werden - in vielen Fällen deutlich weniger als die Kosten der Titelversicherung. Obwohl weder die Titelmeinung noch die Entlassungsgebühren von der Iowa-Landesregierung reguliert werden, hält der intensive Wettbewerb zwischen den Anwälten des Staates und den Titelexperten diese auf einem vernünftigen Niveau.
Beachten Sie jedoch, dass Titelmeinungen in den meisten Jurisdiktionen nicht üblich sind. Selbst wenn Sie in der Lage sind, Anwälte vor Ort zu finden, die bereit sind, eine Titelmeinung über die von Ihnen gekaufte Immobilie zu verfassen, decken ihre Richtlinien für Fehlverhalten möglicherweise keine Verluste ab, die aufgrund einer falschen oder unvollständigen Meinung entstanden sind. Sie sind wahrscheinlich für diese Verluste am Haken - und könnten im schlimmsten Fall Ihr Eigentum verlieren.
Die Schließung eines neuen Hauses ist ein anstrengender Prozess, insbesondere für Erstkäufer. Als meine Frau und ich 2015 unser Haus geschlossen haben, war unsere detaillierte Liste der Abschlusskosten mehr als eine Seite lang - in winzigen Buchstaben.
Es ist verlockend Titel Versicherung als nur eine weitere Abschlusskosten, die widerwillig von Ihnen oder Ihrem Verkäufer bezahlt werden müssen. Es ist jedoch viel mehr als eine Werbebuchung. Genauso wie die Hausratversicherung einen finanziellen Schutz gegen eine Menge physischer Gefahren bietet, sichert die Titelversicherung Ihre Zinsen gegen frühere Fehler, Unterlassungen und betrügerische Handlungen. Selbst wenn Ihr Kreditgeber Sie nicht verpflichtet, Titel Versicherung zu tragen, ist es schwer, sich eine Situation vorzustellen, in der es keine lohnende Investition ist.
Haben Sie jemals eine Titelversicherung für ein Haus oder ein Mietobjekt erworben, das Sie besitzen?
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