de.lutums.net / Was ist eine einstellbare Hypothek (ARM) - Definition, Pros & Contras

Was ist eine einstellbare Hypothek (ARM) - Definition, Pros & Contras


Beim Einkauf für eine Hypothek haben Sie eine Vielzahl von Optionen. Hypotheken können unterschiedlich strukturiert sein und viele Faktoren sind verhandelbar, wie z. B. der Zinssatz, Abschlusskosten, die Kreditlänge, eine Vorauszahlungsstrafe und eine Ballonzahlung, um nur einige zu nennen.

Eine Art von Darlehen, die kürzlich populär geworden ist, ist die ARM, oder variabel verzinsliche Hypothek. Bei diesem Darlehen beginnt der Zinssatz sehr niedrig und passt sich im Zeitablauf an einen Zinsindex an, wie den LIBOR (London InterBank Offered Rate). In der Regel passt sich der Zinssatz an, da zu den aktuellen Zinssätzen eine Marge hinzugefügt wird.

ARMs können in bestimmten Situationen sehr geeignet sein und eine Abschottung in anderen auslösen. Daher ist es wichtig zu verstehen, ihre einzigartigen Eigenschaften und berücksichtigen die langfristigen Risiken zusätzlich zu den kurzfristigen Belohnungen, die diese Art von Darlehen zu bieten hat.

Die wichtigsten Überlegungen zu einem ARM beziehen sich vielleicht darauf, ob es eine feste Zinsperiode gibt, auf welchen Index der Zinssatz basiert, wie oft sich der Zinssatz anpasst und ob es Zins- oder Zahlungsbegrenzungen gibt.

Feste Zinsperiode

Die am weitesten verbreitete variabel verzinsliche Hypothek wird als "hybrider ARM" bezeichnet, bei dem ein bestimmter Zinssatz garantiert für einen bestimmten Zeitraum garantiert bleibt. Oft ist diese Anfangsrate niedriger als die, die Sie sonst bei einem traditionellen 30-jährigen Festdarlehen erhalten könnten.

Zum Beispiel bietet ein 3/1 ARM oder ein 5/1 ARM einen festen Zinssatz für drei bzw. fünf Jahre. Allerdings kann die feste Frist stark variieren, von einem Monat bis zu zehn Jahren, und es ist nur durch das begrenzt, was der Kreditgeber zulässt. Im Allgemeinen gilt: Je kürzer die Fixperiode, desto niedriger ist der Zinssatz in dieser Zeit.

Für die vielen Menschen, die ihre Hypothek refinanzieren oder alle paar Jahre umziehen, kann ein ARM ein effektiver Weg sein, weniger Zinsen zu bezahlen, als es mit einem standardmäßigen 30-jährigen Festzins möglich wäre. Darüber hinaus kann Ihnen dieser feste Zeitraum Zeit geben, um zu beurteilen, in welche Richtung die Zinsen gehen, und entscheiden, wann oder ob Sie refinanzieren möchten. Das heißt, die meisten Menschen entscheiden sich für eine Refinanzierung am oder gegen Ende der festen Zinsperiode.

Wie wird der neue Zinssatz berechnet?

Ihr Hypothekenzins passt sich einem bestimmten Zinssatzindex und der Kreditgebermarge an.

Zinssatzindex

Irgendwo im Papierkram für jede Hypothek mit veränderlichem Zinssatz vergraben, finden Sie den Index, auf dem die Anpassung des Zinssatzes basiert. Ein Index ist ein allgemeiner Indikator für die aktuellen Zinssätze, wie der aktuelle Zinssatz für Staatsanleihen oder der Zinssatz, den Banken für ihre Einlagen (COFI) zahlen.

Wenn die Zinsen steigen, werden diese Indizes steigen. Wenn die Zinsen fallen, werden diese Indizes ebenfalls fallen. Obwohl jeder Index dem allgemeinen Trend folgt, kann er die aktuellen durchschnittlichen Zinssätze nicht genau verfolgen.

Spanne

Die Marge ist der Prozentsatz, der dem Index zur Bestimmung Ihres neuen Zinssatzes hinzugefügt wird, und er liegt in der Regel zwischen 2% und 4%. Wenn der Index beispielsweise 4% und die Marge 3% beträgt, wird Ihre Rate auf 7% angepasst. Der Index plus Margin wird technisch als "voll indizierter Zinssatz" bezeichnet, aber die meisten Leute nennen ihn einfach Ihren Zinssatz.

Es werden Margins hinzugefügt, so dass der Kreditgeber einen Gewinn erzielt, da die verwendeten Indizes im Allgemeinen sehr niedrige Zinssätze haben. Die Größe Ihrer Marge kann auch von Ihrem Kredit abhängig sein; Je besser dein Kredit, desto kleiner die Marge. Aufgrund der Marge müssen die Zinssätze in der Regel sinken (im Vergleich zum Zeitpunkt, als Sie den Kredit aufgenommen haben), um einen äquivalenten oder reduzierten Zinssatz zu sehen, sobald sich Ihr ARM angepasst hat.
Wenn Sie ARMs vergleichen, denken Sie daran, dass derjenige mit der größten Marge nicht unbedingt der Verlierer ist. Dies liegt daran, dass ein Index verwendet werden kann, der im Allgemeinen niedriger ist oder weniger Volatilität aufweist. Zum Beispiel wird bei einigen Hypotheken der Zinssatz auf den COFI (Cost of Funds Index) gestützt, der tendenziell weniger als andere Kurse steigt oder fällt. Stattdessen verwenden einige ARMs den LIBOR, der tendenziell ein wenig höher ist. Schauen Sie sich an, wo der ARM-Index in den letzten Jahren gewesen ist, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wo Ihr Zinssatz in der Zukunft liegen könnte.

Wie oft passt sich der Zinssatz an?

Sobald sich der Zinssatz angepasst hat, müssen Sie wissen, wie oft sich das ändern wird. Mit anderen Worten, wann wird das nächste Mal eingestellt? Dies zu wissen, ist nicht nur wichtig, um Ihnen zu helfen, ein Budget zu erstellen, sondern auch, wann es Zeit ist, sich zu refinanzieren.

Um zu wissen, wann dies passieren wird, schauen Sie sich die zweite Nummer des hybriden ARM an. Zum Beispiel wissen Sie bereits, dass ein 3/1 ARM nach drei Jahren zum ersten Mal eingestellt wird. Die zweite Zahl gibt jedoch an, dass sie sich danach jedes Jahr einmal anpassen wird. Allerdings gibt es einige ARMs, die sich alle zwei Jahre, sechs Monate oder sogar jeden Monat nach der anfänglichen Anpassung anpassen werden - obwohl letzteres weniger üblich ist.

Ist der Zinssatz oder die Zahlung gekappt?

Eine Begrenzung Ihres Zinssatzes oder Ihrer Zahlung bedeutet, dass sie in einem bestimmten Zeitraum nur um einen bestimmten Betrag erhöht werden kann. In der Tat gibt es verschiedene Arten von Caps, die entworfen sind, um Ihre Zahlung oder den Zinssatz davon abzuhalten, drastisch über einen kurzen Zeitraum zu gehen, selbst wenn Zinssätze spitzen.

Zinssatz Cap

Zinscaps gibt es in zwei Varianten: lebenslange Caps und periodische Caps.

  • Eine lebenslange Obergrenze verhindert, dass der Zinssatz jemals über eine bestimmte Rate steigt (dieses Limit kann ziemlich hoch sein).
  • Eine periodische Anpassungsgrenze verhindert, dass die Rate in einem bestimmten Zeitraum zu hoch wird. Zum Beispiel kann Ihr Zinssatz auf 0, 5% pro Jahr begrenzt werden, egal wie stark der Index gestiegen ist. Einige ARMs werden jedoch keine Obergrenze für die erste Anpassung festlegen, sondern für nachfolgende Anpassungen.

Ein wichtiger Vorbehalt ist, dass, wenn der Index in einem Jahr den Cap-Betrag übersteigt, der Zinssatz das nächste Jahr auch dann noch anpassen kann, wenn sich der Index seit der letzten Anpassung nicht bewegt hat.

Nehmen wir an, dass der Index im obigen Beispiel in einem Jahr um 1, 5% gestiegen ist, aber in den nächsten Jahren auf diesem Niveau bleibt. Im Jahr 1 erhöht sich Ihr Zinssatz um 0, 5% oder den Betrag, den Ihre periodische Anpassungsobergrenze erlaubt. Dann, in den Jahren zwei und drei, wird der Zinssatz um 0, 5% steigen, bis Ihr Zinssatz dem Index plus Margin-Betrag entspricht.

Zinsfuß

Einige ARMs haben einen "Floor" Zinssatz unter dem die Rate nicht gehen kann. Mit anderen Worten, selbst wenn die Zinssätze erheblich fallen, könnte Ihr neuer Satz überhaupt nicht sinken. Dies liegt daran, dass der "Floor" der Zinssatz sein könnte, der während des festgelegten Zeitraums oder dem Zinssatz, auf den er sich zuerst eingestellt hat, effektiv ist. Überprüfen Sie Ihren Papierkram sorgfältig, um zu sehen, ob Sie einen Zinssatz haben, der nur steigen wird.

Zahlungskappen

Wie bei der Zinsobergrenze verhindert eine Zahlungsobergrenze, dass Ihre Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu hoch wird. Zahlungsobergrenzen sind entweder in Dollar-Beträgen (zB Ihre monatliche Zahlung kann nur um 200 € pro Jahr steigen) oder ein Prozentsatz (zB Ihre monatliche Zahlung kann nur um 10% pro Jahr steigen).

Außerdem wird Ihre neue Zahlung mit der Zahlung des Vorjahres verglichen, nicht mit dem Original. Wenn Ihre Zahlungsobergrenze beispielsweise 10% pro Jahr beträgt und Sie zunächst 1.000 € / Monat bezahlt haben, könnte Ihre angepasste Zahlung im ersten Jahr auf 1.100 $, im zweiten 1.210 $ und im dritten 1.331 $ erhöhen.

Zahlungsobergrenzen funktionieren in der Regel unabhängig von Zinscaps. Selbst wenn der Zinssatz deutlich steigt, bedeutet das nicht unbedingt, dass Ihre Zahlung erfolgt. Auf der anderen Seite schulden Sie diese Zinsen und es wird auf das Gleichgewicht Ihrer Hypothek angeheftet. Dies wird als negative Amortisation bezeichnet (siehe unten).

In der Tat, Sie werden vielleicht nicht einmal merken, dass es passiert. Aber wenn Ihr Zinssatz steigt und Ihre Zahlung nicht, Ihr Kreditsaldo wird wahrscheinlich steigen statt jeden Monat. Einige ARMs enthalten eine Klausel, die die Zahlungsobergrenze vollständig aufhebt, wenn der aktuelle Darlehensbestand den ursprünglichen Darlehensbestand um einen bestimmten Betrag übersteigt. Dies führt oft zu einem großen Zahlungssprung. Um diese Situation zu vermeiden, überprüfen Sie jeden Monat Ihre Hypothekenzahlung, um sicherzustellen, dass Ihr Kreditsaldo nicht steigt und dass Ihre Zahlung den Zinsen entspricht, die Ihnen in Rechnung gestellt werden.

Verschiedene Arten von ARMs

Neben dem hybriden ARM gibt es noch andere weniger gebräuchliche Typen. Missverständnisse können schwerwiegende Folgen für Ihre finanzielle Gesundheit, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre allgemeine Lebensqualität haben.

1. Nur-Zins-ARMs

Ein ARM, der nur für Zinsen gewährt wird, ermöglicht es Ihnen, jeden Monat nur die Zinsen für das Darlehen zu zahlen, ohne einen Kapitalbetrag zu zahlen. Das senkt zwar die Zahlung, aber nichts, um Ihnen dabei zu helfen, Eigenkapital aufzubauen oder näher an Ihrem Haus zu sein. Diese Art von Darlehen wird oft von Investoren, die nicht beabsichtigen, das Haus für lange zu halten, oder von Hauseigentümern, die in einigen Jahren ihr Haus besser leisten wollen, verwendet.

Allerdings kann die Aufnahme eines solchen Darlehens riskant sein, da die meisten Hypotheken nur für Zinsen zurück gesetzt werden und Sie auch den Kapitalbetrag abzahlen müssen. Wenn dies geschieht, steigt natürlich die Zahlung dramatisch. Wenn Sie ein solches Darlehen haben oder in Erwägung ziehen, sollten Sie verstehen, wie und wann es sich amortisiert amortisiert.

2. Negative Tilgungshypotheken

"Negative Amortisation" ist eine phantastische Bezeichnung für eine Hypothek, bei der Sie monatlich weniger als die fälligen Zinsen zahlen. Dies bedeutet, dass Ihr Kreditsaldo ansteigt, da unbezahlte Zinsen auf das Kreditsaldo angerechnet werden. Diese Arten von Hypotheken wurden häufig während des Immobilienbooms missbraucht, da die Zahlungen verständlicherweise niedrig sind.

Wenn das Kreditsaldo jedoch zu hoch wird, wird die Hypothek zurückgesetzt und die Zahlungen werden dramatisch steigen. Vor dem Immobilienboom wurden die meisten negativen Tilgungshypotheken nur von Anlegern oder Hausflossen verwendet. Diese Darlehen sind einfach ein Rezept für eine Katastrophe für die meisten Hausbesitzer.

3. Zahlung-Option oder Pick-a-Pay-Hypotheken

Die "Pick-a-Pay" Hypothek, auch bekannt als eine Zahlungsoption Hypothek, ist eine ziemlich neue Art von Darlehen, die maßgeschneidert scheint, um Probleme zu schaffen. Diese Hypotheken waren sehr beliebt, als die Immobilienpreise dramatisch anstiegen, weil sie es den Menschen erlaubten, für weniger Geld in mehr Häuser zu kommen. Die meisten dieser Darlehen bieten mehrere Zahlungsmöglichkeiten jeden Monat und solange Sie mindestens die kleinste Zahlung bezahlen, werden Sie nicht in Verzug sein.

Gewöhnlich können Sie wählen, ob Sie alle Zinsen plus einen Teil des Kapitals zahlen, nur Zinsen zahlen oder einen Betrag zahlen, der geringer ist als die in diesem Monat aufgelaufenen Zinsen. Sie können sich vorstellen, dass die meisten Leute die kleinste Zahlung wählen, was bedeutet, dass die unbezahlten Zinsen dazu führen können, dass das Kreditsaldo im Laufe der Zeit erheblich zunimmt. Dann, sobald das Kreditsaldo einen bestimmten Punkt erreicht (oft 20% mehr als der ursprüngliche Saldo), wird die Hypothek zurückgesetzt und die Zahlungen werden dramatisch steigen.

Pick-a-Pay-Hypotheken wurden oft an Personen verkauft, die nicht darüber informiert waren, dass die Zahlung der Mindestzahlung dazu führen würde, dass ihr Kreditsaldo wuchs. Während diese Arten von Hypotheken ein großartiges Werkzeug für Investoren sein können, sind sie in der Regel nicht für Menschen geeignet, die beabsichtigen, zu Hause zu bleiben. Wenn Sie eine Hypothek mit verschiedenen Zahlungsoptionen jeden Monat haben, lesen Sie sorgfältig Ihre Darlehensdokumentation und Ihre Hypothek Aussage, um zu bestimmen, wie viel Sie bezahlen müssen, um Ihr Darlehen Gleichgewicht statt nach oben zu halten.

Vor- und Nachteile von ARMs

Diese Vor- und Nachteile gelten im Allgemeinen für die meisten ARMs, aber überprüfen Sie Ihre Unterlagen sorgfältig, um zu bestätigen, ob sie für das Darlehen gelten, das Sie in Betracht ziehen.

Vorteile

  1. Niedrigere Abschlusskosten . Ein bedeutender Vorteil für ARMs ist, dass sie oft billiger sind als eine Hypothek mit einem dauerhaft festen Zinssatz.
  2. Geringere Zinsen . Wenn der ARM eine Periode mit einem festen Zinssatz hat, ist dieser Zinssatz normalerweise niedriger als der Zinssatz für eine festverzinsliche Hypothek.
  3. Großzügige Zinsbindung Da viele Leute nicht einmal die gleiche Hypothek für fünf Jahre behalten, kann ein 5/1 ARM Ihnen viel Zeit geben, um Ihr Haus zu verkaufen oder zu refinanzieren, ohne Ihre ursprüngliche Rate jemals anzupassen. Dies bedeutet, dass Sie bei niedrigeren Abschlusskosten und im Zeitablauf durch niedrigere Zinssätze im Voraus Geld sparen können - insbesondere wenn das Zinsumfeld niedrig bleibt oder sinkt.
  4. Hilft Ihnen, sich für ein größeres Zuhause zu qualifizieren . Da die anfängliche Zahlung oft niedriger ist als die einer Hypothek mit einem festen Zinssatz, kann es leichter sein, sich für einen größeren Kredit zu qualifizieren. Viele Leute, die einen ARM bekommen, sind zum ersten Mal Hauskäufer, die erwarten, in fünf Jahren mehr Geld zu verdienen als heute. In der Tat kann ein ARM ein großes Sprungbrett in Wohneigentum sein, da es relativ kostengünstig und leicht zu qualifizieren ist.

Nachteile

  1. Mangelnde Konsistenz bei Zahlungen . Wenn sich die Rate einmal anpasst, kann dies die Budgetierung erschweren, insbesondere wenn sich Ihre Rate jeden Monat oder jedes halbe Jahr anpasst.
  2. Zinssätze könnten steigen . In einem hybriden ARM ist der Zinssatz während des festgelegten Zeitraums oft künstlich niedrig. Selbst wenn sich die Kurse nicht viel ändern, könnte Ihre Zahlung immer noch steigen, wenn der Zinssatz zurückgesetzt wird. Wenn die Zinssätze gestiegen sind, könnte Ihr Zinssatz auf Ihren Höchstbetrag steigen, was in einigen Fällen zu negativen Amortisationen führen könnte.
  3. Sie könnten auf einen niedrigen Festzinssatz verzichten . Obwohl der Zinssatz für einen ARM anfänglich niedriger als der einer 30-jährigen festen Hypothek ist, wird er zurückgesetzt. Wenn die Zinssätze steigen, bevor Sie refinanzieren, könnten Sie 30 Jahre eines niedrigeren Zinssatzes verpassen.
  4. Wahrscheinlich versteckte Probleme haben . Leider haben sich Hypothekenanbieter als die ethischsten Gruppen erwiesen und neigen dazu, bestimmte Hypotheken wie ARMs zu missbrauchen. Mit anderen Worten, Sie müssen sicherstellen, dass Sie nichts im Kleingedruckten vermissen und dass Sie die Bedingungen des Darlehens verstehen, wie die Marge, Zahlung und Zins-Cap, und Zins-Boden arbeiten. Viele Hausbesitzer haben sich in heißem Wasser und sogar in Konkurs wegen dieser Art von Darlehen gefunden.

Letztes Wort

Hypotheken mit veränderlicher Verzinsung haben in den letzten Jahren stark an Beliebtheit gewonnen, vor allem wegen ihrer niedrigeren Kosten und Zinssätze. Sie wurden jedoch auch ernsthaft missbraucht. Dennoch kann eine Hypothek mit variabler Verzinsung, die auf Sie und Ihre finanziellen Bedürfnisse zugeschnitten ist, sehr vorteilhaft sein, solange Sie alle Bedingungen der Hypothek kennen.

Darüber hinaus, wenn Sie eine Hypothek, und vor allem eine ARM, wählen Sie Ihre persönliche Situation und Absicht. Zum Beispiel, wenn Sie erwarten, in Ihrem Haus für viele Jahre zu leben und die Zinssätze sind auf dem niedrigsten Stand, ein ARM möglicherweise nicht sinnvoll für Sie. Sicher, Sie werden in den ersten Jahren etwas Geld sparen, aber die Chancen stehen gut, dass Sie bei einer Refinanzierung mehr über einen höheren Zinssatz bezahlen.

Nehmen Sie sich die Zeit, Hypotheken zu verstehen und zu vergleichen, und denken Sie daran, welche Funktionen für Sie am wichtigsten sind. Überprüfen Sie die Kreditdokumentation immer gründlich, bevor Sie sich anmelden, um sicherzustellen, dass Sie die richtige Hypothek erhalten und Fallstricke und teure Fehler vermeiden.

Haben Sie sich für eine Hypothek mit variabler Verzinsung entschieden? Warum oder warum nicht?


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