Die Chancen stehen gut, dass Ihr jetziges Zuhause nicht unbegrenzt Ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn Sie in einem kleinen Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung wohnen, möchten Sie vielleicht zu einem größeren Haus aufrüsten, wenn Ihre Familie wächst. Wenn Sie bereits in einer großen Wohnung sind, möchten Sie möglicherweise Ihr Zuhause verkleinern, wenn Ihre Kinder ausziehen. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass Sie oder ein Familienmitglied zur Arbeit wechseln müssen. In diesem Fall ist es Zeit, sich von Ihrer derzeitigen Adresse zu verabschieden.
Die große Frage ist, was mit der Immobilie zu tun ist, wenn Sie umziehen. Ist es besser, deinen alten Platz als Miete zu behalten, oder macht der Verkauf mehr Sinn? Während Miete erlaubt, entweder Ihre Hypothek abzuzahlen oder ein wenig Geld jeden Monat zu verdienen, kommt es auch mit einer ziemlich Menge von Risiko und zusätzlichen Steuerkomplikationen.
Wenn ein Mieter Ihnen Miete zahlt, können Sie den Scheck verwenden, um Ihre monatliche Hypothek zu decken. In gewissem Sinne zahlt Ihr Mieter für Sie, um in Ihrem Haus Eigenkapital zu verdienen. Sobald die Hypothek bezahlt ist, können Sie die monatliche Miete als Einkommen behalten.
Das Vermieten Ihres Hauses kann Ihre Investitionen und Einkommensströme diversifizieren, so dass Sie Ihr finanzielles Risiko reduzieren können. Zum Beispiel, wenn Sie Ihren Job verloren haben, würden Sie noch etwas Einkommen aus der Miete haben. Oder, wenn Sie feststellen, dass Ihre Altersvorsorge nicht ausreicht, haben Sie eine Immobilie, die Sie verkaufen können.
Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Kosten für die Anmietung eines Hauses diese potenziellen Ausgaben:
HouseLogic bietet ein kostenloses Arbeitsblatt, mit dem Sie die Kosten für die Anmietung Ihres Eigenheims abschätzen können.
Sie können eine ziemlich genaue Schätzung potenzieller Mieteinnahmen erhalten, indem Sie sich die Stellen in Ihrer Nachbarschaft ansehen. Der Online-Immobilienmarkt Zillow nutzt MLS-Daten und eine proprietäre Formel, um Mietwerte für bestimmte Häuser zu schätzen. Rentometer bietet einen ähnlichen Service. Sie können auch mit einem lokalen Immobilienmakler oder einer Immobilienverwaltungsgesellschaft sprechen oder Craigslist überprüfen, um die gehende Rate in Ihrem Bereich zu sehen.
Berücksichtigen Sie auch historische Miettrends für Ihre Region. Wenn Sie in einer Stadt sind, in der es zu Mietpreissteigerungen kommt, können Ihre Mieteinnahmen Ihre Ausgaben bald übersteigen. Dienste wie Rent Jungle können Ihnen spezifische Mietpreisentwicklungen für Ihre Region anzeigen.
Wie bei jedem Unternehmen müssen Ihre Einnahmen Ihre Kosten übersteigen, wenn Sie profitabel sein wollen. Glücklicherweise sind die Kosten, die Ihnen entstehen, steuerlich absetzbar, was die Einkommenssteuer verringert, die Sie für die erhaltenen Mieten zahlen müssen, und erhöht Ihr Bargeld für die Mitnahme.
Wenn Ihre Mieteinnahmen sofort Ihre Ausgaben übersteigen, ist das ein gutes Zeichen. Selbst wenn Sie nicht sofort einen Profit erzielen, ärgern Sie sich nicht. Es kann sein, dass die Mietpreise im Moment niedrig sind oder Sie immer noch eine saftige Hypothek bezahlen. Laut Reuters schätzt Maryland CPA Jerry Gross, dass Sie normalerweise eine solide Investition haben, wenn die anfänglichen Mieteinnahmen mindestens 80% der unmittelbaren Mietkosten decken.
Ein Mietkalkulator wie der von All Property Management kann Ihnen einen Einblick in die langfristige Rentabilität Ihrer Vermietung geben. Geben Sie nur Details zu Mietpreis, Hypothekenzinsen, Hypothekensaldo, Zahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Verbandsgebühren und wie lange Sie planen, die Immobilie zu besitzen. Dann liefert der Rechner ein detailliertes Diagramm der erwarteten Cashflows. Es berücksichtigt all die kleinen Kosten und Variablen wie Leerstand, Hausverwaltungsgebühren, Wartungskosten, Verkaufskosten und Steuersätze.
Zusammen mit der Rentabilität projiziert der Rechner auch den zukünftigen Wert Ihres Hauses oder Mietobjekts. Berücksichtigen Sie bei der Auswertung der Rechnerergebnisse den Zeitwert des Geldes. Es mag aufregend sein zu denken, dass Ihr Haus in 30 Jahren Millionen wert sein könnte, aber 1 Million in 30 Jahren ist heute nicht eine Million. Unter der Annahme einer Inflationsrate von 2% schätzt ein Barwertrechner, dass 1 Million Dollar im Jahr 2045 im Jahr 2015 nur 552.000 Dollar wert ist.
Bevor Sie den Auslöser betätigen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation, den Zustand des Wohnungsmarktes und alle staatlichen oder lokalen Verordnungen berücksichtigen, die Ihre Rechte als Vermieter betreffen.
Wenn Sie mit Ihrem derzeitigen Wert zu Hause nicht zufrieden sind, kann die Vermietung des Hauses ein gewisses Einkommen bringen, während Sie darauf warten, dass Ihr Immobilienwert steigt. Wenn Häuser in Ihrer Gegend schnell zu schätzen wissen, kann es klug sein zu warten.
Leider kann diese Taktik fehlschlagen, wenn Sie zu lange warten, um zu verkaufen. Nachdem Sie das Haus für mehr als drei Jahre vermietet haben, können Sie es nicht mehr als Hauptwohnsitz beanspruchen. Dies bedeutet, dass Sie für den Verkauf der Residenz steuerpflichtig sind. Wenn Sie ein Haus verkaufen, das nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie Kapitalgewinnsteuern auf jeden Gewinn zahlen, der je nach Steuerklasse zwischen 0% und 20% liegt. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können Sie jedoch beim Verkauf $ 250.000 an Kapitalgewinnen (oder $ 500.000, wenn Sie ein Ehepaar sind) ausschließen.
Damit sich Ihr Zuhause als Hauptwohnsitz qualifiziert, müssen Sie dort zwei der letzten fünf Jahre gewohnt haben. Wenn Sie Ihren Verkauf falsch bewerten, könnten Sie am Ende tausende Dollar an Kapitalgewinnen nach dem Verkauf Ihrer Miete schulden.
Genau wie Löhne von einem Job oder Dividenden aus dem Lager, werden Sie Einkommenssteuer für jedes Einkommen, das Sie aus Ihrer Miete erhalten, zu Ihrem normalen Steuersatz berechnet. Zum Glück können Sie alle Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung des Hauses abschreiben. Zum Beispiel, wenn Ihre Bruttomieteinnahmen für das Jahr $ 40.000 sind, aber Sie $ 30.000 Mietkosten verursacht haben, werden Sie nur Steuer auf $ 10.000 geschätzt.
Neben dem Abzug der Barauslagen können Sie auch einen Abzug für die Abschreibungen geltend machen. Diese nicht zahlungswirksamen Kosten ermöglichen Ihnen, den Betrag, den Sie für den Kauf des Hauses bezahlt haben, langsam abzuziehen. Wenn Sie einen Mietverlust haben, können Sie den Verlust möglicherweise dazu verwenden, einen Teil Ihres Einkommens auszugleichen, wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen weniger als 150.000 US-Dollar beträgt. Bitten Sie einen Wirtschaftsprüfer um weitere Details zum Abzug von Verlusten oder Abschreibungen.
Die einzige Möglichkeit für viele Hausbesitzer, eine Anzahlung für ihr nächstes Zuhause zu bekommen, ist das Auszahlen des Eigenkapitals, das sie in das investieren, das sie bereits besitzen. Kann Ihre Familie genug aufbringen, um 20% auf Ihr nächstes Zuhause zu legen, ohne Ihr bestehendes zu verkaufen? Überlegen Sie dies sorgfältig, bevor Sie sich entscheiden, zu mieten.
Hoffentlich können Sie Ihr Haus die meiste Zeit gemietet halten und die meisten oder alle Hypothekenzahlungen decken. Sie sollten jedoch auf ein Worst-Case-Szenario vorbereitet sein: Doppelhypotheken für Ihre Miete und Ihren persönlichen Wohnsitz zu zahlen. Auch ohne einen Mieter entstehen Ihnen immer noch Mietkosten inklusive Versicherungs-, Wartungs-, Werbe-, Rechts- und Buchungsgebühren.
In vielen Bereichen ist es ziemlich schwierig und zeitaufwendig, einen Mieter zu vertreiben, der keine Miete zahlt. Wenn Sie einen Mieter haben, der das Haus nicht bezahlt oder erheblichen Schaden verursacht, ist es möglich, dass Ihr Mietobjekt mehrere Monate lang keinen Gewinn erzielen kann. Mit Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Reparaturen, Reinigungskosten und Mietausfallkosten schätzt Star Point Tenant Screening, dass die Räumung eines Mieters im Durchschnitt etwa 3.000 US-Dollar kostet.
Wenn Sie eine andere Wohnung kaufen, berücksichtigt der Kreditgeber für Ihr zukünftiges Haus dieses Risiko in seine Berechnungen. Lending Tree berichtet, dass Kreditgeber nur 75% der prognostizierten Mieteinnahmen berücksichtigen, wenn sie die Schulden-Einkommens-Verhältnisse bestimmen. Wenn das Haus zu vermieten Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen erhöht, qualifizieren Sie möglicherweise nicht für einen so großen Betrag eines Darlehens in Ihrem neuen Zuhause, wie Sie es erhofft hatten.
Ein Vermieter kann zeitaufwendig und emotional belastend sein. Sie sind verantwortlich für Werbung, zeigen das Zuhause und führen Hintergrund-Checks durch, um das Haus zu mieten. Sie müssen Anrufe von Mietern entgegennehmen, Wartungs- und Reparaturarbeiten durchführen und sich um Notfälle kümmern. Sie können zwar eine Hausverwaltungsfirma beauftragen, dies für Sie zu tun, aber Sie müssen mindestens 10% Ihres Mietumsatzes in Rechnung stellen.
Sie können möglicherweise ein Miethaus selbst verwalten, wenn Sie in der gleichen Stadt oder Landkreis sind, aber eine Remote-Vermietung verwalten ist eine andere Geschichte. Obwohl die Reisekosten für Ihre Miete - wie Kilometerkosten, Flugtickets, Taxikosten, Hotel- und Essenskosten - steuerlich absetzbar sind, reduzieren sie schnell Ihren Mietgewinn. Es ist sinnvoller, eine Hausverwaltung zu beauftragen, die sich um alltägliche Probleme und potenzielle Notfälle kümmert. Sie müssen auch Reparatur- und Wartungspersonal für kleinere Arbeiten (wie Teppichreinigung und -lackierung) einstellen, die Sie sonst selbst ausgeführt hätten.
Jeder Staat hat seinen eigenen Satz von Grundeigentümer-Gesetzen, und einige Städte haben auch lokale Verordnungen. Diese Regeln können regeln, wie und wann Sie Mieter ausweisen können, wann Sie auf das Mietobjekt zugreifen können, wie viel Sie die Mieten erhöhen können und wann Sie Einlagen zurückgeben müssen. Sie können staatliche Regeln auf Ihrer Website für staatliche Verbraucherangelegenheiten finden und über Municode nach kommunalen Stadtcodes suchen.
Diese Vorschriften können die Rentabilität Ihrer Mieteinlage ernsthaft beeinträchtigen. Einige Bereiche bevorzugen Vermieter, während andere den Mietern weitreichende Rechte einräumen. Zum Beispiel verbietet die Mietkontrolle in San Francisco den Vermietern, die Mieten um mehr als 1% oder 2% pro Jahr zu erhöhen.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, erkundigen Sie sich zuerst bei Ihrem Hausbesitzerverband nach irgendwelchen Einschränkungen. Eine geringe Anzahl von selbst genutzten Einheiten kann den Wert einer Eigentumswohnungsvereinigung verringern, so dass viele Vorstände die Anzahl der zu einem bestimmten Zeitpunkt gemieteten Einheiten begrenzen.
Ein Haus zu mieten ist, wie viele Anlagestrategien, ein Risiko. Wenn der Wert Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit steigt, die Mieten weiter steigen und Sie das vermietete Haus behalten können, kann Ihre Immobilie einen fantastischen Return on Investment bieten. Wenn jedoch die Mieten in Ihrer Gegend sinken, wächst Ihr Immobilienwert nicht so schnell wie Sie es erwartet haben, oder Sie bekommen Mieter, die nicht zahlen, es ist vielleicht keine gute Investition. Stellen Sie sicher, dass Sie eine ausreichende Menge an verfügbarem Bargeld zur Deckung von Notfallsituationen haben, und sprechen Sie mit einem Finanzplaner, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen.
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