Refinanzierung Ihrer Hypothek kann Sie Tausende von Interesse im Laufe der Jahre sparen und Ihre Zahlung senken. Aber während Sie wahrscheinlich Werbung mit Hypothekengebern gesehen haben, die behaupten, dass sie sich um alles kümmern werden, werden Sie nur einen "großen" Deal bekommen, wenn Sie Ihre Hausaufgaben zuerst machen.
Bevor Sie sich bewerben, verstehen Sie, was der Hypothekengeber Sie fragen wird, welche Art von Hypothek Sie sind (und nicht suchen), und ob es sinnvoll ist, jetzt zu refinanzieren oder zu warten.
Wenn Sie bereit sind zu refinanzieren, folgen Sie diesen Schritten, um den bestmöglichen Deal für Ihre neue Hypothek zu erhalten.
Kreditgeber brauchen Ihr komplettes finanzielles Bild, um festzustellen, ob Sie Ihre neue Hypothekenzahlung leisten können. Bevor Sie dies jedoch tun, ist es am besten, Ihre Finanzen selbst zu überprüfen.
Überprüfen Sie zunächst Ihre Kreditauskunft. Wenn Sie irgendwelche Ungenauigkeiten finden, bitten Sie die Kreditauskunfteien, sie zu korrigieren. Sie möchten nicht, dass wesentliche Ungenauigkeiten Ihre Kreditwürdigkeit verschlechtern oder den Zinssatz erhöhen, den Sie anbieten.
Als nächstes erhalten Sie Ihre Dokumentation zusammen. Jeder Bank- oder Hypothekenmakler, mit dem Sie zusammenarbeiten, fordert bestimmte Artikel an. Es ist auch am besten, diese Punkte zuerst zu überprüfen, damit Sie keine Überraschungen erleben:
Refinanzierung Ihrer Hypothek gibt Ihnen eine Chance für eine "do-over". Wenn Sie nicht bekommen haben, was Sie wollten, nutzen Sie die Gelegenheit, um Ihre neue Hypothek näher an Ihre Bedürfnisse anzupassen.
Auch Ihr Kredit-Score kann sich nach ein paar Jahren von rechtzeitigen Hypothekenzahlungen verbessert haben und Sie können sich jetzt für einen besseren Kurs qualifizieren, als Sie zuvor getan haben. Aber bevor Sie anfangen zu shoppen, entscheiden Sie, was Sie von Ihrer Refinanzierung wollen.
Wie lange von einer Darlehenslaufzeit möchten Sie?
Vielleicht möchten Sie Ihre refinanzierten Hypotheken auf den gleichen Zeitplan wie Ihre ursprüngliche Hypothek ausgezahlt werden. Zum Beispiel, wenn Sie zunächst eine 30-jährige Hypothek hatten und im sechsten Jahr refinanziert hatten, würde die Laufzeit Ihrer neuen Hypothek 24 Jahre betragen.
Sie können auch eine längere oder kürzere Amtszeit erhalten, als Sie ursprünglich hatten. Wenn der Zinssatz und die Gebühren gleich sind, erhalten Sie bei längerer Laufzeit eine niedrigere Zahlung. Da es jedoch länger dauern wird, bis Sie sich bezahlt gemacht haben, zahlen Sie letztendlich mehr Zinsen. Wenn Sie Ihr Haus schneller auszahlen und weniger Zinsen zahlen möchten, ist eine kürzere Kreditlaufzeit, wie zB 15 oder 20 Jahre, angemessener, solange Sie sich die höheren Zahlungen leisten können.
Wollen Sie eine Hypothek mit einem festen Zinssatz?
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) war vor fünfzehn Jahren praktisch unbekannt. Aber jetzt sind sie weit verbreitet und oft eine der ersten Optionen, die ein Kreditsachbearbeiter anbietet.
Die meisten variabel verzinslichen Hypotheken haben einen festen Zinssatz für nur ein paar Monate bis mehr als fünf Jahren. Nach diesem Zeitpunkt wird der Zinssatz gemäß einem Zinssatzindex wie dem LIBOR angepasst. Der Vorteil eines ARM liegt darin, dass der Zinssatz für die ersten Jahre im Vergleich zu einem festen 30-Jahres-Satz sehr niedrig ist. Auch diese Hypotheken sind in der Regel leichter zu qualifizieren.
Wenn Sie sicher sind, dass Sie nicht länger als die anfängliche feste Zinsperiode in Ihrem Haus bleiben, ist ein ARM eine gute Option. Aber wenn Sie die Hypothek über diesen Punkt halten, wird Ihr Zinssatz wahrscheinlich erhöhen und vielleicht sogar Ihre Zahlungen unbezahlbar machen.
Außerdem besteht die Gefahr, dass die Rate weiter steigt. In der Tat, viele Menschen Refinanzierung jetzt aus ARMs und in Hypotheken mit einer festen festen Zinssatz. Leider liegt das zum Teil daran, dass die Kreditsachbearbeiter diese Kredite in der Vergangenheit falsch dargestellt haben.
Zum Beispiel, wenn Ihr Kreditsachbearbeiter Ihnen sagt, dass der Zinssatz fest ist, fragen Sie ihn, wie lange es fest ist. Da viele Menschen nach einer "30-Jahres-Festzinssatz" Hypothek fragen, werden einige skrupellose Kreditgeber ein 30-Jahres-Darlehen mit einem festen Zinssatz präsentieren, aber nicht erwähnen, dass der Satz nur für zwei Jahre festgelegt ist. Dies ist ein Grund, warum es wichtig ist, alle Kreditdokumente zu überprüfen, bevor Sie unterschreiben.
Was ist dein Zuhause jetzt wert?
Da die Immobilienpreise steigen und fallen, wissen Sie vielleicht nicht, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben. Der Betrag des Eigenkapitals ist einfach der Betrag, den Ihr Haus wert ist, minus, wie viel Sie auf Ihrer Hypothek und irgendwelchen Kreditlinien des Eigenkapitals, home Equity Darlehen oder zweiten und dritten Hypotheken schulden.
Dies ist wichtig, weil Sie normalerweise etwas Eigenkapital benötigen, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren. Das heißt, auch wenn Sie wenig Eigenkapital haben oder Ihre Hypothek auf dem Kopf stehen, können Sie immer noch über das von der Regierung unterstützte Making Home Affordable-Programm refinanzieren. Mit traditionellen Mitteln kann es schwierig oder unmöglich sein, eine Hypothek auf ein Haus mit weniger als 10% Eigenkapital zu bekommen, oder Sie haben möglicherweise keinen Anspruch auf einen niedrigen Zinssatz, um die Refinanzierungskosten wert zu machen.
Bringst du andere Schulden in deine Hypothek?
In einigen Fällen kann es klug sein, eine Home-Equity-Kreditlinie, einen Home-Equity-Kredit oder eine zweite Hypothek mit Ihrer primären Hypothek in einer Refinanzierung zu kombinieren. Dies ermöglicht es Ihnen, eine bessere Rate für die Schulden zu bekommen und möglicherweise schneller zu bezahlen.
Wenn Sie jedoch daran denken, hochverzinsliche Kreditkartenschulden in eine neue Hypothek umzuwandeln, denken Sie zuerst sorgfältig über die möglichen Konsequenzen nach. Zum Beispiel, was einst ungesicherte Kreditkarten-Schulden und berechtigt, in einem Konkurs entlassen werden, wird von Ihrem Haus gesichert werden. Mit anderen Worten, Sie setzen Ihr Haus in Gefahr, wenn Sie den Betrag nicht zurückzahlen können, den Sie in Ihre Hypothek gerollt haben.
Wenn Sie bestehende Eigenmittel verwenden, um Schulden abzubezahlen, reduzieren Sie notwendigerweise den Eigenkapitalbetrag in Ihrem Haus und müssen möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen. Aufgrund von PMI kann es manchmal weniger kosten, Ihre HELOC- oder Kreditkartenschulden getrennt zu halten, selbst wenn sie eine höhere Rate haben. PMI ist in der Regel erforderlich, wenn Sie weniger als 20% Eigenkapital in Ihrem Haus haben und die Kosten von Kreditgeber leicht variieren.
Wie gut ist dein Kredit?
Ein guter Hypothekenmakler kann Ihnen eine Baseball-Figur geben, auf der Raten, auf die Sie sich basierend auf Ihrem Kredit-Score qualifizieren. Wenn Sie sich nicht für einen niedrigeren Satz qualifizieren können, ist eine Refinanzierung weniger wahrscheinlich. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, welche Rate Sie benötigen, um die gewünschte Darlehenslaufzeit zu bekommen, um Refinanzierung die Kosten wert zu machen.
Sobald Sie diese Fragen beantwortet haben, stecken Sie die Informationen in einen Hypothekenrechner, um die Zahlungen zu schätzen, damit Sie die Angebote der Kreditgeber besser vergleichen und herausfinden können, welche wirklich "zu gut sind, um wahr zu sein".
Werden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung erhalten?
Da Kreditgeber von den Zinsen profitieren, die Sie zahlen, sinkt ihr Gewinn, wenn Sie Ihre Hypothek früher als erwartet abbezahlen, indem Sie Ihr Haus refinanzieren oder verkaufen. Daher haben sie ein bisschen Sicherheit (für sich selbst) in die Gleichung über die Hypothek Vorfälligkeitsentschädigung eingeführt.
Eine Hypothek mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belastet Sie im Allgemeinen, wenn Sie Ihr Haus in den ersten Jahren der Hypothek refinanzieren oder verkaufen. Diese Strafzeit liegt oft zwischen drei und fünf Jahren, kann aber auch zehn Jahre oder länger betragen. Plus, die Strafgebühr ist oft steil, wie sechs Monate Zinsen, wenn Sie das Darlehen früh abzahlen.
Also warum in aller Welt möchten Sie eine Vorauszahlung auf Ihren neuen Kredit? Nun, viele Leute nicht. Aber die Kehrseite ist, dass es eine niedrigere Rate bekommen kann. Es ist riskant, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, weil man nie weiß, was das Leben Ihnen zuwirft und wann Sie sich bewegen müssen. Das heißt, wenn Sie zuversichtlich sind, dass Sie in den gleichen Hausjahren von jetzt an sein werden, untersuchen Sie den Vorteil der Zugabe einer Vorfälligkeitsentschädigung zu Ihrem Kredit und suchen Sie eine, die nur bestraft Sie, wenn Sie refinanzieren und nicht, wenn Sie verkaufen.
3. Bestimmen Sie die beste Zeit für die Refinanzierung Wenn Sie sich von einem ARM refinanzieren möchten, könnten Sie potenzielle Einsparungen verpassen, wenn Sie dies vor Ablauf der anfänglichen niedrigen Rate tun. Es gibt jedoch noch andere Faktoren zu berücksichtigen, etwa wo die Zinsen und der Wohnungsmarkt ansteigen.
Wenn Sie beispielsweise noch zwei Jahre haben, bevor sich Ihre ARM-Rate anpasst, aber Ihr Eigenheimkapital um 20% schwankt, können Sie sich jetzt für eine Refinanzierung entscheiden, sodass Sie den PMI nicht zahlen müssen, wenn der Wert Ihres Hauses sinkt. Informieren Sie sich bei Ihrem Hypothekendienstleister, wann sich Ihre Zinssätze ändern werden, und vergleichen Sie die potenziellen Risiken und Erträge, die sich aus Ihrem ARM-Aufenthalt ergeben, ein wenig länger im Vergleich zur Refinanzierung.
Auf der anderen Seite möchten Sie vielleicht Ihre Refinanzierung nach anderen Ereignissen, z. B. warten, bis Sie zwei Jahre in Ihrem aktuellen Job haben, zahlen Schulden oder sparen Sie Geld für Refinanzierungskosten. Jeder dieser Faktoren kann den Kreditqualifizierungsprozess vereinfachen oder Ihre Zahlung reduzieren. Da die Beantragung einer Refinanzierung Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt, ist es am besten zu warten, bis Sie sich verpflichten, bevor Sie Ihre Bewerbung einreichen. Andernfalls kann es schwieriger sein, sich zu qualifizieren, wenn Sie den Vorgang abbrechen und ihn beispielsweise sechs Monate später erneut starten.
Eine weitere Überlegung ist, wie lange Sie in Ihrem Zuhause bleiben wollen. Da die Refinanzierung in der Regel zwischen $ 2.000 und $ 4.000 kostet, abhängig von der Größe Ihrer Hypothek und wo Sie leben, stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten vor dem Umzug zurückgewinnen. Die allgemeine Faustregel lautet: Wenn Sie nicht vorhaben, noch mindestens zwei weitere Jahre in Ihrem Haushalt zu leben, kostet die Refinanzierung mehr Geld als Sie sparen.
Refinanzierung einer Hypothek ist in der Regel einfacher und schneller als Ihre ursprüngliche Hypothek zu bekommen, so dass es keinen Mangel an Banken und Makler gibt, die eifrig sind, Ihnen zu helfen.
Unabhängig davon, ob Sie sich entscheiden, mit einer lokalen Bank oder einer Kreditgenossenschaft, einer Großbank oder einem Broker zu arbeiten, sollte Ihre Treue zu Ihrem Geldbeutel gehören. Betrachten Sie Angebote von allen Seiten sorgfältig, um am besten zu bestimmen, welche für Sie geeignet ist. Sehen Sie sich die Gesamtkosten der Refinanzierung an (einschließlich der Herkunftspunkte, Rabattpunkte, Titelversicherung und anderer Gebühren) und konzentrieren Sie sich nicht nur auf Auslagen oder Ihre Zahlung. Kreditgeber wurden sehr kreativ bei der Erstellung von Krediten, die eigentlich "teuer" scheinen, "Low-Cost" zu sein.
Stellen Sie sicher, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen, wenn Sie auch verschiedene Zitate lesen. Mit anderen Worten, bestätigen Sie, dass jedes Angebot, das Sie erhalten, für die gleiche Art von Darlehen ist - das, das Sie angefordert haben. Leider werden einige skrupellose Kreditgeber Ihnen erstaunliche "Deals" zeigen, um Sie aufzuspüren. Aber später finden Sie heraus, dass der "Deal" für eine ganz andere Art von Darlehen wie ein 6-Monats-ARM war. In der Tat, wenn Sie nach einem 30-Jahres-Darlehen mit festen festen Zinssatz und der Kreditsachbearbeiter Ihnen eine 30-Jahres-Hypothek mit einstellbarer Rate mit einer festen Frist von 6 Monaten fragen, aufstehen und gehen!
Sie müssen überlegen, ob Sie die Kosten übernehmen, um aus eigener Tasche zu refinanzieren oder es innerhalb des Darlehens einzupacken. Obwohl Kreditgeber bieten keine oder keine Kosten Refinanzierungen, erkennen, dass viele von ihnen einfach die Kosten innerhalb des Kredits wickeln, um später zurückgezahlt werden.
Untersuchen Sie die Quotes, die Sie erhalten, um zu bestimmen, wie die Abschlusskosten bezahlt werden und wie sich die Kreditbedingungen auswirken werden, indem Sie diese Kosten einbeziehen und nicht aus eigener Tasche bezahlen. Denken Sie daran, dass es länger dauert, die Abschlusskosten zu finanzieren, wenn Sie Ihre Abschlusskosten finanzieren. Wenn Sie jedoch die Abschlusskosten innerhalb des Kredits übernehmen, können Sie sich refinanzieren, selbst wenn Sie nicht über genügend Bargeld verfügen, um die Kosten zu decken.
Das Wichtigste beim Einkauf für eine Refinanzierung ist es, an den Tisch zu kommen und alles zu überprüfen, was Ihnen gesagt oder "garantiert" wird. Dieses Gebiet ist immer noch Käufer - Vorsicht. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, den einfachen Ausweg zu nehmen und jemandem "zu vertrauen".
Sie könnten später zum Beispiel feststellen, dass der Deal, von dem Sie dachten, er sei zu gut, um wahr zu sein, tatsächlich mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden war, die Sie daran hindert, Ihr Haus zu verkaufen. Tun Sie sich einen Gefallen und machen Sie Ihre Hausaufgaben. Denken Sie auch daran, dass eine Hypothek eine Hypothek ist, egal wo Sie sie bekommen, und die meisten werden sofort an einen anderen Servicer verkauft, nachdem Sie unterschrieben haben.
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