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Wie man ein Fixierer-Oberhaus kauft - Sparen Sie Geld und vermeiden Sie Risiken


HGTV wimmelt nur so von Menschen, die ihren Lebensunterhalt mit alten, beschädigten Häusern verdienen. Von "Fixer Upper" über "Flip oder Flop", "Good Bones" bis hin zu "Rehab Addict" zeigen diese Serien Haus für Haus, verwandelt von einem alten Wrack in ein wunderschönes Zuhause. Nachdem Sie einige davon binge-gesehen haben, konnten Sie leicht denken: "Ich wette, ich könnte das tun!"

Aber bevor du rennst, um dir ein Fixieroberteil zu kaufen, trete zurück und nimm einen Realitätscheck. Sicher, ein Fixer-Obermaterial zu kaufen und etwas Arbeit darin zu investieren, kann eine gute Möglichkeit sein, ein tolles Zuhause mit einem Budget zu bekommen - besonders, wenn Sie die Reparaturen selbst machen. Aber es kann auch ein guter Weg sein, in eine Geldgrube gesaugt zu werden, die sowohl Ihre Ersparnisse als auch Ihre Freizeit verschlingt und immer noch hungrig nach mehr ist.

Um zu entscheiden, ob das Reparieren eines Fixiereroberteils wirklich für Sie ist, müssen Sie eine realistische Vorstellung davon haben, was der Job beinhaltet. Das bedeutet zu wissen, wie man die tatsächlichen Kosten von Top-to-Bottom-Reparaturen abschätzen kann. Es bedeutet herauszufinden, ob Ihre Fähigkeiten, Ihr Zeitplan, Ihr Budget und Ihre Beziehungen mit der Belastung umgehen können. Und schließlich bedeutet es zu wissen, wie man den besten Deal bekommt, wenn man sich entschließt, den Sprung zu wagen.

So ermitteln Sie die tatsächlichen Kosten eines Fixierer-Upper

Eines der Probleme bei all diesen Reality-TV-Shows ist, dass sie nicht sehr detailliert auf die Kosten eingehen. Sie konzentrieren sich auf das Drama: ein verborgenes Problem entdecken, eine kreative Lösung finden und schließlich einen schönen, transformierten Raum enthüllen.

Aber im wirklichen Leben spielen Zahlen eine Rolle. Bevor Sie anfangen, Wände zu reparieren oder Farben zu pflücken, müssen Sie wissen, ob Sie es sich wirklich leisten können, dieses Haus zu kaufen und die Reparaturen daran durchzuführen. Wie viel kosten diese Reparaturen kosten, ist ein komplexer Prozess mit mehreren Schritten - und jeder kann einen großen Einfluss auf die endgültige Summe haben.

Schritt 1: Identifizieren Sie zukünftige Reparaturen

Um herauszufinden, wie viel es kostet, Ihr Fixieroberteil zu reparieren, müssen Sie zuerst wissen, was genau repariert werden muss. Ein guter erster Schritt ist, Zimmer für Zimmer durch das Haus zu gehen und alle Probleme aufzuschreiben, die Sie sehen. Das allein reicht jedoch nicht, denn alte Häuser können viele Probleme haben, die mit bloßem Auge nicht sichtbar sind. Zum Beispiel können Sie sehen, ob die Küchenschränke veraltet sind, aber Sie können nicht sagen, ob hinter ihnen verrottender Putz ist.

Um diese versteckten Probleme aufzudecken, müssen Sie einen professionellen Inspektor einbeziehen. Dies ist ein entscheidender Schritt in diesem Prozess. Ein Inspektor kann alle Arten von Problemen aufdecken, die nicht offensichtlich sind, wie veraltete Verkabelung, Wasserschäden durch undichte Rohre oder Termiten. Inspektoren können auch prüfen, ob das Haus Gefahren wie Schimmel, Radon oder Blei enthält.

Schritt 2: Strukturelle Probleme doppelt überprüfen

Manchmal wirft eine Inspektion große strukturelle Probleme mit dem Haus auf. Das sind Probleme, die das Leben in dem Haus gefährden. Beispiele dafür sind:

  • Beschädigung der Stiftung
  • Große Klempnerarbeiten oder elektrische Probleme
  • Ein unzureichendes HVAC-System
  • Umfangreiche Schäden an Wänden, Dach oder Abstellgleis
  • Schwere Termiten- oder Schimmelschäden

Wenn Sie Probleme wie diese finden, sagen Experten, ist es wahrscheinlich am besten, wegzugehen. Dein Fixierer braucht große, teure Arbeit, um es lebenswert zu machen - und die Chancen stehen gut, dass du das meiste Geld nicht zurückbekommst, wenn du es verkaufst. Größere Reparaturen, wie ein neues elektrisches System, sind "unsichtbar"; sie erscheinen nicht in Bildern, und sie erhöhen den Wert eines Hauses nicht genug, um für die Arbeit zu bezahlen. Also, es sei denn, das Haus verkauft zu einem ernsthaften Rabatt, es ist unwahrscheinlich, dass Sie jemals Ihr Geld wert sein wird.

Wenn du entscheidest, dass du trotz der strukturellen Probleme immer noch an dem Haus interessiert bist, musst du besonders darauf achten, dass du alle gefunden hast und du weißt, was die Reparatur kosten wird. Bringen Sie einen Statiker hinzu, um das Haus zu inspizieren, und geben Sie einen vollständigen Überblick über alle Probleme, die behoben werden müssen. Mieten eines Bauingenieurs kostet rund 500 Dollar, aber es ist viel billiger als auf halbem Weg durch eine Renovierung zu entdecken, dass Sie die Hälfte der Grundlage ersetzen müssen.

Schritt 3: Entscheiden Sie, was zu DIY

Reparaturen selbst durchzuführen ist viel billiger, als einen Vertragspartner zu beauftragen. Sobald Sie herausgefunden haben, welche Reparaturen Ihr Fixierer benötigt, sollten Sie als nächstes wissen, wie viel Arbeit Sie selbst erledigen können. Je mehr Sie selbst machen können, desto weniger müssen Sie ausgeben.

Wenn du entscheidest, was du selbst tun kannst, sei realistisch über deine Fähigkeiten. Einige Arbeiten, wie Malen oder Strippen von Tapeten, sind einfach genug, dass sogar ein DIY-Anfänger damit umgehen kann. Andere, wie Dacheindeckungen oder elektrische Großarbeiten, sind viel zu gefährlich für einen Amateur. Jeder Job, bei dem ein Fehler Sie umbringen oder Ihrem Haus großen Schaden zufügen könnte, ist ein Job, der am besten den Profis überlassen wird.

Zwischen diesen beiden Fähigkeitsstufen gibt es viele Jobs, die ein erfahrener Heimwerker tun kann, wie zum Beispiel:

  • Hängeschränke
  • Wände reparieren
  • Decks bauen
  • Fenster ersetzen
  • Fliesen
  • Refinishing Böden
  • Putting auf Vinyl Abstellgleis

Sie würden Jobs wie diese nicht angehen wollen, wenn Sie ganz neu in DIY sind. Aber wenn Sie bereits Erfahrung haben oder einen erfahrenen Freund oder Verwandten haben, der Sie leitet, kann Ihnen diese Arbeit selbst ein Bündel sparen.

Aber selbst wenn Sie einen Job alleine bewältigen können, bedeutet das nicht unbedingt, dass Sie es tun sollten. Einige Arbeiten sind sehr zeitaufwendig zu DIY. Sie selbst anzugehen, könnte bedeuten, dass sie sich entweder frei nehmen von der Arbeit oder ihnen jedes Wochenende wochenlang widmen - und in der Zwischenzeit in einer Arbeitszone leben. Sobald Sie die Zeit und den Aufwand berücksichtigen, entscheiden Sie vielleicht, dass es besser ist, einen Profi einzustellen und damit fertig zu sein.

Schritt 4: Abschätzen der Reparaturkosten

Es gibt viele Online-Tools, die Ihnen einen schnellen Überblick über die Kosten von Reparaturen zu Hause geben können. Bei HomeAdvisor können Sie Ihre Postleitzahl und den gewünschten Auftrag eingeben, um eine Preisspanne für Ihre Region anzuzeigen. Sie können auch Freunde fragen, die ähnliche Reparaturen durchgeführt haben, wie viel sie bezahlt haben. Wenn Sie nur versuchen zu entscheiden, ob sich ein Haus lohnt oder nicht, ist diese grobe Schätzung gut genug.

Wenn Sie jedoch ein Angebot für ein Haus machen möchten, benötigen Sie eine genauere Vorstellung davon, was die Reparatur kostet. Finden Sie einen guten Bauunternehmer, der das Haus begehbar macht, und geben Sie ein Angebot für alle Reparaturen, die Sie nicht selbst planen. Dies ist besonders wichtig für jede Art von größeren strukturellen Reparaturen. Stellen Sie sicher, dass Sie einen verbindlichen, schriftlichen Kostenvoranschlag haben, bevor Sie ein Angebot machen.

Dann, für die Jobs, die Sie selbst planen, überprüfen Sie Home Stores und Websites, um herauszufinden, welche Lieferungen Sie benötigen und wie viel sie kosten. Fügen Sie die Kostenschätzung Ihres Bauunternehmers und Ihre DIY-Einkaufskosten zusammen, um herauszufinden, wie viel es insgesamt kostet, die Reparaturen an Ihrem Fixiereroberteil durchzuführen.

Zuletzt, nehmen Sie diese Summe und fügen Sie 10% bis 20% mehr hinzu. Diese zusätzliche Auffüllung soll die Kosten für unerwartete Probleme abdecken, die auftreten, sobald Sie mit der Arbeit am Haus beginnen. Überraschungen wie diese passieren fast immer, also müssen Sie sie in Ihrem Budget planen.

Schritt 5: Berechne Kosten

Neben Material und Arbeit müssen Sie noch weitere Kosten aufbringen: Genehmigungen. Eine Genehmigung ist eine offizielle Genehmigung von Ihrer Stadtverwaltung, bestimmte Arbeiten an Ihrem Haus durchzuführen. Fast jeder Zusatz oder strukturelle Änderung zu Ihrem Haus erfordert eine Erlaubnis. Sie werden wahrscheinlich auch einen für HLK, Sanitär, Dachdecker, Abstellgleis oder elektrische Arbeit benötigen.

Genehmigungen können teuer sein. Einige Städte berechnen bis zu 1% der gesamten Reparaturkosten. Es kann auch bis zu sechs Wochen dauern, bis alle Inspektionen abgeschlossen sind, um eine Genehmigung zu erhalten. Manchmal zwingen Inspektoren Sie dazu, zusätzliche Arbeit zu verrichten oder die Art und Weise zu ändern, wie Sie Ihr Projekt durchführen, bevor sie Ihnen eines geben.

Es ist verlockend, all diese Kosten und Ärger zu umgehen, indem man ohne Genehmigung die Arbeit macht, aber das ist ein Fehler. Wenn es an der Zeit ist, Ihr Fixiereroberteil zu verkaufen, werden Sie Probleme bekommen, wenn Sie nicht die richtigen Genehmigungen haben. Eine Bank könnte sogar ablehnen, Käufern einen Hypothekarkredit für ein Haus zu geben, das ohne Genehmigung umgebaut wurde.

Um diese Probleme zu vermeiden, erkundigen Sie sich bei den örtlichen Behörden, welche Reparaturarbeiten auf Ihrer Liste eine Genehmigung erfordern und wie viel sie kosten. Fügen Sie diese Kosten zu dem Gesamtbetrag hinzu, den Sie in Schritt 4 ermittelt haben.

Fragen Sie auch, wie es um den Erhalt einer Genehmigung bestellt ist. Wenn sich herausstellt, dass es ein großer Ärger ist, könnten Sie entscheiden, dass es ein Job ist, den Sie lieber einem Auftragnehmer überlassen. Dies wiederum könnte dazu führen, dass einige Arbeitsplätze aus der Kategorie "Heimwerkerbedarf" an einen Bauunternehmer übergeben werden, was Ihre Kosten weiter erhöhen wird.

Schritt 6: Überprüfen Sie die Finanzierungskosten

An dieser Stelle haben Sie eine gute Idee, wie viel die Reparaturen an Ihrem Fixieroberteil kosten werden. Und die Chancen stehen gut, dass Sie nicht genug Geld gespart haben, um alle abzudecken. Also, Sie brauchen ein Darlehen, um die Reparaturen, sowie für das Haus selbst zu bezahlen. Sie müssen lernen, wie viel diese Kredite Sie pro Monat kosten werden, um zu entscheiden, ob Ihr Budget damit umgehen kann.

Wenn die Reparaturkosten gering sind, können Sie sie auf Ihre Kreditkarten legen. Diese Option ist einfach und hat keine Vorlaufkosten wie z. B. Schätzungs- oder Emissionsgebühren. Auf der anderen Seite neigen Kreditkarten dazu, hohe Zinsen zu verlangen, wenn Sie mehr als einen Monat brauchen, um es zu bezahlen - und es gibt keine Möglichkeit, diese Zinsen auf Ihre Steuern abzuziehen. Wenn Sie die Kosten jedoch sofort abbezahlen möchten, können Sie mit einer Kreditkarte wertvolle Bargeld- oder Reiseprämien erhalten.

Eine bessere Option für die meisten Käufer ist ein Renovierungsdarlehen. Eine besonders nützliche Art ist ein Abschnitt Hypothekendarlehen 203k, mit dem Sie das Geld für den Kauf und die Wiederherstellung des Hauses alles in einem Paket ausleihen können. Dies ist einfacher als die beiden Darlehen separat zu beantragen und können Sie mehr Kredite aufnehmen.

Section 203k Darlehen werden auch von der Federal Housing Administration (FHA) unterstützt. Aus diesem Grund sind Kreditgeber in der Regel bereit, niedrigere Zinsen für sie anzubieten. Sie sind auch offen für Kreditnehmer, die keine gute Bonität haben. Es gibt jedoch eine Grenze dafür, wie viel Sie mit ihnen ausleihen können.

Der beste Weg, um herauszufinden, wie viel diese Art von Darlehen kostet Sie, ist es, zur Bank zu gehen und für einen vorab genehmigt werden. Zusätzlich zu den monatlichen Kosten des Darlehens oder Kredite, herauszufinden, wie viel Geld Sie im Voraus für den Kauf benötigen. Sie benötigen eine ausreichend hohe Pauschale, um die Anzahlung und die Kosten zu decken, ohne Ihre Ersparnisse vollständig zu reduzieren. Sonst wird all dein Geld im Haus gebunden sein - ein Haus, das du wahrscheinlich nicht verkaufen kannst, bis die Reparaturen erledigt sind.

Fragen, die Sie vorher stellen sollten

Offensichtlich wollen Sie nicht die Aufgabe übernehmen, ein Haus zu reparieren, wenn Sie nicht wissen, dass Sie es sich leisten können. Aber das ist nicht das einzige, was Sie wissen müssen. Ein Haus zu reparieren ist ein großes Unterfangen, und Sie müssen sicher sein, dass Sie für die Herausforderung bereit sind. Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten Sie sich einige Fragen stellen, um herauszufinden, ob ein Fixiereroberteil das richtige Haus für Sie ist.

Frage 1: Wie groß sind die Probleme?

Probleme mit Häusern gibt es in zwei Formen: kosmetische und strukturelle. Strukturelle Probleme, wie oben erwähnt, sind diejenigen, die die Funktionsweise eines Hauses beeinflussen. Sie sind groß und teuer, und es braucht einen Auftragnehmer, um sie zu reparieren - und sie zahlen nicht viel zurück, wenn Sie verkaufen. Deshalb ist es oft besser, von einem Haus wegzugehen, das viele strukturelle Reparaturen benötigt.

Kosmetische Probleme hingegen sind nur oberflächlich. Es sind Dinge wie abblätternde Farbe, zerbrochene Fliesen, beschädigte Trockenmauern, eine veraltete Küche oder ein toter Rasen. Sie machen ein Haus nicht unbeweglich - nur unattraktiv. Dies sind die Dinge, die Käufer ihre Nase rümpfen und sich abwenden.

Ein Haus mit vielen kosmetischen Problemen ist ein großartiges Haus, um es zu reparieren. Das liegt daran, dass dies die Art von Heimverbesserungen sind, die einen Mehrwert schaffen. Sie sind normalerweise billig zu reparieren, und sie machen einen großen, sichtbaren Unterschied, wenn es Zeit kommt, das Haus zu verkaufen. Also, wenn das Fixiereroberteil, auf das Sie achten müssen, neue Teppiche, Beleuchtungskörper und Fenster benötigt, aber keine größeren strukturellen Reparaturen, wird es wahrscheinlich eine gute Investition machen.

Frage 2: Wie sieht der Wohnungsmarkt aus?

Im Allgemeinen zahlen kosmetische Korrekturen gut zurück, wenn es Zeit zum Verkauf kommt. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel. Zum einen lohnt es sich nicht, Ihr Haus so zu renovieren, dass es für die Nachbarschaft zu schick wird.

Käufer werden wahrscheinlich nicht für ein Haus mit 400.000 Dollar auf einer Straße voller 300.000 Häuser gehen. Wenn sie 400.000 Dollar ausgeben wollen, wollen sie in eine Gegend voller anderer Häuser im Wert von 400.000 Dollar oder sogar noch mehr investieren. Zillow sagt, dass es eine gute Faustregel ist, zu vermeiden, den Wert Ihres Hauses um mehr als 10% über dem Durchschnittspreis für Ihre Nachbarschaft zu erhöhen.

Es lohnt sich auch, den allgemeinen Trend der Wohnungspreise in der Region zu betrachten. Wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, scheint das ein gutes Zeichen zu sein - aber es kann sogar umgekehrt sein. Es könnte bedeuten, dass die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreichen, und wenn alle Reparaturen abgeschlossen sind, sind sie auf dem Weg nach unten. Sie könnten monatelange Arbeit und Zehntausende von Dollars investieren, um Ihr Haus zu reparieren, nur um festzustellen, dass es nicht so viel wert ist, wie Sie dafür ausgegeben haben.

Frage 3: Haben Sie Zeit?

Ein Haus zu reparieren ist eine große Zeitverpflichtung. Es kann leicht die ganze Freizeit aufessen, die Sie haben, und dann einige. Wenn Sie ein Hardcore-Heimwerker sind und es keine Möglichkeit gibt, Ihre Zeit zu verbringen, als Trockenbau zu hängen, ist das kein Problem. Aber wenn Sie den Gedanken nicht ertragen können, jedes Wochenende bis zu den Ellbogen im gemeinsamen Gelände zu verbringen, ist das kein Job für Sie.

Selbst wenn Sie nicht vorhaben, die meiste Arbeit selbst zu erledigen, braucht die Rehabilitation eines Hauses noch Zeit. Du brauchst:

  • Erfahren Sie, was jeder Job beinhaltet . Bevor Sie mit der Einstellung von Bauunternehmern beginnen, müssen Sie eine Vorstellung davon haben, was Sie tun sollen. Auf diese Weise können Sie feststellen, ob ihre Gebote wirklich alle Teile des Jobs abdecken.
  • Erhalten Sie mehrere Gebote . Als nächstes müssen Sie Angebote von Auftragnehmern erhalten. Experten empfehlen, mindestens drei Angebote für jeden Job zu erhalten. Damit können Sie Preise vergleichen und sehen, ob sie vernünftig sind.
  • Referenzen prüfen Sie möchten auch sicherstellen, dass der Auftragnehmer, den Sie anstellen, zuverlässig ist. Das heißt, Referenzen von anderen Kunden zu erfragen und auszuchecken. Idealerweise sollten Sie sich auch die Arbeit des Auftragnehmers ansehen.
  • Beaufsichtigen Sie die Arbeit . Selbst nachdem Sie einen Auftragnehmer eingestellt haben, ist Ihre Arbeit noch nicht erledigt. Sie müssen die Arbeit im Auge behalten, um sicherzustellen, dass alles so gemacht wird, wie Sie es möchten. Für einen großen Umbau könnten Sie Monate oder sogar Jahre damit verbringen, einen Bauunternehmer nach dem anderen zu überprüfen.

Die Quintessenz ist, egal wer die Arbeit macht, du musst viel Zeit darauf verwenden. Wenn Sie nicht bereit sind, Ihre tägliche Reise in die Turnhalle oder die wöchentliche Verabredung mit dem Datum aufzugeben, ist es wahrscheinlich nicht für Sie.

Frage 4: Können Sie mit den zusätzlichen Ausgaben umgehen?

Sie haben bereits die Kosten für den Kauf des Hauses und die Reparatur ausgearbeitet. Aber die Arbeit an einem Haus bringt auch viele kleine Ausgaben mit sich. Zum Beispiel:

  • Wenn das Fixiereroberteil Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie während der Arbeit Miete an einem anderen Ort bezahlen - oder Sie sind bereit, mitten in einer Arbeitszone zu wohnen.
  • Sie müssen Tage frei nehmen von der Arbeit, um am Haus zu arbeiten, oder um Auftragnehmer zu treffen und zu beaufsichtigen.
  • Wenn Sie Kinder oder Haustiere haben, müssen Sie jemanden bezahlen, der sie beobachtet, während Sie am Haus arbeiten.
  • Sie müssen mehr Geld ausgeben, wenn Sie in der Zeit, in der Sie keine Arbeitsküche haben, essen oder bestellen.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Budget genügend Spielraum hat, um diese zusätzlichen Ausgaben und die Reparaturkosten zu bewältigen. Wenn Sie bereits jeden Penny budgetiert haben, um das Haus und die Reparaturen zu bezahlen, werden Sie Probleme bekommen.

Frage 5: Wer hilft dir?

Ein ganzes Haus zu reparieren, ist keine Aufgabe, die man alleine bewältigen muss. Wenn Sie ein Paar sind, macht es Sinn, die Arbeit gemeinsam zu machen. Aber zuerst müssen Sie sicher sein, dass Ihre Beziehung stark genug ist, um damit umzugehen.

Ein erstes Haus zu kaufen ist immer eine stressige Erfahrung. Mache dieses Haus zu einem Fixierer, und dieser Stress wird verdoppelt. Du machst Woche für Woche harte Arbeit. Sie strapazieren auch Ihr Budget bis zum Maximum, um alles zu bezahlen.

Eine Reha bedeutet auch, mit Unsicherheit zu leben. Sie wissen nie, wie lange ein Job dauern wird. Neue Probleme tauchen immer wieder ohne Vorwarnung auf, und Sie müssen alles fallen lassen und damit umgehen. Plus, wenn Sie während des Prozesses im Haus leben, fügen Sie den Stress des Lebens im Chaos für Monate zu Ende.

Diese Art von Belastung für eine neue Beziehung ist wahrscheinlich ein Fehler. Du lernst immer noch, miteinander zu leben, aber die Art, wie du wahrscheinlich lebst, ist nicht annähernd normal. Es ist besser zu warten, bis Ihre Beziehung stabil und stabil ist, bevor Sie ein so großes Projekt wie ein Paar in Angriff nehmen.

Wenn du Single bist, brauchst du noch andere Leute, die dir bei deinem Projekt helfen. Helfer leisten mehr als nur ein zusätzliches Paar Hände. Sie können auch ihr Wissen teilen und neue Ideen über die beste Art, sich einem Job zu nähern, geben. Sobald Sie mit der Arbeit beginnen, können sie Sie im Auge behalten, um sicherzustellen, dass Sie keine Schritte überspringen oder falsches Material verwenden.

Allerdings müssen Sie Ihre Helfer mit Bedacht wählen. Suchen Sie nach Menschen, die gute DIY-Fähigkeiten haben und vertraut werden können, um die Arbeit richtig zu machen. Wenn du einen Freund bittest, der dir hilft, ein Fenster zu installieren, und es fallen lässt und stattdessen zerbrichst, könnte das das Ende einer schönen Freundschaft bedeuten.

Wie man das beste Abkommen auf dem Haus erhält

Angenommen, Sie haben alle oben genannten Schritte ausgeführt, und Sie sind sicher, dass Sie mit diesem Fixieroberteil umgehen können. Sie wissen, wie viel Arbeit es braucht, was es kosten wird und wo Sie das Geld bekommen. Du hast deinen Zeitplan geklärt und Leute aufgestellt, um dir zu helfen.

Jetzt müssen Sie nur noch den Deal abschließen. Hier erfahren Sie, wie Sie das bestmögliche Angebot erhalten und sich nicht verbrennen können.

Finden Sie den richtigen Preis

Wenn Sie Ihre Forschung getan haben, können Sie leicht herausfinden, was ein fairer Preis für Ihr Fixieroberteil ist. Es ist ein vierstufiger Prozess:

  • Überprüfen Sie die Comps . Erstens, herauszufinden, was das Haus wert wäre, wenn es in guter Verfassung wäre. Schauen Sie sich dazu ähnliche Häuser in der Nachbarschaft an, die in letzter Zeit verkauft wurden - sogenannte Comparatives, kurz "Comps" genannt. Der durchschnittliche Preis, den die Leute für diese Häuser zahlen, ist ein gutes Maß dafür, wie viel Sie für Ihr Haus bekommen könnten, sobald es repariert ist. Sie können eine schnelle Schätzung der lokalen Hauspreise erhalten, indem Sie Sites wie Zillow suchen. Sie erhalten jedoch zuverlässigere Zahlen, wenn Sie einen Makler beauftragen, die Comps für Sie zu überprüfen.
  • Berechnen Sie Reparaturkosten . Berechnen Sie als nächstes, wie viel es kosten würde, alle Reparaturen am Haus professionell durchzuführen. Vielleicht planen Sie die meisten von ihnen zu DIY, aber das ersetzt nur Ihre eigene Zeit und Arbeit für Geld. Finden Sie heraus, was die Reparaturen für einen Käufer kosten würden, der alles von den Profis machen lassen wollte. Auf diese Weise kann jedes Geld, das Sie beim Basteln sparen, in Ihre Tasche gehen.
  • Berechnen Sie den Hassle-Faktor . Es ist nicht immer möglich, während Renovierungsarbeiten in einem Haus zu wohnen. Selbst wenn es möglich ist, ist es nicht sehr bequem. Es ist üblich, ein wenig Geld von Ihrem Gebot zu streichen, um diesen "Hässlichkeitsfaktor" zu berücksichtigen. Um es zu berechnen, berechnen Sie zunächst, wie viel Zeit Sie von den Reparaturen erwarten. Dann berechnen Sie, wie viel Sie in der Miete bezahlen würden, um während der Arbeit woanders zu wohnen.
  • Mach das Mathe . Nehmen Sie den Endwert des Hauses und subtrahieren Sie die Reparaturkosten und Ärgerfaktor. Die Summe, die Sie bekommen, ist der faire Marktwert des Hauses, wie es ist.

Schnäppchen mit Verkäufern

Leider ist dieser faire Preis nicht unbedingt der Preis, den der Verkäufer verlangt. Manchmal ist es für Besitzer schwer zu sehen, in welcher schlechten Form ihr Haus wirklich ist. Für sie ist es kein altes Wrack - es ist ihr Zuhause.

Um die Verkäufer zu überzeugen, ihren Preis zu senken, sei sanft mit ihnen. Fangen Sie an zu sagen, dass Sie das Haus lieben - aber Sie haben einige Probleme damit bemerkt. Zeigen Sie ihnen Ihre Figuren, um ihnen eine Idee zu geben, wie viel es kostet, das Haus auf den neuesten Stand zu bringen. Je mehr Details Sie angeben, desto sinnvoller wird Ihr niedrigeres Angebot für die Verkäufer sein.

Cathy Baumbusch, eine für Realtor.com interviewte Maklerin aus Washington, sagt, dass diese Methode funktioniert. In vielen Fällen, sagt sie, verkaufen Fixer-Upper für nur 60% bis 80% des ursprünglichen Angebotspreises. Verkäufer sind eher bereit, einen Deal zu machen, wenn das Haus schon eine Weile auf dem Markt sitzt. Sie sind auch eher mit weniger zufrieden, wenn Sie ihnen Bargeld im Voraus anbieten.

Schütze dich selbst

Selbst wenn Sie die Verkäufer zu einem fairen Preis überredet haben, gibt es immer noch zwei Möglichkeiten, wie der Deal für Sie schlecht ausgehen könnte. Erstens, Sie könnten für Ihre Renovierung Darlehen abgelehnt werden, so dass Sie auf den Haken, ein Haus zu kaufen, das Sie nicht mehr leisten können, zu reparieren. Und zweitens, wenn Sie es gekauft haben, könnten Sie feststellen, dass das Haus ein Problem hat, von dem Sie nichts wussten, und Ihr Reparaturbudget deckt es nicht ab.

Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, sich vor diesen beiden Problemen zu schützen. Alles, was Sie tun müssen, ist, einige Klauseln in Ihren Kaufvertrag zu schreiben. Eine Eventualfallklausel ist eine Bedingung, die erfüllt werden muss, damit der Deal verbindlich wird.

Zunächst benötigen Sie eine Finanzierungsklausel. Dies gibt Ihnen Zeit, um sich um ein Darlehen zu bewerben. Wenn du keinen bekommen kannst, kannst du den Deal rückgängig machen und dir das Geld zurückzahlen, das du bereits bezahlt hast. Stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzierungsklausel das gesamte Geld deckt, das Sie leihen wollen - sowohl für die Hypothek als auch für die Reparatur.

Zweitens brauchen Sie eine Inspektionsklausel. Dies gibt Ihnen das Recht, eine vollständige Hausinspektion zu erhalten, wenn Sie dies nicht bereits getan haben, bevor Sie Ihr Angebot für das Haus abgegeben haben. Wenn der Inspektor irgendwelche Probleme entdeckt, von denen Sie nichts wussten, können Sie dann zu den Verkäufern zurückkehren und sie bitten, entweder die Reparaturen durchzuführen oder Ihnen bei der Schließung zusätzliches Geld zu geben, um sie zu bezahlen. Und wenn sie sich weigern, hast du das Recht wegzugehen.

Beachten Sie, dass eine Eventualfallklausel in beide Richtungen geht. Wenn Sie ein Problem finden, das die Verkäufer nicht beheben möchten, können sie sich entscheiden, so schnell wie möglich aus dem Geschäft auszusteigen. In diesem Fall müssen Sie zum Anfang zurückgehen und versuchen, ein neues Fixiermitteloberteil zu finden, um sich in Ihr Traumhaus zu verwandeln.

Letztes Wort

Ein Fixiereroberteil zu kaufen, ist kein Projekt, das man leichtfertig durchführen muss. Es wird viel Zeit und viel Geld verschlingen. Und wenn Sie einmal zu Hause sind, können Sie nicht einfach zurückgehen, wenn Sie sich entscheiden, dass es zu viel für Sie ist. Sie sind auf lange Sicht dabei, was sich als Monate oder sogar Jahre herausstellen könnte.

Aber wenn Sie bereit sind, sich die Mühe zu machen, gibt Ihnen ein Fixier-Oberteil die Chance, ein Traumhaus zu besitzen, das Sie sich sonst niemals leisten würden. Und in mancher Hinsicht ist es sogar besser, als ein Haus zu kaufen, das bereits perfekt ist, wenn man zum ersten Mal in die Tür geht. Wenn Sie all diese Arbeitsstunden in Anspruch nehmen, um Ihr Fixieroberteil zu reparieren, ist es einzigartig. Wenn die Arbeit endlich fertig ist, haben Sie mehr als nur ein schönes Zuhause - Sie werden etwas haben, in das Sie Ihr Herz und Ihre Seele stecken.

Haben Sie jemals ein Fixieroberteil gekauft? Wenn ja, welchen Rat würden Sie jemand anderem geben, um einen zu kaufen?


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