Ob Sie zum ersten Mal Eigenheimkäufer sind, nach einem Zweitwohnsitz suchen oder nach einem Lebenswandel verkleinern, Sie können Ihr neues Haus erst dann beziehen, wenn Sie offiziell auf dem Grundstück schließen. Ihr Abschlusstag - der Tag, an dem Sie den Verkäufer, Ihre Immobilienmakler, Rechts- oder Treuhänder und möglicherweise andere an der Transaktion beteiligte Parteien treffen - ist der Tag, an dem die Immobilie offiziell zu Ihnen wird.
Der Closing-Prozess beginnt jedoch unmittelbar nachdem der Verkäufer Ihr Kaufangebot angenommen hat. Dies ist in der Regel 30 bis 60 Tage vor dem eigentlichen Abschlussdatum - unter der Annahme, dass ein Kredit-Underwriting-Haken, eine niedrige Bewertung oder ein größerer Defekt, der während einer routinemäßigen Inspektion entdeckt wurde, den Deal nicht verzögert. Während dieses Zeitraums gilt der Verkauf Ihres Hauses als "ausstehend". Wenn es in Ihrem Markt üblich ist, eine wesentliche Anzahlung (bis zu 10% des vereinbarten Kaufpreises in einigen Fällen) auf ein Treuhandkonto zu hinterlegen, sobald Ihr Angebot vorliegt akzeptiert wird, können Sie sich auch auf den Abschlussprozess als Escrow-Periode beziehen - wie in, "das Haus, das wir kaufen, ist bis zum Schlusstag in Escrow."
Egal, wie Sie es nennen, es muss eine Menge zwischen dem Tag, an dem der Verkäufer Ihr Kaufangebot akzeptiert, und dem Tag, an dem Sie sich hinsetzen, geschehen, um die Transaktion offiziell zu machen. Hier finden Sie einen Überblick über die allgemeine Abfolge von Ereignissen, die während des Abschlussverfahrens für Wohnimmobilien eintreten, was und wie viel Sie vor und am Schlusstag zu zahlen erwarten, sowie die Dokumente und Offenlegungen, die Sie verstehen und unterschreiben müssen Immobilientransaktionsbeamter.
Es ist wichtig zu bedenken, dass die Zoll- und Rechtsanforderungen für Immobilientransaktionen von Ort zu Ort sehr unterschiedlich sind. Im Folgenden finden Sie eine allgemeine Zeitachse und eine Beschreibung dessen, was Sie (und wann) zwischen dem Tag, an dem Sie Ihr Kaufangebot abgeben, und dem Tag, an dem Sie die Immobilie schließen, erwarten können. Ihre tatsächliche Erfahrung kann jedoch variieren. Um mehr darüber zu erfahren, wie der Prozess in Ihrem speziellen Markt funktioniert, wenden Sie sich an einen unabhängigen Immobilienprofi mit Erfahrung in diesem Bereich.
Der Closing-Prozess beginnt offiziell, sobald der Verkäufer Ihr Kaufangebot (auch als Kaufvertrag bezeichnet) akzeptiert, unterzeichnet und zurückgibt. In den meisten Fällen hinterlässt der Verkäufer dann die Gutschrift des Käufers - in der Regel 0, 5% bis 2% des Kaufpreises - auf ein Treuhandkonto.
Üblicherweise kann der Kaufvertrag geändert werden, um in letzter Minute stattfindende Verhandlungen oder Eventualitäten widerzuspiegeln, wie z. B. ein Problem, das während der Hausinspektion aufgedeckt wurde, ohne das Geschäft zu sabotieren. Alle an der Transaktion beteiligten Parteien - der Käufer und der Verkäufer, deren Vertreter, der Kreditgeber, der Rechtsvertreter oder der Treuhänder und möglicherweise die Anwälte des Käufers und des Verkäufers - beginnen den Abschlussprozess unter der Annahme, dass der Kaufvertrag rechtskräftig ist.
In einigen Staaten und Märkten müssen Sie eine Hinterlegung von 5% bis 10% (zu Ihrer Anzahlung und / oder Abschlusskosten) tätigen, kurz nachdem der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat. Käufer, die mit gesetzlichen Vertretern arbeiten, können typischerweise warten, bis ihre Anwälte den Kaufvertrag überprüft haben, um ihre Treuhandeinzahlungen zu tätigen.
Wenn Sie nicht sicher sind, ob in Ihrem Markt eine Escrow-Einzahlung erforderlich ist, fragen Sie Ihren Immobilienmakler weit genug im Voraus, um sicherzustellen, dass Sie genügend liquide Mittel zur Verfügung haben, um die Einzahlung zu klären.
Innerhalb weniger Tage nach der Annahme Ihres Kaufangebots durch den Verkäufer müssen Sie eine Hausinspektion mit einem professionellen Inspektor vereinbaren. Das Ziel einer Hausinspektion ist die Suche nach kleineren und größeren Mängeln, wie strukturellen Problemen, nicht funktionierenden Geräten und Elementen, die möglicherweise gegen lokale Bauvorschriften verstoßen.
Viele Kreditgeber verlangen dies als Voraussetzung für die Kreditvergabe. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, gibt es wenig Nachteil, wenn Sie sich das Haus, das Sie kaufen möchten, gründlich ansehen. Wenn die Inspektion ein großes Problem aufzeigt, das vor dem Abschluss behoben werden muss (oder zu einer Reduzierung des vereinbarten Kaufpreises führt), wird die Standardgebühr von 300 bis 500 US-Dollar als Schnäppchen erscheinen.
Sobald der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert, senden Sie es an Ihren Kreditgeber. An diesem Punkt beginnt Ihr Kreditgeber die zeitaufwendige (und kostspielige) Prozess der Entstehung und Underwriting Ihres Darlehens.
Es sei denn, Sie kaufen ein älteres Haus mit vielen physischen Defekten. Dies ist der Teil des Abschlussprozesses, der am wahrscheinlichsten zu Verzögerungen oder fatalen Fehlern führt, die das Geschäft vollständig zunichte machen - insbesondere wenn Sie ein ungleiches Kreditprofil oder einen volatilen Einkommensstrom haben.
Origining und Underwriting eines Darlehens beinhaltet eine Menge Arbeit für den Kreditgeber. Aus Ihrer Sicht läuft es jedoch grundsätzlich auf eine Frage hinaus: Werden Sie in der Expertenmeinung des Kreditgebers Ihr Versprechen einlösen, die vielen tausend Dollar zurückzuzahlen, die Sie von Ihnen verlangen?
Hypothekenantrag
Obwohl jeder Kreditgeber anders ist, unterliegen die meisten Hypothekenbewerber einer intensiven Prüfung. Ihr Darlehensgeber wird Ihnen wahrscheinlich einen Hypothekenantrag von insgesamt 30 oder 40 Seiten senden und Formulare wie eine Anfrage zur Freigabe Ihrer Kreditauskunft von einem oder mehreren Kreditauskunfteien, Anträge auf Steuererklärungen für das Vorjahr und Informationen über Ihre früheren Standorte enthalten Residenz.
Zusammen mit dem Antrag wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich einen Nachweis für Einkommen und Vermögenswerte verlangen, wie zum Beispiel:
Ratensperre
Wenn Sie eine Vorabgenehmigung für Ihr Hypothekendarlehen erhalten haben, was normalerweise eine Bonitätsprüfung erfordert, wird Ihr Darlehensgeber den Zinssatz Ihres Darlehens wahrscheinlich zu dem Zeitpunkt festlegen (oder "sperren"), zu dem die Antragsunterlagen versandt werden. Wenn Sie sich für eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) oder eine andere Art von Darlehen ohne festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit bewerben, gilt die Sperre möglicherweise nur für den anfänglichen Zinssatz.
Die Zinssätze werden normalerweise auf einem Niveau gehalten, das die aktuellen Zinssätze und das Kreditrisiko des Kreditnehmers berücksichtigt. Je niedriger das Kreditrisiko ist, desto geringer ist die Sperrquote.
Wenn Sie nicht vorab genehmigt sind, wartet Ihr Kreditgeber wahrscheinlich auf die Ergebnisse der Kreditauszahlung Ihrer Anwendung, um Ihre Rate zu sperren. Dies kann jederzeit zwischen Ihrem Bewerbungsdatum und einer Woche vor dem Schließen geschehen. In jedem Fall ist die Ratensperre nur für eine feste Zeitspanne gut - 30 bis 60 Tage sind typisch.
Darlehen Schätzung
Unter Verwendung des gesperrten Zinssatzes (oder, falls nicht gesperrt, die beste Schätzung des Kreditgebers Ihrer anfänglichen Rate) erstellt der Kreditgeber eine Kreditschätzung, damit Sie diese überprüfen, unterschreiben und zurückgeben können. Der Kredit-Schätzung ist ein Klartext-Dokument, das zusammenfasst, was Sie erwarten können, für Ihre Hypothek zu zahlen und zu schließen, und wann.
Es enthält die folgenden Informationen:
Vor Oktober 2015 verwendeten die meisten Kreditgeber Dokumente von Treu und Glauben für die Schätzung von Kredit- und Abschlusskosten. GFEs und Kreditschätzungen enthalten ähnliche Informationen, aber GFEs sind anders formatiert und haben weniger Klartext-Erklärungen. Sobald die Kreditschätzung in Ihren Händen ist, kann Ihr Kreditgeber ein vorläufiges Closing-Datum festlegen - abhängig von einer reibungslosen Underwriting, Origination und Titelsuche.
Kreditgeber schützen ihre Investitionen oder reduzieren zumindest die Wahrscheinlichkeit von Verlusten, indem sie während des Underwriting-Prozesses eine Beurteilung in Auftrag geben. Käufer zahlen in der Regel entweder am oder vor dem Beurteilungsdatum oder am Stichtag die Beurteilungsgebühr. Die Bewertungsgebühr entspricht normalerweise ungefähr der Hausinspektionsgebühr.
Wenn Ihr Gutachter feststellt, dass Ihr Haus mindestens so viel wert ist wie Sie zugesagt haben, müssen Sie sich keine Sorgen machen. Fällt die Schätzung jedoch unter den angenommenen Kaufpreis, wird der Kreditgeber nur der Finanzierung eines Betrags in Höhe des geschätzten Wertes zustimmen. Eine niedrige Bewertung erfordert normalerweise, dass Käufer und Verkäufer den Kaufpreis neu verhandeln und den Kaufvertrag ändern, was möglicherweise den Deal verzögert.
Die meisten Kreditgeber verlangen von den Käufern, die Wohneigentumsversicherung als Bedingung für die Kreditgenehmigung oder zumindest vor dem Abschluss nachzuweisen. Um sicherzustellen, dass Sie eine faire Politik erhalten, die Ihre und die Bedürfnisse Ihres Kreditgebers erfüllt, fangen Sie an, um Hausbesitzer Abdeckung früh im Abschlussverfahren zu kaufen. Sie müssen nicht unbedingt sofort für das erste Jahr bezahlen, aber das ist sicherlich eine Option - die meisten Versicherungsgesellschaften erlauben es Ihnen, Ihre Erstjahresprämie mit den Abschlusskosten zu bündeln, die Sie am Abschlusstermin zahlen müssen.
Selbst wenn Ihr Kreditgeber es nicht erfordert, ist es auch ratsam, eine Titelversicherung des Käufers zu kaufen. Die Titelversicherung deckt die Kosten für die Behebung von Mängeln mit dem Eigentumsrecht der Immobilie, wie zum Beispiel unbezahlte Steuern oder Pfandrechte, und schützt Ihr Eigenkapital gegen zukünftige Ansprüche.
Wenn Sie bereit sind, dieselbe Firma zu verwenden, die Ihr Kreditgeber für seine Titelrichtlinie verwendet, teilen Sie Ihrem Kreditprozessor einfach mit, dass Sie eine Käuferrichtlinie haben möchten, und beide Richtlinien können in Ihren Abschlusskosten gebündelt werden. Wenn Sie nach einer besseren Käuferrichtlinie suchen, kann Ihr Versicherer von Ihnen verlangen, dass Sie die Police im Voraus bezahlen. Unabhängig davon, ob Sie beide Policen zum Zeitpunkt des Abschlusses zahlen oder die Policen Ihres Käufers im Voraus zahlen und die Policen des Kreditgebers beim Abschluss, können Sie mit einem kombinierten Gesamtaufwand von $ 1.000 (im Durchschnitt) rechnen, abhängig von Ihrem Markt- und Hauspreis.
Da das Underwriting einen Monat oder länger dauern kann, kommt Ihre Kreditgenehmigung in der Regel gegen Ende des Closing-Prozesses zustande. Dies ist der letzte große Teil, der sich einfügen muss, damit Ihr Abschluss wie geplant fortgesetzt werden kann.
Abschlusshinweis
Sobald alle Teile für Ihren Abschluss vorhanden sind, muss Ihr Titel- oder Escrow-Agent (oder Anwalt) Ihnen eine formelle Abschlussbenachrichtigung mit der Uhrzeit, dem Datum, den teilnehmenden Immobilienmaklern (Käufer und Verkäufer) und dem Ort des Abschlusses zusenden typischerweise das Büro des Treuhänders oder Treuhänders oder das Büro eines an der Transaktion beteiligten Anwalts. In der Benachrichtigung wird auch erläutert, was Sie zur Veranstaltung bringen müssen, normalerweise einschließlich:
Abschluss der Offenlegung
Ihr Titel- oder Escrow-Agent muss außerdem mindestens drei Geschäftstage vor dem Abschlussdatum eine offizielle Abschlussmeldung senden. Vor Oktober 2015 diente das HUD-1 oder "Settlement Statement" dem gleichen Zweck wie die Closing Disclosure.
Wie bei der Kreditschätzung handelt es sich bei der abschließenden Offenlegung um ein Dokument in einfacher Sprache, das alle tatsächlichen finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Transaktion - Ihre tatsächlichen Abschlusskosten, laufenden Steuer- und Versicherungsverpflichtungen sowie eine Aufschlüsselung Ihres Hypothekendarlehens - beschreibt. Sie folgt ungefähr der Vorlage der Kreditschätzung, obwohl sie im Allgemeinen detaillierter ist und häufig Buchungszeilen oder Offenlegungen und Vorbehalte enthält, die in der Schätzung nicht enthalten waren.
Überprüfen Sie Ihre Closing Disclosure sorgfältig
Sobald Sie Ihre abschließende Offenlegung erhalten haben, überprüfen Sie diese sorgfältig, um sicherzustellen, dass die genannten Verpflichtungen in etwa den in Ihrer Kreditschätzung beschriebenen entsprechen. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Bedingungen Ihres Hypothekendarlehens wie erwartet sind - zum Beispiel, dass sich Ihre Kurs- oder Zinsstruktur nicht von der Kreditschätzung geändert hat.
Wenn Ihre Abschlusskosten erheblich von den Schätzungen abweichen oder Ihr Hypothekendarlehen anders als ursprünglich beschrieben ist, könnte Ihr Kreditgeber oder Titel- oder Treuhandvermittler das Gesetz brechen. Deshalb ist es eine gute Idee - und oft auch finanziell sinnvoll - einen Anwalt für die Dauer des Abschlussprozesses zu behalten.
Obwohl von den Käufern erwartet wird, dass sie alle Abschlusskosten zahlen, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen werden, stimmen Käufer und Verkäufer oft zu, die Abschlusskosten aufzuteilen - insbesondere auf den Märkten der Käufer. Diese Vereinbarung ist in der Regel im Kaufvertrag enthalten und kann jederzeit vor dem Abschluss geändert werden. In vielen Fällen gehen die Parteien nicht in die Einzelheiten ein, wer die Abschlusskosten zahlt - sie vereinbaren lediglich ein Verhältnis wie "Verkäufer zahlt 40% und Käufer zahlt 60%" oder stimmen zu, dass eine Partei eine feste Summe zahlt in Richtung Schließen und der andere nimmt den Rest auf.
In vielen Fällen werden die Abschlusskosten per Bankscheck oder Überweisung bezahlt. Ein Bankscheck ist in der Regel ein besseres Geschäft, da sie selten mehr als $ 1 oder $ 2 kosten, während Banken für eine Überweisung am selben Tag oft $ 10 oder mehr berechnen. Wenn Ihr Titel- oder Escrow-Agent unbedingt eine Überweisung benötigt, stellen Sie sicher, dass er Ihnen mit der Abschlussbenachrichtigung vollständige Anweisungen (einschließlich Erhalt der Kontonummer und Bankleitzahl) sendet.
Unabhängig davon, wie Sie die Zahlung aushandeln und ausführen, können Sie beim Abschluss folgende Kosten erwarten. Einige können erfordern, dass Sie vor dem Abschlusstag eine Hausratversicherung abschließen. Andere erscheinen einfach als Werbebuchungen in Ihrer Abschlussmeldung und erfordern keine direkten Maßnahmen.
Abhängig davon, wo Ihre Transaktion stattfindet, können Ihre Abschlussgebühren erheblich von den hier beschriebenen abweichen. Um noch besser zu verstehen, was zu erwarten ist, sprechen Sie mit einem vertrauenswürdigen, unparteiischen Immobilienfachmann oder Anwalt in Ihrer Nähe.
Am Abschlusstag wird das Haus, dem Sie zugestimmt haben, das Haus, das Sie stolz besitzen. Aber es gibt viel zu tun, bevor Sie durch die Haustür sashay und wirklich zu Ihnen nach Hause kommen können.
Ihr abschließender Durchlauf ist Ihre letzte Gelegenheit, um sicherzustellen, dass das Haus in gutem Zustand bleibt - oder, wenn Sie ein Fixiereroberteil kaufen, in dem Zustand, in dem Sie sich bereit erklärt haben, es einzukaufen. Bei den meisten Transaktionen der letzte Durchlauf kann zu jedem Zeitpunkt innerhalb von 24 Stunden nach dem geplanten Schließzeitpunkt auftreten.
Stellen Sie während Ihres letzten Durchlaufs Folgendes sicher:
Wenn Sie während des Durchlaufs unerwartete Probleme feststellen, ist es nicht zu spät, die Dinge in Ordnung zu bringen. Kontaktieren Sie Ihren Immobilienmakler oder Closing Agent, um Ihre Optionen zu besprechen. In den meisten Fällen wird der Verkäufer sich bereit erklären, die notwendigen Reparaturen oder Reinigungsarbeiten zu bezahlen, auch wenn es bedeutet, die Schließung um ein paar Tage zu verzögern.
Zum vereinbarten Schließungszeitpunkt setzen Sie sich hin und unterzeichnen zahlreiche Dokumente mit Ihrem Anwalts- oder Treuhandmakler, Immobilienmakler und eventuell einem Anwalt. Verkäufer bringen auch ihre Gegenstücke mit, obwohl Verkäufer nicht ganz so viel Papierkram haben, um zu unterzeichnen und deshalb häufig nicht auftauchen, bis Sie in Ihrer unterzeichnenden Odyssee gut sind.
Nehmen Sie angesichts der Schwere der Transaktion und des damit verbundenen Geldbetrags so viel Zeit in Anspruch, wie Sie benötigen, um alles, was Sie unterschreiben, zu lesen und zu verstehen. Einige Abschlussdokumente sind in dichtem juristischen Schrifttum abgefasst, fragen Sie also Ihren Anwalt oder Immobilienmakler, wenn Ihnen irgendetwas unklar ist. Lassen Sie sich nicht vom Titel- oder Treuhandmakler überhäufen - sie haben in der Vergangenheit hunderte von Schließungen durchgeführt und sind wahrscheinlich eher besorgt, ihren nächsten Termin zu vereinbaren oder pünktlich aus dem Büro zu gehen, als sicherzustellen, dass Sie 100% ig an sind das Auf und Ab.
Was folgt, sind die wichtigsten Dokumente zum Lesen und Signieren während des Schließens:
Der Closing-Prozess beinhaltet das Lesen und Signieren einer Menge zusätzlicher Dokumente. Nehmen Sie sich wieder so viel Zeit wie nötig, um jedes Element durchzulesen und zu verstehen, und stellen Sie bei Bedarf Fragen. Eine Sache, die der Closing-Prozess nicht beinhaltet, ist die Chance für einen Do-Over.
Diese Dokumente sind beim Schließen üblich, aber Ihre Transaktion kann eine etwas andere Mischung beinhalten, basierend auf den Regeln in Ihrer Region und der Art des Hauses, das Sie kaufen.
Meine Frau und ich haben unser erstes Haus im Sommer 2015 geschlossen. Unser Ruhetag war ein Wirbelwind: ein hektischer Endspaziergang; eine vom Verkehr geplagte Fahrt zum entfernten Hauptquartier der Firma; eine endlose Prozession von Formen und Offenbarungen, die unterschrieben und paraphiert werden müssen; das verwirrende Wirrwarr von Schlüsseln, handschriftliche Erklärungen und der Rat des Verkäufers in letzter Minute - es war eine Menge zu verarbeiten.
Und doch war der letzte Tag nur der Beginn einer langen Umzugs- und Abwicklungszeit. Alles, was wir hoffen können, ist, dass wir dieselbe Sorgfalt, Organisation und rohe Energie kanalisieren, die uns bis zum letzten Tag in die harte, oft mühsame Arbeit geführt hat, die erforderlich ist, um ein gewöhnliches Haus in ein außergewöhnliches Zuhause zu verwandeln. Wenn Sie gerade dabei sind, ein Haus zu kaufen, denken Sie daran, dass es vollkommen in Ordnung ist, am Abschlusstag zu feiern - solange Sie gleich wieder zur Arbeit kommen.
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