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8 Probleme beim Kauf von Mietwohnungen und Vermieter werden


Träumen Sie davon, Eigentum zu besitzen? Vielleicht mehrere Anlageobjekte, aus denen sich monatlich ein Einkommensstrom erwirtschaften lässt? Ah, das Leben ...

Bevor Sie sich jedoch an Ihren Immobilienmakler wenden, sollten Sie überlegen, was wirklich involviert ist. Wenn Sie sofort ein Einkommen erzielen möchten, müssen Sie Ihre Immobilie mieten. Obwohl der Satz einfach klingen mag, ist es alles andere als. Die folgenden Informationen beschreiben die Nachteile der Immobilienverwaltung.

Es soll Sie nicht davon abbringen, sich vorwärts zu bewegen, sondern Ihnen zeigen, dass es sowohl Nachteile als auch Vorteile beim Kauf und der Verwaltung von Mietobjekten gibt. Lassen Sie sich nicht durch das Potenzial, Geld zu verdienen, verraten, wenn Sie darüber nachdenken, ob Sie dafür bereit sind oder nicht.

Probleme mit einem Vermieter werden

1. Startkapital

Alle potenziellen Vermieter betrachten die Kosten für den Kauf einer Anlageimmobilie, aber viele übersehen die Kosten für die Umgestaltung. Mit anderen Worten: Erwarten Sie nicht, dass die Gründungskosten beim Abschluss enden.

Wenn Sie ein beschädigtes oder veraltetes Haus kaufen, könnten Sie einen beträchtlichen Betrag dafür ausgeben, um es "mietbar" zu machen. Jegliche Schäden am Fundament, an den Rohrleitungen oder an der Verkabelung können Tausende von Dollars kosten, um repariert zu werden. Aber selbst wenn Sie eine Immobilie in gutem Zustand kaufen, müssen Sie möglicherweise noch Änderungen vornehmen, um den Code zu erhalten. Dies liegt daran, dass viele Staaten strenge Anforderungen an Mietobjekte haben, die erfüllt sein müssen, bevor Sie mit der Vermietung beginnen.

Zusätzlich zur Umgestaltung kann die Einhaltung dieser Standards die Startkosten erheblich erhöhen. Angenommen, Sie kaufen eine kürzlich gebaute Duplexeinheit, die zuvor vom Eigentümer genutzt wurde. Das Vermieter- und Mieterrecht Ihres Landes verlangt, dass Sie der Immobilie Sicherheitsmerkmale hinzufügen, bevor Sie für Mieter werben. Eine Aufschlüsselung der erforderlichen Änderungen lautet wie folgt:

  • Handläufe entlang der Vorder- und Hintereingang installiert: $ 1.300
  • Vorder- und Hintertüren wurden durch befestigte, verstärkte Stahleingänge ersetzt: $ 300
  • Guckloch in der Haustür installiert: $ 50
  • Deadbolt-Eintrag an Vorder- und Hintertüren installiert: $ 50
  • Standard-Trennwand mit einer Feuerwand ersetzt: $ 1.600
  • Abgeschlossene Code-Inspektion: $ 35

Gesamtkosten : 3.335 $

2. Reparaturen vornehmen

Wenn es darum geht, ein Vermieter zu sein, sind zwei Dinge im Leben unvermeidlich: Tod und Reparaturen. Denken Sie nicht einmal an ein Hausverwaltungsgeschäft, wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie für Reparaturen bezahlen können. Vermieter- und Mietrecht verlangen, dass Sie schnell ernsthafte Reparaturen vornehmen. Wenn Sie dies nicht tun, können Sie für zusätzliche Schäden haftbar gemacht werden.

Die Sache mit Reparaturen ist, dass sie plötzlich auf dich zukommen und oft viel kosten. Zum Beispiel, wenn Ihr Mieter um 23:30 Uhr nachts anruft, um Ihnen zu sagen, dass der Warmwasserbereiter kaputt ist und das Haus überflutet, müssen Sie sofort einen Notfalltechniker schicken, der das Wasser abschaltet und den Teppich austrocknet.

Da es nach Feierabend ist, wird er Ihnen für jede der zwei Stunden, die er dort ist, 100 Dollar pro Stunde berechnen. Darüber hinaus werden Sie darüber informiert, dass Sie den Warmwasserbereiter ersetzen müssen. Da dies eine Reparatur ist, die so schnell wie möglich passieren muss, gehen Sie zu Sears und kaufen Sie die günstigste Wasserheizung, die Sie sehen. Sie müssen nicht nur für die Lieferung und Installation bezahlen, Sears wird auch Ihren alten, kaputten Boiler nicht wegschaffen. Glücklicherweise bietet Ihr Reparatur-Typ an, es zu entfernen, solange Sie ihm seinen Stundensatz bezahlen und die Deponiegebühren decken.

Hier sind die Gesamtkosten für diese einzelne Reparatur:

  • Notfallreparatur ( 2 Stunden @ $ 100 pro Stunde ): $ 200
  • Kosten für den Kauf eines neuen 50-Gallonen-Boiler: $ 599
  • Kosten der Lieferung und Installation: $ 329 bei Sears
  • Kosten für die Entfernung und Abholung des alten Wassererhitzers ( 2 Stunden zum Standardpreis von 50 $ ): 100 $ + 50 $ Deponiegebühr = 150 $

Gesamtkosten : 1.278 $

Große Probleme sind nicht die einzigen Probleme, die Sie berücksichtigen müssen. Einige Mieter werden Sie für alles anrufen. Seien Sie bereit, Ihre Freizeit damit zu verbringen, Glühbirnen zu wechseln, Luftfilter zu ersetzen, Gärten zu jäten und quietschende Scharniere zu sprühen.

3. Sammeln von Miete

Sie werden große Mieter haben, die die Miete jeden Monat pünktlich bezahlen. Sie werden gute Mieter haben, die von Zeit zu Zeit ausflippen, aber Sie immer im voraus wissen lassen, wann die Miete zu erwarten ist. Und dann haben Sie die Mieter, die nicht zahlen und nicht anrufen. Als Vermieter müssen Sie von Zeit zu Zeit Geldsammler spielen.

Fragen Sie sich, ob Sie sich mit Ihren Mietern wohlfühlen, bevor Sie mit dem Mieten beginnen. Denken Sie daran, dass Sie Gerichtsurteile als Vermieter anrufen müssen. Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie hätten einen Mieter für sechs Monate und einen Monat zahlt er nicht die Miete. Du hörst eine Woche lang nicht von ihm. Schließlich beschließen Sie zu telefonieren und der Mieter sagt Ihnen, dass er für weitere 7 Tage nicht bezahlen kann. Sie müssen die Wahl treffen, entweder den Mieter rutschen zu lassen oder den Räumungsprozess zu starten. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Entscheidung treffen und dabei bleiben.

4. Umgang mit Problemmandanten

Die meisten Ihrer Mieter zahlen die Miete, behandeln die Immobilie wie ihre eigenen und halten die Nachbarn glücklich. Aber irgendwann werden Sie unweigerlich einen problematischen Mieter haben.

Als Immobilienverwalter sah ich meinen gerechten Anteil an Problemen. Einmal habe ich zugestimmt, eine Immobilie an drei College-Studenten zu vermieten. Im zweiten Monat hörten sie auf, Miete zu zahlen. Mein Kollege und ich gingen zum Haus, um mit ihnen zu reden. Als sich die Tür öffnete, wurde ich von einer großen Stange begrüßt, die aus dem Boden ragte und sich bis zur Decke erstreckte. Die Mieter hatten im Haus einen Feuerwehrstock mit einem Loch in der Decke des ersten Stocks und einem Betonhaufen auf dem Boden installiert. Die Mieter versprachen, die Miete zu bezahlen und den Schaden von der Stange zu reparieren. Nicht überraschend, sie taten es nicht.

Im dritten Monat habe ich eine Räumung beantragt. Nach der Anhörung gingen die Mieter zurück zum Haus und entfernten ihre Sachen vor dem Sheriff und ich kam dorthin. Als ich hineinging, fand ich Graffiti an der Wand, Beton in den Toiletten und Waschbecken, Schimmel in den Geräten, Flecken auf den Fußböden und eine strahlende Feuerwehrmannsumfrage.

Wenn Sie ein Vermieter sein wollen, müssen Sie mit Mietern umgehen, die sich mit anderen Mietern streiten, mit Mietern, die Ihrer Investition schaden, und mit Mietern, die nicht zahlen. Sie müssen die Räumungsgesetze in Ihrem Bundesstaat gut kennen und bereit sein, sie zu nutzen.

5. Überlebende Zwangsräumungen

Die Vermieter- und Mietergesetze Ihres Bundesstaates machen Räumungen sehr einfach. Um mit einem zu beginnen, gehen Sie zum örtlichen Gericht, reichen Sie eine Mitteilung ein, vereinbaren Sie einen Gerichtstermin und erscheinen Sie an diesem Datum. Der Richter sagt dann dem Mieter zu gehen. Der Mieter geht direkt zu Ihrem Grundstück zurück, packt schnell und geht zur Tür hinaus. Kein Schaden, kein Foul, oder?

In Wirklichkeit sind Zwangsräumungen oft extrem kostspielig und zeitaufwendig. Selbst wenn Sie Ihren Mieter erfolgreich vertreiben, haben Sie wahrscheinlich erhebliche Kosten verursacht und viel Zeit verloren.

Ich habe es schon mal durchgemacht. Hier ist ein Beispielszenario, wie eine Zwangsräumung funktionieren kann:

  1. Der Mieter zahlt seine Miete nicht am ersten.
  2. Der fünfte rollt herum und der Mieter hat immer noch nicht bezahlt, aber Sie beschließen, noch fünf Tage zu warten, um zu vermeiden, eine Zwangsräumung einzureichen.
  3. Der zehnte kommt und du hast immer noch nichts vom Mieter gehört. Sie gehen zum Gericht, zahlen Ihr Honorar (das von $ 35 bis $ 100 oder mehr reicht, abhängig von Ihrem Staat), und der Gerichtsangestellte sagt Ihnen, dass der Richter gesichert ist. Sie können Ihre Anhörung erst im nächsten Monat planen.
  4. Sobald das Gerichtsdatum rollt, bist du zwei Monate Miete. Der Richter entscheidet zu Ihren Gunsten, aber jetzt müssen Sie eine Zeit mit dem Sheriff planen, um die Räumung abzuschließen. Das dauert noch fünf Tage.
  5. Sie erscheinen mit dem Sheriff am 20. und stellen fest, dass der Mieter Haufen von Dingen hinter sich gelassen hat. Laut Gesetz in vielen Staaten müssen Sie jetzt ein Lagerfach mieten, um die Sachen des Mieters zu halten. Das kostet nochmal 50 Dollar. Nun, wenn Sie Glück hatten, haben Sie eine freie Wohnung, die gereinigt und neu vermietet werden muss. Selbst wenn du am glücklichsten bist, wirst du wahrscheinlich mindestens einen Monat mehr Miete verlieren, während du nach einem Mieter suchst. Wenn Sie nicht so glücklich waren, verursachte der Mieter einige Schäden, die Sie reparieren müssen, bevor Sie die Wohnung wieder mieten können.

Am Ende sieht der Zusammenbruch in etwa so aus:

  • 4 Monate verlorene Miete bei $ 750: $ 3.000
  • Kosten vor Gericht: 35 US-Dollar
  • Kosten zu mieten Speicher: 50 $
  • Kosten für Reparaturen: 500 $

Gesamtkosten, um den Mieter zu vertreiben : $ 3.585

6. Verwalten Sie Ihre Finanzen

Vermieter müssen das Immobilienmanagement als eine sich drehende Tür betrachten. Mieter kommen herein, behalten ihren Mietvertrag und gehen dann. Während einige Mieter einen Mietvertrag erneuern, werden die meisten nach dem Mietvertrag auf den nächsten Platz wechseln und Sie mit einer leeren Wohnung verlassen.

In Zeiten des Niedergangs konnte die Wohnung mehrere Monate lang leer stehen. Um ein erfolgreicher Vermieter zu sein, müssen Sie lernen, Ihre Finanzen in Zeiten von Fest und Hungersnot zu verwalten. In einigen Monaten haben Sie Vollbelegung, Miete pünktlich und keine Reparaturen. Sie müssen engagiert genug sein, um in diesen Monaten zu sparen und nicht zu verbringen, da Sie in anderen Monaten Leerstellen, späte Miete und größere Reparaturen erleben werden.

Die Finanzen eines Vermieters bleiben nicht konstant. Wenn du lernen kannst, mit dem Strom zu schwimmen und für das Unerwartete zu planen, kannst du überleben.

7. Halten Sie Ihre Immobilie sicher

Wenn ein Mieter auf einem Grundstück, das Sie besitzen, verletzt wird, besteht eine gute Chance, dass Sie verklagt werden. Sicher, Sie haben Hausbesitzer Versicherung, aber Sie haben immer die Pflicht, Ihr Eigentum ordnungsgemäß gepflegt und in gutem Zustand zu halten, um zu möglichen Pannen beitragen zu vermeiden. Indem Sie Ihre Einheiten sicher halten, egal was nötig ist, verringern Sie die Wahrscheinlichkeit von Problemen in diesem Bereich erheblich.

Um Probleme zu vermeiden, müssen Sie die Gebäude- und Sicherheitscodes in Ihrer Region kennen und diese befolgen, indem Sie sich regelmäßig um die Wartung kümmern und Ihre Objekte regelmäßig überprüfen. Es kann eine Menge Arbeit kosten, aber Sie können später einen kostspieligen Rechtsstreit sparen.

8. Steuern zahlen

Eine Sache, die Sie nicht übersehen können, ist Steuern. Immobilien zu vermieten ist Ihr Geschäft und Sie müssen das Einkommen, das Sie verdienen, wenn Sie Ihre Steuern jedes Jahr einreichen, melden. Aber eine Steuer, die häufig übersehen wird, ist die Grundsteuer. Wenn Sie das Haus, in dem Sie wohnen, sowie ein Miethaus besitzen, könnte Ihre Grundsteuer doppelt so hoch sein wie vor dem Kauf. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, welche Auswirkungen die Steuern auf Ihr Endergebnis haben und dass Sie bereit sind, diese zu zahlen.

Es gibt einige Wege, auf denen Steuern zum Vorteil eines Grundstückseigentümers wirken können, insbesondere in einem Immobilienmarkt. Betrachten Sie zum Beispiel, wenn Sie Ihr Haus verkaufen müssen, aber nicht wiedergewinnen können, was Sie dafür bezahlt haben. Wenn Sie es als Ihr Hauptwohnsitz verkaufen, können Sie den Verlust Ihrer Steuern nicht geltend machen. Wenn Sie es jedoch zuerst in ein Mietobjekt umwandeln, können Sie möglicherweise den Verlust als Geschäftsverlust gegen empfangene Mieteinnahmen oder Ihr gewöhnliches Einkommen geltend machen. Dies kann Ihre Steuererklärung um Tausende von Dollar verringern, besonders wenn Sie einen großen Verlust geltend machen und ein hohes Einkommen haben.

Letztes Wort

Kauf von Mietobjekten ist eine gute Möglichkeit, Geld zu verdienen. Denken Sie daran, dass es nicht nur Spaß macht, ein Vermieter zu sein. Sie werden hart für Ihr Geld arbeiten und von Zeit zu Zeit mit Widrigkeiten konfrontiert sein. Der Kauf von Mietobjekten ist nicht jedermanns Sache. Es sollte eine Anlageoption sein, die Sie nur dann in Erwägung ziehen, wenn Sie ein gewisses Maß an finanzieller Unabhängigkeit erreicht haben.

Nicht nur die Kosten für die Inbetriebnahme und die laufenden Reparaturen können erheblich sein, Sie sollten auch eine erhebliche Anzahlung vornehmen, um die besten Kreditkonditionen zu erhalten und Ihre monatliche Hypothekenzahlung zu minimieren. Seien Sie sich darüber im Klaren, dass Sie in einem Immobilienmarkt auf dem Immobilienmarkt Geld verlieren könnten und auf Ihrer Hypothek stehen könnten. Dennoch kann der Kauf von Mietobjekten eine gute Möglichkeit sein, Ihr Einkommen zu ergänzen oder sogar Ihr derzeitiges zu ersetzen.

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